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Comprar casas e imóveis

Arrendar com opção de compra e fazer obras

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  1.  
    • ecsm
    • 3 outubro 2013 editado

     # 1

    Bom dia

    Estou interessada numa casa que, para ser habitada, precisa de um investimento em obras.
    Como não quero pedir empréstimo bancário, estou a ponderar propor ao proprietário, arrendar com opção de compra e fazer as obras que a casa necessita.
    O prazo não seria longo (2 anos) pois o valor da casa é baixo e em 2 anos conseguiria juntar o dinheiro para fazer a escritura.
    Mas fico com alguma dúvidas e receios:
    1- Não sei qual a % que é hábito deduzir sobre as rendas pagas e, neste caso concreto, em que vou investir numa casa que ainda não é minha, qual a % justa a deduzir sobre as rendas pagas?
    2- Caso o proprietário se recuse a vender daqui a 2 anos, até que ponto é que legalmente ele é obrigado a devolver as rendas pagas?
    3- Imaginemos que ele até quer vender passados os 2 anos, mas os herdeiros não querem (o senhor já tem alguma idade. Pode adoecer, falecer, etc)
    Até que ponto os herdeiros ficam legalmente obrigados a cumprir o contrato que ele celebrou comigo?
    No fundo, estou a pedir-vos ajuda para pesar os riscos de investir em benfeitorias numa casa que não é minha, mas que só poderei "comprar" se for nesta modalidade.
    Agradeço desde já as vossas opiniões.

  2.  # 2

    Pede dinheiro ao banco e compra já. Gasta algum em juros, mas dorme descansado.
    Em vez de demorar 2 anos a pagar, paga em 3.
    • ecsm
    • 3 outubro 2013

     # 3

    Isso é verdade, mas como o valor da avaliação pelo banco deve ser muito baixo, não me fica dinheiro para entrar com a diferença e ainda fazer obras na casa.
    Com o aluguer não teria esse investimento inicial.
    •  
      FD
    • 3 outubro 2013 editado

     # 4

    Colocado por: ecsm1- Não sei qual a % que é hábito deduzir sobre as rendas pagas e, neste caso concreto, em que vou investir numa casa que ainda não é minha, qual a % justa a deduzir sobre as rendas pagas?

    O ideal é chegarem a acordo sem ter muito em conta o que costuma ou não ser hábito.
    O estado diz que o rendimento anual de uma casa deve ser à volta dos 6,7 %.
    Logo, se uma casa vale 100.000€, deverá ter uma renda anual de 6.700€ ou 558€/mês.
    Isto, sob o ponto de vista financeiro. Claro que este valor pode e deve ser influenciado pela lei da oferta e da procura e também, porque muito raramente se consegue chegar a esses 6,7%.
    Ou seja, se numa casa de 100.000€ pagasse uma renda de 558€, hipoteticamente, não deduziria nada quando a fosse comprar.
    Mas, se por exemplo, desse de "entrada" 6.700€, já deveria ter direito a deduzir um ano de rendas.
    Regra geral, se formos por estas contas "justas", o comprador fica sempre a perder, daí que eu sugira que tentem chegar a acordo.

    Colocado por: ecsm2- Caso o proprietário se recuse a vender daqui a 2 anos, até que ponto é quelegalmenteele é obrigado a devolver as rendas pagas?

    Depende do que estiver escrito no contrato.
    Mais uma vez, se numa casa de 100.000€, pagou 558€ por mês, porque é que o vendedor há-de ter que lhe devolver seja o que for?

    Colocado por: ecsm3- Imaginemos que ele até quer vender passados os 2 anos, mas os herdeiros não querem (o senhor já tem alguma idade. Pode adoecer, falecer, etc)
    Até que ponto os herdeiros ficam legalmenteobrigados a cumprir o contrato que ele celebrou comigo?

    Os herdeiros, se aceitarem a herança, são obrigados a cumprir todos os compromissos assumidos pelo vendedor.

    Colocado por: ecsmNo fundo, estou a pedir-vos ajuda para pesar os riscos de investir em benfeitorias numa casa que não é minha, mas que só poderei "comprar" se for nesta modalidade.

    Estabeleça o montante das benfeitorias a efectuar, reuna todas as facturas de todos os gastos e inscreva no contrato de arrendamento que na eventualidade de uma não venda, essa quantia tem que lhe ser devolvida.
    Quanto ao valor a deduzir, aponte para os 50% de uma renda "normal" na zona para o mesmo tipo de casa, nas mesmas condições.
    Se pagar 300€ de renda, peça 150€ de volta a serem deduzidos na compra. Se o vendedor aceitar, está cheia de sorte...
    Concordam com este comentário: trabalharmuitobem
    • ecsm
    • 4 outubro 2013

     # 5

    Agradeço o seu comentário, FD.
    Pelo que escreveu, não lhe parecece uma ideia estapafúrdia, nem assim tão arriscada. É isso?
    Também pensei que uma forma de aliciar o vendedor a deduzir o máximo das rendas, seria pôr a questão desta forma:
    Eu faço as benfeitorias e se não comprar a casa o vendedor fica com ela valorizada, o que significa que vou mesmo comprar, uma vez que não quero perder o valor investido.
    Por outro lado a % de rendas a devolver seria 72%, uma vez que o proprietário tem que entregar ao estado 28% do valor em rendas.
    Partindo do princípio que ele terá muita dificuldade em vender a casa (que já está há venda há mais de 2 anos) e que neste tempo não realizou os tais 6,7% com ela, acho que não seria um negócio mau para ele. E claro que para mim também não.
    O que acha?
    Obrigada mais uma vez

  6.  # 6

    Pessoalmente acho que se fosse senhorio o que eu quereria era:

    1) Vender a casa e receber logo a massa, uns meses depois de fazer o contrato de promessa de compra e venda

    2) Alugar a casa a um inquilino que pagasse as rendas a tempo e estimasse o bem, e ele que se conservasse por lá

    3) Arrendar com opção de compra: sim mas dava um prazo de um ano ou pouco mais ao inquilino para se decidir, e até podia devolver 100% das rendas.

    Imaginemos q nesta ultima opção aparece um outro comprador interessado em ficar com a casa...o q se faz? fica-se empatado por uma promessa de "talvez mas não sei". Ou até pode ser o senhorio a mudar de ideia...
    • ecsm
    • 7 outubro 2013

     # 7

    Obrigada a ambos.
    O que eu pretendia era encontrar uma solução justa para ambos e sobretudo salvaguardar no contrato que o senhorio, vendo a casa valorizada ao fim de algum tempo, não desistisse da venda.
    Isto porque , mesmo que fique estipulado no contrato que poderia ser ressarcida do valor das benfeitorias, a expectativa do negócio (que é a compra) seria frustrada.

  8.  # 8

    Se as obras que vai fazer valem por exemplo 10000 Euros, e o valor de mercado da casa é 50000 euros, o processo mais justo para o senhorio é fazer-lhe uma proposta de aquisição por 40000 Euros.

    Poderá propor um período de arrendamento que servirá apenas para o potencial comprador conseguir juntar (ou emprétimo bancário) os 40000 Euros, mas esse período para mim seria 1 ou 2 anos no máximo

    Tirando isso o senhorio acaba sempre, de uma forma ou doutra, prejudicado
    • ecsm
    • 11 outubro 2013

     # 9

    Colocado por: ParamonteSe as obras que vai fazer valem por exemplo 10000 Euros, e o valor de mercado da casa é 50000 euros, o processo mais justo para o senhorio é fazer-lhe uma proposta de aquisição por 40000 Euros.

    Poderá propor um período de arrendamento que servirá apenas para o potencial comprador conseguir juntar (ou emprétimo bancário) os 40000 Euros, mas esse período para mim seria 1 ou 2 anos no máximo

    Tirando isso o senhorio acaba sempre, de uma forma ou doutra, prejudicado


    Obrigada Paramonte

    Não me tinha lembrado dessa hipótese.

    Mas o senhorio continua a beneficiar de uma casa melhorada logo ao fim de uns meses e nessa altura pode já não querer avançar com o negócio e eu perco os 10000.
    Como seria o contrato na sua opinião?
    Contrato de promessa de compra e venda com um prazo alargado?
    E as rendas, não haveria rendas a descontar?

    Agradeço ajuda?

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