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Comprar casas e imóveis

Contrato-promessa de arrendamento

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  1.  

  1.  # 1

    Tenho um armazém para arrendar aqui na área de Lx/Vialonga. Na semana passada fui contactado por um interessado (2 indivíduos), que me colocou 2 condições para arrendar o armazém: uma renda inferior em 25% ao que estou a pedir e uma moratória de 6 meses (!!) no pagamento da renda - argumentam que se deve às obras que terão de fazer para adequar o armazém ao seu negócio (cargas TIR).
    Mas a questão que eu queria colocar não é bem esta. Disseram-me que (ainda) vão constituir uma empresa para esse fim, por essa razão não podem fazer já o contrato de arrendamento, pois a empresa ainda não existe. Pediram-me então para fazermos um "contrato-promessa de arrendamento" e que, logo que a empresa esteja constituída (com a morada da sede neste armazém), então faríamos o contrato de arrendamento.
    Ora, como é a primeira vez que me surge esta situação de me proporem um "contrato-promessa" de arrendamento (nem sabia que existia... de compra e venda, sim, agora de arrendamento nunca tinha ouvido falar), venho perguntar-vos: isto é corrente acontecer? Em que moldes se elabora? Até que ponto fica, cada uma das partes, vinculada ao "contrato-promessa"?
    Desde já agradeço.
    •  
      FD
    • 21 agosto 2014 editado

     # 2

    Colocado por: Ramiro CostaEm que moldes se elabora?

    Há-de ser muito parecido ao de compra e venda.

    Colocado por: Ramiro CostaAté que ponto fica, cada uma das partes, vinculada ao "contrato-promessa"?

    Essa aí é que não percebo muito bem, no caso em apreço. Se pedem uma moratória, como é que querem garantir uma promessa? Com base na boa vontade?
    Tem que haver entrega de sinal, tem que haver uma garantia que a si lhe compense esperar, porque senão, o que é que ganharia com isso?...

    Quanto à moratória, eu pensava nisso muito bem.
    Se as obras lhe forem benéficas (ao seu imóvel, se lhe acrescentarem valor), talvez.
    Se as obras apenas servirem os interesses dos arrendatários, essa modalidade teria que ter outros contornos.
    Ou dividia os 6 meses por um desconto espalhado por uns 2 anos de rendas ou só dava essa moratória nos segundos 6 meses: pagavam renda no primeiro semestre enquanto faziam as obras, não pagavam o segundo semestre, voltando ao pagamento no terceiro semestre.
    É que isso cheira um pouco a falta de capacidade financeira.

    De resto, ainda sobre o contrato promessa, porque não um contrato de arrendamento elaborado já com os futuros gerentes, prevendo a cedência da posição à futura empresa?
    Dessa forma vinculava já os gerentes, agarrando-os ao negócio, impedindo futuros arrependimentos e percebendo já se é algo sério.
    É que se não estiverem dispostos a meter a cabeça no cepo é porque não acreditam no projecto, se não acreditam no projecto, não sei até que ponto são arrendatários de interesse...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Ramiro Costa

  3.  # 3

    Colocado por: FD
    Há-de ser muito parecido ao de compra e venda.


    Essa aí é que não percebo muito bem, no caso em apreço. Se pedem uma moratória, como é que querem garantir uma promessa? Com base na boa vontade?
    Tem que haver entrega de sinal, tem que haver uma garantia que a si lhe compense esperar, porque senão, o que é que ganharia com isso?...

    Quanto à moratória, eu pensava nisso muito bem.
    Se as obras lhe forem benéficas (ao seu imóvel, se lhe acrescentarem valor), talvez.
    Se as obras apenas servirem os interesses dos arrendatários, essa modalidade teria que ter outros contornos.
    Ou dividia os 6 meses por um desconto espalhado por uns 2 anos de rendas ou só dava essa moratória nos segundos 6 meses: pagavam renda no primeiro semestre enquanto faziam as obras, não pagavam o segundo semestre, voltando ao pagamento no terceiro semestre.
    É que isso cheira um pouco a falta de capacidade financeira.

    De resto, ainda sobre o contrato promessa, porque não um contrato de arrendamento elaborado já com os futuros gerentes, prevendo a cedência da posição à futura empresa?
    Dessa forma vinculava já os gerentes, agarrando-os ao negócio, impedindo futuros arrependimentos e percebendo já se é algo sério.
    É que se não estiverem dispostos a meter a cabeça no cepo é porque não acreditam no projecto, se não acreditam no projecto, não sei até que ponto são arrendatários de interesse...


    A moratória que me pediram (estar 6 meses sem pagar renda) tem a ver, justifica-se, com o facto de terem de fazer obras avultadas (adaptar o edifício às cargas/descargas TIR) e de tal ir beneficiar o dito armazém (e de, quando forem embora, não as poderem levar com eles, porque são em cimento/betão!...). Essa parte eu até compreendo. Têm que entregar aquilo a um técnico/arquiteto, levar à Câmara de Vila Franca para aprovação e pagar a obra. São encargos avultados, tendo em conta o que pretendem fazer.
    A questão de pretenderem fazer um contrato-promessa (de arrendamento) "já" (e mais tarde o contrato de arrendamento), prende-se com o facto de a empresa ainda não estar constituída e de pretenderem - no momento da sua constituição - apresentarem como morada "oficial" da empresa aquele armazém. Assim, pelo que me disseram, apresentam o "contrato promessa de arrendamento" como "prova" da morada aquando da constituição da empresa e depois, existindo já a empresa legalmente, efectuam então o contrato de arrendamento definitivo.
    Na altura que falei com os 2 individuos, pareceu-me que esta justificação fazia sentido... Acha que não?

    Quanto à questão de "falta de capacidade financeira", dada a situação que expus - nova empresa ainda a constituir-se - não posso esperar, nesta fase de arranque, que tenham grande "capacidade financeira". Pelo contrário, compreendo o que me disseram, que nesta altura todo o "tostãozinho" tem que ser bem contado, e que todas as poupanças que puderem fazer são bem vindas. Claro, a minha posição de senhorio também tem que ser levada em conta, mas... compreendo a situação destes empresários. Por outro lado, esta gente sabe muito bem que, naquela zona -Vialonga/St. Iria - existem muitos armazéns/áreas para alugar e exploram essa situação. Quando a oferta é grande e a procura diminuta, sabe como é... que remédio tenho eu se não transigir um pouco... A situação actual dos senhorios não é fácil.
    •  
      FD
    • 21 agosto 2014

     # 4

    Colocado por: Ramiro CostaNa altura que falei com os 2 individuos, pareceu-me que esta justificação fazia sentido... Acha que não?

    Faz todo o sentido, não coloco isso em causa.

    Porém, há que articular todos os factos.
    Não sei há quanto tempo está o armazém parado, se a concorrência é muita ou não, qual o plano de negócios dessa empresa, de onde apareceram esses gerentes/sócios, quais as perspectivas, etc.

    O que sei é:
    - se não há capacidade financeira, tem que haver garantias (já tivemos esta discussão)
    - há uma crise de crédito, os bancos não emprestam, é o senhorio que concede crédito? (é isso que na prática eles estão a pedir, certo?)
    - se não há fluxo de caixa, se não há financiamento, se não há um plano de negócios viável, qualquer empresa nova que tenha necessidade de capital está condenada à partida
    - essas obras tanto podem valorizar o imóvel como o podem castrar

    Já se viu e comprovou por aqui que eu sou um pouco pessimista/alarmista.
    Vamos lá justificar isso: imagine que começam as obras mas, por alguma razão, não as acabam. O que é que vai acontecer a seguir?
    a) tenta arrendar assim o armazém, com obras a meio
    b) gasta dinheiro para as acabar
    c) espera que o novo arrendatário precise das obras e gaste dinheiro para as acabar
    Compare este cenário com o que tem agora. Em qual deles há maior probabilidade de conseguir um arrendamento?

    Como disse acima, não conheço a situação por isso só posso fazer estas conjecturas, o Ramiro saberá melhor como avaliar a situação.
    Só o tento avisar para potenciais riscos, dos quais pode não se aperceber, nada mais. :)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Ramiro Costa

  5.  # 5

    Colocado por: FD
    Como disse acima, não conheço a situação por isso só posso fazer estas conjecturas, o Ramiro saberá melhor como avaliar a situação.
    Só o tento avisar para potenciais riscos, dos quais pode não se aperceber, nada mais. :)


    Obrigado, amigo FD. A sua reflexão está correta e faz todo o sentido!
    Os interessados (já fiz a minha investigação) são pessoas conhecidas no sector. Contudo, este ramo de negócio (transportes/transitários/armazenagem/TIR), como tantos outros, sofreu com a crise uma grande restruturação. Muitas empresas fecharam as portas e agora, muito devagar, parece (parece...) que o sector se está a recompor. Mas, tal como o amigo diz, tudo é algo muito ténue e incerto. Estes 2 empresários, que conhecem o ramo, vão dar "um passo em frente" mas, reconheço, nada garante que venham a ter sucesso.
    Mas compreenda o meu "drama". Tenho o armazém vazio, parado à quase um ano, a degradar-se, e com apreciáveis encargos fixos com IMI, seguro e obras e manutenção. Por outro lado, na zona em que se situa, o que não faltam são armazém para arrendar/vender... Portanto, fico assim numa situação de dilema.
    Na sua opinião, de que forma eu me poderia salvaguardar de algum risco, nomeadamente, da não conclusão das obras, sem "espantar a caça"? Como compreende, o arrendamento interessa-me, mesmo com um renda baixa e com a tal moratória. Que posso eu fazer?... Hoje em dia, infelizmente, nós senhorios temos de correr riscos se queremos ter as nossas coisas alugadas, pois já nem a lei nem os tribunais nos ajudam, de tão lentos que são.
    Haverá alguma forma de, sem colocar muitos obstáculos aos interessados (para não os afugentar do arrendamento), eu me precaver de possíveis situações desagradáveis?
    •  
      FD
    • 21 agosto 2014

     # 6

    Colocado por: Ramiro CostaNa sua opinião, de que forma eu me poderia salvaguardar de algum risco, nomeadamente, da não conclusão das obras, sem "espantar a caça"?

    Pois, isso é o mais difícil.
    Para mim, a melhor solução seria a que eu adiantei acima: concede a moratória no segundo semestre.
    Ou divide, por exemplo, pagam 3 meses iniciais, "oferece" os 3 meses seguintes, pagam mais 3 meses, "oferece" os 3 meses seguintes.
    Assim, dilui o risco para ambos - nenhum dos lados fica sem liquidez.

    O importante é que não esteja 6 meses pendurado em promessas e que se consiga uma solução que agrade a ambas as partes.
    Negoceie e lembre-se que é melhor não conseguir um negócio a conseguir um mau negócio.

  7.  # 7

    Colocado por: FD
    O importante é que não esteja 6 meses pendurado em promessas e que se consiga uma solução que agrade a ambas as partes.
    Negoceie e lembre-se que é melhor não conseguir um negócio a conseguir um mau negócio.


    Agradeço a sua sugestão. Admito que seja no início, no arranque da empresa, que eles necessitem da moratória, mas - é como o amigo FD refere - também tem que ser atendida a minha parte, o meu interesse.
    Irei refletir sobre o assunto.

    E relativamente à questão que referiu (e que nem me tinha ocorrido...) da obra que eles se propõem efetuar ficar a meio e o armazém esventrado? Como poderei defender-me aí?
    •  
      FD
    • 21 agosto 2014

     # 8

    Colocado por: Ramiro CostaE relativamente à questão que referiu (e que nem me tinha ocorrido...) da obra que eles se propõem efetuar ficar a meio e o armazém esventrado? Como poderei defender-me aí?

    Para isso é que serviria o pagamento inicial, em rendas.
    Ou seja, recebia em rendas mas, para si e só para si, era dinheiro que, na eventualidade das obras ficarem penduradas, serviria para as acabar.
    Uma espécie de garantia oculta - para os arrendatários seriam rendas mas, para si, seria um "seguro".
    No entanto, não sei qual a dimensão das obras nem se as rendas darão para pagar as obras...

  9.  # 9

    Colocado por: FD
    No entanto, não sei qual a dimensão das obras nem se as rendas darão para pagar as obras...

    Muito obrigado, FD.
    Sim, as obras serão avultadas. O problema é que, pelo que pude constatar, a "liquidez" não é grande (e, ainda por cima têm que arcar com as ditas obras de adaptação aos camiões), pelo que estar a "sobrecarregá-los" com um pagamento inicial em rendas - quando, o que eles pretendem, é exactamente o contrário! - não sei se será uma boa "proposta" da minha parte. É complicado... se é certo que "não é com vinagre que se apanham moscas" também receio em ficar legalmente desprotegido caso a situação não corra da forma como os interessados esperam. No fundo vou ficar meio ano sem receber um tostão, tendo o armazém alugado de graça... Se eles não fizerem as obras que alegam ir fazer e que justificam a dita moratória, havendo má-fé (tenho que pensar no pior...), no fundo ficam com o armazém gratuitamente.
    Enfim, como disse há pouco, é complicado estabelecer o "ponto de equilíbrio" e, no fundo, há que ter "sorte" até nestas coisas...
    Eu sei que não devíamos apelas à "sorte" nestes procedimentos, mas, infelizmente, é pró que está. É o país e a situação económica que temos...
    Reitero os meus agradecimentos.
    Bem haja, FD.

  10.  # 10

    Já passei por uma situação destas, mas a moratória foi de 2 meses. Resolvi o problema da seguinte forma:
    Fiz um contrato de arrendamento, em nome de um sócio da empresa, e o outro ficou fiador.
    Pagaram na assinatura do contrato de arrendamento 2 rendas.
    (Acho que deve existir sempre um contrato de arrendamento, para alguém poder fazer obras num imóvel nosso)
    Os recibos da renda devem ser emitidos em nome da empresa, para serem contabilizados como um custo da empresa, como ainda não existe a empresa, as duas rendas são consideradas como caução e a renda só será paga a partir do 3º mês.
    Depois quando a empresa estiver constituída, rescinde-se o contrato feito com os sócios e devolve-se a caução recebida e faz-se o contrato de arrendamento com a empresa.

    OBS: alguns pormenores poderão não estar correctos porque já fiz isto há uns anos, e não tenho aqui comigo os documentos.

  11.  # 11

    (...) Quando a oferta é grande (...)


    Quando a esmola é grande (oferta) o pobre desconfia

    Bom dia.

    Caro Ramiro, será que os candidatos a arrendatários contactaram outro(s) proprietário(s) antes de o abordarem? Será que se fixaram no seu imóvel (que carece de obras avultadas para adaptação à actividade da futura empresa) porque encontraram um senhorio tolerante, quanto à proposta que apresentaram? Será que vale a pena correr o risco de assinar uma moratória, ficar com um imóvel transformado que, na eventualidade de a empresa não dar certo, não terá outra serventia, que não aquela, e que será difícil de voltar a arrendar? Vale mais um pássaro na mão do que dois a voar. Ou não será?...

  12.  # 12

    Colocado por: maria rodrigues

    Quando a esmola é grande(oferta)o pobre desconfia

    Bom dia.
    Caro Ramiro, será que os candidatos a arrendatários contactaram outro(s) proprietário(s) antes de o abordarem? Será que se fixaram no seu imóvel (que carece de obras avultadas para adaptação à actividade da futura empresa) porque encontraram um senhorio tolerante, quanto à proposta que apresentaram? Será que vale a pena correr o risco de assinar uma moratória, ficar com um imóvel transformado que, na eventualidade de a empresa não dar certo, não terá outra serventia, que não aquela, e que será difícil de voltar a arrendar?Vale mais um pássaro na mão do que dois a voar. Ou não será?...

    Agradeço o seu comentário.
    Não, a obra que os interessados se propõem efectuar é, de facto, uma mais-valia para o imóvel/armazém. Mas a sua questão tem enorme pertinência: porquê eles irem alugar o meu armazém (sem essa infraestrutura para cargas/descargas de camiões TIR), se outros na redondezas têm esse predicado? A resposta julgo estar: a) no facto de poderem executar a obra exactamente como pretendem e não estarem a sujeitar-se ao que encontram; b) o armazém, quer na localização quer na área, tem vantagens que não são fáceis de encontrar (mas isto sou eu a dizer... gostamos de valorizar o que é nosso ;-)
    O meu receio é que eles digam que, muito bem, vão fazer a obra - e, à custa disso, eu dou-lhes a tal moratória de 6 meses - mas afinal, alegando a "crise" ou outra coisa qualquer, acabem por NÃO fazer a obra e... beneficiem dos 6 meses sem rendas! Compreende o que eu quero dizer? Beneficiam da moratória e acabam por não fazer a obra.
    Estou em crer que mesmo colocando esta questão numa das cláusulas do contrato, dificilmente posso "forçar" ao cumprimento. Podem desculpar-se com as licenças (a Câmara de Vila Franca pode não aprovar ou atrasar a aprovação... sabemos como os serviços públicos são lentos) ou então - o mais provável - não terem condições - "arcaboiço financeiro" - para as fazerem e tudo isto ser um subterfúgio para terem os tais 6 meses de graças. Isto sou eu a "equacionar" o que (de mal) pode acontecer...
    Mas terei de arriscar. O armazém já se encontra fechado (e a degradar-se com o vandalismo que prolifera na zona) há algum tempo e não vejo alternativa. Pelo menos, com a ocupação, recupera "a vida" e até pode acontecer que os futuros inquilinos estejam bem intencionados e venham a ter sucesso na iniciativa de criarem uma nova empresa.
    Neste momento, procuro um texto para o contrato de arrendamento NÃO habitacional para apresentar e que, naturalmente, defenda a minha posição de senhorio.

  13.  # 13

    (...) contrato de arrendamento NÃO habitacional para apresentar e que, naturalmente, defenda a minha posição de senhorio.

    Por aqui vai ser difícil (e não recomendável) encontrar um contrato (minuta) que corresponda às suas pretensões. Como é senhorio (proprietário) permito-me sugerir-lhe que consulte a Associação Lisbonense de Proprietários. Não que a conheça, mas estou em crer que não lhe será tão dispendiosa (sou eu a pensar) quanto um advogado, atendendo a que tem de se quotizar (não imagino quanto possa custar) e terá apoio jurídico especializado, que acautelará os seus direitos. Não custa tentar através de um simples telefonema para se decidir pelo que mais lhe convém.
    Bons negócios.

  14.  # 14

    Artigo 1.º
    Actos próprios dos advogados e dos solicitadores

    1 - Apenas os licenciados em Direito com inscrição em vigor na Ordem dos Advogados e os solicitadores inscritos na Câmara dos Solicitadores podem praticar os actos próprios dos advogados e dos solicitadores.
    2 - Podem ainda exercer consulta jurídica juristas de reconhecido mérito e os mestres e doutores em Direito cujo grau seja reconhecido em Portugal, inscritos para o efeito na Ordem dos Advogados nos termos de um processo especial a definir no Estatuto da Ordem dos Advogados.
    3 - Exceptua-se do disposto no n.º 1 a elaboração de pareceres escritos por docentes das faculdades de Direito.
    4 - No âmbito da competência que resulta do artigo 173.º-C do Estatuto da Ordem dos Advogados e do artigo 77.º do Estatuto da Câmara dos Solicitadores, podem ser praticados actos próprios dos advogados e dos solicitadores por quem não seja licenciado em Direito.
    5 - Sem prejuízo do disposto nas leis de processo, são actos próprios dos advogados e dos solicitadores:
    a) O exercício do mandato forense;
    b) A consulta jurídica.
    6 - São ainda actos próprios dos advogados e dos solicitadores os seguintes:
    a) A elaboração de contratos e a prática dos actos preparatórios tendentes à constituição, alteração ou extinção de negócios jurídicos, designadamente os praticados junto de conservatórias e cartórios notariais;


    Artigo 7.º
    Crime de procuradoria ilícita

    1 - Quem em violação do disposto no artigo 1.º:

    a) Praticar actos próprios dos advogados e dos solicitadores;
    b) Auxiliar ou colaborar na prática de actos próprios dos advogados e dos solicitadores; é punido com pena de prisão até 1 ano ou com pena de multa até 120 dias.

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