- duoliveira
- 12 setembro 2014 editado
Boa noite,
Vou dar inicio a um projecto que me apaixona há já algum tempo, e gostaria de ter o vosso contributo para me esclarecer e orientar neste desafio.
Possuo um pequeno edifício no centro de Cascais que necessita de uma reabilitação profunda. Já iniciei o contacto com o arquitecto à cerca de 2 meses, que entretanto já me entregou a proposta de honorários.
Vou tentar transcrever o essencial da proposta e gostaria de saber as vossas opiniões, criticas e conclusões, não só do custo do projecto, mas também de todo o processo e custos que tenho pela frente.
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Proposta de honorários:
Projecto de arquitectura para remodelação de edifício destinado a estabelecimento de alojamento local com área aprox. 219.m2
sito no gaveto da ............... no centro histórico de Cascais.
A proposta agora apresentada teve como base de análise os pressupostos programáticos abordados em reunião anterior, nomeadamente no que respeita ao programa a desenvolver.
O projecto em questão localiza-se em Cascais, em pleno centro histórico, inserido numa área urbana consolidada próxima das designadas bases da muralha que interligava os dois baluartes da praia da Ribeira, classificadas como monumento nacional ............ carecendo de consulta ao DGPC. A intervenção tem como finalidade a remodelação de um edifício constituído por dois espaços autonomizados, o primeiro constituído por dois pisos e aproveitamento de águas de cobertura, destinado a comércio no piso térreo e a habitação no piso 1 e cobertura, com área aprox. de 166.m2, e o segundo constituído por dois pisos destinados a comércio com área aprox. de 53.m2
Pela sua excecionalidade, pretende-se como prioridade a reabilitação do existente, adaptado às novas funcionalidades solicitadas pelo proprietário, nomeadamente à constituição de três fracções autónomas destinadas exclusivamente a habitação.
Arquitectura - Licenciamento
* Estudo prévio - € 1.920
* Entrega do projecto na Câmara - € 2.400
* Aprovação do projecto de arquitectura - € 480
Total = € 4.800
Arquitectura- Execução
* Início do projecto de execução - € 720
* Entrega do projecto de execução - € 1.680
Total = € 2.400
Projecto de especialidades
* Projecto de estabilidade
* Projecto de rede interna de águas prediais, residuais e pluviais
* ITED
* Ficha electrotécnica
* Ficha de segurança contra risco de incêndio
* Projecto acústico
* Projecto de comportamento térmico acrescido de pré-certificado (REH)
* Plano de segurança e saúde de projecto
* Início de projecto de especialidades - € 1.365
* Entrega dos projectos de especialidades - € 2.535
Total = € 3.900
Total geral - € 11.100 + IVA = € 13.653
Disposições gerais
* Todos os elementos necessários à instrução do processo, nomeadamente, toda a documentação válida necessária relativa à propriedade do imóvel, plantas de localização, alvarás, licenças, taxas de aprovação, seguros estimativas, medições e outras eventuais medidas necessárias não são da responsabilidade do projectista.
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Em continuação a esta discussão colocarei mais informação, fotos e plantas.
Obrigado.vai alterar muito o interior do edifício? qual vai ser a intervenção em termos estruturais? não vai ter gás natural? Só com as informações que colocou acho o preço um bocado puxado...-
brunomrosa
- 12 setembro 2014
duoliveira, a nova lei de reabilitação urbana permite "riscar" algumas especialidades, nomeadamente:
- Dispensa de aplicação de requisitos acústicos.
Ficam dispensados os requisitos acústicos, com exceção das que tenham por objeto partes de edifício ou frações autónomas destinados a usos não habitacionais.
- Requisitos de eficiência energética e qualidade térmica.
Ficam dispensados os requisitos de eficiência energética e qualidade térmica desde que:
a) Se existir incompatibilidade de ordem técnica, funcional ou de valor arquitectonico, mediante termo de responsabilidade do técnico autor do projecto,
b) Existir incompatibilidade de ordem financeira, também justificada mediante termo de responsabilidade do técnico autor de projecto.
- Instalações de gás em edifícios.
Fica a isenção de instalar ou apresentar projecto de rede de gás quando não seja previsto a sua utilização.
- Infra-estruturas de telecomunicações em edifícios.
Ficam apenas obrigatórias a instalação das seguintes infra-estruturas de telecomunicações:
a) Espaços para as tubagens da coluna montante do edifício;
b) As redes de tubagem necessárias para a eventual instalação posterior de diversos equipamentos, cabos e outros dispositivos;
c) Passagem aérea de topo e entrada de cabos subterânea;
d) Sistemas de cablagem em pares de cobre, cabo coaxial, para distribuição de sinais sonoros e televisivos do tipo A e em fibra ótica.
Peça lá ao gabinete para olhar para o diploma (Decreto-Lei 53/2004) e ajustar os preços ...
De resto... o mercado é livre e cada um sabe de si.-
brunomrosa
- 12 setembro 2014
Decreto-Lei 53/2014 !
Obrigado ao Marco1 pelo aviso.E essa exclusão da aplicação de requisitos acústicos, térmicos, etc aplica mesmo no caso em que o edifício muda a utilização e são criadas novas frações? ou é só no caso de reabilitações de edifícios em que não são criadas novas frações?
É que senão vejamos, um edifício antigo, mantem-se a fachada e o interior é praticamente todo alterado, é considerado uma reabilitação. Fazem-se novas frações e não tem que cumprir requisitos que um edifico novo teria que cumprir?
Ou num edifício existente em que tenho por exemplo num piso um T6, divido esse piso e faço 1 T2 e 1 T3, não tenho que cumprir requisitos acústicos? a malta do T2 passa a ouvir tudo o que se passa no T3 e vice versa como acontecia há 20 ou 30 anos atras? e quem vai aturar os compradores quando depois me vierem chatear a cabeça porque não existe isolamento acústico entre as frações?-
brunomrosa
- 12 setembro 2014 editado
Keeper -> Desde que não agravem as inconformidade encontradas.
Isso depois só lendo o diploma e argumentando em conformidade, vendo caso a caso.- duoliveira
- 17 setembro 2014
Bom dia,
Objectivo é reabilitar o possível.
No que toca a grandes alterações irão ser as seguintes: coberturas e telhados novos, ampliação do terraço existente até meio da cobertura do edifício mais pequeno, cozinhas e wc novos, abertura de um dos vãos já existentes no r/c do edifício mais pequeno para ligação permanente com o edifício maior, canalização, esgotos e eletricidade novas. A fachada de azulejos irá ser limpa e restaurada conforme necessário.
Não haverá lugar a fracionamento do edifício maior, aqui irá funcionar um T0 no r/c com uma porta fechada para ligação ao primeiro andar se necessário, no primeiro andar e aguas furtadas um T2, e no edifício mais pequeno um T1.
Quanto ao decreto-lei 53/2014 está ser estudado, mas por ex. no que toca à parte acústica não irei aplicar a excepção, pois tratam-se de edifícios do séc. XVIII e XIX.
Deixo aqui algumas fotos e plantas.-
brunomrosa
- 17 setembro 2014
Colocado por: duoliveiraQuanto ao decreto-lei 53/2014 está ser estudado, mas por ex. no que toca à parte acústica não irei aplicar a excepção, pois tratam-se de edifícios do séc. XVIII e XIX.
Acho que a lei é taxativa e clara, fica dispensado do cumprimento de requisitos acústicos. Claro que pode querer os cumprir de todas as formas ... Mas em obra provavelmente resolve as questões acústicas sem ter de pagar um estudo acústico, a não ser lá está, que queira-o fazer.Artigo 5.o
Dispensa de aplicação de requisitos acústicos
As operações urbanísticas identificadas no n.o 2 do artigo 2.o estão dispensadas do cumprimento de requisitos acústicos, previstos no Regulamento dos Requisitos Acústicos dos Edifícios, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 129/2002, de 11 de maio, alterado pelo Decreto-Lei n.o 96/2008, de 9 de junho, com exceção das que tenham por objeto partes de edifício ou frações autónomas destinados a usos não habitacionais.2 — Consideram-se operações de reabilitação, para efeitos do número anterior, as seguintes operações urbanísticas:
a) Obras de conservação;
b) Obras de alteração;
c) Obras de reconstrução;
d) Obras de construção ou de ampliação, na medida em
que sejam condicionadas por circunstâncias preexistentes que impossibilitem o cumprimento da legislação técnica aplicável, desde que não ultrapassem os alinhamentos e a cércea superior das edificações confinantes mais elevadas e não agravem as condições de salubridade ou segurança de outras edificações;
e) Alterações de utilização.-
brunomrosa
- 17 setembro 2014
Imagens nao se vê :)- duoliveira
- 17 setembro 2014
Como não há possibilidade de editar o meu primeiro comentário nesta discussão, irei colocar de seguida vários comentários só com as fotos e plantas.- duoliveira
- 17 setembro 2014
.- duoliveira
- 17 setembro 2014
.- duoliveira
- 17 setembro 2014
.- duoliveira
- 17 setembro 2014
.- duoliveira
- 17 setembro 2014
.- duoliveira
- 17 setembro 2014
.- duoliveira
- 17 setembro 2014
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