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1. • mpmp
   • 23 outubro 2014

    # 1

   Boa tarde,
   
   Desde que adquiri o meu último apartamento (Outubro-2013) verifiquei que existe uma série de irregularidades na administração do condomínio.
   
   A maior parte dos apartamentos não estão vendidos e a empresa proprietária dos mesmos acabou de declarar insolvência com consequente dação a entidade bancária e, as suas dívidas ao condomínio, consideradas incobráveis.
   A empresa responsável tem contrato por um triénio (2014-2015 seria o último) votado na 1ª AGC, anterior à minha compra.
   
   Das dívidas da empresa insolvente ao condomínio têm resultado, entre outras coisas, cortes vários de eletricidade dos espaços comuns por falta de pagamento, sem qualquer aviso prévio por parte da administração!
   
   Por dificuldade na gestão das contas do prédio o administrador justifica todas as suas falhas com as dívidas existentes.
   
   Só para terem noção:
   - todos os anos, o orçamento foi aprovado contemplando verba para o seguro multirrisco que nunca foi realizado
   - os extintores do prédio não são revistos desde 2010
   - nunca foi constituída conta para o fundo comum de reserva apesar de nos recibos passados pela empresa constar o montante que lhe é respetivo
   - até há 2 meses, nenhum dinheiro tinha sido pago à empresa que assegura a manutenção mensal dos 2 elevadores há mais de 2 anos
   - o gasto com limpeza é quase igual ao gasto com eletricidade (contrato com empresa "agregada" à empresa de gestão de condomínio...)
   
   Até chegarem mais 2 novos condóminos, só eu me queixava e nada mudou...Mas agora pretendemos salvaguardar o nosso conforto de habitabilidade e legalidade da gestão do condomínio. Com administrador-condómino ou com nova empresa.
   
   O que eu pretendo saber é:
   Temos motivos para exonerar a atual administração mas necessitamos de aprovação por maioria simples, certo?
   O problema é que, no total, as permilagens dos condóminos constituem 416,58%o. E, assim sendo, não conseguimos.
   
   O banco ainda não pagou as suas quotas referentes ao trimestre que termina este mês e também não vai comparecer a nenhuma AGC...
   
   Propôr ao administrador para terminar o contrato voluntariamente poderia ser a melhor opção... mas não sei se há necessidade de convocar AGC para tal.
   
   Entretanto, têm surgido divergências entre os próprios condóminos na sequência da necessidade de cobrar as dívidas incobráveis...
   
   Agradeço todas as opiniões e sugestões para resolver estes problemas :(
2. • size
   • 23 outubro 2014

    # 2

   Colocado por: mpmp<
   
   O que eu pretendo saber é:
   Temos motivos para exonerar a atual administração mas necessitamos de aprovação por maioria simples, certo?
   O problema é que, no total, as permilagens dos condóminos constituem 416,58%o. E, assim sendo, não conseguimos.
   
   

   
   
   Depende...
   
   Poderão conseguir, caso o Banco continue a não se fazer representar nas assembleias .
   
   ....
   Artigo 1431º
   2- A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
   ...
   Artigo 1432º
   4- * Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: nunogouveia, mpmp
3. •  
     Picareta
   • 23 outubro 2014

    # 3

   Colocado por: mpmpverifiquei que existe uma série de irregularidades na administração do condomínio.

   
   Eu não encontro nenhuma irregularidade naquilo que descreveu.
   Existem contas por pagar, não existe fundo de reserva, mas se a maior parte dos condóminos não pagam não poderiam esperar outra coisa.
   
   Acha que se trocar a administração vai resolver o problema?
4. • mpmp
   • 23 outubro 2014

    # 4

   Obrigada pelo seu esclarecimento.
   
   É bom saber que afinal, os condóminos por si só, poderão fazer valer a sua vontade.
   
   Para além disso, esclareço também desde já outra questão: o atual administrador necessita de ser convocado para as AGC com o propósito da sua exoneração, certo? Necessitar de convocar 2 AGC para esse efeito será algo desconfortável...
5. • mpmp
   • 24 outubro 2014

    # 5

   Pois é Picareta, parece que também utilizaria a desculpa de falta de dinheiro para justificar incúria e falta de profissionalismo.
   
   - Seguro obrigatório contra incêndios não é prioritário a outras despesas do condomínio?
   - Revisão anual dos extintores? Porquê? É que sem seguro nem faz mesmo falta!
   - Não informar os condóminos relativamente a eminência de corte de eletricidade é incumprimento das funções de administrador! Ele tem que prestar contas aos condóminos! Eu poderia querer pagar a conta para evitar esse constrangimento. Mas não, tive de ser surpreendida e ficar 2 semanas sem eletricidade, sem elevador num 5º andar, com escadas sem luz natural e um recém-nascido em casa. Isto aquando do 2º corte, já tinha havido um outro.
   
   Sabe como foram saldadas as dívidas de eletricidade? Depois de concretizado o corte, a empresa devedora era pressionada a pagar e eram a própria que a pagavam mediante a referência multibanco fornecida pelo administrador. Nesta altura já pagavam!!! Mas o dinheiro nem sequer entrava na conta condomínio... Passou-lhes recibo? Se isto não é incompetência de um profissional de gestão de condomínios...
   
   É fácil ser administrador quando não se vive (nem sequer se visita!) o prédio que se administra :) E ainda se recebe honorários por isso ;)
6. •  
     Picareta
   • 24 outubro 2014

    # 6

   Colocado por: mpmp- Seguro obrigatório contra incêndios não é prioritário a outras despesas do condomínio?

   
   Não sei. O que é que estava disposto a prescindir para ter o seguro? A limpeza das escadas? a iluminação das escadas? o elevador? diga lá de que é que estaria disposto a abdicar para ter o seguro.
   
   

   Colocado por: mpmpRevisão anual dos extintores? Porquê? É que sem seguro nem faz mesmo falta!

   
   Anual?...acabou de dizer que desde de 2010 não são revistos!!
   
   

   Colocado por: mpmp- Não informar os condóminos relativamente a eminência de corte de eletricidade é incumprimento das funções de administrador!

   
   Se calhar também não foi avisado pela EDP !!
   
   

   Colocado por: mpmpEu poderia querer pagar a conta para evitar esse constrangimento.

   
   Óptimo, então você deve ficar como administrador, não há €€€€, paga com o seu dinheiro.
7. • mpmp
   • 24 outubro 2014

    # 7

   Caro Picareta, o seu tom é jocoso, hostil e desvia-se do propósito da minha discussão mas, não lhe responderei de forma despeitosa.
   
   - E sim, a limpeza poderá passar a ser feita com uma menor periodicidade, por menor valor e ainda com mais qualidade. Mais de metade dos apartamentos não estão habitados e depois destes meses de co-habitação com os meus (poucos) vizinhos posso assegurar-lhe que somos todos limpinhos, sujamos pouco os espaços comuns. E ninguém sobe as escadas...
   - Só reparei na data de revisão dos extintores quando para cá vim morar (Dezembro-2013) e, sim, o administrador nunca contemplou verba para a revisão anual dos extintores porque não acha importante.
   - A galpon avisa sempre ou teríamos argumentos para invocar quebra contratual. Emite fatura, emite fatura do mês seguinte com valor em dívida, emite aviso de corte e depois suspende o fornecimento. A empresa confirmou que fez todos os envios e o próprio administrador também confirma que os recebeu. Os condóminos só sabem dos não pagamentos quando ficam às escuras ao sair da sua residência.
   - Já ouviu falar em pagar em adiantado? Pagamento da totalidade das quotas anuais? Não resolve os problemas, mas pode adiar uns problemas. Até encontrarmos quem consiga gerir melhor este condomínio versão "low cost"!
   
   Ficaremos a aguardar melhores dias... quando o banco resolver começar a pagar!
8. • costa3333
   • 24 outubro 2014

    # 8

   Colocado por: mpmp
   Ficaremos a aguardar melhores dias... quando o banco resolver começar a pagar!

   
   
   Apesar do seu descontentamento, e com mais ou menos profissonalismo da empresa de condominios, o vosso caso é comum a muito outros que conheço, e culpar a administração por essas situações pode ser o caminho masi fácil.
   
   Normalmente o que acontece nestes casos é exonerarem a administração, e depois um grupo de condominos assumem eles a administração.... mas o que parecia ser incompetência da administração de condominio, afinal o problema é outro... simplesmente o dinheiro não existe, logo não se podem fazer milagres... e por norma os casos todos que conheço ( e não são poucos), estas situações acabam todas por correr mal, com vizinhos a chegarem a vias de facto.... e as dividas a se manterem....
   
   ora se no prédio com um orçamento imaginemos de 10000€ anuais para o condominio + um fundo de reserva anual de 1000€ = 11000.00€
   
   se só cerca de metade do predio está habitado, a administração de condominio só recebe para todas as despesas 5500.00€ ( isto se todos as fracções habitadas pagassem as cotas, o que presumo que não aconteça).
   
   Como é que acha que a administração vai conseguir gerir o Prédio???? por norma só para os elevadores é quase metade do orçamento.... Luz e água.... vai metade do orçamento.... que a correr bem era o que a empresa recebe dos condominos... e as restantes despesas????
   
   A empresa de condominios tambem tem de receber os honorarios... a empregada da limpeza... os CTT para as convocatorias... etc etc...
   
   A questão é muito simples, enquanto o banco ( que pode demorar muito tempo) não pagar as cotas das fracções desabitadas, não há adminstração neste mundo que consiga gerir esse condominio.

   Concordam com este comentário: treker666
9. • costa3333
   • 24 outubro 2014

    # 9

   Colocado por: mpmpJá ouviu falar em pagar em adiantado? Pagamento da totalidade das quotas anuais?

   
   
   Mas isso não é nenhuma novidade.... isso é o que todos os condóminos deveriam fazer logo no inicio do ano... e não no fim como a mairoria....
   
   mas mesmo na situação em que está o seu prédio deve haver condominos residentes com cotas em atraso.....
10. •  
      Picareta
    • 24 outubro 2014

     # 10

    Colocado por: costa3333se só cerca de metade do predio está habitado,

    
    41.6%
11. • mpmp
    • 24 outubro 2014

     # 11

    Costa3333, obrigada pelo seu comentário.
    Concordo com quase tudo o que disse, eu sei perfeitamente o quão complexa é a gestão do condomínio com todas estas limitações. Ainda assim, se não se há dinheiro para tudo, não se pode ter tudo! E, para mim seguro obrigatório só significa uma coisa: obrigatoriedade. Mas o que disse sobre o maior ou menor profissionalismo da empresa de gestão é aqui o ponto fulcral. Só pretendemos que a gestão passe a ser feita, conscientes de todas as limitações, por alguém mais profissional. Este senhor já deu várias outras provas, que eu não vou explicitar aqui, de não o ser e não actuar tendo em conta os interesses dos condóminos residentes.
    Para além disso, solicitar o pagamento numa única prestação anual devia ser iniciativa da administração. E nunca o solicitou ou sugeriu. Continua a solicitar o pagamento trimestral a todos.
    E não insistiu em tempo útil na sua cobrança à empresa insolvente. Empresa essa que continua a laborar, com funcionários que se deslocam em viaturas da empresa e que consomem eletricidade no stand de vendas! No mínimo, estranho...
12. • JPN761
    • 28 outubro 2014

     # 12

    sendo poucos os condominos, sugeria que se juntassem e dividissem o trabalho pelos 3 falados em cima!
    
    a dividir sempre é melhor :)