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1. • P_Lopez
   • 8 julho 2015

    # 1

   Olá a todos.
   
   Espero não estar a abusar da vossa boa vontade ao pedir alguma orientação acerca deste assunto.
   
   Adquiri imóvel em zona privilegiada para turismo (praia, golfe, etc), com vista a rentabilizar através de aluguer de curta duração para férias. É óbvio que se surgir algum interessado em arrendamento anual a oferecer um valor interessante, também aceitarei, mas deixemos essa possibilidade de parte pois à partida será mesmo para férias, à excepção de alguns meses de Inverno em que o apartamento será utilizado por familiares que vivem no estrangeiro e passam todos os anos uns 2 ou 3 meses em Portugal.
   
   Tenho portanto duas opções (sendo que penso que até posso optar pelas duas em simultâneo), que são o arrendamento directo ao cliente final ou o arrendamento através de agências que fazem todo o serviço (desde a angariação do cliente, até à cobrança e manutenção do imóvel).
   
   Tendo em conta que ainda não avancei com nenhum pedido de licença para arrendamento de alojamento local (pois o negócio foi muito recentemente formalizado), será que ainda vou a tempo de tratar de todas as burocracias para o tentar arrendar pelo menos em Agosto e Setembro? (época alta)
   
   A minha ideia é ser eu a tratar de tudo, sem recorrer a agências, pois resido a curta distância do imóvel e tenho alguns conhecimentos que me fazem acreditar que posso fazer um bom trabalho. Mas se para ser eu a tratar de tudo existem burocracias que me impedem de o estar a colocar no mercado dentro de 2 ou 3 semanas e se através de uma agência estas burocracias são dispensáveis ou mais céleres, optaria certamente por recorrer a alguma agência durante estes primeiros 2 meses.
   
   Será que consigo ter o apartamento no mercado mais rápido recorrendo a uma agência de gestão de arrendamentos?
   
   A comissão cobrada é de entre 15% e 30%.
   
   Já agora, se alguém tiver a disponibilidade para me orientar nos passos a seguir até poder arrendar o imóvel legalmente (tal como pretendo), agradecia bastante.
   
   Obrigado pelo tempo e atenção!
   
   .
2. • Paulo Correia
   • 8 julho 2015 ^editado

    # 2

   Se vive perto do local, a melhor opção é colocar nas diversas plataformas de Alojamento local (Airbnb, homeaway, booking, etc)
   
   Têm muita e boa informação aqui:
   https://www.facebook.com/groups/alojamentolocal/?fref=nf
   http://www.alep.pt/
   
   

   Colocado por: P_LopezSerá que consigo ter o apartamento no mercado mais rápido recorrendo a uma agência de gestão de arrendamentos?

   
   Consege meter no mercado em menos de uma semana

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3. • Paulo Correia
   • 8 julho 2015

    # 3

   Colocado por: P_Lopezagência de gestão de arrendamentos

   
   
   Estas agências estão vocacionadas para o aluguer tradicional, não para o AL. Em Lisboa já existem pessoas que gerem apartamentos/quartos/moradias

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4. •  
     FD
   • 8 julho 2015

    # 4

   Em termos de burocracias apenas precisa de fazer uma comunicação prévia à câmara municipal, ou seja, não precisa de qualquer autorização ou licença.
   
   Para tal, visite o site da câmara e procure por informações sobre como fazer esse procedimento.

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5. • Paulo Correia
   • 8 julho 2015

    # 5

   Mas têm de abrir actividade nas finanças o que pode atrasar um pouco. De seguida têm de se inscrever nos sites e esperar a aprovação dos anúncios.
   Mais ou menos uma semana é o que demorei até ficar online.
   
   As câmaras para informação são algo erróneas, cada uma diz uma coisa. Nos links que deixei, estão lá imensas sugestões e experiências de quem já anda nisto à algum tempo.

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6. •  
     larkhe
   • 8 julho 2015

    # 6

   Colocado por: orcamentos.eu
   
   Estas agências estão vocacionadas para o aluguer tradicional, não para o AL. Em Lisboa já existem pessoas que gerem apartamentos/quartos/moradias

   
   
   
   As empresas de LX a quem solicitei cotação, era em media 50% da tarifa por noite cobrada, uma delas ate um pouco acima, conhece alguma que cobre valores mais simpáticos?

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7. • LuisPereira
   • 8 julho 2015

    # 7

   50%... a isto se chama ladr"##

   Concordam com este comentário: P_Lopez
8. • Paulo Correia
   • 8 julho 2015 ^editado

    # 8

   Por 50% faço eu a gestão. Os valores habituais são entre 20% a 30% do valor liquido, isto é, após as comissões das plataformas.
   Têm de incluir o check in e check out, assim como toda a criação e gestão do anúncio, fotografias e afins. Também têm de tratar da limpeza, mas esse valor é pago em separado pelo hóspede.
   
   A forma de controlar tudo, é simples: O dono da casa recebe as transferências, pagando as comissões após recebimento. Assim, evita-se alugueres não declarados.
   
   Uma óptima opção é escolher alguém que já tenha boas referencias no sistema (entre 4 e 5 estrelas) já que dessa forma, o anuncio têm uma maior relevância
   
   Embora possa parecer caro, isto consome muito tempo e atenção.
   
   O checkin faz toda, mas toda a diferença, é ai que as pessoas ficam com uma boa ou má impressão do alojamento. Não é invulgar 3 / 4 horas de conversa..
   
   Gasta-se muito tempo a explicar onde ir, o que fazer, a prestar informação útil.
   
   É necessário estar sempre disponivel para os hóspedes e ir contactando com eles para os ajudar, especialmente se forem mais idosos.
   
   Muitas vezes vamos buscá-los e levá-los ao Aeroporto, que para uma pessoa idosa, com mais dificuldades em falar, pouca experiência em viagens, vale ouro. è por isso que alguns têm sempre avaliações muito positivas e outros não.

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9. •  
     larkhe
   • 8 julho 2015

    # 9

   Orçamento de umas das empresas que contactei, 35% mais alguns serviços
   
   Opção a) - O que inclui?
   ‣ Selecção dos sites especializados aluguer turístico, mais adaptados ao perfil/localização/
   capacidade do imóvel em causa;
   ‣ Criação de anúncio*: colocação de texto/informação e fotos da sua propriedade para
   publicação;
   ‣ Publicação do(s) anúncio(s) da sua casa nos sites seleccionados;
   ‣ Gestão de contactos/Captação de reservas: gestão do contacto/pedidos de informação com
   os potenciais clientes/turistas, resposta a dúvidas e prestação de esclarecimentos, via email
   e/ou telefone, em diversos idiomas;
   ‣ Concretização das reservas (indicação ao hóspede dos valores p/ reserva, forma e timing de
   pagamento);
   ‣
   * Nota: Os valores do serviço de criação de anúncio e de captação de fotografias não estão incluidos.
   3 - Opções de Serviço ✓ Opção a) - O que inclui?
   ‣ Check-in: acolhimento e “ambientação” dos turistas em diversos idiomas - fornecimento de
   instruções relativas à utilização do imóvel, informações úteis sobre a cidade/zona, o que ver, onde
   comer, fazer compras, etc.; entrega de chaves e recebimento de caução de garantia (valor destinado a
   cobrir eventuais pequenos danos na propriedade);
   ‣ Check-out: solicitação de feedback aos hóspedes sobre a estadia, bem como solicitação de
   apreciação/comentários a realizar no site; inspecção do estado do imóvel no final da estadia;
   recebimento das chaves e devolução da caução aos turistas;
   ‣ Limpeza : realizado antes da chegada dos turistas (e no final de cada período de uma semana, no
   caso da estadia se prolongar por mais de 1 semana);
   ‣ Tratamento de roupa : realizado antes da chegada dos turistas (e no final de cada período de uma
   semana, no caso da estadia se prolongar por mais de 1 semana);
   ‣ lavagem e engomadoria de todas as peças de roupa, referentes a roupa de cama e W.C., para o
   total da capacidade da casa/ hóspedes;
   ‣ Recebimento e depósito de rendas; Recebimento e devolução de cauções;
   3 - Opções de Serviço
   ✓ Opção b) - O que inclui?
   ‣ Check-in: acolhimento e “ambientação” dos turistas em diversos idiomas - fornecimento de
   instruções relativas à utilização do imóvel, informações úteis sobre a cidade/zona, o que ver, onde
   comer, fazer compras, etc.; entrega de chaves e recebimento de caução de garantia (valor destinado a
   cobrir eventuais pequenos danos na propriedade);
   ‣ Check-out: solicitação de feedback aos hóspedes sobre a estadia, bem como solicitação de
   apreciação/comentários a realizar no site; inspecção do estado do imóvel no final da estadia;
   recebimento das chaves e devolução da caução aos turistas;
   ‣ Limpeza : realizado antes da chegada dos turistas (e no final de cada período de uma semana, no
   caso da estadia se prolongar por mais de 1 semana);
   ‣ Tratamento de roupa : realizado antes da chegada dos turistas (e no final de cada período de uma
   semana, no caso da estadia se prolongar por mais de 1 semana);
   ‣ lavagem e engomadoria de todas as peças de roupa, referentes a roupa de cama e W.C.;
   ‣ Recebimento e depósito de rendas; Recebimento e devolução de cauções;
   3 - Opções de Serviço
   ✓ Opção c) - O que inclui?
   ‣ Selecção dos sites especializados em aluguer turístico, mais adaptados ao perfil/
   localização/capacidade do imóvel em causa;
   ‣ Criação de anúncio: colocação de texto/informação e fotos* da sua propriedade para
   publicação;
   ‣ Publicação do(s) anúncio(s) da sua casa em sites especializados na captação de turistas que
   procuram alojamento local;
   ‣ Gestão de contactos/Captação de reservas: gestão do contacto/pedidos de informação com
   os potenciais clientes/turistas, resposta a dúvidas e prestação de esclarecimentos, via email
   e/ou telefone, em diversos idiomas;
   ‣ Concretização das reservas (indicação ao hóspede dos valores p/ reserva, forma e timing de
   pagamento);
   * Nota: O valor do serviço de captação de fotografias não está incluido. Consulte, por favor os anexos de “Outros Serviços”.
   
   
   ✓ Opção a)
   ‣ “Serviço Global de Gestão;” preço: 35% do valor de cada reserva (s/ IVA);
   ✓ Opção b)
   ‣ “Serviço de Gestão”; preço: 65€*, até 2 pessoas; + 10€ por cada pessoa extra (s/ IVA);
   ✓ Opção c)
   ‣ “Serviço de Criação de Anúncio / Gestão de Reservas”; preço: 25% do valor de cada reserva (s/
   IVA)
   
   
   
   a outra empresa que contactei era ainda mais caro....

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10. • Paulo Correia
    • 8 julho 2015

     # 10

    Acho caro, eu estou no AL à 2 anos (e antes disso estva no CouchSurfing), tenho 2 apartamentos a funcionar e outro a caminho e conheço várias pessoas que fazem esse tipo de serviços e acho isso muito caro.
    
    65€ até duas pessoas? só se o apartamento valer 150€/200€ por noite, mas ai perde a competitividade.
    
    Na minha opinião e tenho lá em casa a moça que gere as nossas casas, 25% com tudo incluído (a proposta mais abrangente) é justo. Deixe-me analisar a proposta deles

    Concordam com este comentário: P_Lopez

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11. •  
      larkhe
    • 8 julho 2015

     # 11

    Neste momento, tenho um apartamento a venda, mas se entretanto não o vender, devo optar por isto mas ainda não encontrei nada para esses 25% tudo incluido..

    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez
12. • Paulo Correia
    • 8 julho 2015

     # 12

    A diferença entre os 20 a 30% depende da zona, isto é, se é uma zona de fácil acesso / estacionamento, porque nalgumas zonas é bastante complicado (Alfama por exemplo).
    
    O seu problema é provavelmente estar a falar com empresas. Onde é o apartamento?

    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez
13. •  
      larkhe
    • 8 julho 2015

     # 13

    Alcantara, rua Jau

    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez
14. • Paulo Correia
    • 8 julho 2015

     # 14

    Colocado por: larkheAlcantara, rua Jau

    
    Não é má localização, está fora da zona do metro, mas têm o eléctrico como acesso o que é uma mais valia (além do autocarro). Estive quase a comprar ai um apartamento.
    
    Entre os intervalos que lhe falei, posso mandar-lhe o contacto de alguém que lhe trata disso.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: larkhe, P_Lopez
15. •  
      larkhe
    • 8 julho 2015

     # 15

    Como disse e correndo o risco de passar a época alta,
    Neste momento está a venda, mas se mais 5 ou 6 meses e não for possível, a venda estarei muito interessado numa solução deste género, por isso se me pudesse enviar o contacto agradecia.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez
16. • Rodasr
    • 8 julho 2015

     # 16

    Full Management:
    
    http://www.thelisbonconcierge.com/pricing.html

    Estas pessoas agradeceram este comentário: larkhe, P_Lopez
17. •  
      larkhe
    • 8 julho 2015

     # 17

    Já agora
    
    Quanto acham que pode valer o preço por noite nesta zona ? tinha pensado nuns 50€ ( não sei se e pouco ou muito) mas quando vejo por exemplo 50 euros para preparaçao e limpeza se for 2 noites? é um valor alto em relação ao que vou cobrar não acham?
    
    
    Sou um principiante desculpem as perguntas que possam parecer parvas....

    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez
18. • Paulo Correia
    • 8 julho 2015

     # 18

    A taxa de limpeza anda nos 25€, dependendo obviamente do tamanho do apartamento. Mas esse valor é adicionado ao valor total do arrendamento, isto é, se alugar 7 noites a 50€,serão 350+25 menos as comissões das plataformas

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19. • Paulo Correia
    • 8 julho 2015 ^editado

     # 19

    Valores a pedir só analisando a zona e a concorrência, até porque uma boa gestão, vai alterando os preços conforme a época. Lembre se que é habitual os hóspedes pedirem descontos....

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20. • andabr
    • 8 julho 2015

     # 20

    Boa tarde a todos,
    
    Primeiramente agradeço a todos pelas orientações. Eu estou em uma situação parecida. Estou a trabalhar no exterior e comprei um apartamento no Estoril - Lisboa, para lá viver, pois pensava que o trabalho por cá iria terminar.
    
    Portanto estou com o apartamento remodelado, com todos os móveis, fechado!
    
    Estou a pagar todas as despesas para mantê-lo fechado. Me ocorreu isto, de arrendar para férias, aliás eu não percebia que teria que comunicar a câmara, ia por os burros nágua, pois ia fazer isto direto, se arrumasse um gestor. Sorte que entrei aqui e li vossas mensagens.
    
    Andei a procurar um gestor para este fim e todos me cobraram 40%, achei um absurdo, pois fico eu a ter os gastos com condominio, luz, água, seguro, IMI, IVA e eventuais avarias no apartamento, e o gestor vem e leva consigo mais do que eu.
    
    Agora estou sem saber o que fazer, se vendo, tento arrendamento permanente ou ferias.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez