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1. • CAntunes
   • 14 março 2016

    # 1

   Boa tarde,
   Adquiri recentemente uma garagem exterior ás areas comuns do predio.
   Fraçao essa que tem 11 de premilagem e as fraçoes habitacionais têm em media 40 de premilagem. O que acontece é que a cota de condominio que é cobrada inside só sobre o fundo comum de reserva, até aqui tudo bem, nao fosse esse valor ser igual para todas as fraçoes.
   É justo uma fraçao de 11 de premilagem contribuir com o mesmo valor fundo comum de reserva que uma fraçao de 40 ?
   Posso impugnar alguma eventual deliberaçao que tenha sido feita para essa repartiçao em partes iguais ?
   Nao me parece justo que um dia que haja pinturas ou outras obras que se tenham que recorrer ao fundo de reserva, que uma pequena fraçao de 11 tenha que contribuir com o mesmo que uma 40.
2. • luisvv
   • 14 março 2016

    # 2

   
   É justo uma fraçao de 11 de premilagem contribuir com o mesmo valor fundo comum de reserva que uma fraçao de 40 ?
   

   
   Não.
   
   

   
   Posso impugnar alguma eventual deliberaçao que tenha sido feita para essa repartiçao em partes iguais ?
   Nao me parece justo que um dia que haja pinturas ou outras obras que se tenham que recorrer ao fundo de reserva, que uma pequena fraçao de 11 tenha que contribuir com o mesmo que uma 40.
   

   
   
   Admitindo que a situação se mantenha, deve ser mantido um registo do saldo da contribuição de cada fracção, que deve ser levado em conta no momento de utilização do FCR.

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3. • CAntunes
   • 14 março 2016

    # 3

   Colocado por: luisvvAdmitindo que a situação se mantenha, deve ser mantido um registo do saldo da contribuição de cada fracção, que deve ser levado em conta no momento de utilização do FCR.

   
   
   Obrigado pela sua resposta.
   Mas eu gostaria mesmo de saber se tenho bases legais para nao concordar e me opor ao pagamento (neste caso impor a justa correçao em funçao da respectiva premilagem ) uma vez que acho a cota de condominio excessiva ?
4. •  
     Luis K. W.
   • 14 março 2016

    # 4

   «DL n.º 268/94, de 25 de Outubro - REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL - Artigo 4.º - Fundo comum de reserva
   1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
   2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
   3 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.»
   
   O que a lei diz (ou dizia) é: se a sua fracção paga ZERO para as "restantes despesas de condomínio", também pagará ZERO (10% de zero, é zero) para o fundo de reserva!
   
   Outras hipóteses só serão possiveis se houver unanimidade dos condóminos. Como você discorda...

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5. • CAntunes
   • 14 março 2016

    # 5

   
   
   O que a lei diz (ou dizia) é: se a sua fracção paga ZERO para as "restantes despesas de condomínio", também pagará ZERO (10% de zero, é zero) para o fundo de reserva!
   
   Outras hipóteses só serão possiveis se houver unanimidade dos condóminos. Como você discorda...

   
   
   Obrigado pela sua resposta,
   Penso haver ali varias irregularidades, mas ZERO nunca seria uma vez que, mesmo que nao seja servido por despezas como (Electricidade,Elevadores,Limpeza de escadas etc) . haveria sempre Seguro do Predio, despesas de expediente...) . Essa seria a minha interpretação justa, pagar em funçao da premilagem sobre essas desprezas + o fundo comum de reserva seja 10%, 20% ou 30 % .
6. • luisvv
   • 14 março 2016

    # 6

   O espírito da lei, ainda que não perfeitamente traduzido na sua letra, aponta para outra solução, que aliás pratico, por norma.
   
   Entendo a referência aos 10% como uma determinação do valor do FCR (10% sobre o valor das despesas previstas) e não como determinação do valor de cada fracção. Assim, depois de determinar o valor total anual do FCR, distribuo-o pelas várias fracções de acordo com a permilagem, o que tem a vantagem de manter uma relação directa entre a forma de cálculo da contribuição e a forma de cálculo da distribuição das despesas que o FCR deve custear.

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7. • carlosj39
   • 14 março 2016

    # 7

   Num caso onde um parquemeanto ( com permilagem inferior a 3%) paga uma quota mensal de condomínio de quase 8 euros, e onde há apartamentos com quase 55% de permilagem a pagar 24 euros há algum "espírito" da lei que possa justificar estes valores?
   
   

   Colocado por: luisvvO espírito da lei, ainda que não perfeitamente traduzido na sua letra, aponta para outra solução, que aliás pratico, por norma.
   
   Entendo a referência aos 10% como uma determinação do valor do FCR (10% sobre o valor das despesas previstas) e não como determinação do valor de cada fracção. Assim, depois de determinar o valor total anual do FCR, distribuo-o pelas várias fracções de acordo com a permilagem, o que tem a vantagem de manter uma relação directa entre a forma de cálculo da contribuição e a forma de cálculo da distribuição das despesas que o FCR deve custear.

   Concordam com este comentário:CAntunes
8. • CAntunes
   • 14 março 2016

    # 8

   Colocado por: luisvvO espírito da lei, ainda que não perfeitamente traduzido na sua letra, aponta para outra solução, que aliás pratico, por norma.
   
   Entendo a referência aos 10% como uma determinação do valor do FCR (10% sobre o valor das despesas previstas) e não como determinação do valor de cada fracção. Assim, depois de determinar o valor total anual do FCR, distribuo-o pelas várias fracções de acordo com a permilagem, o que tem a vantagem de manter uma relação directa entre a forma de cálculo da contribuição e a forma de cálculo da distribuição das despesas que o FCR deve custear.

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   Parece-me uma interpretaçao justa.
   
   Neste meu caso espero confiar no espirito da lei :) , caso tenha que ser resolvido em tribunal, vá ao encontro do principio de equidade, e que a forma de distribuiçao de despesas seja sempre feita de um modo justo, dai julgar ter a razao do meu lado. estando a considerar se sou eu que os po-los em tribunal caso nao se resolva pelo bom senso, ou esperar que sejam eles evitando assim um custo de advogado á partida. pois ja solicitei por escrito a revisao da cota.
9. • luisvv
   • 14 março 2016

    # 9

   Colocado por: carlosj39
   Num caso onde um parquemeanto ( com permilagem inferior a 3%) paga uma quota mensal de condomínio de quase 8 euros, e onde há apartamentos com quase 55% de permilagem a pagar 24 euros há algum "espírito" da lei que possa justificar estes valores?
   

   
   
   Sem conhecer o prédio é difícil de dizer, mas admitindo que os tais apartamentos comparticipem em todas as despesas (e conheço casos em que tal não acontece, porque não têm garagem, por exemplo), parece-me um caso de quotas definidas a olho.
10. • luisvv
    • 14 março 2016

     # 10

    Colocado por: CAntunes
    
    Parece-me uma interpretaçao justa.
    
    Neste meu caso espero confiar no espirito da lei :) , caso tenha que ser resolvido em tribunal, vá ao encontro do principio de equidade, e que a forma de distribuiçao de despesas seja sempre feita de um modo justo, dai julgar ter a razao do meu lado. estando a considerar se sou eu que os po-los em tribunal caso nao se resolva pelo bom senso, ou esperar que sejam eles evitando assim um custo de advogado á partida. pois ja solicitei por escrito a revisao da cota.

    
    
    Na maioria dos casos tudo se resolve com uma conversa. Sem ser desagradável nem arrogante, mas fazendo ver que há formas mais justas de atribuir as quotas.

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11. • CAntunes
    • 14 março 2016

     # 11

    Assim espero, vou entao aguardar que isto se resolva pela razao e bom senso. Muito obrigado pelas dicas ;)
12. •  
      happy hippy
    • 14 março 2016

     # 12

    Fraçao essa que tem 11 de premilagem e as fraçoes habitacionais têm em media 40 de premilagem. O que acontece é que a cota de condominio que é cobrada inside só sobre o fundo comum de reserva, até aqui tudo bem, nao fosse esse valor ser igual para todas as fraçoes.

    
    
    Meu estimado, até aqui, tudo mal! A quota do condomínio deve incidir sobre as despesas de conservação e fruição (cfr. artº 1424º CC) e sobre esta, tem-se calculada a verba de 10% - se outra não se tiver convencionado - que reverte para o FCR (cfr. artº 4º DL 268/94).
    
    Acresce ressalvar que, na omissão do título as despesas têm-se necessariamente repartidas conforme resulta do nº 1 do artº 1424º do CC. Já as despesas relativas à fruição e serviços são passiveis de acordos, contanto cumpram todos os requisitos prefixados no nº 2 do artº 1424º do CC. No entanto, atente que fora deste acordo ficam as inerentes às despesas de conservação...
    
    

    É justo uma fraçao de 11 de premilagem contribuir com o mesmo valor fundo comum de reserva que uma fraçao de 40 ?

    
    
    Se do título constitutivo da propriedade horizontal não resultar coisa diversa, aplicam-se a todas as despesas de manutenção ou conservação o preceituado no nº 1 do artº 1424º do CC. Ora o FCR destinando-se a custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios, terão necessariamente que obedecer a este protério percentual...
    
    

    Posso impugnar alguma eventual deliberaçao que tenha sido feita para essa repartiçao em partes iguais ?
    Nao me parece justo que um dia que haja pinturas ou outras obras que se tenham que recorrer ao fundo de reserva, que uma pequena fraçao de 11 tenha que contribuir com o mesmo que uma 40.

    
    
    Na suposição do título não resultar coisa diversa, pode impugnar a deliberação nos termos preceituados no artº 1433º do CC. Assim, se esteve presente e votou contra, dispõe de 10 dias contados da data da realização da AGC para impugnar. Se esteve ausente, dispõe de 10 dias contados da recepção da acta para impugnar. Nestes mesmos prazos pode ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo (cfr. nº 5 artº 1433º CC).
    
    Se porventura deixou caducar estes prazos, resta-lhe o recurso a um centro de arbitragem, nos 30 dias subsequentes à realização da AG - se se teve presente - ou da comunicação das deliberações - se se teve ausente - cfr. nº 3 artº 1433º CC), dispondo ainda de um prazo final máximo de 60 dias, contados da realização da AGC para propor uma acção de anulação em tribunal (cfr. nº 4 artº 1433º CC).
    
    Caso também este prazo de 60 dias se tiver caducado, resta-lhe acatar as deliberações porquanto os vícios de que enfermam têm-se sanados por falta de impugnação tempestiva. Neste concreto, resta-lhe fazer a requerida oposição em sede da aprovação do próximo orçamento, no entanto, a correcção aplica-se apenas para futuro, não retroactivamente.
    
    
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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --
    

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13. •  
      happy hippy
    • 14 março 2016

     # 13

    Mas eu gostaria mesmo de saber se tenho bases legais para nao concordar e me opor ao pagamento (neste caso impor a justa correçao em funçao da respectiva premilagem ) uma vez que acho a cota de condominio excessiva ?

    
    
    Meu estimado, para aferirmos da legalidade dessa forma de repartição das despesas, temos que recorrer ao preceituado no nº 1 do artº 1424º que começa com a seguinte ressalva: "Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções". E que disposição é aquela?
    
    Ora não pode ser outra que uma resultante do acto constitutivo. Neste termos, a tradução será esta: "Salvo disposição em contrário inserida no título constitutivo da propriedade horizontal, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções"
    
    Se assim não fosse, a tradução seria a seguinte: "Salvo deliberação em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções." E o nº 2 seria algo do tipo: " A deliberação tomada nos termos do nº anterior pode ser tomada mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação".
    
    Se o título nada disser, as despesas de conservação serão sempre pagas em proporção do valor das fracções (permilagem). Estas despesas podem contudo ter-se pagas em partes iguais, se para tanto se lograr um vencimento deliberativo apoiado pela unanimidade de todos os condóminos (sendo condóminos ambos os cônjuges, sublinhe-se), com a necessária alteração do título (mediante disposição regulamentar), mediante nova escritura notarial.
    
    
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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --

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