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Comprar casas e imóveis

Arrendamento com opção de compra - Quais os riscos?

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  1.  # 1

    Boa noite,

    Estou em vias de celebrar um contrato de arrendamento com opção de compra de um apartamento para habitação própria.

    Neste momento ainda estamos em negociações, mas já ficou mais ao menos delineado que irei dar uma entrada de 40% recorrendo a capitais próprios e os restantes 60% serão pagos em prestações mensais ao longo de 5 anos.

    A minha questão prende-se com a segurança deste tipo de contratos para o comprador. A escritura em meu nome só será feita no final dos 5 anos após todos os pagamentos efectuados, o que quer dizer que até lá o imóvel continuará registado em nome do actual proprietário. Se durante esse período o actual proprietário tiver uma penhora em curso, corro o risco de ser corrido do apartamento e perder o sinal?

    Que outras questões devo considerar aquando a celebração deste tipo de contratos? Quero estar seguro que não existem pontas soltas e aconteça o que acontecer estou salvaguardado face a todos os cenários possíveis e imaginários.

    Obrigado.

  2.  # 2

    Colocado por: MetallisingA escritura em meu nome só será feita no final dos 5 anos após todos os pagamentos efectuados,


    Isto para mim era um Nâo Não
    Concordam com este comentário: tiyxu

  3.  # 3

    Colocado por: MetallisingBoa noite,

    Estou em vias de celebrar um contrato de arrendamento com opção de compra de um apartamento para habitação própria.

    Neste momento ainda estamos em negociações, mas já ficou mais ao menos delineado que irei dar uma entrada de 40% recorrendo a capitais próprios e os restantes 60% serão pagos em prestações mensais ao longo de 5 anos.

    A minha questão prende-se com a segurança deste tipo de contratos para o comprador. A escritura em meu nome só será feita no final dos 5 anos após todos os pagamentos efectuados, o que quer dizer que até lá o imóvel continuará registado em nome do actual proprietário. Se durante esse período o actual proprietário tiver uma penhora em curso, corro o risco de ser corrido do apartamento e perder o sinal?

    Que outras questões devo considerar aquando a celebração deste tipo de contratos? Quero estar seguro que não existem pontas soltas e aconteça o que acontecer estou salvaguardado face a todos os cenários possíveis e imaginários.

    Obrigado.
    aminha mulher e agente de execuçao e ta agora num cazo dese nao gasta dinheo numa coisa assim aluga primeiro por um ano pode aparecer coisas que nao vai gostar ... e se gostar compra logo ...5 naos e muita desconhecida ....o dono ate pode contractar um emprestimo e nunca o pagar e vce fica sem casa..e sem dinhero...

  4.  # 4

    Colocado por: Metallisingirei dar uma entrada de 40% recorrendo a capitais próprios e os restantes 60% serão pagos em prestações mensais ao longo de 5 anos.

    Isso não é OPÇAO de compra, é uma compra!!! .
    Um contrato de arrendamento com opção de compra, é pago no dia da escritura, e até lá são pagas unicamente as rendas mensais, que deverão ter um valor de mercado.
    Concordam com este comentário: LuisPereira, jorgferr, Dj_C, Supporter
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Metallising

  5.  # 5

    Isso é uma promessa de compra e venda com reforços de sinal sucessivos e com tradição da coisa.
    Em caso de insolvência do vendedor, se tudo estiver conforme, o administrador cumpre o cpcv e faz a escritura.
    Em caso de penhora pode gozar de direito de retenção. Mas tem de ver o que vai assinar e prever, por exemplo, que a penhora importa resolução do contrato com direito à devolução do sinal em dobro, mantendo-se o direito de retenção.
    Concordam com este comentário: trabalharmuitobem
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Metallising

  6.  # 6

    Antes demais agradeço as vossas intervenções. De facto parece ser como o I_have_a_dream diz, isto não é um arrendamento com opção de compra mas uma promessa de compra e venda com reforços de sinal, neste caso mensais.

    Poderia especificar do que se trata "tradição da coisa" e ""direito de retenção"? A informação que encontro é demasiado técnica, praticamente ilegível para um leigo na matéria.

    Está a dizer que em caso de penhora o proprietário deve devolver o dobro do sinal? Se assim for parece-me demasiado arriscado já que nada me garante que o proprietário vai ter essa liquidez. Tenho conhecimento que neste tipo de contratos se o proprietário por alguma razão não quiser concluir a venda, terá de pagar todo o montante já pago a duplicar ao inquilino/comprador. No entanto mantêm-se a questão, em caso de penhora como sucederia?

  7.  # 7

    Tradição da coisa é ficar já com o bem (ficar já a morar na casa).

    Isso, à partida, confere-lhe um direito de retenção para casos de incumprimento. O que significa ficar a usufruir do bem (retê-lo) enquanto não lhe pagar o que lhe deve, mesmo em caso de penhora. NO entanto, Aconselho-o sempre a contactar um advogado para analisar/redigir o contrato para ficar protegido.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Metallising

  8.  # 8

    Este tópico parece.me é a compra de casa a prestações...

    Colocado por: I_have_a_dreamTradição da coisa é ficar já com o bem (ficar já a morar na casa).

    Isso, à partida, confere-lhe um direito de retenção para casos de incumprimento. O que significa ficar a usufruir do bem (retê-lo) enquanto não lhe pagar o que lhe deve, mesmo em caso de penhora. NO entanto, Aconselho-o sempre a contactar um advogado para analisar/redigir o contrato para ficar protegido.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Metallising

  9.  # 9

    Colocado por: carlosj39Este co parece.me é a compra de casa a prestações...



    Não o é porque a propriedade só se transmitirá com a escritura daqui a 5 anos. Quando muito, seria uma venda a prestações com reserva de propriedade até integral pagamento.

  10.  # 10

    Mas se escriturasse a venda logo na altura também não haveriam prestações adicionais em falta...
    E creio que nas casas não se pode fazer como nos carros em que fica a reserva de propriedade inscrita no livrete...


    Colocado por: I_have_a_dream

    Não o é porque a propriedade só se transmitirá com a escritura daqui a 5 anos. Quando muito, seria uma venda a prestações com reserva de propriedade até integral pagamento.

  11.  # 11

    Se calhar é melhor reformular a questão inicial. Para esta situação em que vou dar entrada de 40% num único pagamento e os restantes 60% ao longo de 5 anos em prestações mensais, que tipo de contrato devo formular?

    Tratando-se de um apartamento de baixo de valor, justificará contratar um advogado para redigir o contrato? Quais os custos que um serviço deste tipo teria?

    A agente imobiliária diz não justificar contratar advogado, mas receio deixar escapar alguma clausula no contrato que me possa vir a entalar. Pelo que percebi o proprietário já teve dívidas no passado, o que me deixa ainda mais alerta e com necessidade de me sentir protegido contra todo o tipo de situações.

  12.  # 12

    Contrate um Advogado.

  13.  # 13

    Estava a ver se evitava esse custo extra. Têm uma ideia dos honorários a pagar pela redacção de um contacto de promessa compra e venda?

  14.  # 14

    Contrato de arrendamento com opção de compra! Faça um contrato de arrendamento por 12 meses com opção de compra no final. Financia-se na banca paga a totalidade no momento da escritura (caso accione a clausula da opção). Elimina qualquer tipo de risco. Pode acordar já o preço a pagar. Se quiser posso facultar-lhe um contrato deste tipo.

  15.  # 15

    E se registar a compra já, imóvel em seu nome com assumpção de dívida a liquidar de acordo com plano definido ficando o vendedor com hipoteca até final do prazo de pagamento?

  16.  # 16

    Supporter, os proprietários só aceitam realizar negócio caso eu dê entrada de 40%, pelo que deixa de ser um arrendamento com opção de compra, em lugar de um cpcv com reforços de sinal ao longo dos 5 anos. Financiar-me na banca está fora de questão.

    mfigu, de facto o que diz faz sentido. Poderia sugerir fazer já a escritura e ao mesmo tempo contrair uma dívida com o proprietário que teria que ser liquidada no prazo máximo de 5 anos. Para salvaguarda do proprietário, numa das clausulas poderia estipular-se que caso findo o período de 5 anos a totalidade do montante não tivesse sido liquidada, então eu perderia todo o valor já pago e o imóvel. Parece-vos possível?

  17.  # 17

    Colocado por: MetallisingParece-vos possível?

    Só se ele estiver a dormir.
    Ninguém no seu perfeito juízo faz uma escritura sem receber a totalidade do valor da venda.
    Concordam com este comentário: Jpires76, Supporter

  18.  # 18

    Colocado por: MetallisingBoa noite,

    Estou em vias de celebrar um contrato de arrendamento com opção de compra de um apartamento para habitação própria.

    Neste momento ainda estamos em negociações, mas já ficou mais ao menos delineado que irei dar uma entrada de 40% recorrendo a capitais próprios e os restantes 60% serão pagos em prestações mensais ao longo de 5 anos.


    Meu estimado, tudo é passível de se contratualizar. O negócio que tem em mãos é lícito e possível. O arrendamento com opção de compra é para todos os efeitos uma modalidade mista, tendo em vista a compra da casa, mas, durante um período inicial variável, contempla o arrendamento. A aquisição propriamente dita só se concretiza no termo contratualizado.

    Atente que o contrato de arrendamento com opção de compra não é mais do que um contrato de arrendamento tradicional mas com algumas cláusulas extra, as quais, vinculam o proprietário a vender o imóvel ao inquilino após o período de arrendamento acordado, pelo preço definido inicialmente entre as partes. Além do preço, podem ser definidas outras condições no contrato, como por exemplo, a percentagem das rendas a deduzir ao valor da venda.

    Tratando-se de um negócio entre particulares, não há um modelo predefinido, pelo que todas as condições podem ser negociadas entre as partes e o contrato de arrendamento redigido conforme o interesse, necessidade e conveniência do proprietário e do futuro comprador. Regra geral o período de arrendamento vai dos 2 aos 5 anos, mas nada impede que as partes acordem outra duração. De qualquer modo, o inquilino pode sempre antecipar a compra, ou seja, realizar o negócio antes de decorrido o prazo máximo do arrendamento.

    Como estratégia para atrair clientes, alguns proprietários deduzem ao preço final do imóvel uma parte (por vezes, a totalidade) do valor das rendas pagas. Assim, tornam a compra mais interessante para o inquilino, pois diminui o seu esforço financeiro no momento da compra. Por outro lado, se o negócio não se concretizar, o proprietário arrecada o valor total das rendas pagas.

    A nível legal, não existe qualquer obstáculo ao contrato de arrendamento com opção de compra, tanto para os casos de arrendamento urbano habitacional, como para os não-habitacionais, como referem os artº 236º a 238º do Código Civil. No caso do subarrendamento, o senhorio também terá de autorizar, ou não, por escrito, nos termos do artº 1088º do CC.

    No entanto, se existir um valor entregue a título de sinal e o inquilino desistir da compra o montante será perdido, dado ter sido o arrendatário o promitente faltoso. Pelo contrário, se for o proprietário a não cumprir o estipulado (desistindo da venda, por exemplo), terá de devolver o sinal e outro valor como penalização, dependendo do que estiver acordado no contrato.

    A modalidade não é isenta de riscos para o arrendatário pois, por dívidas do proprietário, o imóvel pode ser objecto de penhora, anulando qualquer hipótese de venda.

    Veja uma minuta a acrescentar ao contrato de arrendamento aqui


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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)

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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Metallising

  19.  # 19

    Picareta, poderia entrar em mais detalhes? De que forma é que esta sugestão iria diferir de um cpcv?
    O meu objectivo é eliminar o risco que durante os 5 anos em que esteja a fazer adiantamentos de sinal (mensalidades) o imóvel seja objecto de penhora, se isso acontecesse perderia o imóvel e provavelmente todo o montante já pago porque o proprietário entraria em insolvência.
    Aquilo que sugiro é fazer já a escritura e eliminar esse risco, o proprietário fica logo de início com o sinal de 40% e em caso de falta de pagamento fica com o imóvel.

    O seu cepticismo estará relacionado com a dificuldade de executar penhora por falta de pagamento a um particular? Não será possível proteger o proprietário com um contrato onde se específica que independentemente da especificidade do eventos, em caso de falta de pagamento eu aceito irrevogavelmente a penhora do imóvel? Com assinaturas reconhecidas e tudo mais...

    happy hippy, agradeço a informação. Como já referido, o proprietário pede sinal de 40%, pelo que não será um arrendamento com opção de compra.

  20.  # 20

    Colocado por: MetallisingAquilo que sugiro é fazer já a escritura e eliminar esse risco

    eliminar o seu risco, mas o vendedor também não vai querer correr riscos.

    Colocado por: MetallisingO meu objectivo é eliminar o risco que durante os 5 anos em que esteja a fazer adiantamentos de sinal (mensalidades) o imóvel seja objecto de penhora, se isso acontecesse perderia o imóvel e provavelmente todo o montante já pago porque o proprietário entraria em insolvência.

    O que você está a sugerir ao vendedor é fazer já a escritura. E se você depois da escritura hipotecar o imóvel para pedir um empréstimo. Como é que o vendedor poderia ficar com o imóvel caso você deixa-se de pagar?

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