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1. • Filipe Inácio
   • 22 abril 2016

    # 1

   Muito bom dia a todos,
   
   Quero pedir a ajuda a todos, pois encontro-me numa situação muito complicada. Passo a explicar,
   
   Fiz eu e a minha esposa a reserva de um Imóvel T2 duplex de 120m2 á cerca de 3 meses atrás com €5000,00 (para evitar ser vendida enquanto não dispunhamos do montante necessário para o contrato promessa, (€15.000)após termos tido o aval do meu Banco em nos aprovar a quantia por nós pedida.
   
   A cerca de 15 dias avançámos com esse contrato promessa.
   
   Aquando da avaliação do imóvel a comprar pelo Banco, que só ocorreu agora, verificou-se que o duplex não está licenciado (somente o piso inferior e portanto 60m2 e T1). Com isso, o Banco não cede empréstimo para esta aquisição. Isto obviamente já depois de termos feito o contrato promessa.
   
   Com isto insurge-se também que mesmo que dispuséssemos do capital para a adquirimos, continuaria a não estar devidamente licenciada e traria futuros problemas aquando da suposta venda.
   
   Continuamos com interesse no imóvel e já o comunicámos á imobiliária, mas, somente se for feita o devido licenciamento. E aqui começa o grande problema. Não se mostram minimamente receptivos a esta situação e agarram-se ao contrato promessa já feito.
   
   Fomos impulsivos, não verificamos a certidão permanente e não esperámos pela avaliação do Banco. Tinhamos uma entrada grande e não nos ocorreu que a avaliação pudesse estar tão abaixo (quase metade do suposto).
   
   E é aqui que preciso de ajuda ou sugestões sobre o que deva fazer. Se por um lado continuo interessado, com tudo isto já nos mentalizamos que não vamos ficar com o apartamento e practicamente não temos vontade em prosseguir com o negócio, mas não queremos perder o valor dado.
   
   Que deva fazer?
   
   Um muito obrigado desde já.
   Cumprimentos,
   
   Filipe Inácio
2. • Supporter
   • 22 abril 2016

    # 2

   Se assinou contrato promessa sobre algo que não está licenciado, falha uma grande questão do contrato (imputável à outra parte)! Peça ajuda a um advogado que a questão parece-me complexa apesar de achar que tem muitas possibilidades de reaver o dinheiro caso eles nao consigam licenciar o apartamento.
3. • Filipe Inácio
   • 22 abril 2016

    # 3

   Obrigado pelo comentário.
   
   Sim estamos ainda em conversações com a Imobiliária. No fundo a nossa mensagem para eles ainda é a de interesse no imóvel. Terá que ser licenciado como nos foi apresentado (T2 120m2 e não T1 60m2). No contrato assinado não menciona qual a tipologia mas nas certidões e até na planta que só muito recentemente nos foi entregue, faz menção a T1.
   
   Não nos tem agradado de forma alguma a "ajuda" que a imobiliária nos tem dado, muito menos o tom. Menciona que temos um prazo muito curto até á escritura e que teremos que ver outros bancos á procura de uma melhor avaliação (pagas, por sinal).
   
   Qualquer outras ajudas ou conselhos são muitissimo bem vindas.
   
   cumprimentos,
4. • Supporter
   • 22 abril 2016

    # 4

   As imobiliárias só querem vender, não são nenhuma ajuda ao comprador! Querem a comissão da venda, apresentam o imóvel (muitas vezes sem saber explicar ao comprador o que está a comprar) e depois de ter a comissão saltam fora!
   
   Foi por essas e por outras que ao comprar a minha casa evitei ao máximo as imobiliárias e fui diretamente ao construtor, risco por risco assumo-o eu, mas cada caso é um caso e podem haver bons agentes imobiliários.
   
   De facto, não tendo no contrato promessa identificado bem o imóvel começo a ter muitas duvidas mas, lá está, só um advogado para lhe conseguir verificar a situação na Lei.
5. •  
     happy hippy
   • 22 abril 2016

    # 5

   Meu estimado, o contrato promessa é o contrato pelo qual as partes, ou uma delas, se obrigado a celebrar novo contrato – o contrato definitivo (cfr. artº 410 nº 1 do CC). Regra geral, existe uma distinção relevante que separa o contrato promessa monovinculante do contrato promessa bivinculante: no primeiro apenas uma das partes se encontra adstrita à obrigação de celebrar o contrato definitivo; no segundo essa obrigação vincula ambos os contraentes (cfr. artº 411 do CC).
   
   Ora, do contrato promessa emergem prestações de facto jurídico positivo: a obrigação de emitir, no futuro, as declarações de vontade integrantes do contrato definitivo prometido, pelo que, toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor a título de antecipação do preço presume-se ter o carácter de sinal (cfr. artº 441 do CC). Se quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação, por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; se o incumprimento for assacável a quem recebeu o sinal, tem a contraparte a faculdade de exigir o dobro do que lhe prestou (cfr. artº 442, nº 2 do CC).
   
   Na ausência de convenção contrária, e no caso de perda do sinal ou do seu pagamento em dobro, não há lugar, com fundamento no não cumprimento do contrato promessa, a qualquer outra indemnização (cfr. artº 442, nº 4 do CC). Nos termos gerais, o incumprimento definitivo de uma obrigação ocorre quando, objectivamente, o credor perca o interesse na prestação e quando o devedor não cumpra num prazo razoavelmente fixado pelo credor – a chamada interpelação admonitória (cfr. artº 808 do CC).
   
   Porém, deve notar-se que o incumprimento definitivo surge não apenas quando por força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objectivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adopta uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento.
   
   O incumprimento definitivo traduz uma desistência, por parte do direito, de manter vivo o dever de prestar principal, na expectativa de que o devedor o cumpra. Quando tal ocorra, não se torna necessário que o credor lhe assine um prazo suplementar para haver incumprimento definitivo: a declaração do devedor é suficiente, por exemplo, no caso em que, sem fundamento, resolve o contrato, ou afirma de forma inequívoca que não realizará a sua prestação.
   
   A resolução (contratual) é uma forma condicionada, vinculada e retroactiva de extinção dos contratos: condicionada por só ser possível quando fundada em lei ou convenção; vinculada por requerer que se alegue e demonstre determinado fundamento e retroactiva por operar desde o início do contrato (cfr. artº 433 do CC). Fala-se também por vezes em rescisão: esta equivale à resolução, sendo utilizada, preferencialmente, para designar a resolução fundada na lei.
   
   A resolução por incumprimento implica o chamado incumprimento definitivo (cfr. artº 801º, nº 1 do CC). O não cumprimento simples apenas levaria à mora; só quando fosse ultrapassado o prazo razoavelmente fixado pelo credor ou, quando objectivamente, desaparecesse o interesse deste na prestação, se poderiam transcender as consequências da mora. O credor poderia, então, resolver o contrato, entre outras medidas, com relevo para a indemnização.
   
   A regra estabelecida na lei é a de que a mora do devedor não faculta imediatamente ao credor a resolução do contrato do qual emerge a obrigação que não foi pontualmente cumprida. Tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bivinculante para que o credor possa resolvê-lo, libertando-se do seu dever de prestar, é necessário, em princípio, que a prestação da contraparte se tenha tornado impossível por causa imputável ao devedor (cfr. artº 801º, nº 1 do CC).
   
   Atente na seguinte súmula do Acórdão do STJ de 05-05-2005:
   
   I - A norma sancionatória do nº 2 do art.º 442 do CC (se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou) deve ser interpretada no sentido de que tais efeitos apenas se produzem em caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa.
   II - Decorrido o prazo fixado no contrato-promessa para celebração do contrato prometido sem que a necessária escritura tenha sido outorgada, as correspondentes obrigações convertem-se em obrigações puras, a que se aplica o disposto no art.º 805, n.º 1, do CC.
   III - A interpelação constitui um acto jurídico que deve ser explícito quanto ao modo e momento em que o cumprimento deve ser efectuado (designadamente através da indicação de dia, hora e cartório onde a escritura será celebrada) não se compadecendo com uma mera indicação vaga do promitente de que pretende que o contrato prometido seja celebrado.
   IV - Não há interpelação se o promitente-comprador nunca foi notificado para comparecer no notário a fim de celebrar o contrato prometido.
   V - O incumprimento definitivo da obrigação apenas pode decorrer da superveniência de um facto que o torne impossível (incumprimento naturalístico) ou resultar da conversão da mora em incumprimento nos termos do art.º 808 do CC (incumprimento normativo) através da perda do interesse do credor ou do facto de o devedor não cumprir após interpelação admonitória em que o credor lhe fixou um prazo razoável para o cumprimento.
   VI - A interpelação admonitória consiste numa intimação formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro de prazo determinado, com a expressa advertência de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida.
   VII - Não basta que o credor afirme, mesmo convictamente, que a prestação já não lhe interessa para se considere que perdeu o interesse na prestação: há que ver, em face das circunstâncias, concretas e objectivas, se a perda de interesse corresponde à realidade das coisas (art.º 808, n.º 2).
   
   Portanto, quando há o incumprimento da obrigação, esse pode ter natureza muito diversa. Neste caso, de não cumprimento culposo (resultante de culpa do devedor). Dentro desta hipótese, duas sub-hipóteses muito importante, podem ocorrer:
   (i) A do devedor não cumprir no momento em que devia tê-lo feito, mas ainda poder cumprir e o cumprimento ainda manter interesse para o credor, nesta hipótese está-se perante um atraso no cumprimento. Está-se perante um incumprimento temporário ou, perante uma situação de mora do devedor. A mora traduz-se assim, não uma falta definitiva (hoc sensu) de realização da prestação debitória, mas um simples retardamento, demora ou dilação da obrigação.
   (ii) A do devedor não cumprir quando devia tê-lo feito porque não podia cumprir, há uma impossibilidade de cumprimento. Ou então o devedor não cumpre, entra em mora e entretanto o credor perde o interesse no cumprimento: o cumprimento retardado já não serve para satisfazer o interesse que ele tinha na prestação. Quando estamos perante uma situação de impossibilidade de cumprimento, ou de perda objectiva do interesse do credor no cumprimento, está-se perante incumprimento definitivo.
   
   No entanto, o caso aqui suscitado levanta outras questões que importa atender. A imobiliária estava declaradamente a vender um T2 Duplex, isto é, resultava essa informação da sua publicidade? Possuem alguma prova de que vos estava a ser vendida uma fracção que correspondia ipsis verbis à anunciada? Se assim for, sou de que estaremos perante um contrato de promessa de compra e venda nulo por vício na forma...
   
   É que decorre do nº 1 do artº 882º do CC que: Se a coisa adquirir vícios ou perder qualidades entre o momento da venda e o da entrega, são aplicáveis as regras relativas ao não cumprimento das obrigações. Ora do nº 1 do artº 790º do CC emana que: A obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor. Ainda do do art. 913º do CC resulta que: Se a coisa ou o direito tiverem alguns vícios referidos no art. 913º CC, que excedam os limites normais, o contrato é anulável por erro ou dolo desde que no caso se verifiquem os requisitos da anulabilidade só ao comprador sendo lícito pedir a anulação.
   
   Regra geral, se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, pode ainda pedir a anulação do contrato por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade. No que toca ao erro, que não será incontroverso, portanto, a existir, ele só se poderá subsumir à previsão contida no n º 2 do art. 252º e não à do nº 1 pois que, não incide sobre a pessoa do declaratário nem sobre o objecto do negócio, mas sim sobre a base negocial, ou seja, sobre as circunstâncias concretas em que as partes basearam a sua decisão de contratar.
   
   Atente que, pese embora do contrato promessa celebrado não conste que o imóvel a alienar para a habitação do promitente comprador era um T2 Duplex com 120 m2, e que este estava, indubitavelmente convencido de que tal imóvel teria todas as condições necessárias para ser adquirido com crédito hipotecário e que disso teve conhecimento o promitente vendedor, logo não podia este ultimo ignorar (fruto da sua experiência de lide), que os vícios que o imóvel enfermava, sem o adequado licenciamento, tornava o imóvel de todo imprestável para a obtenção do requerido crédito hipotecário.
   
   Assim e de harmonia com o regime fixado no nº 1 d artº 437º do CC (Se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato), sou de que tem o direito à resolução do negócio visto que as circunstância em que as partes fundaram a decisão de contratar sofreram uma alteração anormal que afecta gravemente os princípios da boa-fé e não estando cobertos pelos riscos do negócio.
   
   Daqui resulta que, em conformidade com o disposto no artº 433º do CC (Na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, com ressalva do disposto nos artigos seguintes), a resolução equiparada à nulidade, implica na anulação do contrato em causa, excepto se, o promitente vendedor legalizar o imóvel tornado então exequível o negócio.
   
   Se não conseguirem chegar a um consenso, aconselho vivamente socorrer-se de um jurisperito.
   
   
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   (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
   
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   Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
   -- Sun Tzu --

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Filipe Inácio
6. • Filipe Inácio
   • 23 abril 2016

    # 6

   Muitíssimo obrigado por tão completa e explicita informação.
   
   Mais e mais temo-nos apercebido de que estas situações de últimos andares (e não só) terem sido registados desta forma, e não um caso isolado.
   
   Estamos a pensar se de facto o apartamento vale este risco. Está de facto anunciado como T2 duplex com 120 m2. Embora na caderneta até refira 2 pisos e 3 divisoes, mesmo assim refere igualmente 60m2 (area de um só piso) É o nosso primeiro apartamento e muita da nossa economia vai ser canalizada para aqui e temos receio de nos metermos num problema.
   
   Uma vez ,mais muito obrigado, sabemos pelo menos que temos alguma confiança caso as coisas dêem para o torto.
   
   Cumprimentos
7. •  
     Picareta
   • 23 abril 2016

    # 7

   Colocado por: Filipe InácioTerá que ser licenciado como nos foi apresentado

   
   Esqueça isso, se desse para ser licenciado, já estaria licenciado. Como verificou pela avaliação do banco, se fosse um T2 o valor seria muito superior, então porque é que o proprietário não licenciava o apartamento, visto que isso o valorizava muito? porque não é possível o licenciamento.
   Você foi burlado, agora procure um advogado para resolver esse problema.
8. • Flica
   • 23 abril 2016

    # 8

   Sei que há contratos promessa em que existe uma cláusula que salvaguarda o comprador, ou seja, anula-se automaticamente esse contrato quando o banco não concede o empréstimo, mesmo que a razão seja apenas os parcos rendimentos do comprador ou outra qualquer razão, até inclusivamente porque o banco pode não valorizar o imóvel pelo preço reclamado. Tem a certeza que essa questão não pode ser alegada? Pode haver mil e uma razões para um banco não conceder o empréstimo, é por isso comum incluir essa cláusula. Quem obedece a um empréstimo não pode fazer um contrato a comprometer-se com um negócio que não tem a certeza que pode realizar. Se não puder ir por esta via só mesmo com acompanhamento jurídico.
9. •  
     callinas
   • 23 abril 2016 ^editado

    # 9

   Isso é um t1 que após licenciamento, construção e vistoria foi convertido em dúplex.
   Ora para uso é e será sempre um t1 "maior " que o habitual.
   Se é um t1 é porque no local ou edifício não podia haver mais que isso, como tal não pode ser licenciado como t2.
   O seu banco por razões obvias só pode avaliar o apartamento como sendo t1.
   A imobiliária não ia dizer que aquilo era um t1 pois seria um t1 muito caro, e disse que seria um t2 pois os espaços assim o configuram.
   No meio disto tudo, onde poderá ter razão é no facto de a sua compra se basear na necessidade de um empréstimo e o facto de o espaço não estar licenciado como t2 colocou em causa o financiamento.
   Assim, Isso do que fala por aqui há aos pontapés, casa t2 e t3 com águas furtadas que perfazem um t5 ou t6, o que para imi, condomínio, da muito jeito.
   Tente pedir empréstimo, mais outro para obras.
10. •  
      Picareta
    • 23 abril 2016 ^editado

     # 10

    Colocado por: callinasTente pedir empréstimo, mais outro para obras.

    
    Para comprar uma casa ilegal !!!!
    
    Lembrei-me de uma lição que o meu pai me deu: Quando quiseres comprar alguma casa ou algum terreno, mesmo que tenhas dinheiro, pede sempre algum emprestado ao banco.
11. •  
      callinas
    • 23 abril 2016

     # 11

    Traduza isso por miúdos ?
12. • PapoilaVerde
    • 23 abril 2016

     # 12

    
    
    Lembrei-me de uma lição que o meu pai me deu: Quando quiseres comprar alguma casa ou algum terreno, mesmo que tenhas dinheiro, pede sempre algum emprestado ao banco.

    
    
    Qual a vantagem nisso? Para ficar a pagar taxas ?
13. • Miguel_SC
    • 23 abril 2016 ^editado

     # 13

    1º para nao ficar descapitalizado
    2º para ver se nao ha nada de gatos escondidos com o rabo de fora (o banco faz esse trabalho)
    
    pode haver mais razoes

    Concordam com este comentário: Picareta, Flica
14. •  
      callinas
    • 23 abril 2016

     # 14

    Colocado por: PapoilaVerde
    
    Qual a vantagem nisso? Para ficar a pagar taxas ?

    
    O banco vai controlar para que não haja aldrabices pelo meio.
15. •  
      Picareta
    • 23 abril 2016

     # 15

    Colocado por: PapoilaVerdeQual a vantagem nisso?

    
    Não leu o tópico?
16. • ramos1999
    • 23 abril 2016

     # 16

    se uma pessoa comprar uma casa para o resto da vida,qual o problema de não ter legalizado "os arrumos"?
    para pagar impostos?
17. • Miguel_SC
    • 23 abril 2016

     # 17

    Colocado por: ramos1999se uma pessoa comprar uma casa para o resto da vida,qual o problema de não ter legalizado "os arrumos"?
    para pagar impostos?

    
    
    desta maneira o banco so empresta para o T1 e nao para o T2 duplex e com esta aldrabice pode ter problemas futuros
18. •  
      Picareta
    • 23 abril 2016

     # 18

    Colocado por: ramos1999se uma pessoa comprar uma casa para o resto da vida,qual o problema de não ter legalizado "os arrumos"?

    
    os "arrumos" são um espaço comum que pertence a todos os condóminos, e nunca se sabe se um dia algum se lembra de reclamar a sua quota parte.
19. • ramos1999
    • 23 abril 2016

     # 19

    Colocado por: Picareta
    os "arrumos" são um espaço comum que pertence a todos os condóminos, e nunca se sabe se um dia algum se lembra de reclamar a sua quota parte.

    
    depende tem arrumos que tem propietarios!ora se o propietario do arrumo for o mesmo do apartamento nem estou a ver esse problema,mas ,,,,,,,,,,,,,
20. •  
      Picareta
    • 24 abril 2016

     # 20

    Colocado por: ramos1999depende tem arrumos que tem propietarios!ora se o propietario do arrumo for o mesmo do apartamento nem estou a ver esse problema,mas ,,,,,,,,,,,,,

    
    pois, mas pela descrição apresentada não me parece ser esse o caso.
    
    

    Colocado por: Filipe Inácioverificou-se que o duplex não está licenciado (somente o piso inferior e portanto 60m2 e T1).

    
    
    Depois, quando compramos uma casa, nunca sabemos se é para o resto da vida, temos sempre que contar com a possibilidade de a termos que vender no futuro.