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A votação por maioria pode aumentar o valor do condomínio em 300%?

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    • Neon
    • 21 abril 2010

     # 21

    Boas

    Já agora seria interessante saber se antes desta data existia ou não fundo de reserva.

    Se existia ...deve haver algum dinheiro

    Se não existia, o que aconteceu? foi gasto? nunca contribuíram? ...neste ultimo caso deveriam-se apurar responsabilidades não?

    Ao comprar um apartamento devemos desde logo tomar conhecimento destas situações, e pôr quem vende os apartamentos a começar a contribuir o mais rápido possível.

    Abraxus

  2.  # 22

    Prédio com 8 fracções, em Lisboa.Estimativa de custo de reparação e pintura de uma fachada e pequenos trabalhos avulsos, num prédio dos Olivais: entre 11 a 14 mil euros. Total de fachadas = 2 . Telhado = 12 a 14 mil euros.

    Tendo em conta que a lei estabelece que os prédios devem ser objecto de obras de conservação de 8 em 8 anos, é no mínimo desejável que neste período se acumule o valor que permita que num espaço de 25 anos se possa reparar e pintar as 2 fachadas e o telhado. A preços de hoje, na melhor das hipóteses, cerca de 1450 euros/ano. O Fundo de Reserva não pode, nunca, ser inferior a isto.


    Eu concordo consigo quando falamos de começar a juntar mais dinheiro para uma obra a curto prazo, mas em uma situação normal como a que falou dos 1450 o exemplo que deu daria 1450/8/12=15€ ora a não ser que o condominio fosse 5€ é que se justificaria os 300%.

    Agora não me venha dizer que num caso normal 10 fracções de um condominio em que se pague entre 20€ - 30€ para despesas se cobre entre 80€ - 120€ porque se quer criar um fundo de reserva de 60€ - 90€ mês por fracção ou seja entre 600€ e 900€ todos os meses entre 7200€ e 10.800€ por ano se um administrador fosse a um tribunal dizer que queria cobrar um valor destes tenho a certeza que o juiz mandava-o dar uma volta.

  3.  # 23

    Colocado por: hfviegas Eu concordo consigo quando falamos de começar a juntar mais dinheiro para uma obra a curto prazo, mas em uma situação normal como a que falou dos 1450 o exemplo que deu daria 1450/8/12=15€ ora a não ser que o condominio fosse 5€ é que se justificaria os 300%.


    Acertou no valor do condomínio. Por outro lado, os valores que eu lhe dei são a preços de hoje, o que significa que daqui a 25 anos os 36000 euros valem, em termos reais, metade do valor actual. Por outro lado, há ainda diversos tipos de obras necessárias durante a vida útil de um edifício, que também devem ser levadas em conta.

    Agora não me venha dizer que num caso normal 10 fracções de um condominio em que se pague entre 20€ - 30€ para despesas se cobre entre 80€ - 120€ porque se quer criar um fundo de reserva de 60€ - 90€ mês por fracção ou seja entre 600€ e 900€ todos os meses entre 7200€ e 10.800€ por ano


    Não vejo nada de mais nisso. O problema do seu raciocínio é querer estabelecer à força uma relação entre o valor das despesas mensais e o valor do fundo de reserva, o que não faz sentido. 2 prédios exactamente iguais podem ter despesas correntes completamente díspares, o que nem por isso altera as suas necessidades de obras de conservação. Da mesma forma, prédios com estados de conservação semelhantes podem ser objecto de intervenções de tipo e extensão diferentes, com periodicidades diferentes - assim o decidam os seus proprietários.

    se um administrador fosse a um tribunal dizer que queria cobrar um valor destes tenho a certeza que o juiz mandava-o dar uma volta.

    Lamentavelmente, as suas certezas não são fundamentadas. Ao tribunal cabe aplicar a lei, e a lei estabelece um valor mínimo para o FCR, ao mesmo tempo que determina que as deliberações não contrárias à lei são válidas mesmo para os condóminos que as não aprovem.

  4.  # 24

    Antes de mais, queria agradecer a todos pelo contributo.

    As despesas normais do condomínio são apenas: electricidade e seguro do condomínio. Não tem elevador pelo que a electricidade são cerca de 10€ por mês. Pagávamos 25€ por mês e agora fomos aumentados para 75€. A desculpa é de facto fazer a obras que esse proprietário NUNCA as quis fazer.

    Agora que eu fiz a minha parte correspondente (o antigo proprietário fê-las para me vender a casa), já está interessado em recuperar a escada porque eu vou ter que pagar a beneficiação dos apartamentos DELE exclusivamente.

    Voltando ao valor que estão a discutir, nada então impede que para o ano decida aumentar de 75€ para 200€ mensais por exemplo. Assim força-me a ter que acabar por aceitar pagar as obras para beneficiar os apartamentos dele.

    Colocado por: NeonBoas

    Já agora seria interessante saber se antes desta data existia ou não fundo de reserva.

    Se existia ...deve haver algum dinheiro

    Se não existia, o que aconteceu? foi gasto? nunca contribuíram? ...neste ultimo caso deveriam-se apurar responsabilidades não?

    Abraxus


    Existia um pequeno fundo de reserva porque o condomínio foi criado apenas em 2005. Tem pouco dinheiro de facto.


    Acabei de ler a legislação que diz num dos artigos:

    [quote] As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. [/quote]

    Sendo ele o único beneficiado com essas obras não tem que ser ele a suportá-las?

  5.  # 25

    Colocado por: MonkSP As despesas normais do condomínio são apenas: electricidade e seguro do condomínio. Não tem elevador pelo que a electricidade são cerca de 10€ por mês. Pagávamos 25€ por mês e agora fomos aumentados para 75€. A desculpa é de facto fazer a obras que esse proprietário NUNCA as quis fazer. Agora que eu fiz a minha parte correspondente (o antigo proprietário fê-las para me vender a casa), já está interessado em recuperar a escada porque eu vou ter que pagar a beneficiação dos apartamentos DELE exclusivamente.

    Curiosa perspectiva. As escadas não são "dele" nem "suas", são de todos.

    Voltando ao valor que estão a discutir, nada então impede que para o ano decida aumentar de 75€ para 200€ mensais por exemplo. Assim força-me a ter que acabar por aceitar pagar as obras para beneficiar os apartamentos dele.

    Obras aprovadas legalmente são vinculativas para todos, independentemente de serem pagas pelo Fundo de Reserva ou ou através de uma quota extraordinária. O limite são as despesas sumptuárias (supérfluas ou desproporcionadas).

    Existia um pequeno fundo de reserva porque o condomínio foi criado apenas em 2005. Tem pouco dinheiro de facto.


    Acabei de ler a legislação que diz num dos artigos:
    [quote] As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. [/quote]
    Sendo ele o único beneficiado com essas obras não tem que ser ele a suportá-las?


    Teria, se esse lance de escadas fosse de uso exclusivo dele (se estivesse vedado, p.ex), o que não parece ser o caso.

  6.  # 26

    Colocado por: MonkSP ...já está interessado em recuperar a escada porque eu vou ter que pagar a beneficiação dos apartamentos DELE exclusivamente.
    Não é bem assim.
    Você vai pagar obras nas zonas COMUNS de que o principal beneficiário é o proprietário dos andares superiores.

    Por outras palavras, o proprietário desses andares superiores embarrilou-o mas, em tribunal, você não teria safa possível. Uma das coisas que estão sempre a atirar à cara de quem se queixa é que O CONSUMIDOR TEM O DEVER DE SE INFORMAR.
    O DEVER!
    Por outras palavras, você tinha o "dever" de se informar se, para além do que viu (acessos desde a entrada do prédio até ao seu apartamento), o resto das zonas comuns precisavam de obras. No fundo, porque você TAMBÉM comprou uma parte dessas zonas comuns.

    Ok...! Comprou-as sem as ver. A responsabilidade é toda sua.

    [quote] As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. [/quote]
    Sendo ele o único beneficiado com essas obras não tem que ser ele a suportá-las?
    No que se refere às ESCADAS, eu interpreto isto da seguinte maneira:
    Os "DIVERSOS LANÇOS DE ESCADA" são uma unidade única. Portanto, todos os que se servem (nem que seja de um degrau) pagam as obras consoante a permilagem da respectiva fracção.

    Num prédio de 4 andares, não faz sentido ser(serem):
    o vizinho do 4.º andar a pagar a pintura do lanço de escada que vai do 3.º ao 4.º;
    os vizinhos dos 3.º e 4.º andar a pagar a pintura do lanço de escada que vai do 2.º ao 3.º;
    os vizinhos dos 2.º, 3.º e 4.º andar a pagar a pintura do lanço de escada que vai do 1.º ao 2.º;
    e os vizinhos do 1.º, 2.º , 3.º e 4.º andar a pagar a pintura do lanço de escada que vai do r/c ao 1.º;

  7.  # 27

    Obrigado pela explicação. Já percebi que fui completamente embarrilado.

  8.  # 28

    se um administrador fosse a um tribunal dizer que queria cobrar um valor destes tenho a certeza que o juiz mandava-o dar uma volta.

    Lamentavelmente, as suas certezas não são fundamentadas. Ao tribunal cabe aplicar a lei, e a lei estabelece um valor mínimo para o FCR, ao mesmo tempo que determina que as deliberações não contrárias à lei são válidas mesmo para os condóminos que as não aprovem.


    Desculpe lá mas existe uma coisa chamada espirito da lei, quando foi criada esta norma de no minimo 10% foi porque não se pensou que fosse haver uns chicos espertos que quisessem cria um fundo de reserva de 300%. Pela sua ordem de ideias eu que sou dono da maioria das fracções embirrei com uns dos vizinhos e quero po-lo porta fora então peço uma reunião de condominio e declaro que o condominio passará a ser de 5000€ mês. Como é decidido pela maioria não há nada a fazer não é sr. luisvv.

    Amigo domustru... onde é que você anda apareça lá para nos esclarecer.

  9.  # 29

    Hfviegas é essa a situação que estou a antever.

  10.  # 30

    Colocado por: MonkSPHfviegas é essa a situação que estou a antever.


    Os casos que aponto não invalidam que a reparação tenha de ser efectuada e provavelmente paga tambem por si de acordo com a sua permilagem, mas contacte um advogado porque quando o vendedor vendeu a casa tendo conhecimento dos defeitos nas partes comuns, talvez e sublinho o talvez isente-o de pagar essas mesmas reparações.

    Caso tenha de pagar a solução de ir poupando mais ao longo de uns meses parece-me a que custará menos.

    Mas quantas fracções é que tem o sr. maioritário?

  11.  # 31

    Colocado por: hfviegas Desculpe lá mas existe uma coisa chamada espirito da lei, quando foi criada esta norma de no minimo 10% foi porque não se pensou que fosse haver uns chicos espertos que quisessem cria um fundo de reserva de 300%.


    Discordo completamente. O espírito da lei é criar uma poupança para custear obras de conservação. Os 10% surgem apenas como uma forma (coxa, diga-se de passagem) de encontrar uma forma de definir um valor mínimo, sem ter que o estabelecer nominalmente. Serve no fundo para impedir que chicos-espertos contornassem o espírito da lei, estabelecendo valores demasiado baixos.

    Como creio que é óbvio, as necessidades de conservação de um prédio, relevantes para o FCR, são completamente independentes do maior ou menor valor das despesas correntes (electricidade, limpeza, seguros, etc..). , pelo que não faz qualquer sentido estabelecer uma relação entre ambas as variáveis, para mais tratando-se de estabelecer limites.

    Pela sua ordem de ideias eu que sou dono da maioria das fracções embirrei com uns dos vizinhos e quero po-lo porta fora então peço uma reunião de condominio e declaro que o condominio passará a ser de 5000€ mês. Como é decidido pela maioria não há nada a fazer não é sr. luisvv.


    Terá que aprovar as deliberações de forma válida, e garantir que não se trata do pagamento de despesas voluptuárias e desproporcionadas em relação ao edifício.

  12.  # 32

    Colocado por: hfviegas
    Colocado por: MonkSPHfviegas é essa a situação que estou a antever.



    Mas quantas fracções é que tem o sr. maioritário?


    Tem 3 e eu tenho 1. São 4 no total.




    Terá que aprovar as deliberações de forma válida, e garantir que não se trata do pagamento de despesas voluptuárias e desproporcionadas em relação ao edifício.


    Diz o Art.º Artigo 1424.° - Encargos de conservação e fruição do Código Civil:

    2- * Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

    Ou seja, se eu me opuser as despesas não são aprovadas, é isso?

  13.  # 33

    Este artigo não tem a ver com o assunto em questão este artigo é para os casos em que se pretende dividir as despesas em partes iguais e não por permilagem.

    Se as permilagens são todas iguais, quer dizer que o dono vai ter de se chegar à frente com 225€, é mesmo isso não é. Olhe tem de fazer as contas porque como lhe disse se calhar vai ter de pagar mesmo a obra agora supondo que as permilagens são iguais, se a obra for 10.000€ você paga 2.500€ ele paga 7.500€

  14.  # 34

    Colocado por: MonkSP Diz o Art.º Artigo 1424.° - Encargos de conservação e fruição do Código Civil:
    2- * Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

    Ou seja, se eu me opuser as despesas não são aprovadas, é isso?


    Não. Este artigo refere-se à maioria necessária para definirem uma fórmula de comparticipação nas despesas diferente da permilagem.

  15.  # 35

    Caro Monk: por mais que lhe custe, é preferível pagar 75 Euros/mês do que a alternativa: apresentarem-lhe um orçamento de 5000 euros, por exemplo, e dizerem: tem 15 dias para entregar 1250 Euros.
    • MonkSP
    • 21 abril 2010 editado

     # 36

    Colocado por: luisvvCaro Monk: por mais que lhe custe, é preferível pagar 75 Euros/mês do que a alternativa: apresentarem-lhe um orçamento de 5000 euros, por exemplo, e dizerem: tem 15 dias para entregar 1250 Euros.


    O meu problema é pagar os 75/mes E AINDA a obras para sua beneficiação.

    Já sei e percebi que é parte comum,
    mas o que me custa é ter que engolir ter pago INTEGRALMENTE as obras na parte comum até ao meu andar que pela mesma ordem de ideias o administrador teria que ter comparticipado 75% e pagou ZERO. Agora sou eu que tenho que pagar as obras que ele quer.
    Esta situação é tudo menos proporcional. É um abuso da parte dele.
    •  
      FD
    • 21 abril 2010

     # 37

    Colocado por: MonkSPJá sei e percebi que é parte comum,
    mas o que me custa é ter que engolir ter pago INTEGRALMENTE as obras na parte comum até ao meu andar que pela mesma ordem de ideias o administrador teria que ter comparticipado 75% e pagou ZERO. Agora sou eu que tenho que pagar as obras que ele quer.
    Esta situação é tudo menos proporcional. É um abuso da parte dele.

    Mas foi o MonkSP que pagou ou o anterior proprietário?
    Se foi o MonkSP, fê-lo com que pressupostos?

  18.  # 38

    Colocado por: MonkSP
    Colocado por: luisvvCaro Monk: por mais que lhe custe, é preferível pagar 75 Euros/mês do que a alternativa: apresentarem-lhe um orçamento de 5000 euros, por exemplo, e dizerem: tem 15 dias para entregar 1250 Euros.


    O meu problema é pagar os 75/mes E AINDA a obras para sua beneficiação.

    Já sei e percebi que é parte comum,
    mas o que me custa é ter que engolir ter pago INTEGRALMENTE as obras na parte comum até ao meu andar que pela mesma ordem de ideias o administrador teria que ter comparticipado 75% e pagou ZERO. Agora sou eu que tenho que pagar as obras que ele quer.


    Bom já não estou a perceber no primeiro topico você diz isto "uma vez que até ao meu apartamento estão feita e pagas integramente pelo proprietário do fogo que agora é meu?"

    Se as obras foram feitas nas partes comuns e se foram pagas por você, você pode apresentar a factura aos outros condóminos.

  19.  # 39

    Colocado por: MonkSP mas o que me custa é ter que engolir ter pago INTEGRALMENTE as obras na parte comum até ao meu andar que pela mesma ordem de ideias o administrador teria que ter comparticipado 75% e pagou ZERO.


    ...até ao meu apartamento estão feita e pagas integramente pelo proprietário do fogo que agora é meu?

    O *proprietário do fogo que agora é seu* apenas pagou 25% das despesas até ao seu apartamento. Os outros 75% foram pagos pelo *proprietário dos 3 fogos* que não o seu.

    Ah... Estamos a falar da MESMA pessoa? So what? :-)

  20.  # 40

    ahh agora percebi o esquema do proprietário maioritário, obrigado luis k. w. fez-me ver a luz.

    Pois o gajo foi malandro, não existe nenhuma lei, decreto seja lá o que for que quando alguem vende sabendo que existem obras para fazer elas terão de ser feitas pelo antigo proprietário ou é exactamente ao contrário o novo dono tem de arrecadar com as obras e pronto.

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