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Passos após a aprovação do projecto

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  1.  # 1

    Bom dia a todos penso estar a dias de ter finalmente o projecto da minha moradia aprovada na câmara. O que vos pergunto é qual o passo a tomar a seguir a esta aprovação, nomeadamente qual a documentação necessária para levantar as devidas licenças camarárias. Já ouvi falar do plano de higiene e segurança no trabalho, onde posso encontrar um exemplar/modelo destes planos?

    um abraço

  2.  # 2

    ... nenhuma opiniao? :(

  3.  # 3

    Boas

    Acho que a malta está toda de férias :)

    Plano de segurança e saúde existem aos montes e em cada orçamento que recebo, lá vem mais um que vai rapidamente para o lixo ou apago para não ocupar espaço em disco. Por aqui já vê a importância que lhes dou. Trata-se de uma das últimas invenções das cabecinhas pensadoras, que na prática serve para adicionar custos e atrasar à obra. Tenho obras, onde deixamos os 2 tenicos numa sala fechada a discutirem regulamentos um com o outro e com o dono de obra vamos tratar de assuntos importantes. É a área onde vão parar todos os que não arranjam lugar em mais lado nenhum ou querem fugir ao desemprego e vão tirar um mais curso, porque parece que é uma área que está a dar (já deu, mas eles não sabem disso). Anyway, não quero dizer que a segurança não é importante, mas o exagero de regulamentos e o fanatismo no seu cumprimento, não ajudam ninguém e perde-se mais tempo a discutir alíneas que a discutir os pormenores de execução da obra. Desculpe lá o desabafo, mas ando fulo com essa gente, quando se começa a ter mais capacetes brancos que amarelos na obra, algo está errado.

    O seu problema não é arranjar um PSS (plano de segurança e saude) mas esse plano têm de ser assinado, e o que você paga é a assinatura, quanto a isto há pouco a fazer. Se quiser arranjo um ou dois, mais não vale a pena , porque na generalidade, são como os cadernos de encargos dos arquitectos, copy paste, muda-se o cabeçalho e imprime-se.

    Quanto aos passos seguinte após a aporvação do projecto, não sei em que estado está o seu projecto, para lhe poder dar uma opinião. Têm medições (mapa de quantidades), já tem o orçamento, já tem o empreiteiro escolhido?

    Cumps
    Estas pessoas agradeceram este comentário: afsantos

  4.  # 4

    Não vou entrar em discussões com o PauloCorreia.. quanto aos copy pastes e etc... ;)
    mas o PSS não veio já contratado com os seus projectos?!? Este deverá ser elaborado pelo coordenador de segurança em Projecto... ou, em alternativa, pelo técnico de segurança em obra que irá contratar para a fase de execução dos trabalhos de const. civil.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: afsantos

  5.  # 5

    Colocado por: PauloCorreiaBoas

    Quanto aos passos seguinte após a aporvação do projecto, não sei em que estado está o seu projecto, para lhe poder dar uma opinião. Têm medições (mapa de quantidades), já tem o orçamento, já tem o empreiteiro escolhido?

    Cumps
    Estas pessoas agradeceram este comentário:afsantos


    Já tenho tudo orientado, só estou mesmo encrencado na camara, mas vou la 2ª feira para saber se as ultimas rectificações foram aceites ou nao.

    Obrigado pelo post

  6.  # 6

    Colocado por: Pedro BarradasNão vou entrar em discussões com o PauloCorreia.. quanto aos copy pastes e etc... ;)
    mas o PSS não veio já contratado com os seus projectos?!? Este deverá ser elaborado pelo coordenador de segurança em Projecto... ou, em alternativa, pelo técnico de segurança em obra que irá contratar para a fase de execução dos trabalhos de const. civil.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:afsantos


    Pedro, digamos que o "meu" projecto foi uma joint venture entre mim, o meu cunhado, um amigo do meu cunhado e mais algumas parcerias, de forma a que o custo total do projecto em si fosse quase zero, o que veio a suceder.

    abraços

  7.  # 7

    Desculpem a minha insistência com o rol de questões. De facto o projecto foi feito pelas pessoas que acima referi, contudo em principio o meu Engº não poderá acompanhar a obra, devido a morar a uma grande distância da obra, ter a sua vida profissional e pessoal, enfim muito já ele fez por mim.

    adiante....Quanto poderá custar a contratação de um tecnico responsavel que acompanhe a obra e um projecto de higiene e segurança no trabalho?

    cumpts

  8.  # 8

    Porque não tenta arranjar um construtor que lhe preste esse serviço com um engenheiro dele... parece-me a melhor maneira...

  9.  # 9

    Colocado por: AdrianoPPorque não tenta arranjar um construtor que lhe preste esse serviço com um engenheiro dele... parece-me a melhor maneira...


    Aconselharam-me que o tecnico responsavel pelo acompanhamento da obra não fosse da "mesma equipa" do construtor, não sei se me estou a fazer entender?

    Mas seclhar é o que ainda vou adoptar... vou esperar mais um tempinho ate os bacanos da camara me verem as quatro folhas e meia de rectificações, já lá vão 2 semanas, somente para verem essas folhas!!!!! Haja paciência!

  10.  # 10

    afsantos, desculpe-me o desabafo aqui.
    Sr. Paulo Correia, pois eu estou é farto de eng. e projectos á eng. e assinaturas á eng. e orçamentos á eng., etc...
    Eu com os meus clientes na medida do possivel acompanho-os totalmente até estarem a morar nas suas casas e tá tudo dito.

  11.  # 11

    caro marco1

    Esteja à vontade que eu não sou engenheiro (que aliás são o meu ódio de estimação) embora desconfie que percebo o seu comentário

  12.  # 12

    Aproveitando este meu tópico pergunto-vos o seguinte:

    Tenciono pagar ao construtor de uma forma faseada consoante a evolução dos trabalhos, acontece que não consigo encontrar nenhuma tabela de referência onde possa ter uma ideia das várias fases e da ponderação de cada um delas em relação ao valor total da obra.

    Alguém poderá ajudar?

    um abraço

  13.  # 13

    afsantos, já fez o contrato com o empreiteiro?

  14.  # 14

    Colocado por: marco1afsantos, já fez o contrato com o empreiteiro?


    Já está mais ou menos "alinhavado", pelos menos a clausulas gerais... só falta mesmo, creio eu, a parte do modelo de pagamentos, tendo como certo que será por objectivos.

    um abraço

  15.  # 15

    Tem um orçamento descrimado por artigos, por capitulos ou por preço global?

  16.  # 16

    Colocado por: PauloCorreiaTem um orçamento descrimado por artigos, por capitulos ou por preço global?


    É nesta parte que me surgem as duvidas. Ou seja eu fiz uma especie de mapa de acabamentos onde tentei contemplar pelo menos o mais importante, pois há coisas que falham sempre.

    Neste caso está sub dividido salvo erro em 4 partes, Moradia, Anexo, Arranjos Exteriores e muros de suporte.

    Mas nada como darem uma olhada no que eu fiz.... que perto de vocês que são profissionais, até me faz corar.

    http://montedochafariz.blogspot.com/ e procurem por mapa de acabamentos, é um pdf com um mega e qq coisa.

    um abraço

  17.  # 17

    Boas

    Já estive a ver o seu mapa de acabamentos e embora a parte estrutural esteja fraca, a parte dos acabamentos está bastante boa, porque define claramente aquilo que quer. Pudessem alguns profissionais da nossa praça fazer coisas semelhantes. Mas ele não ajuda em nada na questão dos pagamentos, porque para isso cada item, teria de estar valorizado.

    1º - Hipótese (a ordem)
    Para ir mais longe teria de pegar no seu mapa de acabamentos e mandar fazer um mapa de quantidades e orçamentá-lo, para se saber quanto vale cada item. No fundo fazer o que tenho no Orçamento tipo que você já têm.

    Depois de ter esse mapa, criasse um mapa de saldos, onde mensalmente, se coloca a percentagem acumulada do trabalho feito em cada item, o que dos dá o total que o empreiteiro tem direito a receber pelos trabalhos já executados. Esta é a forma mais correcta de trabalhar e que protege ambas as partes

    Tem aqui um exemplo de um mapa de controle de empreitadas. http://pagc1966.googlepages.com/controlesubempreiteiros2
    Veja-o e depois falamos

    2º - Hipotese (o meio termo)
    Caso o empreiteiro lhe tenha entregue um orçamento onde descrimine por capítulos (tipo, estrutura, alvenarias, cantarias, etc) o valor atribuido a cada um deles, é fazer o mesmo do ponto acima, mas aqui a margem de erro aumenta, por que estamos a trabalhar com trabalhos + agregados, enquanto em cima estamos a trabalhar com trabalhos mais descriminados. É uma forma a meio caminho entre a ordem e a loucura

    3ª - Hipotese (a loucura)
    É a forma mais habitual de pagamento no mercado das vivendas. O empreiteiro pede um valor global sem descriminar nada e pede um adiantamento (para comprar materiais como se ele não tivesse crédito a 60 dias nos fornecedores) de 30%, e vai pedindo dinheiro ao longo da obra até a acabar (ou não).
    Chamo-lhe a loucura porque a partir do primeiro pagamento o dono de obra está na mão do empreiteiro, porque se a estrutura vale 30% a 35% do valor final da obra, estão sempre a entregar dinheiro para trabalhos futuros, quando a regra é pagar trabalhos executados. Está ver o perigo, não está? E se ele falir ou se abandonar a obra? Têm dinheiro para a terminar?

    Existe uma regra de ouro nos pagamentos a empreiteiros e subempreiteiros e quem a quebrar, há-de passar mal, mais cedo ou mais tarde:
    "Nunca se paga mais do que o executado, para que no caso de abandono da obra, o dinheiro que resta, chegue para terminar os trabalhos"
    Estas pessoas agradeceram este comentário: afsantos

  18.  # 18

    Colocado por: PauloCorreia

    Olá Paulo, permita-me que antes de comentar o post que lhe agradeça toda a ajuda que me tem dado... e não só a mim, pelo que vou vendo no fórum. Nos dias que correm é muito pouco usual... um bem haja!

    Pois de facto se há 3-4 meses tivesse encontrado essa sua folha de calculo, tinha lá "despejado" todas as 19 folhas que eu tenho no meu mapa de acabamentos e aí sim ficaria um trabalho bem porreiro.

    Como tinha referido o orçamento vencedor que me foi entregue, veio separado em 4 mini orçamentos, moradia, anexo, muros e arranjos exteriores, todos eles vinham com o respectivo valor, pelo que poderia ter prescindido de qualquer um deles, caso achasse o valor alto. Mas não acho que o valor que me foi apresentado e acho que até já o referi, ronda os 200 mil euros, menos pinturas, trabalhos estes que vou ser eu com o meu irmão (pintor de profissão) e mais uns maganos de uns amigos que eu vou cravar, pois não é só mamarem petiscadas :)

    A parte da estruturas realmente está quase uma nulidade nesse meu mapa de acabamentos, visto, ter essa parte descriminado nos orçamentos que o empreiteiro me deu e, creio que satisfaz aquilo que é exigido, pelo menos assim me disse o meu cunhado.

    Os seus 3 modelos, realmente são para todos os gostos e, o ultimo é muito assustador mesmo, como disse, muita gente já deve de ter ficado agarrado. Em conversa com o empreiteiro, o mesmo colocou-me à vontade para ser eu a definir as formas de pagamento, que ele não dirá que não... desde que seja dentro do razoável. Na próxima semana vou-me reunir com o empreiteiro e assentar os pontos nos iis e ver se finalmente a obra vai começar, pois as especialidades foram aprovada e vão a reunião de câmara para a semana :)

    Mais uma vez Paulo, muito obrigado pelos seus úteis comentários.

    um abraço

    filipe

  19.  # 19

    Tem ainda uma quarta hipótese, que nesta fase, poderá ser a melhor para si. Agarre no meu orçamento tipo e some os valores por capitulo e veja quanto vale cada um em relação ao total da empreitada, isto é, qual o peso percentual de cada capitulo. Depois agarre nessas percentagens e multiplique por cada um dos seus 4 valores. Terá um orçamento aproximado e mais discriminado. Coloque isso no mapa de controle de empreitadas e faça situações mensais. Depois explico-lhe em pormenor como se preenche esse mapa.

    Em relação ao último vou-lhe contar uma história verdadeira.

    Aqui á cerca de 8 anos, um meu ex-chefe, homem batido em grandes projectos de construção civil, pôes-se a fazer a sua vivenda. Parece-me hoje que se os particulares cometem erros estúpidos, quem vêm das grandes construtoras também os comete, e lendo a forma como as pessoas aqui no Fórum, conduzem os seus processos, tenha uma sensação de dejá-vu que me arrepia. Veja lá se o que se passou. não le lembra nada:

    Após o projecto aprovado, procurou empreiteiros e após várias recomendações e visitas a obras feitas por esse empreiteiro, e após muito rabujar com os preços, lá adjudicou o trabalho (125 000€).
    O empreiteiro pediu-lhe 30% de adiantamento que ele pagou, até porque o homem era de confiança. As coisas correram bem, a estrutura ficou pronta e o empreiteiro pediu mais 20% para continuar os trabalhos, os quais foram pagos. O telhado e as alvenarias foram acabadas e nessa altura, voltou a pedir + 20%. Aqui soaram os sinais de alarme, porque o valor já pago era de 50%, quando os trabalhos realizados eram de 35%. Mas como já estava agarrado, ficou no dilema se entregava mais dinheiro ou não. Após os habituais choradinhos e garantias, lá entregou os 20% e nessa altura, estava lixado, caso o homem da maior confiança, abandonasse a obra. Está a adivinhar o que aconteceu?
    Pois, o homem estava à que tempos em dificuldades financeiras e usava o dinheiro, para pagar dividas antigas. È um esquema de pirâmide em que se tenta ganhar a todo o custo, para receber adiantamentos,que servem de balão de oxigénio. O homem desapareceu e quando o meteram em tribunal, descobriram que os bens estavam já passados para o nome da mulher, da qual se tinha divorciado. logo não tinha nada. Conclusão: Uma obra paga a 70% e executada a 35%.

    Mais grave, como ele se tinha metido naquilo no limite das suas capacidades financeiras, não tinha capacidade para absorver este erro e restava-lhe uma hipótese: Vender aquilo que estava feito e perder o restante capital.
    Não foi tão mau, mas andou lá perto. Pediu-me orçamento para terminar a casa e dei-lhe (sem o saber na altura) o mesmo valor que lhe tinham dado para fazer a casa completa. Acabámos por lhe terminar a casa, sem recebermos até ele vender uma casa que tinha.
    Conclusão uma obra de 125.000 iniciais, ficou em 200.000€ e ele teve sorte, porque encontrou um empreiteiro que aceitou não receber até depois da obra concluida.

    Brinque com pagamentos e depois queixe-se. Há um velho ditado alemão que diz: Confiança é bom, mas controle é melhor

    Cumprimentos

    PS - Você é de Sintra não é? Temos de combinar ai um almoço

  20.  # 20

    Paulo esses exemplos são mesmo arrepiantes e um gajo pode sempre cair num "esquema" desses.

    Não Paulo, não sou de Sintra, resido em Alenquer.

    um abraço

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