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1. • Miahcat
   • 20 agosto 2010 ^editado

    # 1

   Boa Tarde a todos/as!
   
   Tudo se iniciou em Fevereiro deste ano, quando comprei uma moradia possuindo já um apartamento.
   Acontece que desde o início eu e o meu marido tínhamos 'decidido' que iríamos alugar o apartamento uma vez que os nosso rendimentos chegam para pagar ambos os empréstimos sem preocupações e que com o dinheiro que íamos recebendo das rendas, íamos fazendo obras na moradia (sem mexer nas poupanças).
   
   Acontece que desde essa altura já tive dois inquilinos (o 1º saiu porque se desentendeu com a filha e a segundo ele o apartamento era muito grande só para ele, os 2º um casal ainda jovem em 'inicio de vida', tiveram um grande discussão e separaram-se antes mesmo de se juntarem).
   
   Conclusão, com isto tudo decidimos mais uma vez por a casa para lugar, mas desta feita, um pouco por influência da imobiliária pusemos o apartamento também à venda.
   Esta semana (1º visita) foi lá um casal ver o apartamento com o intuito de alugar, mas gostaram tanto dele que o querem comprar...
   Eu e o meu marido estamos muito indecisos... Não sabemos muito bem o que fazer...
   Se por um lado ficávamos com o 'problema resolvido' e sem 'dores de cabeça' (com a venda), por outro (o aluguer) é uma forma de juntarmos algum dinheiro e ao mesmo tempo 'constituirmos' património - com todas as dores de cabeça que isso nos poderá, ou não trazer (situações de ...
   Queria por isso 'ouvir' um pouco das vossas opiniões.
   Basicamente... O que fariam na nossa situação?
   
   Obrigada!
2. •  
     Luis K. W.
   • 20 agosto 2010

    # 2

   Colocado por: MiahcatBasicamente... O que fariam na nossa situação?

   
   Quando toca a imobiliário, estamos a falar de investimento. A questão resume-se, portanto, a números.
   Qual o valor do arrendamento?
   Qual o valor da venda?
   Por quanto o compraram (para ver quanto irão pagar de impostos)?
   
   Depois de analisados os números, poderemos ver outros aspectos secundários (emocional, etc.).
3. • Miahcat
   • 20 agosto 2010

    # 3

   Qual o valor do arrendamento?

   
   400€
   

   Qual o valor da venda?

   
   90.000€
   

   Por quanto o compraram (para ver quanto irão pagar de impostos)?

   
   80.000€
4. • hfviegas
   • 20 agosto 2010 ^editado

    # 4

   Falta aqui mais alguma informação quanto paga sobre este empréstimo, incluindo seguros e condominio.
   
   Se "confia" na casa, ou seja se acha que ela não vai dar problemas nos próximos tempos, pode sujerir ao casal alugar por um tempo e depois decidirem-se pela venda.
   Vantagens vejo 3:
   1- Da-vos tempo para tomarem uma decisão
   2- Dá tempo ao outro casal para não se percepitarem sobre a compra
   3 - A imobiliária só vai ganhar a comissão do aluger que deve ser bem menor caso seja uma venda.
   
   Desvantagens:
   O casal deixa de gostar da casa e depois já não a quer comprar.
   
   Custos totais a suportar anual:
   emprestimo+seguro+condominio+imi+(possiveis obras) +(aumentos de euribor)
   
   Importante saber ainda por quantos anos é o empréstimo, para saber quando a renda passará a ser practicamente só lucro.
5. •  
     Luis K. W.
   • 20 agosto 2010

    # 5

   Colocado por: Miahcat400€
   90.000€
   80.000€

   
   Comparemos, então, o valor actual líquido (ou equivalente) das 2 opções.
   
   VENDA: recebe 90.000,00
   - paga comissão: -4.500,00
   - paga mais valias sobre (90.000-4.500-80.000), a 35%: -962,50
   VAL = 84.537,50euros
   
   ARRENDAMENTO de 400x12=4.800/ano.
   - paga IMI+taxa de esgoto+condomínio+conservação: -800eur/ano (estimativa)
   - paga IRS sobre rendimento (4.800-800), a 35%: -1.400eur/ano
   - não considerei comissão.
   Saldo anual = 2.600euros/ano
   Se não houvesse inflação, 2.600euros líquidos/ano correspondem à prestação de um empréstimo a 20 anos (que é um prazo razoável em investimentos imobiliários) , à taxa de 2%, de um capital de 42.900euros.
   
   Portanto, com esses valores, e com um horizonte de 20 anos, vender é DUAS VEZES MELHOR que arrendar.
   
   
   Nota: Só num horizonte a 50 anos é que os valores de venda e arrendamento seriam comparáveis. Mas isto é um prazo irreal para um investimento.
6. • Miahcat
   • 20 agosto 2010

    # 6

   hfviegas
   
   

   quanto paga sobre este empréstimo, incluindo seguros e condominio.

   
   +/-270€/mês
   
   

   Se "confia" na casa, ou seja se acha que ela não vai dar problemas nos próximos tempos, pode sujerir ao casal alugar por um tempo e depois decidirem-se pela venda.

   
   Problemas?? Não me parece... Não nos próximos 10 anos e depois nessa altura uma pequena remodelação.
   
   

   Custos totais a suportar anual:
   emprestimo+seguro+condominio+imi+(possiveis obras) +(aumentos de euribor)

   
   Um pouco difícil de prever... especialmente a euribor... (se bem que com os juros no pico máximo os 400€ chegava para a prestação+seguros+condomínio e ainda sobrava algum - não muito mas sobrava)
   
   

   Importante saber ainda por quantos anos é o empréstimo, para saber quando a renda passará a ser practicamente só lucro.

   
   Aqui é difícil porque com a casa alugada e com as obras terminadas (+/- 2 anos porque falta pouca coisa) posso sempre amortizar o empréstimo e pagar em menos de metade do tempo...
7. • hfviegas
   • 20 agosto 2010

    # 7

   E Luis K W, esqueceu-se de um pequeno pormenor, dos 84.537,50 a maior parte vai para pagar a divida ao banco
8. • Miahcat
   • 20 agosto 2010

    # 8

   Obrigada Luis K. W.
   Pelas contas...
   
   Embora já tenha feito algumas e a nível de IRS, não seria penalizada (pois não pagaria IRS mesmo cobrasse 500€ de renda e não apresentasse despesas relacionadas com a casa) não pagaria IRS.
   
   Eu e o meu marido temos de pesar tudo na balança... E ver realmente o que 'compensará' mais...
   
   A verdade é que na sua intervenção e na do hfviegas já me surgiram questões sobre as quais ainda não tinha pensado.
   E sinceramente não sei se compensará a 'dor de cabeça' (o aluguer)...
   
   Isto partindo sempre do principio que só encontro pessoas sérias e que pagam direitinho...
   
   Obrigada aos dois!
9. • hfviegas
   • 20 agosto 2010

    # 9

   Fazendo as contas por baixo.
   
   Admitindo que a taxa vai aumentar um pouco e ficando a pagar no máximo 300 vai ter o imi de 0.04 x 80000 = 320/12(meses) = 26
   
   Sem considerar qualquer obra que tenha de fazer, vai pagar mensalmente 326€ e cobrar 400€ de renda
   
   Depois vai ter de pagar imposto sobre os 400€ de rendimento, há uma coisa que não sei que é poder deduzir todas as despesas inclusive os pagamentos ao banco.
   
   Na minha opinião não compensa muito, porque o lucro é muito pouco, e ainda pode ter o factor chatices.
10. • Miahcat
    • 20 agosto 2010

     # 10

    Caro hfviegas
    
    

    o lucro é muito pouco, e ainda pode ter o factor chatices.

    
    
    Esse é para mim o ponto essencial!
    O meu marido por outro lado diz-me que o mercado imobiliário poderá ter tendência para se inverter e o imóvel valorizar ainda mais (embora eu não acredite muito nisso)...
    
    Mais uma vez obrigada pela ajuda! :)
11. •  
      Luis K. W.
    • 20 agosto 2010

     # 11

    Colocado por: hfviegasE Luis K W, esqueceu-se de um pequeno pormenor, dos 84.537,50 a maior parte vai para pagar a divida ao banco

    
    Estamos a comparar vender com arrendar.
    Tanto de uma maneira como de outra terá de pagar o empréstimo ao banco (a pronto ou a prestações). Com a agravante que, a prestações terá de pagar juros.
    Mas se VENDER tem o benefício de NÃO TER de pagar os juros do empréstimo.
    Portanto, se VENDER ainda é "mais melhor" que ARRENDAR porque deixa de pagar o custo do empréstimo do dinheiro.
    
    
    OUTRA maneira de ver a coisa, depende do montante do actual empréstimo e da taxa de juro que estão a pagar - isto é, se não correm o risco de, sem inquilinos, não poderem pagar o empréstimo.
    Se os valores forem razoáveis e SE o objectivo é aumentar o património, uma das maneiras é "pagar o cão com o pelo do cão". Isto é: pagar o empréstimo e despesas da casa com o valor das rendas.
    Até poderão não ter «lucro» nenhum, mas ao fim de uns (20?) anos terão pago o empréstimo, terão aumentado o vosso património imobiliário (mesmo que não possam desfrutar do apartamento), e as rendas passarão a ser receita quase líquida.
    Se é este o objectivo, FORÇA!
12. • Miahcat
    • 20 agosto 2010 ^editado

     # 12

    Colocado por: Luis K. W
    OUTRA maneira de ver a coisa, depende do montante do actual empréstimo e da taxa de juro que estão a pagar - isto é, se não correm o risco de, sem inquilinos, não poderem pagar o empréstimo.

    
    Felizmente o risco de incumprimento é reduzido... a não ser que um (ou os dois) fique desempregado o que é muito difícil pois mesmo não sendo funcionários públicos trabalhamos para o Estado (Hospitais).
    
    

    mas ao fim de uns (20?) anos terão pago o empréstimo, terão aumentado o vosso património imobiliário (mesmo que não possam desfrutar do apartamento), e as rendas passarão a ser receita quase líquida.

    
    
    Esse é precisamente nesse argumento em que o meu marido mais insiste...
13. • hfviegas
    • 20 agosto 2010

     # 13

    mas ao fim de uns (20?) anos terão pago o empréstimo, terão aumentado o vosso património imobiliário (mesmo que não possam desfrutar do apartamento), e as rendas passarão a ser receita quase líquida.
    
    Esse é precisamente nesse argumento em que o meu marido mais insiste...

    
    
    E é um excelente argumento, tirando a trabalheira e os riscos de não pagamento por parte dos inquilinos, esta é uma excelente forma de investir e poupar para a reforma.
    
    Admitindo que tem a casa paga daqui a 20 anos a uma taxa fixa de 2% sobre a renda estará a receber iliquido à volta de 600€ já é um complemento de reforma interessante.
14. •  
      Luis K. W.
    • 21 agosto 2010

     # 14

    Colocado por: hfviegas E é um excelente argumento, tirando a trabalheira e os riscos de não pagamento por parte dos inquilinos, esta é uma excelente forma de investir e poupar para a reforma.
    Admitindo que tem a casa paga daqui a 20 anos a uma taxa fixa de 2% sobre a renda estará a receber iliquido à volta de 600€ já é um complemento de reforma interessante.

    
    Criar um património, sendo ele quase a pagar-se a si próprio (isto é, quase a "custo zero"), não seria possível sem algum trabalho (ou «trabalheira»), e sem alguns riscos.
    
    Tão bom ou melhor que ter +600euros ilíquidos daqui a 20 anos, será ter uma casa que valerá (valorizados ou desvalorizados, mas à volta de...) uns 90.000euros actualizados.
15. • marjoao
    • 21 agosto 2010

     # 15

    O que eu faria...
    
    Se existem ineressados na compra, vendia!
    Sem encargos com essa casa, e uma vez que até não vos faz diferença esse valor que estão a pagar desse empréstimo, é fazer de conta que o continuam a pagar e pô-lo de parte... Uma conta poupança, mas com o dinheiro no bolso, parece-me bem melhor que uma casa arrendada que mais cedo ou mais tarde dá problemas/chatices...
16. •  
      Luis K. W.
    • 21 agosto 2010

     # 16

    Colocado por: marjoaoO que eu faria...
    Se existem ineressados na compra, vendia!
    Sem encargos com essa casa, e uma vez que até não vos faz diferença esse valor que estão a pagar desse empréstimo, é fazer de conta que o continuam a pagar e pô-lo de parte... Uma conta poupança, mas com o dinheiro no bolso, parece-me bem melhor que uma casa arrendada que mais cedo ou mais tarde dá problemas/chatices...

    O problema marjoao, é que quase ninguém é suficientemente disciplinado para, todos os meses, por voluntariamente dinheiro de parte , para o ir juntando numa conta-poupança.
    
    O mais certo é, daqui a 20 anos não haver um tostão nessa «conta-poupança» (o dinheiro é volátil, "gasta-se" com muita facilidade).
    
    PAGAR o empréstimo de uma casa a um banco é um método de poupança "forçado"! Se esse pagamento for feito com dinheiro que se recebe das rendas, nem custa assim tanto. ;-)
    
    E quanto a problemas/chatices... isso também pode acontecer com dinheiro nos bancos, com fundos de investimento, etc.
17. • rjmsilva
    • 21 agosto 2010

     # 17

    Em que cidade fica esse apartamento e qual a tipologia? Aqui prós meus lados (Aveiro), não estou a ver um apartamento de 90.000€ a ser arrendado por 400€. Vejo apartamentos mais caros a ser arrendados por menos.
18. •  
      Luis K. W.
    • 21 agosto 2010

     # 18

    Colocado por: rjmsilvaEm que cidade fica esse apartamento e qual a tipologia? Aqui prós meus lados (Aveiro), não estou a ver um apartamento de 90.000€ a ser arrendado por 400€. Vejo apartamentos mais caros a ser arrendados por menos.

    Realmente, depende muito...
    Em Lisboa, Oeiras etc. arrendam-se QUARTOS a estudantes por 250 - 300euros !
19. • rjmsilva
    • 21 agosto 2010

     # 19

    Por curiosidade fui dar uma vista de olhos no Casa Sapo e constatei que os valores de arrendamento estão a subir aqui em Aveiro, antes via muitos T2 a ser arrendados por 300-350€ e actualmente começa tudo nos 400€, a oferta também não é muita, depreendo que a procura tenha subido alguma coisita e que os imóveis mais baratos já estão todos arrendados.
20. • Parreira
    • 22 agosto 2010 ^editado

     # 20

    Colocado por: Luis K. W.
    Comparemos, então, o valor actual líquido (ou equivalente) das 2 opções.
    
    VENDA: recebe 90.000,00
    - paga comissão: -4.500,00
    - paga mais valias sobre (90.000-4.500-80.000), a 35%: -962,50
    VAL =84.537,50euros
    
    ARRENDAMENTO de 400x12=4.800/ano.
    - paga IMI+taxa de esgoto+condomínio+conservação: -800eur/ano (estimativa)
    - paga IRS sobre rendimento (4.800-800), a 35%: -1.400eur/ano
    - não considerei comissão.
    Saldo anual = 2.600euros/ano
    Se não houvesse inflação, 2.600euros líquidos/ano correspondem à prestação de um empréstimo a 20 anos (que é um prazo razoável em investimentos imobiliários) , à taxa de 2%, de um capital de42.900euros.
    
    Portanto, com esses valores, e com um horizonte de 20 anos, vender é DUAS VEZES MELHOR que arrendar.
    
    
    Nota: Só num horizonte a 50 anos é que os valores de venda e arrendamento seriam comparáveis. Mas isto é um prazo irreal para um investimento.

    
    
    Tudo baseado em suposições. Podemos fazer aqui suposições com uma conclusão radicalmente oposta. Não passa duma teoria, sem suporte.