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Comprar casas e imóveis

Dúvida sobre crédito à habitação!

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    • RJLA
    • 2 setembro 2010

     # 1

    Depois de ultrapassada a fase de projecto e de escolha de construtor, eis mais uma dor de cabeça: crédito à habitação!

    Estamos indecisos entre as propostas de dois bancos. Deixo-vos alguns dados para um montante de 100 000€ por 30 anos:

    Santader Totta:
    - Spread - 1,1
    - Visitas à obra: - 89€
    - Taxa variável (dizem não fazer taxa fixa para periodos superiores a 5 anos)
    - Despesas processuais e escritura: cerca de 1400€


    Barclays:
    - Spread - 1,1
    - Visitas à obra: - 150€
    - Taxa fixa que pode ir de 5 a 30 anos. Seria fixada às taxas em vigor que, de momento, não se encontram muito altas
    - Despesas processuais e escritura: cerca de 1600€, embora o pagamento seja faseado.
    - Oferta de comissão de avaliação no valor de 249€

    Estes são os dados que me lembro de cabeça. Quando tiver as simulações na mão poderei dar mais pormenores.
    As propostas são muito semelhantes. Gostámos mais da atitude e da forma de trabalhar do Barclays, bem como do facto de possibilitar fixar a taxa durante períodos mais longos, até mesmo durante os 30 anos, não fazendo oscilar muito a prestação (a rondar os 400€ mensais). Pelo lado negativo achámos as visitas à obra muito caras e o inconveniente de não sermos clientes Barclays, tendo que transferir tudo para este banco e domiciliar ordenados.
    Quanto ao Totta agradou-nos o facto das visitas serem mais baratas e das despesas iniciais serem mais baixas, embora tenhamos que pagar 1400€ no acto da escritura. Não gostámos da quase obrigatoriedade da taxa variável e da forma como parecem trabalhar (claro que isso pode variar consoante a pessoa que nos atenda)

    Qual a vossa opinião? Qual o banco que escolheriam? Qual parece mais vantajoso?

  2.  # 2

    Do Santander fujo como do diabo da cruz. Falo por experiência própria e alheia também. Em resumo, arrogância, desleixo e incompetência levada ao extremo em assuntos relativos a crédito-habitação. Essa de não fazerem taxa fixa para períodos superiores a 5 anos, é bem um indício do serviço que prestam aos clientes.

    O Barclays não conheço por experiência própria, mas conheço quem a tenha e não se queixam.

    Já tentou o Millennium Bcp? Para mim, tem sido o melhor no serviço de crédito-habitação. Tenho duas experiências de empréstimos e são certinhos.
    • RJLA
    • 2 setembro 2010

     # 3

    Colocado por: goliverDo Santander fujo como do diabo da cruz. Falo por experiência própria e alheia também. Em resumo, arrogância, desleixo e incompetência levada ao extremo em assuntos relativos a crédito-habitação. Essa de não fazerem taxa fixa para períodos superiores a 5 anos, é bem um indício do serviço que prestam aos clientes.

    O Barclays não conheço por experiência própria, mas conheço quem a tenha e não se queixam.

    Já tentou o Millennium Bcp? Para mim, tem sido o melhor no serviço de crédito-habitação. Tenho duas experiências de empréstimos e são certinhos.



    Sim, já tentei o Millenium mas apresentaram-me condições nada vantajosas, com um spread quase no dobro dos outros. Afastei logo a hipótese. Eu tenho as minhas contas no Totta e, à parte de um ou outro problema menos grave, não tenho grande razão de queixa. Mas gostei do Barclays, mas terei de negociar o valor das visitas à obra que acho muito caro.

  4.  # 4

    Colocado por: RJLA- Taxa fixa que pode ir de 5 a 30 anos. Seria fixada às taxas em vigor que, de momento, não se encontram muito altas


    Tem a certeza que a taxa fixa não está muito alta? Confesso que não estou actualizada na materia mas costuma estar bem alta quando o euribor está baixo

  5.  # 5

    Cruzie, a taxa fixa, tal como a taxa variável, depende sempre, em primeiro lugar, do nível a que está a taxa de referência do BCE.

    Por essa razão, historicamente qd a taxa de juro de referência está baixa, as taxas fixa e variável tb o estão.

  6.  # 6

    Gostava de ver essa simulações para taxa fixa a 30 anos... cheira-me a fruta a mais.
    • RJLA
    • 2 setembro 2010

     # 7

    Como disse, não tenho as simulações de momento comigo. Assim que as tiver apresento mais dados. Fomos aconselhados pelo Barclays a fixar a taxa neste momento pois as taxas de referência encontram-se num patamar aceitável, com tendência para subir em breve. Obviamente que nunca fixaria a taxa a 30 anos, é um compromisso demasiado longo. Mas quero ter a liberdade de fixar de 5 e 5 ou 10 em 10, conforme seja ou não vantajoso, coisa que o Totta não permite. Após 5 anos a taxa passa definitivamente a variável.

    As diferenças da prestação de taxa fixa para variável não eram muito significativas. Julgo que a taxa variável estava nos 388€ e a fixa na casa dos 440, 450€. No caso de aumento da variável esta passava rapidamente a ficar com uma prestação superior à fixa, que é, aliás, aquilo que se prevê vir a acontecer.

  8.  # 8

    Colocado por: goliverCruzie, a taxa fixa, tal como a taxa variável, depende sempre, em primeiro lugar, do nível a que está a taxa de referência do BCE.

    Por essa razão, historicamente qd a taxa de juro de referência está baixa, as taxas fixa e variável tb o estão.


    sim claro, mas o que queria dizer é que geralmente quando a taxa do BCE está baixa ( tornando uma taxa fixa mais atractiva) a variação entre a taxa fixa e variável é maior do que em situação contraria.
    • RJLA
    • 6 setembro 2010

     # 9

    Tal como tinha dito, aqui ficam mais pormenores das propostas que temos. Aceitam-se sugestões.


    Para Taxa Variável:

    Totta:
    - Prestação: 376€
    - Spread - 1,10
    - TAE - 2,031%
    - Despesas de Contrato e escritura: 1448€
    -Seguros: 32€
    - Visitas à obra: 89€

    Barclays:
    - Prestação: 388€
    - Spread - 1,15
    - TAE - 2,546%
    - Despesas de Contrato e escritura: 1438€
    -Seguros: 28€
    - Visitas à obra: 150

    Para Taxa Fixa a 5 anos:

    Totta:
    - Prestação: 422€
    - Spread - 1,10
    - TAE - 2,335%
    - Despesas de Contrato e escritura: 1438€
    -Seguros: 28€
    - Visitas à obra: 150

    Barclays:
    - Prestação: 434€
    - Spread - 1,15
    - TAE - 3,161%
    - Despesas de Contrato e escritura: 1438€
    -Seguros: 28€
    - Visitas à obra: 150

    Apesar do Barclays parecer menos vantajoso, ficámos mais inclinados para essa proposta por duas razões. Primeiro porque achámos o atendimento e o acompanhamento muito mais dinâmico e profissional. Depois porque a questão da taxa fixa pareceu-nos vantajosa, isto porque permitem fixar a taxa por períodos de 5, 10 e até 30 anos! Explicaram-nos que neste momento as condições de mercado estão vantajosas para optar pela taxa fixa e numa simulação muito rápida constatámos que optando pela Taxa Variável, caso a taxa de juro acresca 1% passamos a pagar mais do que iríamos pagar com a taxa fixa. A curto prazo a taxa variável parece mais vantajosa, mas bastam ligeiras oscilações de mercado para vermos a prestação a subir bastante. E é quase certo que o variável é sempre para cima, e dificilmente será para baixo e veremos a prestação diminuir.
    Como aspectos negativos, para além do spread e das taxas de juro um pouco mais elevadas, achámos o valor cobrado pelas visitas à obra muito caro, 150€, em comparação aos 89€ no Totta.

    Do lado do Totta dizem-nos que só fazem Taxa Fixa até 5 anos e que automaticamente passará a variável. As prestações são ligeiramente mais baixas, mas não gostámos muito do serviço e de alguma insegurança com que tratam das coisas.

    O que acha? Vale a pena optar por taxa fixa? O Barclays justifica a diferença em relação ao Totta?

  10.  # 10

    Eu se pedisse emprestimo era a taxa fixa. Confiar na euribor neste momento é para malucos. Pedindo a taxa fixa, sabe logo se pode ou nao pode suportar o valor do emprestimo, nao vai estar sempre c medo que a euribor suba.
    Quanto à escolha entre os dois, ja experiementou dizer essa diferença ao Barclays? pode ser que consiga negociar as visitas á obra. isto dos bancos é como na feira da ladra,se nao regateia nao tem desconto.
    • RJLA
    • 6 setembro 2010

     # 11

    Sim, isso é o que irei fazer dentro de dias. Tentar negociar com o Barclays as visitas e mesmo o spread. Já reparei que é um pouco a pedido do freguês, desde que levemos dados concretos de outros bancos eles tudo fazem para ficar com o crédito.

    Também estou mais inclinado para Taxa Fixa. Com a variável arrisco-me a estar a pagar 600€ daqui a uns anos...com a fixa sei que pagarei sempre aquele valor...e 400€ hoje valem uma coisa, daqui a 10 e a 20 anos já valem outra totalmente diferente.

  12.  # 12

    A euribor é uma roleta russa :D

  13.  # 13

    Hummm, mais um tópico em que sou do contra...

    Acho que taxas fixas só beneficiam os bancos. Eles calculam o que será a evolução da euribor, carregam um bocadinho e voila... taxa fixa! Ou seja, coma taxa fixa pagamos sempre acima do que se pagaria com a indexação à euribor... a Euribor irá subir até aos 4% e é isso que devemos ter em linha de conta quando calculamos a nossa taxa de esforço...

    No que respeita a bancos faço notar que: O Barclays tem prazos mais alargados mas exige normalmente a contratação de um seguro idiota e caríssimo contra o desemprego e etc. O Santander paga menos de seguro mas prazos menos alargados e são mais exigentes com garantias. Na minha pesquisa recente ganhou o BBVA e por isso acho que é um Banco que não deve ser descartado quando se fazem estas pesquisas (e eu fui a muitosssss).

  14.  # 14

    Um amigo que trabalha na concorrência aconselhou-me a procurar o BBVA, diz que em termos de crédito habitação é o que oferece melhores condições!

    Também me falaram bem das condições da Caixa Galicia...

  15.  # 15

    Tenho um connect no BBVA, se precisar, forneço o contacto e aviso que vai da minha parte. Até agora não tenho razão de queixa deles (desde janeiro que é o meu banco de primeira linha).

  16.  # 16

    Colocado por: Princesa_Hummm, mais um tópico em que sou do contra...

    Acho que taxas fixas só beneficiam os bancos. Eles calculam o que será a evolução da euribor, carregam um bocadinho e voila... taxa fixa! Ou seja, coma taxa fixa pagamos sempre acima do que se pagaria com a indexação à euribor... a Euribor irá subir até aos 4% e é isso que devemos ter em linha de conta quando calculamos a nossa taxa de esforço...

    No que respeita a bancos faço notar que: O Barclays tem prazos mais alargados mas exige normalmente a contratação de um seguro idiota e caríssimo contra o desemprego e etc. O Santander paga menos de seguro mas prazos menos alargados e são mais exigentes com garantias. Na minha pesquisa recente ganhou o BBVA e por isso acho que é um Banco que não deve ser descartado quando se fazem estas pesquisas (e eu fui a muitosssss).


    Bom dia,

    O BBVA apresenta um bom spread na condição da subscrição de uma série de produtos. Depois de contas feitas, seguros (caros), PPR, cartões de crédito, etc. no meu caso deixou de ser competitivo. É a mesma coisa que ter uma prestação líquida de 400€ mas com tudo o resto passa dos 500€..

    Cumps

  17.  # 17

    Boas, se ajudar a decidir...
    Compare a TAER, as outras taxas TAE, TAEG... são enganosas para quem não tem consciencia do que está a comparar.
    A TAER é de divulgação OBRIGATÓRIA.

    Hoje (10-09-2010) as taxas são:
    Euribor 3m - 0.879
    Euribor 6m - 1.134
    Swap Rate (taxa fixa) a 5 Anos - 1.89
    Swap Rate (taxa fixa) a 10 Anos - 2.58
    Swap Rate (taxa fixa) a 15 Anos - 2.88
    Swap Rate (taxa fixa) a 30 Anos - 2.85 (sim, é menos que a 15 anos!!)


    Faça a seguinte conta:

    Taxa + Spread + 0,1 (outras despesas tipo seguros...etc.., é um valor indicativo claro, se quiser ter um valor mais realista faça a diferença entre a TAE e a TAER)

    Coloque num simulador:
    http://www.pedropais.com/utilidades/calculadora-de-prestacoes

    e faça as suas contas.

    É evidente que a taxa fixa é mais cara, mas dá outro descanso. A questão é:
    "Quanto é que voçe está disposto a pagar por esse descanso?"

    E isso só voce pode responder....

    Dois exemplos (os extremos):

    Euribor 3m
    TAER - 2.079 (aproximadamente claro)
    100.000 € a 30 anos
    373,58 €/mes

    Swap a 30 anos
    TAER - 4.05 (aproximadamente claro)
    100.000 € a 30 anos
    480,30 €/mes

  18.  # 18

    Bom, sem querer passar publicidade, aconselho-a a usar os simuladores da Deco (penso que para tal tem de ser sócia, ou ter algum amigo que seja :|)

    Aqui vai o resultado para uma simulação de empréstimo 100k, valor do imóvel 150k, 30 anos, euribor a 6 meses:


    Banco* TAN Spread Prestação Despesas** TAE***
    Protocolo DECO / Caixa Galicia 1,75% 0,65% € 357,44 € 211,75 1,78%
    Caixa Galicia - Internet 1,75% 0,65% € 357,44 € 731,75 1,82%
    Caixa Galicia - Normal 2,15% 1,05% € 377,37 € 731,75 2,23%
    BBVA 2,70% 1,60% € 405,81 € 416,00 2,77%
    Deutsche Bank 2,70% 1,60% € 405,81 € 520,00 2,78%
    Banco Popular 3,00% 1,90% € 423,54 € 582,40 3,13%
    Grupo Crédito Agrícola 3,30% 2,20% € 439,58 € 509,85 3,42%
    BPN 3,40% 2,30% € 444,74 € 307,25 3,50%
    BANIF 3,45% 2,35% € 447,57 € 403,00 3,56%
    Santander Totta 3,60% 2,50% € 456,37 € 498,17 3,73%
    Banco BPI 4,00% 2,90% € 477,65 € 405,00 4,11%
    Barclays 4,45% 3,35% € 503,96 € 442,00 4,59%
    Finibanco 4,50% 3,40% € 508,33 € 471,75 4,66%
    CGD 4,80% 3,70% € 526,35 € 420,00 4,97%
    MG 5,00% 3,90% € 538,37 € 338,00 5,17%
    Banco BEST 5,45% 4,35% € 566,36 € 322,40 5,65%


    Como pode ver, a prestação mais baixa e mais alta variam entre 357,44 e 566,36. Uma diferença abismal. Anda para ai muito português a ser "comido"...

    Este simulador, a meu ver, é uma ferramenta porreira para deixar muita gente de queixo no chão.

  19.  # 19

    danobrega

    Isso não pode estar bem...
    Estamos a comparar emprestimos com spreads de 0.65% com spreads de 4.35% ?
    E as despesas com os seguros? A DECO não compara as TAER? ou pelo menos as TAEG?
    É muito estranho!!!


    4,35%????? Isso existe? Alguem faz isso?


    Para quem quiser saber:
    TAN
    Taxa Anual Nominal e é usada na maior parte das operações que envolvem o pagamento de juros, como por exemplo a remuneração dos depósitos ou a determinação das prestações. Na generalidade das vezes a taxa de juro nominal assume a periodicidade anual logo necessita de ser dividida por 12 para a correspondência mensal, por 4 para a correspondência trimestral e por 2 para a correspondência semestral.

    TAE
    Taxa Anual Efectiva que revela o custo efectivo de um crédito habitação e é um excelente indicador para comparar este tipo de créditos. Por definição, a TAE é a taxa de juro para um empréstimo reflectindo o seu prazo total que considera os encargos e comissões e impostos, no entanto, a TAE não reflecte os encargos com seguros e outros produtos associados ao crédito habitação.

    TAEG
    Taxa Anual Efectiva Geral revela o custo efectivo de um crédito pessoal e funciona, à semelhança da TAE, como indicador de comparativo entre empréstimos pessoais. A definição da TAEG é igual à TAE acrescentando apenas o custo com seguros do crédito.

    TAER
    Taxa Anual Efectiva Revista é ao abrigo do Decreto-Lei nº 192/2009 obrigatória constar nas simulações de crédito habitação sempre que exista a necessidade de subscrever produtos bancários para beneficiar de uma redução do spread. Assim sendo, a TAER reflecte o custo efectivo do crédito habitação sempre que são exigidas contrapartidas pelos bancos.

  20.  # 20

    PBarata,

    O site tem bastante mais informação sobre o que o simulador leva e não leva em consideração, mas não vou colocar aqui tudo. Por exemplo, e respondendo a uma das suas perguntas, as despesas com seguro não são incluidas:

    Para simplificar os cálculos, o simulador não toma em consideração o valor dos seguros (verifique os limites do cálculo na ficha técnica). No entanto, trata-se de uma despesa considerável que não deve ser menosprezada.


    Suponho que possa por essas dúvidas todas à Deco.

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