Estou a pensar construir uma casa. Mas tou numa situação, ainda muito atrasada. Tou a pensar fazer casa, num terreno que está em nome dos meus pais. O que tenho de fazer no início? Como tenho da fazer para pôr em meu nome, de forma mais barata? Quais os custos? Quais os passos?
Outra coisa, o terreno já inclui uma casa velha que foi reconstruída, é possível construir uma nova ao lado e aproveitar a velha para um anexo? Quais os passos?
Quais os custos de um projecto e tempo de demora, até começo da construção? ESTAMOS A FALAR DE UMA ÁREA DE CONSTRUÇÃO, DE 400M2.
São muitas questões ao mesmo tempo. Das duas uma, ou dá uma vista de olhos pelos vários tópicos neste forum e tem de imediato algumas respostas, ou então procure um gabinete sério de projectos de preferência na sua localidade e logo lhe dão toda uma panorâmica do que lhe espera em todo o processo. Em relação a estar em nome dos seus pais não impede que meta um projecto a licenciamento e haja posteriormente uma mudança para seu nome. Há que ver em termos fiscais quais as implicações, pois em termos de empréstimos pode ter interesse estar em seu nome. Depois há outras questões tais como a forma de montar o processo ou seja como ampliação, áreas de construção permitidas para a zona, etc...
O terreno pode estar no nome dos pais e fazer o projecto no teu nome, aliás o processo na câmara pode estar no teu nome basta uma declaração de anuência em que o proprietério diz não haver incoveniente nisso. Depois tens que tratar nas finanças e na conservatória do registo predial em mudar o terreno para teu nome. Pode ser por venda simbólica ou doação, faz-se uma escritura, actualiza-se nas finanças e na conservatória do registo predial. Depois é feito um averbamento na câmara municipal do processo que esteja em curso para o teu nome. Basta para isso apresentar um requerimento a pedir o averbamento e certidao da conservatoria do registo predial, já actualizada para o teu nome, e matriz.
Não acho que o gabinete de projectos tenha que ser impreterivelmente na localidade. Estava bem arranjada se só fizesse projectos para a minha zona. Acho que qualquer arquitecto que possa mostrar obras ou projectos realizados pode ser um bom arquitecto para o efeito, é uma questão de pedires proposta de honorários e referências dessa pessoa(s). Falando pessoalmente ou sabendo de outras situações que tenha corrido bem, com o devido acompanhamento e finalização.
A casa existente caso funcione autonomamente da construção nova, pode efectivamente servir de anexo, para tal é uma questão de deixar os afastamentos necessários da nova construção, ou então integrares numa ampliação. Caso já tenhas contador de luz, água e nº de policia nessa construção, aconselho uma "Recuperação e Ampliação de construção existente" pois torna tudo mais fácil em termos de requisição de contadores, vistorias etc.
Bem acho que disse o mesmo resumidamente. e já agora danielaportela, eu disse que o gabinete de projectos de preferência na zona não disse impreterivelmente, pois acho que será de toda a conviniência esse facto pelo que a experiência tem dito. E "of tópico" é bom que os arquitectos fora dos grandes centros sejam estimulados, pois tudo quer LIsboa, Lisboa, Lisboa, ...Porto, Lisboa,...
Estas pessoas agradeceram este comentário: danielaportela
Daniela Portela, A casa antiga já tem luz, mas água não. Posso fazer uma nova ao lado? Quais as distancias? O que se torna mais fácil? Construir nova ou recuperação e ampliação?
Os custos de pôr o terreno em meu nome, são elevados? registo, finanças, câmara, escritura....? Como fica mais barato? Doação ou venda?
As distancias entre construções no mesmo terreno dependem muito da altura de cada construção e se existem ou não vãos, e outras condicionantes, que só conhecendo a situação in loco. Genericamente, para abrir vãos ou respeitar vãos existente, a distãncia deve ser de 5m. Mas como lhe digo, essa questão, e mesmo a questão da recuperação depende muito de como é a casa que lá está. Eu pessoalmente gosto de recuperações e integrações de elementos pré-existentes em construções novas, acho até mais estimulante para o projecto, mas confesso que não conhecendo a situação torna-se dificil dar uma opinião.
Já tem luz, mas e contrato com a EDP? Ou é luz que é "puxada" de outra habitação fora do terreno essa sim com contrato?
No site das finanças acho que consegue ter uma ideia do valor dos impostos, pelo menos da fórmula de cáculo do IMT mas o melhor é falar com um solicitador, pessoalmente estou longe de conhecer esses custos.
Os custos dos projectos dependem da área de construção, da zona, da dificuldade, e de cada gabinete. Conta pelo menos com 1 ano (poderá ser menos depende de muitos factores), desde começar a projectar até começar a construir. Em que Concelho é?
O facto de ter já contrato com a EDP, penso que dispensa a consulta à certiel (entidade certificadora), basta pedir um aumento de potência e apresentar uma factura na Câmara Municipal de Ourém em prova como já existe contrato. Mas depois o gabinete de especialidades que escolheres para fazerem os projectos de especialidades, acompanha-te nisso.
O ideal é fazeres uma "Reconstrução e Ampliação de Habitação Unifamiliar" e tentar no projecto integrar parte ou a integra da casa existente na nova construção, sem deixar afastamentos, ou seja, tomar mesmo o existente como parte integrante no novo. Podes sempre brincar em projecto criando um pátio ou algum elemento de ligação entre um corpo e outro mas isso é uma conversa entre ti e o arquitecto, ele pode aproveitar só parte das paredes por exemplo. Nada como começar a projectar e dar seguimento a um processo de Licenciamento, concerteza vão-te apresentar soluções variadas e interessantes, que podem ir sendo discutidas, enquanto te vais informando de como é isso da transmissão do terreno.
Não é linear....Os preços variam muito de gabinete para gabinete e entre colegas. Primeiro tens que saber quantos m2 de construção a reabilitar são, e quantos m2 prevês que seja para a construção nova queres fazer, e se queres fazer cave ou não (pois o valor para os m2 em cave é inferior). Esses valores são multiplicados por um preço por m2 que depende da zona do país. O valor nacional de acordo com a Portaria 16A/2008 é de 492€ o m2 para consruções novas. Depois a soma desses valores vai-te dar uma estimativa orçamental do preço total da construção. Sobre essa estimativa orçamental, dependendo do que dela resulta, existe uma tabela com correspondências de percentagens. O cálculo disso resulta o valor dos honorários ao qual pode ser aplicada uma percentagem de desconto.
O melhor é teres uma ideia base do programa que queres para a tua casa, divisões, alguma ideia de áreas, garagem para quantos carros etc, e com esses dados consultar um ou dois arquitectos, pede-lhes para mostrarem algumas obras feitas, portefolio, conversa com eles e pede sem compromisso uma nota de honorários. Nunca equecendo que este tipo de trabalho é sempre pago faseadamente de acordo com a evolução do processo e da obra.
Daniela, Afinal são dois terrenos juntos, cada um com 400m2. Um terreno tem 2 numeros. Naquele que só tem um numero, é que existe uma casa velha meia recuperada. A minha duvida é se será melhor construir uma nova, ou continuar de recuperar aquela e ampliá-la. O que será mais barato, tanto a nivel de construção, como de projecto? Cumps
Tudo isso depende em que condições está a casa, se é uma construção pouco interessante ou não, e quantos m2 tem, a sua disposição no terreno. É indispensável uma visita ao local para se perceber isso tudo ou pelo menos ver umas fotos. podes enviar-me via email se quiseres, ou postar aqui. Segundo percebo, tu tens 2 terrenos, cada um deles com 400 m2. São dois artigos distintos (registo predial)? E no terreno que tem a casa velha tem um artigo só para si? E a casa velha tem nº de policia atribuido?
Mas se calhar vou optar por outra alternativa, tenho um terreno cm area de 480 m2 de construção. Vou aproveitar esse. Não achas que dá menos trabalho e que fica mais barato? É só fazer um projecto e pronto. Qual a tua opinião?
O PDM (Plano Director Municipal) é um plano que abrange todo o concelho. Nesses 480m2 que tipo de "Uso do solo" lhe está atribuido no PDM? Residencial nivel 3? E já agora, estamos a falar do PDM de que concelho?
É necessário saber com exactidão o nível ocupacional porque é isso que nos vai dizer qual o índice.
i = ab / 480
sendo "ab" a área bruta de construção Se o índice for 0.6 podes construir 288 m2 de área bruta. Por exemplo uma casa de 144 m2 de implantação com 1 andar de área igual e uma cave.
Daniela e pced ... todos os PDM´s são diferentes uns dos outros... Por exemplo por estas bandas, (Sul) cerca de 12 Concelhos, não existe a designação "residêncial nível 3"... e todos têm calssificações para os solos diferentes, designaçãoes diferentes... é o caos, foi à vontade do gabinete que executou o plano...
Todos os terrenos estão abrangidos pelo PDM.
Para aferir qual a capacidade construtiva para habitação nesse terreno é necessário saber o Concelho, é necessário localizar o terreno na planta de Ordenamento do PDM (aí veremos com está o mesmo classificado) e convém cruzar com a planta de Condicionantes do PDM ( a tal Área verde que fala e que de certeza não é assim designada... deve ter outro nome) A isto tudo, visto o terreno parecer estar fora de perimetro urbano, deverá cruzar com as regras estabelecidad no Regulamento do PDM, aunto às condicionantes para a eventual edificação (afastamento às extremas, cérceas, n. pisos, etc...)