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1. • vhsantos
   • 28 fevereiro 2016 ^editado

    # 81

   Bem pessoal como Administrador do prédio andei hoje a instalar a iluminação de emergência (inexistente até à data) no piso da entrada e na garagem.
   Para poder aceder à mesma tive de pedir uma chave a uma das fracções pois não tenho acesso. Quem ma emprestou disse para eu fazer uma cópia..assim o farei e vou colocar a chave na pasta do Condomínio.
   Em relação à desarrumação vou colocar uma informação para os condominos terem cautela com o que está no local.
   E caso exista algum acidente ou fiscalização o mesmo será da inteira responsabilidade dos mesmos.
   Sendo que uma fiscalização implicará um fecho por parte das autoridades competentes e em caso de fogo as seguradoras não se responsabilizarão por quaisquer danos tendo em conta com o que está no local.
   Isto sem queres entrar em conflito com os restantes, pois temos que viver em coexistência com todos...
   Enfim por vezes falta o bom senso.

   Concordam com este comentário: marco1
2. •  
     happy hippy
   • 29 fevereiro 2016 ^editado

    # 82

   Bem pessoal como Administrador do prédio andei hoje a instalar a iluminação de emergência (inexistente até à data) no piso da entrada e na garagem.
   Para poder aceder à mesma tive de pedir uma chave a uma das fracções pois não tenho acesso. Quem ma emprestou disse para eu fazer uma cópia..assim o farei e vou colocar a chave na pasta do Condomínio.

   
   
   Meu estimado, pese embora o administrador se tenha um órgão meramente executivo da assembleia, a este, a lei atribui-lhe competências próprias, que se constituem verdadeiros «poderes-deveres», porquanto, sobrepõem-se à vontade da assembleia dos condóminos, sendo que estes não podem ser afastados ou sequer limitados, seja por deliberações unânimes, seja por quaisquer disposições regulamentares. Decorrem portanto, estes poderes da lei, que se tem sempre superior à vontade das partes (leia-se, o administrador também não se pode furtar ao seu escrupuloso cumprimento).
   
   Ora para poder realizar cabalmente as suas funções - as enumeradas no artº 1436º (Funções do administrador), em concreto, as prefixadas nas alíneas f) (Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns); g) (Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum); h) (Executar as deliberações da assembleia) e l) (Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio), tem-se por pacífico que o mesmo deverá deter todos os meios para aceder ao prédio e bem assim, a todas as suas dependências comuns.
   
   

   Em relação à desarrumação vou colocar uma informação para os condominos terem cautela com o que está no local.

   
   
   Atente que na omissão de disciplina estabelecida em sede de regulamento do condomínio, compete-lhe a si, em exclusivo, regular o uso das coisas comuns (cfr. 1ª parte da al. g) do artº 1436º CC). Importa não esquecer que, nos termos do nº 1 do artº 1430º do CC, "A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador", ou seja, você não dispõe de legitimidade legal para impor qualquer disciplina sobre o que se houver disposto dentro das áreas privativas.
   
   A colocação - leia-se, afixação em lugar de estilo - de um comunicado a alertar os senhores condóminos que aqueles devem ter em boa disposição e guarda as suas coisas ou os seus pertences, não se enquadra no seu dever de disciplina sobre o uso das coisas comuns. E por "coisas comuns", deve-se traduzir além da letra da lei, isto é, tem-se esta extensível às "partes comuns".
   
   

   E caso exista algum acidente ou fiscalização o mesmo será da inteira responsabilidade dos mesmos.

   
   
   Não necessariamente... Nos termos do nº 1 do artº 164º do CC "as obrigações e a responsabilidade dos titulares dos órgãos das pessoas colectivas para com estas são definidas nos respectivos estatutos, aplicando-se, na falta de disposições estatutárias, as regras do mandato com as necessárias adaptações". Este normativo permite-nos aplicar ao condomínio as regras do mandato no que toca à responsabilidade do administrador perante o condomínio.
   
   Assim, o administrador que com o seu comportamento (acção ou omissão) provoque danos ao condomínio responde segundo as comuns regras da responsabilidade contratual ou extracontratual. Ou seja, o administrador é sempre responsável pela violação de qualquer um dos seus deveres ou pelo não cumprimento das suas funções. Também o nº 2 do artº 1437º preceitua que, "o administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício".
   
   

   Sendo que uma fiscalização implicará um fecho por parte das autoridades competentes e em caso de fogo as seguradoras não se responsabilizarão por quaisquer danos tendo em conta com o que está no local.

   
   
   Conhece a expressão "emprenhar pelos ouvidos"? Com todo o devido respeito, não embarque em conversas de café. As seguradoras só não se responsabilizarão se, o prédio tendo meios de combate a incêndios, estes não se tivessem operacionais e com extintores com revisões em dia, ou se naquele se houvessem depositadas substâncias perigosas e/ou não permitidas por lei.
   
   

   Isto sem queres entrar em conflito com os restantes, pois temos que viver em coexistência com todos...
   Enfim por vezes falta o bom senso.

   
   
   Viver em condomínio, mais do que uma necessidade, é um privilégio porque é neste instituto que podemos perceber quem sabe de facto viver em comunidade. Lamentavelmente, encontramos muitos exemplos desviantes daquela premissa, mas para esses, tem o administrador o regulamento do condomínio (cfr. artº 1429º-A CC) e em sede deste, a possibilidade de se fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador (cfr. artº 1434º do CC).
   
   Ainda de lamentar a dificuldade criada em torno do acesso aos tribunais, mau grado os julgados de paz não se terem mais abrangentes. A garantia de acesso aos tribunais plasmada no nº 1 do artº 2º do CPC (por força do artº 202º da CP (função jurisdicional)), é muito bonita no papel, mas na prática... E para que o ramo ficasse ainda mais bem composto, serviram-no em bandeja a Lei 30-E/2000 de onde se retira esta pérola: "que a ninguém seja dificultado ou impedido, em razão da sua condição social ou cultura, ou por influência de meios económicos, de conhecer, fazer valer ou defender os seus direitos"...
   
   ... atendendo às brilhantes alterações feitas neste capítulo pelo anterior governo para agradar à dita troica, bate a bota com a perdigota? Estamos conversados!
   
   
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   (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
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   Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
   -- Sun Tzu --

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3. • vhsantos
   • 29 fevereiro 2016

    # 83

   Obg happy hippy pelo esclarecimento farei da seguinte forma:
   -Colocarei fotos do local com regulamentação e info sobre o armazenamento de matérias perigosas.
   -Solicitarei a remoção de todos os materiais que se encontram em espaço comum.
   
   Acho que assim poderá ser mais assertivo.
   
   Que acha?
4. •  
     happy hippy
   • 1 março 2016 ^editado

    # 84

   Meu estimado, atente a que lei confere-lhe alguma discricionariedade quer no tempo quer no lugar, no entanto, eu no seu lugar, não laborava com tanto zelo, limitando-me a redigir uma breve regulamentação disciplinando o uso da coisa comum. Pese embora se esgote aqui o seu dever, subscrevo e registo a atitude que você revela no cuidado de alertar para a desconformidade legal de quem, em sua fracção, procede à indevida e ilegal guarda ou armazenamento de materiais susceptíveis de constituírem algum tipo de perigosidade.
   
   Quanto ao armazenamento de matérias perigosas nas áreas comuns, pode e deve agir no imediato, mas se aquelas se houverem em parte privativa, já não o poderá fazer directamente, restando-lhe recorrer a terceiros (AGE) ou terceiras entidades (CM, tribunal, etc.) para que se tomem providências. Quanto à remoção de quaisquer outras matérias a ocupar partes comuns, deverá cuidar de tratar as questões com a devida deferência porquanto, na omissão disciplinar, o uso fez-se nos termos do nº 1 do artº 1406º CC. Cumpre agora perguntar: intimados a remover os ditos materiais, num razoável prazo (5 duas úteis por exemplo), que fará perante o desleixamento dos agentes?
   
   Ainda neste concreto, algumas ressalvas:
   
   1. Em sede de regulamento, indicaria todos os normativos legais que sustentam todas as regras nele inclusas. A importância desta referencia prende-se com o facto de que, as suas palavras adquirem outro peso, porquanto, não se têm os seus considerandos parciais e avulsos, mas antes suportados por imposição e força da lei.
   
   2. O regulamento disciplinar elaborado pelo administrador possui limitações no concernente sancionatório, porquanto, o nº 1 do artº 1434º do CC preceitua que a fixação (não a aplicação) de penas pecuniárias para a inobservância "das disposições deste código" (onde se inclui o regulamento artº 1429º-A CC) "ou das decisões do administrador" (o dever de disciplina do administrador - al. g) artº 1436º) é aquele (a fixação, sublinhe-se) da exclusiva responsabilidade da AGC e carece da prévia deliberação daquela (de atentar que não podem sancionar retroactivamente).
   
   3. A ressalva supra não deixa o administrador de mãos atadas, apenas não pode aquele sancionar pecuniariamente os faltosos (por omissão da fixação - se aquela se houver fixada, então pode aplicá-las sem carecer de prévia autorização)), mas pode, após formal aviso para a violação, agir ao abrigo da acção directa (cfr. artº 336º CC), legitima defesa (cfr. artº 337º CC) e estado de necessidade (cfr. artº 339º CC), consoante o caso em concreto, mas com as devidas reservas para não incorrer em abuso de direito (cfr. artº 334º CC).
   
   4. Elaborar um regulamento e afixá-lo no lugar de estilo, vale o mesmo que nada... Imagine que ocorre um dano e que o agente, para se furtar às consequências, faz desaparecer o regulamento afixado, argumentando seu conhecimento. No limite, poderia, junto dos demais condóminos fazer prova testemunhal, mas esse expediente apenas provaria a afixação, não que o agente teve efectivo conhecimento dele. Aqui o ónus de prova aplica-se a si (cfr. artº 342º CC), pelo que, após a feitura do regulamento, envie-o por carta registada com aviso de recepção (cfr. por analogia nº 6 artº 1432º CC), ou mediante entrega em mão contra recibo assinado (v.g. livro protocolo) (cfr. por analogia nº 1 artº 1432º CC).
   
   5. Assim que possível, faça aprovar em sede de assembleia a aplicação de penas pecuniárias para os incumprimentos. Pode igualmente aferir se o seu concelho se tem servido por Julgado de Paz. E no limite, pode ainda laborar um sobreaviso para o facto de que as custas judiciais (indicando-as) correm a cargo da parte vencida... Crucial é inculcar a ideia que todos temos direitos, e que deles podemos usufruir livremente... até ao preciso limite onde começam os direitos dos outros! Nem mais, nem menos! Respeitar esta regra é maio caminho andado para evitar quaisquer situações conflituosas...
   
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   (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
   
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   Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
   -- Sun Tzu --
   

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5. • Vitor Paulo
   • 4 abril 2016 ^editado

    # 85

   Boas tarde,
   Moro em um prédio que possui uma garagem colectiva, a quando da venda o construtor destinou 2 lugares de estacionamento a cada condomínio.
   Entre esses estavam 8 que pertenciam ao R\C que era ocupado por lojas que permaneceram na posse de uma firma desse construtor, durante mais de uma década e estavam agrupados de forma a que ele as usa-se como arrecadação e de uma disposição que não funcionam independentemente.
   Acontece que a firma foi a falência e esses lugares acabaram por ser tomados pelo banco que descobriu no projecto entregue na câmara umas "vistas finais" com uma configuração da garagem completamente diferente da inicial dando ás lojas uns lugares posicionados de forma estratégica de forma ocupem mais de metade do espaço e os outros condomínios só um lugar cada e posicionados de uma forma que nem sequer é viável muito menos funcional, só por exemplo há um lugar em zona de passagem que impedem o acesso ao interior do prédio e uma zona em que para lá por a quantidade de carros referida nem podem abrir as portas.
   Essa planta foi entregue na câmara dois anos depois das escrituras e sem o conhecimento de qualquer dos condomínios.
   Agora o banco quer que os lugares da planta sejam libertados de forma a que fiquem autónomos.
   Que validade tem aquela planta sendo feita à revelia de todos e já com o condomínio formado?
   Sendo um espaço comum não é da competência do condomínio em reunião magna distribuir os lugares de forma consensual ou o mais possível.
   O que pode o Banco fazer contra isso para mais as lojas individualmente tem uma permilagem muito inferior aos apartamentos sendo algumas quase do tamanho dos espaço que tem na garagem, não deveria o espaço ser dividido tendo isso em conta?
   
   Muito obrigado.
6. •  
     happy hippy
   • 5 abril 2016

    # 86

   Moro em um prédio que possui uma garagem colectiva, a quando da venda o construtor destinou 2 lugares de estacionamento a cada condomínio.

   
   
   O construtor destinou? E o que diz o título?
   
   

   Entre esses estavam 8 que pertenciam ao R\C que era ocupado por lojas que permaneceram na posse de uma firma desse construtor, durante mais de uma década e estavam agrupados de forma a que ele as usa-se como arrecadação e de uma disposição que não funcionam independentemente.

   
   
   Artigo 1406º (Uso da coisa comum)
   1 - Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue
   para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.
   2 - O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título.
   
   

   Acontece que a firma foi a falência e esses lugares acabaram por ser tomados pelo banco que descobriu no projecto entregue na câmara umas "vistas finais" com uma configuração da garagem completamente diferente da inicial dando ás lojas uns lugares posicionados de forma estratégica de forma ocupem mais de metade do espaço e os outros condomínios só um lugar cada (1) e posicionados de uma forma que nem sequer é viável muito menos funcional, só por exemplo há um lugar em zona de passagem que impedem o acesso ao interior do prédio (2) e uma zona em que para lá por a quantidade de carros referida nem podem abrir as portas. (3)

   
   
   (1) O DL nº 555/99 de 16.12, que estabelece o RJUE, dispõe na al. f) do nº 3 do artº 4º, que a utilização de edifícios ou suas fracções, bem como as alterações à mesma que não se encontrem previstas na al. e) do nº anterior, estão sujeitas a autorização administrativa. Esta autorização destina-se a verificar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com as condições de licenciamento ou autorização. Quando não haja lugar à realização de obras ou nos casos de isenção ou dispensa de licença ou autorização, a autorização de utilização destina-se a verificar a conformidade do uso previsto com as normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para o fim pretendido (cfr. nº 2 e 3º do artº 63º).
   
   (2) Diz ainda o artº 66º que no caso de edifícios constituídos em regime de PH, a licença ou autorização de utilização pode ter por objecto o edifício na sua totalidade ou cada uma das suas fracções autónomas (cfr. nº 1). A licença ou autorização de utilização só pode ser concedida autonomamente para uma ou mais fracções quando as partes comuns dos edifícios em que se integrem estejam em condições de ser utilizadas (cfr. nº 2).
   
   (3) Atente que, para que um lugar de garagem se preste ao seu fim, tem-se por bastante que lá possa ser parqueado o automóvel de menores dimensões comercializado no mercado (um Smart - passe a publicidade).
   
   

   Essa planta foi entregue na câmara dois anos depois das escrituras e sem o conhecimento de qualquer dos condomínios.

   
   
   Essa planta não terá sido uma alteração à utilização do edifício?
   
   

   Que validade tem aquela planta sendo feita à revelia de todos e já com o condomínio formado?
   Sendo um espaço comum não é da competência do condomínio em reunião magna distribuir os lugares de forma consensual ou o mais possível.

   
   
   A situação aqui suscitada carece de uma grande acuidade e precaução na sua apreciação, porquanto, ter-se-à que efectuar algumas diligências para se conhecer todo o processo desde a sua génese. Então na posse de toda a informação, poderão agir.
   
   

   O que pode o Banco fazer contra isso para mais as lojas individualmente tem uma permilagem muito inferior aos apartamentos sendo algumas quase do tamanho dos espaço que tem na garagem, não deveria o espaço ser dividido tendo isso em conta?

   
   
   Atente que a permilagem não deve ser confundido com a área da fracção. São conceitos distintos que não estão directamente dependentes um do outro, embora possa existir uma regra de proporcionalidade entre eles. A permilagem ou percentagem é um valor atribuído livremente por vontade do promotor imobiliário, construtor, ou por avaliação, onde se atende ao condicionalismo próprio de cada fracção. O valor relativo atribuído a cada fracção constará obrigatoriamente na escritura de constituição da propriedade horizontal.
   
   
   
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   (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
   
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   Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
   -- Sun Tzu --

   Estas pessoas agradeceram este comentário: vhsantos, reginamar