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Comprar casas e imóveis

Arrendar para abrir um Bed & Breakfast

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  1.  # 1

    Caros amigos,

    Passo-vos uma dúvida que me foi colocada pelo meu cunhado, italiano (daqueles a sério). Ele quer vir viver para Lisboa, e está a pensar em abrir um Bed & Breakfast para se manter, num daqueles fantásticos apartamentos de 7 ou 8 assoalhadas que se encontram espalhados pelo centro da capital.

    A questão é que o investimento que ele pode fazer neste momento é limitado (não mais de 50mil euros). Por isso, ele queria começar por arrendar um apartamento para lá instalar o Bed & breakfast. Isto coloca-lhe uma série de questões, a que eu não tenho ideia sobre como responder, pelo que recorro ao vosso conhecimento como advogados, senhorios, especialistas em questões da casa e pessoas de bom-senso. Eis as questões:

    a) Até que ponto é que isto é exequível? Um apartamento num prédio em que o condomínio é formado por casas de família dificilmente permitirá a instalação de um B&B ali? Seria mais fácil se o apartamento a arrendar pudesse ser usado para habitação e/ou fins comerciais (escritorio, consultorio, etc)?

    b) Até que ponto é que um arrendamento deste género não levará ao inflaccionamento do valor da renda por parte do senhorio? Pelo que tenho visto, não há grande diferença entre os valores de arrendamento de apartamentos deste calibre para habitação e para escritório, mas tendo em conta as características de um B&B, até que ponto é que o senhorio poderá desejar mais do que uma boa renda, uma boa caução e um seguro-multirriscos para se sentir descansado? Conhecem algum caso do género? O que é que vos diz a vossa experiência/bom senso?

    c) Do ponto de vista da legalização deste negócio (alvarás, inspecções, etc), até que ponto pode ser problemático que o B&B funcione num imóvel que não é de propriedade do empresário?

    Desde já obrigado,

    Italiano & Italiano

  2.  # 2

    Ninguém tem ideias sobre esta questão?

  3.  # 3

    Trata-se fundamentalmente de um tipo de alojamento a curto prazo, cujo serviço fica a meio entre um hotel e um albergue (daqueles em que o pessoal dorme em camaratas, com a mala a servir de almofada para nao acordar sem os pertences), e em que o proprietário/gestor habita no mesmo espaço. Oferece, como diz o nome, cama (quarto) e pequeno almoço, e regra geral o número de quartos é bastante pequeno, para que se possa garantir o "ambiente familiar" e o tratamento personalizado dos hóspedes.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Anonimo16062021
    •  
      FD
    • 5 julho 2011

     # 4

    Colocado por: Italianoa) Até que ponto é que isto é exequível? Um apartamento num prédio em que o condomínio é formado por casas de família dificilmente permitirá a instalação de um B&B ali? Seria mais fácil se o apartamento a arrendar pudesse ser usado para habitação e/ou fins comerciais (escritorio, consultorio, etc)?

    Pois, parece-me que é esse mesmo o problema.
    Que eu saiba, na legislação não há nada que proíba o aluguer de espaços de uma casa mas, em termos de convivência com os outros vizinhos pode ser uma questão complicada...
    Em tempos, alguém da minha família instalou um portão eléctrico numa garagem que fazia parte de um condomínio de garagens com portões manuais. Como não havia contadores de electricidade individuais, a electricidade para o portão teria que vir de algum lado - do condomínio.
    Em assembleia de condóminos, o meu familiar propôs o pagamento de uma taxa extra para compensar o gasto de electricidade extra. A proposta foi bem recebida e aceite, sem qualquer tipo de problema.
    Neste caso, sugeria o mesmo. Ou seja, propor a utilização da casa para tal e, oferecer-se para pagar um extra ao condomínio para minimizar os incómodos causados por tal situação.

    Colocado por: Italianob) Até que ponto é que um arrendamento deste género não levará ao inflaccionamento do valor da renda por parte do senhorio? Pelo que tenho visto, não há grande diferença entre os valores de arrendamento de apartamentos deste calibre para habitação e para escritório, mas tendo em conta as características de um B&B, até que ponto é que o senhorio poderá desejar mais do que uma boa renda, uma boa caução e um seguro-multirriscos para se sentir descansado? Conhecem algum caso do género? O que é que vos diz a vossa experiência/bom senso?

    Isso é coisa que deve, desde cedo, ficar perfeitamente definida - a renda é X e as actualizações são Y, o sucesso ou insucesso do negócio é da única responsabilidade do locatário.
    Esse conceito, pelo menos que eu conheça, não é muito comum em Lisboa pelo que até se pode dar o caso do senhorio não ter nenhuma ganância especial. Aliás, o que o senhorio quer é arrendatários que paguem e cumpram, pouco mais. O que fazem ou deixam de fazer é muitas das vezes secundário.

    Colocado por: Italianoc) Do ponto de vista da legalização deste negócio (alvarás, inspecções, etc), até que ponto pode ser problemático que o B&B funcione num imóvel que não é de propriedade do empresário?

    Não me parece grande o problema... e sinceramente, também não convém complicar, se me faço entender. ;)

    Estas questões práticas parecem-me irrelevantes face a outras: há mercado? O que é que ganha face ao alojamento local e aos hotéis? É que o conceito nem é carne nem é peixe e não sei se a rentabilidade é promissora... a não ser que seja algo para ir vivendo.
    É que, já não me lembro onde li, os hostels portugueses, um conceito pouco comum em Portugal por exemplo, fecharam em muitos sítios por causa da falta de rentabilidade...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Italiano

  5.  # 5

    Obrigado FD pela resposta completa e esclarecedora.

    Em relação à questão do mercado, tem razão, é essa a grande incógnita. De qualquer maneira, o objectivo dele não é o de se tornar um grande empresário, mas o de ir vivendo, pagando as suas contas enquanto estiver em Portugal. Se o B&B der para isso, excelente.

    A ideia dele seria a de direccionar este B&B para o mercado italiano, que está a afundar Lisboa com turistas. O serviço personalizado tem essencialmente a ver com o facto de que os italianos, grosso modo, são turistas endinheirados mas despreparados - não falam (bem) línguas estrangeiras e não passam sem uma pratada de massa à refeição :-)

    Por outro lado, existem turistas e/ou profissionais que já não aguentam ficar em hóteis sempre que viajam, mas também não desejam a chatice de arrendar (e ter de tratar de) um apartamento. O b&B tentaria captar também esse tipo de cliente.

    Depois existem outros "nichos" que ele pode explorar devido a questões pessoais (ele é budista de inspiração japonesa, e faz parte de uma rede social internacional bastante bem estruturada), mas não tematizando demasiado o B&B para que um cliente com outras características não se sinta à vontade.

    A ver vamos! Quando tiver outras novidades a respeito, comunico.

    Abraços

    I.

  6.  # 6

    Não sei até que ponto será falta de rentablidade, acho que será mais falta de publicidade, penso eu de que. Noutros paises funciona tao bem, regra geral este conceito é mais para um turismo economico, pelo que sendo meio novidade em portugal, acho que será uma boa aposta, tendo em conta os tempos, mas como digo, com uma boa publicidade, pois é sempre um risco, é novidade, nao é algo que va dar pela certa. Mas noutros paises, uma coisa é certa, sao os primeiros a esgotar, dai o seu cunhado ter tido a ideia.

    Boa apresentaçao, bom pequeno almoço, bom preço, ha isso tem sucesso garantido. Tem é que ser depois publicitado em sites como o "booking".

    Permite ter criticas, que se houver o que disse a cima, serao boas e permite também que os quartos sejam reservados pela net com cartao de crédito que é sempre uma garantia de reserva :)

    Boa sorte.
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  7.  # 7

    Dê uma vista de olhos pelo site do Turismo de Portugal, para ver onde isso se enquadra. É que, não sendo considerado habitação, é serviços, o que implica mudança de utilização, de PH, etc., etc., etc...
    •  
      FD
    • 5 julho 2011

     # 8

    Colocado por: AugstHillDê uma vista de olhos pelo site do Turismo de Portugal, para ver onde isso se enquadra. É que, não sendo considerado habitação, é serviços, o que implica mudança de utilização, de PH, etc., etc., etc...

    Sendo alojamento local, não sei se é necessária essa certificação como "serviços", pelo menos no regulamento não leio nada que o impossibilite: http://dre.pt/pdf1sdip/2008/06/12100/0381503817.PDF
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Italiano

  9.  # 9

    De facto, tenho noção de que há uma classificação de estabelecimentos hoteleiros que pode funcionar em edifícios de habitação

  10.  # 10

    Boas

    Para o caso de dar jeito, eis um pequeno apanhado dos requisitos para alojamento local

    Boa sorte

    ALOJAMENTO LOCAL
    Portaria 517/2008 de 25 de Junho



    1 TIPOLOGIA
    □ Moradia – Estabelecimento de alojamento cuja unidade de alojamento é constituída por edifício autónomo de carácter unifamiliar.

    □ Apartamento – Estabelecimento de alojamento cuja unidade de alojamento é constituída por uma fracção autónoma de edifício.

    □ Estabelecimento de Hospedagem – Estabelecimento de alojamento cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos.



    2 REGISTO
    □ Autorização de utilização ou titulo de utilização válido (caso de imóveis construídos posteriormente a 7 de Agosto de 1951)

    □ Entrega de requerimento devidamente preenchido e acompanhado de:
    □ Documento comprovativo da legitimidade do requerente;
    □ Termo de responsabilidade passado por técnico habilitado em como as instalações eléctricas, de gás e termoacumuladores cumprem as normas legais em vigor;
    □ Planta do imóvel a indicar quais as unidades de alojamento a afectar à actividade pretendida;
    □ Caderneta predial urbana;
    □ Projecto de segurança contra riscos de incêndio e termo de responsabilidade do seu autor, em como o sistema de segurança implementado se encontra de acordo com o projecto (só para edifícios com capacidade igual ou superior a 50 utentes).


    Nota 1: A Câmara Municipal deve carimbar o requerimento e o mesmo constitui título valido de abertura.
    Nota 2: No prazo de 60 dias após apresentar o requerimento a Câmara Municipal pode realizar vistoria para verificação dos requisitos necessários. E em caso de incumprimento o registo é cancelado devendo o titular devolver o título.



    3 CAPACIDADE
    □ Capacidade (definida exclusivamente pelo número e tipo de camas (individuais ou duplas) fixas, instaladas nas unidades de alojamento)


    Número de camas fixas individuais ____________________


    Número de camas fixas duplas ____________________


    □ Possui camas convertíveis
    □ Não
    □ Sim

    Número de camas convertíveis ____________________

    Nota 3: O número de camas convertíveis não pode ser superior ao número de camas fixas.


    □ Possui camas suplementares amovíveis
    □ Não
    □ Sim



    4 REQUISITOS GERAIS
    □ Edifício bem conservado no interior e exterior.
    □ Edifício ligado a rede pública de abastecimento de água ou dotado de sistema privativo de abastecimento de água com origem controlada (análises).
    □ Ligado a rede publica de esgotos ou dotado de fossa séptica dimensionada para a capacidade do estabelecimento.
    □ Possui água corrente quente e fria.
    □ Unidade de alojamento deve possuir.
    □ Janela ou sacada em comunicação directa para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento.
    □ Mobiliário, equipamento e utensílios adequados.
    □ Sistema que permita vedar a entrada de luz exterior.
    □ Portas equipadas com sistema de segurança que assegure a privacidade.
    □ Mínimo de uma instalação sanitária por cada 3 quartos, com:
    □ Sistema de segurança que garanta privacidade
    □ Lavatório
    □ Retrete
    □ Banheira ou chuveiro

    Nota 4: (dispensado para os estabelecimento de hospedagem licenciados pela CM ou os estabelecimentos hoteleiros que não cumprem os requisitos do DL 327/2008 de 28 de Abril)
    □ Entidade exploradora presta informação sobre as normas de funcionamento do estabelecimento.

    Nota 5: No caso de estabelecimento de hospedagem a câmara pode definir requisitos de instalação e funcionamento adicionais

    □ Possui livro de reclamações.



    5 REQUISITOS DE HIGIENE
    □ Existem condições de higiene e limpeza.

    □ São garantidos os serviços de arrumação e limpeza da unidade, bem como mudança de toalhas e roupa de cama, no mínimo uma vez por semana e sempre que exista alteração de utente.



    6 REQUISITOS DE SEGURANÇA

    □ Estabelecimento com capacidade inferior a 50 pessoas
    □ Extintores e mantas de incêndios acessíveis e em quantidade adequada ao numero de unidades de alojamento.
    □ Equipamento de primeiros socorros.
    □ Manual de instrução de todos os electrodomésticos existentes nas unidades de alojamento, ou na falta destes informação sobre o respectivo funcionamento e manuseamento.
    □ Indicação do numero nacional de emergência.

    □ Estabelecimentos com capacidade igual ou superior a 50 pessoas
    □ Equipamento de primeiros socorros.
    □ Manual de instrução de todos os electrodomésticos existentes nas unidades de alojamento, ou na falta destes, informação sobre o respectivo funcionamento e manuseamento.
    □ Indicação do número nacional de emergência.
    □ Sistema de segurança contra riscos de incêndios de acordo com o projecto apresentado.
    □ Telefone móvel ou fixo com ligação á rede exterior.

  11.  # 11

    Caro NEON,
    Em relação a SCIE (Segurança).. o regime SCIE é posterior - DL 220/ 2008, de 12 Novembro regulado pela Portaria 1532/2008 - vem se sobrepor a essa Portaria do Alojamento Local.

    Pelo que deverá ser efectuado ficha ou Projecto de SCIE, de acordo com a Categoria de risco da respectiva Utilização-Tipo.
    sendo qeu por exemplo qualquer unidade hoteleira em que os quartos e ou conjunto de locais de risco E, não tenham saida directa para o exterior, sejam considerados de 2ª Categoria de risco ( mesmo que o efectivo seja inferior a 50 pessoas)

    Abraços.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Neon
    • Neon
    • 5 julho 2011 editado

     # 12

    Oi Pedro

    Obrigado pelo reparo

    Confesso que o SCIE não é a minha praia, mas julgo que a sua lógica se aplica exclusivamente aos espaços situados no plano de referência.

    A sua intervenção ao referir "saida directa para o exterior" - até fui confirmar na legislação e assim é :) - fez-me questionar o entendimento que tinha até aqui de que qualquer vão (mesmo uma janela) poderia ser considerado como "saída".

    É uma situação que vou aprofundar com os meus colegas e eventualmente mudar procedimentos.

    Um abraço

  13.  # 13

    Caro NEON..
    SCIE é a minha área ( uma das)...;)
    Só é considerado saida directa para o exterior, as portas que cumpram os criterios do RT-SCIE, pelo que estas deverão ter no minimo 1 UP de passagem livre (90cm) e altura de 2,00m.
    Pelo que dependendo do critério do projectista de SCIE, esse acesso directo ao exterior, poderá ter de ser apenas o quarto e/ ou um conjnto de quartos suas circulações exclusivas, desde que tal não perfaçam mais de 400m2 de Au, e que as distâncias a percorrer até as saidas do "local" cumpram os requisitos de SCIE, que basicamente será - 15m em impasse, e 30m se houver saidas distintas.

    Um estabelecimento situado ao nivel do Plano de referência, poderá não cumprir com os requisitos de "Locais de risco E, com acesso directo ao exterior". Muitas vezes basta um dos quartos.. não cumprir com as distâncias a percorrer regulamentares. Mas aí o Projecto de Arquitectura, em articulação com o consultor SCIE, podem e devem dar a volta por forma a não penalizar um edificio ou recinto.

    abraços...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Neon
    • LuB
    • 6 julho 2011 editado

     # 14

    Dê uma vista de olhos pelo site do Turismo de Portugal, para ver onde isso se enquadra. É que, não sendo considerado habitação, é serviços, o que implica mudança de utilização, de PH, etc., etc., etc...


    Isso não será uma actividade que pode ser legalmente enquadrada no chamado "alojamento local"?
    A nova legislação criou esta figura, que permitiu regularizar uma actividade que até aqui era exercida muitas vezes de forma clandestina.

    Ter uma casa de alojamento local, hoje, é facílimo. Basta ir à CM e pedir o licenciamento.
    Preenche-se uma papelada, pedem que entregue relatórios de técnicos que garantam que a rede de gaz e electicidade do apartamento estão de acordo com as normas exigidas. Ah e tb querem uma planta da casa.
    Depois, ao que parece, eles nem sequer costumam vistoriar a casa. Podem fazê-lo mas muitas vezes nem lá vão. Passam a licença.

    Obtida a licença, pode-se colocar uma placa pomposa à entrada do prédio a dizer: Alojamento Local

    Quanto à rentabilidade das unidades de alojamento local, varia muito.
    Boas localizações, (aqui em Lx o centro da cidade) têm mais clientela. Há casas que estão cheias todo o ano, outras nem tanto.
    A relação qualidade/preço parece ser decisiva. De verão, Páscoa e Ano novo (época alta) não costuma haver problemas. Mas na época baixa, a coisa para muitos pia fino...

    Mas como diz que o seu familiar está bem enquadrado, e até conhece esses malucos da meditação, talvez ele os convença a vir para cá meditar no inverno ;)))

  15.  # 15

    Quando o seu cunhado fôr confrontado com a burocracia portuguesa, vai fugir para o Tibete... O melhor é fazer as coisas por trás da cortina. Ponha-se a querer cumprir tudo à risca e o seu cunhado vai ter que passar fome para pagar os impostos e licenças, quando tiver tudo legalizado... daqui a uma dúzia de anos... Infelizmente é assim o nosso canteiro...

  16.  # 16

    Outra situação que pode impedir (é frequente) a instalação de um ALOJAMENTO LOCAL, em edificos existentes, à luz do SCIE:
    - A escada de acesso ( via vertical de evacuação) não ter a largura mínima - 1,20m (edificios com vários pisos que não cumprirma com os requisitos do REGEU)
    - Numa casa de habitação existente a converter.. querer colocar o local de dormida em mezzanine servida por apenas uma escada em caracol e/ ou similar.
    - Tipo de revestimentos existentes, que não são adequados para locais de risco E.
    ...

    Não há vistoria.. mas existe o "carapau" do tecnico/ tecnicos que declara que as obras cumprem com os projectos e/ ou com os requisitos da Legislação aplicável.
    No caso em concreto, para obtenção da licença de utilização, tem de mencionar inequivocamente que foram cumpridos os requisitos do DL 220/ 2008 (RJ-SCIE) e Portaria 1532/ 2008 no que diz respeito às condições de SCIE, conforme estipula o n. 1 do Art.º 18 do RJ-SCIE.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Italiano
    •  
      FD
    • 7 julho 2011

     # 17

    Colocado por: LuBBoas localizações, (aqui em Lx o centro da cidade) têm mais clientela. Há casas que estão cheias todo o ano, outras nem tanto.

    O centro histórico é quase sempre um dos melhores locais.

    Colocado por: Pedro BarradasOutra situação que pode impedir (é frequente) a instalação de um ALOJAMENTO LOCAL, em edificos existentes é:
    - A escada de acesso ( via vertical de evacuação) não ter a largura mínima - 1,20m (edificios com vários pisos que não cumprirma com os requisitos do REGEU)
    - Numa casa de habitação existente a converter.. querer colocar o local de dormida em mezzanine servida por apenas uma escada em caracol e/ ou similar.
    ...

    Isso é condenar, à partida, a utilização de centros históricos para essa função. Como por exemplo, o Bairro Alto.
    Parece-me contraproducente... podia-se facilmente dinamizar áreas históricas em que os portugueses simplesmente não querem viver.
    Concordam com este comentário: Italiano

  18.  # 18

    .. Existem EXCEPÇÕES... os centro históricos antigos e os edificios classificados, estão abrangidos por essas excepções ;)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: FD, Italiano
    • asm
    • 7 julho 2011

     # 19

    Alguem sabe se é necessaria uma aprovação formal do condominio do predio onde se encontra para legalizar o alojamento local? Se sim é necessario unanimidade?

  20.  # 20

    Obrigado a todos pela informação disponibilizada! Até Setembro vou tentar reunir informação, e com ele em Portugal dar alguns passos para tentar perceber o que é que é possível fazer.



    Colocado por: PASAQuando o seu cunhado fôr confrontado com a burocracia portuguesa, vai fugir para o Tibete... O melhor é fazer as coisas por trás da cortina. Ponha-se a querer cumprir tudo à risca e o seu cunhado vai ter que passar fome para pagar os impostos e licenças, quando tiver tudo legalizado... daqui a uma dúzia de anos... Infelizmente é assim o nosso canteiro...


    O meu cunhado é italiano, e por isso vive num país onde é preciso três cópias do Modelo X com assinatura reconhecida pelo notário para poder espirrar no meio da rua sem se ser multado... A burocracia portuguesa é inexistente quando comparada com a italiana. Aliás, o governo Berlusconi não tem um Ministério para a Simplificação Normativa à toa.

    O objectivo é perceber como é que a coisa pode ser feita legalmente. Se o resultado for passar fome, manda-se o projecto às urtigas, existem outras possibilidades de trabalho :-)

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