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    • Jose00
    • 12 Outubro 2008 editado

     # 1

    Boa tarde,

    - Apareceu-me um negócio interessante de um terreno rústico, por um preço acessivel. Até aqui tudo normal :)
    - Consultei um solicitador, que me alertou para os direitos de preferência do vizinho que tem casa ao lado do referido terreno, mas não me soube indicar a legislação exacta, avisando-me no entanto que o vizinho teria que ser informado da referida compra. O meu medo é que ele se interesse pelo terreno visto o preço ser de facto 'muitoooooo' bom.
    - Depois de ouvir várias versões, entre amigos, e consultar 2! advogados... ainda não fiquei bem esclarecido sobre os direitos que o vizinho terá, depois do negócio ser efectuado.
    - Ja me sugeriram convencer o actual dono a entrar com um projecto na camara e só 'escriturar' depois... já me sugeriram ir conversar com o vizinho... enfim...
    - Ingenuidade ou não.. não gostava de me 'espetar' ao meu primeiro grande negócio...

    - Alguem me pode esclarecer e dar umas dicas para me orientar? :)

    Muito obrigado desde já...
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  2.  # 2

    Boas Jose00

    Bem, julgo que te poderei ajudar uma vez que estou a passar pela mesma situação que tu. Vou deixar a minha experiÊncia, e talvez possas retirar as tuas ilações...

    Surgiu-me um negócio de um terreno rústico, com boas áreas para o que eu pretendia, que no caso era mesmo o uso agricola e talvez mais tarde a construção de uma moradia. Inteirei-me dos valores e cheguei a acordo com os vendedores. O terreno pertencia a uma quinta pelo q teve de ser destacado para depois ser vendido. O prédio rústico ao ser destacado, e em caso de venda, dá automaticamente o direito de preferência aos donos dos terrenos confinantes (vizinhos). Julgo que no caso de o terreno ter projecto para construção já não lhes dará essa mesma preferencia, mas não lhe posso confirmar.

    Assim sendo, para adquirir o terreno, os donos tiveram de notificar os vizinhos em carta registada c/ aviso de recepção, informando quem irá comprar o mesmo (nome, morada), qual o valor da venda, como será pago e quando será realizada a escritura (mês), dando 8 dias uteis para resposta também em carta registada.
    Se não houver resposta, no meu caso o prazo acabou no final da semana passada sem resposta, mas vou aguardar mais 2 dias para o caso de atraso nos correios, sei lá... aparentemente poderei comprar o terreno já sem o problema dos vizinhos.

    O mecanismo é este, corre o risco de algum dos vizinhos exercer o direito mas se não o fizer qualquer um dos seus vizinhos pode mais tarde ficar o seu terreno... pois como não foram notificados do seu interesse na compra, após a sua escritura tem 6 meses adquirirem o terreno(exercendo o direito de preferencia) pelo mesmo valor que voce registou a sua compra... Se fizer isto, nunca registe o valor da compra abaixo do valor real de compra pois no caso de um vizinho resolver adquirir após a escritura é você que fica a perder...

    p.s.: Tudo o que for descrito na notificação aos vizinhos deve ser cumprido sob pena de mais tarde os vizinhos refutarem a mesma. Ex.: Se diz na carta que o terreno custa 53mil e a escritura é feita em setembro deve fazer a escritura em setembro e registar o valor de 53mil.

    Espero ter ajudado.
    Cumprimentos,
    Linus
    Concordam com este comentário: Sr.io
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Jose00
  3.  # 3

    Gostava de referir, que após o negocio ser feito, os confinantes, podem exercer o direito de preferencia pelo valor escriturado. Não pelo valor da venda. E é precisamente por isto, que em certos casos existem problemas entre vizinhos.

    A não resposta a essa tal carta, em nada os impede de "utilizar" o seu direito de preferencia.

    • Linus
    • 13 Outubro 2008 editado

     # 4

    Colocado por: ParreiraGostava de referir, que após o negocio ser feito, os confinantes, podem exercer o direito de preferencia pelo valor escriturado. Não pelo valor da venda. E é precisamente por isto, que em certos casos existem problemas entre vizinhos.


    Completamente de acordo.


    Colocado por: ParreiraA não resposta a essa tal carta, em nada os impede de "utilizar" o seu direito de preferencia.

    Com isto já não concordo. Consultei, por via das dúvidas que me assolavam a alma, 3 advogados e ainda pedi um parecer ao advogado da instituição financeira que vai "apoiar" o negócio e todos eles confirmaram que a não resposta à notificação retira, aos confinantes, qualquer direito de preferencia à posteriori.

    Não sei se o Sr Parreira é advogado, mas se tiver razão, só me resta dizer que tive o azar de falar com 4 incompetentes!! Sinceramente não me parece...
    O facto de alguém usar o direito de preferência após a notificação só poderia revelar má fé...

    Aliás o direito de preferência após a escritura pública é dado aos confinantes por estes provarem que não tiveram conhecimento do negócio de venda nem das condições do mesmo. No caso de recusarem ou deixarem caducar o prazo perdem esse direito.
    Aliás o artigo 1380º(direito de preferência) do código civil assim como o artigo 416º (conhecimento do preferente) confirmam o que acabei de referir acima.

    Cumprimentos,
    Linus
  4.  # 5

    Caro Linus:

    Não, não sou advogado.

    Repare:

    O enviar cartas, aos confinantes, em nada garante nem o negocio, nem os valores. Por vezes existem até agressoes, e problemas graves, precisamente por isso. Quem lhe garante que as condiçoes até o concluir do negocio nao mudam? porque razao até o concluir do negocio nao passa a haver um confinante interessado?quem lhe garante que ao informar os vizinhos -por exemplo que compra por 20- não vai depois escriturar por 10 e aí ser exercido o direito de preferencia?. É que esta preferencia, é sobre o valor que constar da escritura.

    Cumps
  5.  # 6

    Sim Sr Parreira, se as condições mudarem, isto é, se não forem cumpridas escrupulosamente as condições referidas na carta, é obvio que os confinantes voltam a ter o direito de preferência.
    Mas o Sr fala de um cenário tipico nos negócios dos portugueses que é o de enganar com determinadas condições e depois escriturar por outras completamente diferentes... No entanto isso não me passou pela cabeça, pois estava a tentar explicar ao Sr Jose00 que cumprindo as condições da carta os vizinhos perdem a preferencia. É claro que o valor referido na carta tem de ser o valor a constar na escritura.

    Relativamente ás agressoes de vizinhos e outros problemas graves... isso já não tem nada a ver com o que é legal ou não mas antes com a estupidez humana...

    Colocado por: ParreiraQuem lhe garante que as condiçoes até o concluir do negocio nao mudam? porque razao até o concluir do negocio nao passa a haver um confinante interessado?


    O interesse do confinante só é legitimo de acontecer dentro do prazo de oito dias uteis concedido pela notificação. Se não for exercido esse direito, e o prometente comprador cumprir todas as condições estipuladas pelo prometente vendedor, nenhum vizinho poderá mais contestar o negócio.
    É simples, basta cumprir a lei... Agora se o vizinho me apontar uma caçadeira à cabeça, talvez mude de ideias... Mas isso já são muitos se's...

    Cumprimentos.
  6.  # 7

    Antes de mais agradeço os comentarios,

    A questao é mesmo essa... pelo preço que vou comprar.. o vizinho exerce de caras o direito de preferência. Coisa que o Vendedor não quer! Forma de dar a volta a isto ? Escriturar por um valor acima daquilo que vou pagar...? Não tenho vontade disso...

    Art.ºs 1380º, nº 1, e 1555º do C. Civ.
    I. Os proprietários de terrenos confinantes apenas gozam do direito de preferência consagrado nos art.ºs 1380º, nº 1, do C. Civ., e 18º do DL nº 384/88, de 25/10, em caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento, caso o adquirente do prédio transmitido não seja ele mesmo proprietário de outro prédio confinante com o transmitido.


    - Ou seja, tiro a conclusao que o facto do terreno fazer fronteira com o prédio do referido vizinho, ele perde o direito de preferencia...
  7.  # 8

    "Ou seja, tiro a conclusao que o facto do terreno fazer fronteira com o prédio do referido vizinho, ele perde o direito de preferencia..."

    Creio que percebeu mal. O que deve concluir é que a excepção ao direito de preferência dos confinantes é a venda a um deles - caso em que os outros não terão preferência.
  8.  # 9

    Colocado por: luisvvCreio que percebeu mal. O que deve concluir é que a excepção ao direito de preferência dos confinantes é a venda a um deles - caso em que os outros não terão preferência.


    Exacto.
  9.  # 10

    Olá boa tarde,

    Ainda referente a este tema, estou com um problema idêntico...

    A questão é que o proprietário terreno quer-me vender o terreno e a quantia é diminuta, ou seja o negócio será um excelente negócio e o problema é mesmo. O direito dos vizinhos. A questão é que o proprietário só quer vender porque é para mim. Não coloca sequer a hipótese de vender a um vizinho qualquer.

    Depois de alguns concelhos entre amigos e conhecidos procurei uma solicitadora. A solicitadora diz que os vizinhos têm sempre direito em terrenos rústicos. Com esta resposta decidi ir a uma advogada. A advogada diz que só tem direito se não se fizer prova que é para construção. Para esse efeito solicitou que fosse à câmara e pedisse a “viabilidade de construção” em nome do antigo proprietário. Segundo a advogada os vizinhos só têm esse direito quando eles e o novo comprador querem o terreno para exploração “agrícola”.

    Teoricamente se eu fizer prova que existe intenção de construção os vizinhos já não terão qualquer direito.

    A advogada diz que para o efeito preciso apenas desse pedido de viabilidade. Sinceramente também não quero perder este negócio, é o negócio que será o fundamento do meu futuro, e sinceramente não quero de todo começar mal.

    Será que alguém me pode ajudar? Esta informação é mesmo real? Os vizinhos não podem ter direito de compra se eu provar intenção de construção? Esse pedido de Viabilidade chega para provar intenção? E ainda… Se na escritura for possível considerar o terreno apto para construção (urbano) poderá ser essa a solução? Ou ainda em nome do antigo proprietário fazer uma escritura e passa-lo automaticamente para urbano, e só depois fazer o negócio?

    Se alguém me puder ajudar fico muito agradecida,
    Obrigada,
    • Linus
    • 15 Outubro 2008 editado

     # 11

    Colocado por: MFC2008Para esse efeito solicitou que fosse à câmara e pedisse a “viabilidade de construção” em nome do antigo proprietário. Segundo a advogada os vizinhos só têm esse direito quando eles e o novo comprador querem o terreno para exploração “agrícola”.


    Cara MFC2008,

    julgo que a sua advogada tem alguma razão no que diz pois segundo o artigo 1381º do código civil (casos em que não existe o direito de preferencia) "não gozam do direito de preferencia os proprietarios de terrenos confinantes: a) quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;"

    Como no seu caso não pretende dar uso agricola ao mesmo depreendo que a advogada tenha razão... mas é só a minha opinião.

    Boa sorte com o negócio
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MFC2008
  10.  # 12

    Boa tarde,

    Quanto á informação dada pelos 4 casuidicos tenho a dizer que é verdadeira. Após decorrido o tempo para exercer o direito preferencial, não haverá hipotese de o efectuar pelos vizinhos confinantes, nem teria qq logica se fosse possivel.

    Desde que as cartas tenham sido bem enderessadas e registadas com AR e após a data de entrega tenham decorrido o tempo necessário.

    Após isto tudo o que queiram fazer só poderá ser por Má Fé e a unica coisa que pode eventualmente acontecer á empatarem o processo natural burocrático, atrasando-o, mas reverter o negócio, não é possivel, desde que se tenham feito cumprir todas as regras e o terreno tenha sido vendido e escriturado (obrigatotiamente) pelo valor declarado na carta.

    Cumprimentos,
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Linus, MFC2008
  11.  # 13

    Boa tarde,

    Primeiramente quero agradecer o comentário de Linus, mas gostaria de esclarecer mais as minhas dúvidas.

    Cara Raquel.jma,

    No meu caso específico a minha advogada não me alertou para qualquer carta, até porque o dono do terreno não está interessado em vender aos vizinhos. Não é uma questão de má fé, mas sim de vontade do proprietário.

    O facto é que se colocou a questão da intenção de construção, apesar de ser um terreno rústico é de minha intenção construir, e não explorar o dito terreno para fins “agrícolas”. Excluindo logo à partida o envio dessas cartas.

    Estes direitos de preferência não se referem apenas quando o terreno é rústico? Quando está como urbano, os vizinhos também têm esse direito?
    No fundamento as minhas dúvidas são:

    - Um pedido de viabilidade de construção em nome do antigo proprietário, chega para provar a intenção de construção?

    - Caso não seja suficiente, que posso fazer? Fazer uma escritura, passar o terreno de rústico para urbano? E só depois adquirir o terreno já como urbano?

    Este negócio é feito mais pela amizade, o valor do terreno será simbólico, até pensamos numa doação, mas isso poderia influenciar o futuro, porque hoje a realidade é uma e amanha, na altura das heranças tudo é diferente.

    Se me puderem ajudar, agradeço… Peço desculpa por estar a insistir, mas este negócio é mesmo importante para mim,
    Obrigada,
    •  
      FD
    • 16 Outubro 2008

     # 14

    Mas... desculpe-me a ousadez: a sua advogada? Tem uma advogada e ela não a consegue esclarecer?

    Leia os seguintes acordãos e veja se algum é semelhante à sua situação:
    http://www.google.com/search?q=site:www.dgsi.pt+direito+de+prefer%C3%AAncia+r%C3%BAstico&
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MFC2008
  12.  # 15

    Pois...

    Não é ousadez, agradeço qualquer ajuda.

    A questão é que as opiniões são diferentes, e pelo que entendo a Lei também se pode ler de maneiras diferentes.
    O que ela me diz basicamente é, "não te preocupes tu tens intenção de construir"

    Mas a realidade, é que com tantas opiniões fico com receio. Obrigada pelo link vou ver os acordãos
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  14.  # 16

    desculpem intrometer-me, mas se o negócio vai ser feito apenas com base na amizade e as condições excepcionais apenas se aplicam a sí, porque não escriturar uma doação,- transmissão gratuita da propriedade - (muito diferente da dacção), assim resolvem-se todos os problemas sem vizinhos ou quem quer que seja a chatear.

    (apenas deverá usar de algum cuidado no momento de pagar o preço)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MFC2008
  15.  # 17

    Bom dia,

    Caro Bargas, agradeço sempre qualquer ajuda... O problema com uma doação é apenas a questão da herança. Essa hipótese foi colocada, mas foi-me alertado que na altura das heranças são "inventariados" todos os bens inclusive os que foram doados e os herdeiros podem exercer direitos.

    Supondo que são três filhos a herança é dividida pelos filhos e pelo cônjuge. Se a parte doada for superior ao valor que é por direito dos herdeiros, ou seja, se os herdeiros ficarem prejudicados pela doação, quem recebeu a doação terá de reembolsar os herdeiros até perfazer a quantia em que ficaram prejudicados.

    Sinceramente hoje não tenho qualquer problema com ninguém da família, mas todos sabemos que o dinheiro causa sempre problemas, então nas heranças as pessoas mudam completamente. Não quero causar nenhum problema para a família, que apesar não ser do meu “sangue” é me extremamente importante. Com os pais tenho uma relação mesmo de amizade, como se fossem mesmo da minha família, com os filhos a relação passa mais pelo “amigavelmente cordial”.

    O dia de hoje não é garante no amanha, e não sei quais são todos os bens, se tivesse a certeza que a doação não iria afectar a questão da herança, já o teria feito. Foi a primeira coisa que a solicitadora sugeriu, no entanto foi a primeira coisa que a advogada eliminou.

    Grata por todos os comentários, e aguardando mais uns quantos…

    Obrigada,
    •  
      FD
    • 17 Outubro 2008

     # 18

    Viu este? http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/0/40fe93ed1a8e857780256eb6004ab5c7?OpenDocument

    I- Se o prédio rústico objecto da preferência for adquirido para fim diverso da cultura fica excluída a preferência.
    II- O fim não tem que constar da escritura e pode ser provado por qualquer meio.
    III- O adquirente tem ainda que provar que a finalidade da aquisição é lícita e viável, para o que deve haver nos autos concretização e prova bastante.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MFC2008
  16.  # 19

    FD Obrigada, mais uma vez.

    Ora vejamos se entendi:
    “I- Se o prédio rústico objecto da preferência for adquirido para fim diverso da cultura fica excluída a preferência.”
    O meu caso é mesmo esse. Eu quero construir.

    “II- O fim não tem que constar da escritura e pode ser provado por qualquer meio.”
    Na escritura de compra, mesmo sendo um terreno rústico, declaro o valor pelo qual irei mesmo adquirir (pequena quantia) e posso provar a minha intenção de construção pelo pedido de viabilidade de construção.

    “III- O adquirente tem ainda que provar que a finalidade da aquisição é lícita e viável, para o que deve haver nos autos concretização e prova bastante.”
    Apesar do pedido de viabilidade ser feito no nome do actual proprietário existe a intenção de construção (prova lícita, não é?)


    Ora bem se entendi bem a questão eu não irei ter problemas, até podem querer exercer mas os factos estarão do meu lado. (Espero não estar a sonhar alto demais)

    O terreno é à moda antiga, tem 3 números (conservatória) divididos pela vertical. O terreno tem uma estrada pública que não está mencionada nas escrituras e o proprietário quer-me vender a parte que a estrada separa. O terreno (parte) em causa tem 2.134m2 e está em plena área de construção.

    Recebi agora a notícia, hoje vou ter uma reunião com o Sr. Presidente da Câmara, um dos assuntos será a estrada que passa pelo meio do terreno (porque só assim é que a conservatória e as finanças se disponibilizam para rectificar o que está mal escriturado).

    Estou ansiosa para saber o desfecho, sei que ainda vai demorar uns tempos, e os problemas só agora é que começaram, mas fico grata por todas as vossas ajudas.

    Assim que tiver notícias da Câmara também faço aqui o post (só espero é que sejam boas notícias). Se tudo correr bem deixarei esta discussão e passei para outras lololololol


    MUITO OBRIGADA
    • amf
    • 26 Julho 2009

     # 20

    Caro/a MFC 2008

    Encontro-me na mesma situação em que o sr./sra. estava em Outubro - pretendo comprar um terreno rustico para construção e já tenho o pedido de informação prévia da câmara relativo a viabilidade de construção. Como foi que resolveu as coisas no seu caso? Chegou a enviar cartas aos confrontantes ou a intenção de construção provada pelo pedido de viabilidade feito à camara foi suficiente para eliminar o direito de preferencia?

    Obrigada, amf
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