Após vários meses de procura, ilusões e desilusões, hoje fiz uma oferta por uma moradia que foi aceite pelo vendedor. Gostava que me ajudassem no esclarecimento das fases seguintes a este processo.
Nesta altura o vendedor aguarda cópia do meu BI + NIF para elaborar o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV).
Antes de o assinar e entregar o sinal, li que é conveniente verificar na Certidão de Registo Predial se o imóvel tem algum ónus pendente. Estive a consultar o site do Instituto dos Registos e Notariado (http://www.dgrn.mj.pt/predial/infopred.asp) e lá pode ler-se que, para pedir uma certidão é necessário, entre outras coisas:
"5 - b) Identificação dos prédios
A indicação dos prédios faz-se pelo número da descrição, isto é, pelo número que lhe foi atribuído no registo predial ou, quando não descritos ou a desanexar, pelo número de ordem que tenham no título (ex. escritura) mais recente.
Tratando-se de prédio não descrito, isto é, que ainda não se encontra registado, deve também indicar-se em declaração complementar (no verso do impresso) o nome, estado e residência dos proprietários ou possuidores imediatamente anteriores ao transmitente, salvo se o apresentante alegar na declaração as razões justificativas do seu desconhecimento. "
O que é o "número que lhe foi atribuído no registo predial"? É a morada do imóvel?
É necessário mais alguma informação? Posso deslocar-me a uma conservatória e pedir a certidão com base numa morada? Qual é o tempo que demoram a emiti-la?
A par da assinatura do CPCP, vou começar a bater as capelinhas dos bancos, avaliar qual das propostas é a mais favorável. Quando efectuar a minha escolha de banco, terei de entregar diversos documentos para formalizar a proposta e, após feita a avaliação, ter a carta de aprovação final e marcar a escritura, correcto? Sabem dizer-me normalmente quanto tempo demora desde a avaliação do imóvel e a marcação da escritura?
Antes da escritura terei de ter liquidado o IMT e, depois, pedir a isenção do IMI.
Esqueci-me de algum passo importante?
Os vossos comentários são todos benvindos. Cumprimentos, Ricardo Ferreira
1)Deslocar-se á respectiva conservatoria e pedir uma Certidao de Teor Actualizada, do predio sito tem tal rua, ou entao, pelo numero do artigo. 2)Deverá demorar 3 a 4 dias
Nessa descrição consta se existem ónus ou encargos sobre o imovel. E o nome dos proprietários.
Há uma serie de passos. O tempo de demora, depende de vários factores. Um documento IMPORTANTISSIMO que nao refere, é a licença de habitabilidade.Para confirmar da legalidade da construcção.
Antes da escritura, fará ainda o registo provisorio.
Anónimo disse: "O que é o "número que lhe foi atribuído no registo predial"?"
É a descição predial do prédio, noutras palavras é o B.I. do imóvel, onde consta toda a situação juridica do prédio (Ónus, encargos, quem são os titulares (proprietários), por ai fora..
Pode requerer a dira certidão do registo predial em qualquer Conservatória do Registo Predial, independemente da sua localização.
Actualmente as certidões são emitidas no próprio dia. Dito doutra forma - são passadas na hora (como quase tudo)...
Quanto ao resto, consulte um advogado ou Solicitador por forma a ser (devidamente) aconselhado quanto aos aspectos legais.
Não faça o Contrato de Promessa de Compra e Venda sem ter a certeza que lhe emprestam o dinheiro no banco!
Ou na eventualidade de o ter que fazer, inclua uma cláusula onde diga que a compra está dependente da aprovação do crédito, salvaguardando que o sinal será devolvido se o crédito não for aprovado. E nesse caso nunca dê muito dinheiro de sinal: não se esqueça que estamos num mercado de compra - você é que tem a faca e o queijo na mão, estabeleça as condições que lhe são mais favoráveis/seguras.
Não se esqueça também que a avaliação feita pelo banco é paga e pode-se sempre dar o caso de a avaliação ser inferior ao valor pelo que se está a propor comprar a casa. Nesses casos, ou reclama da avaliação ou tem que arranjar dinheiro noutro sítio... E se vai a outro banco, o dinheiro gasto na avaliação e noutros custos não é reembolsável.
A marcação da escritura é relativamente rápida, agora que está tudo privatizado. Ainda me lembro quando demorava meses para conseguir fazer uma escritura... Já ponderou recorrer ao Casa Pronta? É mais barato e simples, tem é que estar disponível na área do imóvel. De resto, o tempo que demora o processo depende em grande parte do banco e da disponibilidade da outra parte.
Não se coíba de encontrar defeitos na casa e negociar o preço. ;)
Obrigado pelos comentários. Hoje dirigi-me ao BPI, efectuei uma simulação e disseram-me que, com base nos nossos rendimentos e na relação financiamento/preço, não iriamos ter problemas com a aprovação do crédito.... mas fica sempre a dúvida. Não gostei nada do spread proposto de 0,45%. Sou cliente do banco há inúmeros anos e já fiz 2 ALD's e espero que me melhorem o spread.
Para a semana vou bater a outras portas.
Nas simulações online, o Banco Popular é quem oferece as melhores condições com spread de 0,29 e sem penalização por reembolso antecipado ate 10% do capital em dívida, penso eu.
Eu e o vendedor acordamos fazer a escritura até 5 de Janeiro para ter mais um ano de isenção de IMI. Pelas minhas contas vai ser cerca de 1000€/ano, fónix!
Obrigado mais uma vez pelos comentários. Cumprimentos, Ricardo Ferreira