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1. • sefa
   • 29 março 2012

    # 1

   Bom dia
   
   É a primeira vez que escrevo neste fórum. Sou uma perfeita leiga nesta assunto de casas, mas a verdade é que tenho um sonho muito antigo de ter uma moradia com um jardim, por pequeno que seja.
   
   Estive à procura no fórum sobre a dúvida que tenho e não encontrei nada, mas caso exista peço desde já desculpa por me estar a repetir.
   
   A situação é a seguinte...
   
   Encontrei um terreno que tem a estrutura da casa já construida, tijolo e betão apenas, a um preço que considero interessante. Levei lá um arquitecto conhecido que me disse que seria um bom negócio porque só de pedreiro tinha lá muito dinheiro o que fazia com que o terreno fosse a um preço muito baixo. Também nos deu um valor por alto de quanto ficaria terminar a casa. Todos estes valores foram abaixo do tecto que tinhamos inicialmente pensado.
   
   Agora começam os problemas e as dúvidas. A casa tem uma licença de construção caducada, por isso, ainda tenho de ver na câmara a melhor forma de reactivar o processo no meu nome. A primeira dúvida é... será que posso apenas pedir a reavaliação da licença mas no meu nome ou será necessário proceder ao processo todo desde o inicio??
   
   Depois o banco... Como é que consigo um crédito para esta compra?? Não é a compra de uma habitação pronta a habitar, mas também não é a compra só de um terreno. Falaram-me que poderia pedir para a aquisição do imóvel tal como está e depois o restante para obras. Ainda não confirmei no banco, mas gostava de ter a vossa opinião primeiro. Mas a minha questão é... não tenho de ter os documentos válidos da câmara primeiro?? Mas eu só me interessa dar entrada com o processo na câmara se tiver a certeza que o banco me empresta o dinheiro. Faz sentido??
   
   Será que me podem ajudar?? Haverá alguma forma de segurar a oportunidade enquanto trato das coisas na câmara, tipo um sinal ou assim??
   
   Não sei se me expliquei bem e desde já agradeço a quem me conseguir ajudar!
   
   Sefa
2. • zedasilva
   • 29 março 2012

    # 2

   O 1º passo que deve dar é ir junto da sua câmara indagar se é possível continuar com a construção em causa. Dependendo de há quanto tempo está ela iniciada podem ter mudado os regulamentos da zona e já não ser possível concluir aquilo que inicialmente tinha sido autorizado, um vez que o alvará de construção se encontra caducado. Por este facto mesmo que seja possível terminar a construção vai ter que apresentar um novo licenciamento isto implica novos projectos que podem ou não ser iguais aos já anteriormente apresentados mas pelo menos novos termos de responsabilidade vai ter que apresentar. Sem ter a certeza deste custos e de quanto lhe vai custar o novo licenciamento não avance com qualquer tipo de sinal sob pena de o poder perder.

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3. • RC | ARQ
   • 29 março 2012

    # 3

   Há aí muitas variáveis e algumas, como disse e muito bem o zedasilva, tem que as "descortinar" na Câmara.
   Se quiser a casa tal-qual está a primeira coisa é ver se consegue pedir uma "licença especial para obras inacabadas". Dependendo do Município, consegue (ou não) essa modalidade, que a faz ganhar tempo e dinheiro.
   Se quiser alterações à casa, prepare-se para ter que aprovar novo projecto.
   Quanto à compra, se a casa nunca foi acabada (nunca teve por isso Licença de Utilização), então o que está registado é um terreno para construção, e o crédito deverá ser destinado ao terreno. Isto porque a casa, para efeitos legais, não existe. Tive uma situação parecida há uns anos, e suponho que deverá continuar com a mesma interpretação, mas não tenho 100% certeza...
   Há outros cuidados que deve ter, antes de dar qualquer sinal. Verifique se não há nenhum problema com a casa, como, por exemplo, se foi embargada a construção por desrespeito a alguma condição do Licenciamento, se o prédio não se encontra penhorado nem sob qualquer caução, etc. Veja os papéis da conservatória, das finanças e peça para consultar o processo na Câmara. Leve um técnico consigo para a ajudar a perceber isso tudo, e só depois dê o passo seguinte.

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4. • Casas_do_Rio
   • 29 março 2012

    # 4

   Bem penso que quanto a projectos já tem opinião de especialistas, quanto ao banco o que está a pedir para todos os efeitos é apenas a aquisição de um terreno pois a construção existente para todos os efeitos " não existe" ou seja, não esta registada nas finanças nem na Cons Reg Predial. Aconselho a ponderar adquirir o terreno com capitais próprios e depois (deve fazer acto continuo, ou seja, propor ao banco um credito a construção ao mesmo tempo que esta a tratar da compra) solicitar ao banco um crédito a construção já com todos os formalismos legais cumpridos no que respeita à construção, isto porque se for pedir um credito para o terreno e posterior construção de habitação, o valor atribuído ao terreno vai ser miserável, logo, não suficiente para adquirir o mesmo.
   
   Não sei se fui muito claro?!
   
   se tiver duvidas cá estarei
   
   um abraço

   Concordam com este comentário: RC | ARQ

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5. • sefa
   • 29 março 2012

    # 5

   Obrigada a todos pelas respostas.
   
   O meu marido vai passar na câmara ainda hoje para tentar ter essas informações todas que referiram.
   
   Assim que souber de alguma coisa venho cá postar.
   
   Sefa
6. •  
     danobrega
   • 29 março 2012

    # 6

   Sefa,
   
   Nunca compre com a ideia de depois tratar das burocracias.
   
   Descubra o que precisa de ser feito, como as coisas que lhe estão a dizer e outras que descubra. Depois diga ao vendedor que compra a propriedade assinando um contrato de promessa de compra e venda onde fique explicito que o vendedor tem de tratar desses assuntos, todos descritos no contrato, até ao fim do prazo. Penso que fica mais protegida ao fazer as coisas desta maneira.
   
   Boa sorte.

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7. •  
     GF
   • 29 março 2012

    # 7

   Com as histórias que sei, sobre casos iguais, contadas na primeira pessoa, se quer o meu conselho: esqueça isso e parta para outra.
   E não julgue que estou a ser pessimista, estou apenas a ser cauteloso.
8. • sefa
   • 30 março 2012

    # 8

   Bom dia
   
   Ontem lá foi o meu marido para a Câmara para tentar saber em que situação se encontra este processo. Não conseguiu ainda as informações todas mas as que conseguiu foram suficientes para nos deitar um pouco abaixo.
   
   Então a obra apenas parou e a licença de construção caducou. Garantiram-lhe que não havia qualquer tipo de embargo porque para isso era necessário uma inspecção e não havia registo disso. Que agora era necessário pedir uma audiência com a arquitecta da câmara para ela verificar se o que está construido obedece ao projecto que foi aprovado. Só a partir daí é que é possivel saber se basta nova licença de construção ou se é necessário iniciar o processo desde o inicio. Mas esta audiência pode nem acontecer porque nós não somos os donos do terreno, logo devia ser o dono do terreno a ir lá connosco para ver isso tudo. Vamos lá ver como é que vamos fazer isto!
   
   Depois há uma situação que nos deixa a pensar... o banco só nos empresta depois de termos uma licença de construção no nosso nome, mas não tem o terreno de estar no nosso nome para que ela licença possa ser pedida??? É que não temos capitais proprios para fazer a aquisição do terreno e o banco empresta-nos o o que pretendemos mas só depois de termos essa licença! Não é um contrasenso??? Não sei como vamos fazer isto e sequer sei se o iremos fazer!!!!
   
   A verdade é que o sonho e a vontade de ter uma moradia com algum terreno exterior já é antigo e com a familia a aumentar temos mesmo de trocar de casa, por isso, pretendiamos que fosse já para aquilo que sempre quisemos e não para outra situação provisória. A localização da casa agradou-nos, a estrutura agradou e o preço também! Era aquilo que queriamos! Mas já começo a achar que não vai ser fácil, já para não dizer que acho que vai ser impossível!!!
   
   Desculpem o desabafo! E se mais alguém me puder elucidar sobre estas questões agradecia!!
   
   Sefa
9. • Casas_do_Rio
   • 30 março 2012

    # 9

   Cara Sefa,
   
   como lhe havia dito no post acima a única forma de contornar essas situações é adquirindo o terreno com capitais próprios, não há volta a dar a isso, porque, como lhe disse, neste momento a construção não existe (legalmente), logo, ou está a comprar um terreno ou está a comprar uma casa (licença de utilização) não tem meio termo.
   
   A única hipótese, e depois de CONFIRMAR E RECONFIRMAR TODAS AS SITUAÇÕES é arranjar forma de escriturar o terreno em seu nome e acto continuo efectuar o crédito à construção, só que tem de ter em atenção que a primeira tranche de capital libertada pelo banco que irá utilizar para pagar o terreno já não o terá para avançar com as obras...
   
   em suma, pondere muito bem o custo e o risco, e já agora aproveite que ninguém, sem capitais próprios, pode comprar essa "casa" por isso aproveite e baixe esse valor de compra consideravelmente,
   
   um abraço e vamos falando

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10. • sefa
    • 3 abril 2012

     # 10

    Olá Casas_do_Rio
    
    Estivemos num banco que nos deu como opção exactamente a mesma opção que já me tinha falado. Neste momento estamos a ver se dá para utilizar o mesmo projecto ou se será necessário efectuar alterações devido a uma nova legislação mais recente. De qualquer das formas continuamos a pensar comprar. Vamos lá ver como se vai desenrolar este processo!
    
    Obrigada pelas suas dicas! Caso fechemos negócio depois vou precisar bem mais da experiência deste fórum.
    
    Sefa

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11. •  
      danobrega
    • 3 abril 2012

     # 11

    Estava aqui a pensar se não seria possível fazer a coisa de outra maneira.
    
    Porque não comprar a casa "já feita"? Imagine que o que lá está vale 100.000, e precisa de mais 100.000 para acabar a casa. Faz um contrato em que compra a casa feita, com o projecto anexado ao contrato, com prazos etc (nem pense em não usar um advogado para escrever o contrato) e o actual dono trata de mandar acabar a casa. Vai entregando o dinheiro suficiente para o actual dono conseguir ir fazendo a casa e no fim entrega o que faltar.
12. • pedro.peixoto
    • 3 abril 2012

     # 12

    O proprietário do terreno que passe uma procuração permitindo que peça a licença na câmara em seu nome. Neste caso o risco que corre é pagar a licença e depois o proprietário não lhe vender o terreno, mas para isso existem os CPCV.
13. • Casas_do_Rio
    • 3 abril 2012

     # 13

    Colocado por: pedro.peixotoO proprietário do terreno que passe uma procuração permitindo que peça a licença na câmara em seu nome. Neste caso o risco que corre é pagar a licença e depois o proprietário não lhe vender o terreno, mas para isso existem os CPCV.

    
    E onde entra o Banco??? pelo que percebo a sefa não tem grandes capitais próprios para concluir a casa...
14. • sefa
    • 3 abril 2012

     # 14

    Colocado por: danobrega
    
    Porque não comprar a casa "já feita"? Imagine que o que lá está vale 100.000, e precisa de mais 100.000 para acabar a casa. Faz um contrato em que compra a casa feita, com o projecto anexado ao contrato, com prazos etc (nem pense em não usar um advogado para escrever o contrato) e o actual dono trata de mandar acabar a casa. Vai entregando o dinheiro suficiente para o actual dono conseguir ir fazendo a casa e no fim entrega o que faltar.

    
    
    Olá
    
    Não faço ideia se é possível fazer isso até porque o proprietário do terreno não é construtor. Não faço ideia também como é que poderia proceder nesse caso em termos de financiamento bancário. Mas é uma ideia que vou reter. Obrigada.
    
    
    
    

    Colocado por: pedro.peixotoO proprietário do terreno que passe uma procuração permitindo que peça a licença na câmara em seu nome. Neste caso o risco que corre é pagar a licença e depois o proprietário não lhe vender o terreno, mas para isso existem os CPCV.

    
    
    Olá
    
    Essa foi logo uma das ideias que nos tinha surgido. Mas mais uma vez não sei como faria com o financiamento bancário.
    
    
    
    

    Colocado por: Casas_do_Rio
    E onde entra o Banco??? pelo que percebo a sefa não tem grandes capitais próprios para concluir a casa...

    
    
    Lá está! Temos capitais próprios que nos permitem pagar despesas extras de licenças, escrituras e alguma derrapagem mas preciso na mesma de financiamento bancário. O raio do euromilhões não se decide a sair!! eheheh Tou a brincar como e óbvio!! Mas a verdade é que com dinheiro próprio tornava-se mais fácil!!
15. • pedro.peixoto
    • 3 abril 2012 ^editado

     # 15

    Eu vou-lhe explicar como se passou comigo. O banco sabia que eu estava a pedir crédito para comprar terreno e depois construir. O banco não me exigiu que o terreno estivesse em meu nome, apenas me exigiu que tivesse um projecto e uma licença de construção no lote que queria comprar. E foi isso que lhes entreguei. O projecto é fácil, onde pode complicar é a licença, é aqui onde entra a procuração. O proprietário do terreno passa-lhe uma procuração a conceder-lhe direitos de pedir uma licença de construção em seu nome, quando tiver a licença vai ao banco e marca escritura. No dia da escritura do terreno o banco faz-lhe a primeira tranche. No meu caso foi de 15% penso eu.
    
    O que lhe posso fazer é tentar encontrar a procuração para ter uma ideia de como este documento é elaborado.

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16. • sefa
    • 3 abril 2012

     # 16

    Olá pedro.peixoto
    
    Obrigada pela sua explicação. No fundo é isso que estamos a tentar fazer, mas explicado assim faz mais sentido. Já agora diga-me uma coisa, não teve de apresentar ao banco um orçamento para a conclusão da casa. É que no banco disseram-nos para apresentar orçamento para que pudessem fazer uma estimativa de quanto a casa ficará a valer após concluída. E da forma como o gestor nos explicou o orçamento teria de cobrir as obras e o valor do terreno. Com as primeiras tranches pagava o terreno e o restante ficaria para a construção. Não sei se me expliquei bem, mas acho que foi isso que nos explicou!
    
    Sefa
17. • pedro.peixoto
    • 4 abril 2012

     # 17

    Na minha situação o banco só disponibilizou 75% da avaliação do projecto, agora eu não sei se o banco realmente avaliou o projecto ou não, porque na altura pediram-nos para lhes darmos um valor ao qual estimavamos que a casa ia valer, a esse valor tiramos 75% e foi com o que ficamos para comprar o terreno e fazer a obra.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: sefa
18. • sefa
    • 4 abril 2012

     # 18

    Colocado por: pedro.peixotoNa minha situação o banco só disponibilizou 75% da avaliação do projecto, agora eu não sei se o banco realmente avaliou o projecto ou não, porque na altura pediram-nos para lhes darmos um valor ao qual estimavamos que a casa ia valer, a esse valor tiramos 75% e foi com o que ficamos para comprar o terreno e fazer a obra.

    Estas pessoas agradeceram este comentário:sefa

    
    
    Olá
    
    Pois acho que é mesmo isso que o banco propôs. Agora tenho de saber ao certo se posso utilizar aquele projecto ou não e pedir a procuração para tratar das coisas na câmara em nosso nome. Entretanto o banco quer um caderno de encargos e vou pedir alguns orçamentos. Assim que tiver mais novidades venho cá contar.
    Obrigada pela sua ajuda. Acho que a nossa situação é muito similar!
    
    Sefa
19. • DIONISIA
    • 4 abril 2012

     # 19

    Estou numa situação idêntica, já verifiquei tudo em termos de finanças e conservatória, só me falta mesmo saber junto da camara como esta o processo, já marquei com a Engª .
    
    Num comentário anterior o Srº Gef2011, disse:" Com as histórias que sei, sobre casos iguais, contadas na primeira pessoa, se quer o meu conselho: esqueça isso e parta para outra
    E não julgue que estou a ser pessimista, estou apenas a ser cauteloso."
    
    Porque é que diz isso é que já não é a primeira pessoa que tem a mesma opiniao, mas se tiver tudo legal , quais são os problemas que poderao surgir no futuro?
20. • RC | ARQ
    • 5 abril 2012

     # 20

    Colocado por: DIONISIAEstou numa situação idêntica, já verifiquei tudo em termos de finanças e conservatória, só me falta mesmo saber junto da camara como esta o processo, já marquei com a Engª .
    
    Num comentário anterior o Srº Gef2011, disse:" Com as histórias que sei, sobre casos iguais, contadas na primeira pessoa, se quer o meu conselho: esqueça isso e parta para outra
    E não julgue que estou a ser pessimista, estou apenas a ser cauteloso."
    
    Porque é que diz isso é que já não é a primeira pessoa que tem a mesma opiniao, mas se tiver tudo legal , quais são os problemas que poderao surgir no futuro?

    
    Corre sempre o risco de ter problemas se decidir tipo "tiro no escuro", porque simplesmente não sabe o que está lá feito, como foi feito, e em que condições foi feito.
    Posso dizer-lhe que já me deparei com situações completamente distintas; uma casa "meia-feita" embargada há 20 anos na qual se aproveitou muita coisa, e outra casa com meia dúzia de anos (só estava em estrutura) em que o mais fácil foi demolir e fazer tudo de novo.
    De facto, comprar numa situação dessas sem fazer uma análise técnica séria (com eventuais sondagens necessárias) pode ser arriscado, mas também é um facto que pode poupar (muito) dinheiro assim.

    Concordam com este comentário: sefa, DIONISIA

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