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1. • JOCOR
   • 27 agosto 2012 ^editado

    # 1

   Arrendar imóveis. Um negócio ainda pouco compensador
   
   Por Sónia Peres Pinto, publicado em 27 Ago 2012 - 03:10 | Actualizado há 7 horas 31 minutos
   
   Para os contribuintes sujeitos a uma taxa média de IRS de 24,5% a rentabilidade varia entre 2,4 e 4,5%
   
   Com a crise, há quem opte por comprar imóveis com o objectivo de arrendá-los. À primeira vista parece ser um negócio compensador, mas se formos analisar os encargos que os proprietários têm não é assim tão vantajoso.
   
   A Associação de Defesa do Consumidor (Deco) fez as contas e chegou à conclusão que os proprietários que estejam sujeitos a uma taxa média de IRS de 24,5% a rentabilidade de um imóvel, mesmo que esteja localizado em zonas de excelência (Lisboa e Porto), situa-se entre os 2,4% e os 4,5%. Já para os contribuintes que estejam num escalão mais elevado – taxa máxima de 49% em 2012 – a rentabilidade ainda é mais pequena e varia entre 1,3% e 2,5%.
   
   Além das rendas líquidas de encargos, os proprietários que compram para arrendar devem ainda preocupar-se com a tendência dos preços dos imóveis. “Apesar de serem, regra geral, aplicações de longo prazo, o resultado do investidor será a soma das rendas com a mais ou menos-valia na altura da alienação”, salienta a associação, acrescentando ainda que a informação que é disponibilizada pelo Instituto Nacional de Estatística sobre a evolução da avaliação bancária deve ser tida em conta.
   
   Riscos e custos A par disso, os potenciais investidores devem contar com um conjunto de riscos, nomeadamente de incumprimento e custos associados à propriedade e que devem ser analisados à risca quando se pensa neste tipo de investimento.
   
   “Embora o arrendamento possa não ser imediato após a compra do imóvel, os custos são sempre garantidos: Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), despesas de condomínio, seguro de incêndio, taxas municipais, reparações, entre outros”. Aliás, no entender da Deco, existe actualmente a possibilidade de o valor patrimonial fiscal dos imóveis mais do que duplicar em alguns casos, o que, somado às taxas de IMI “aumentará o sufoco financeiro” dos portugueses.
   
   A associação lembra, no entanto, que ainda é possível fazer bons negócios se o imóvel a comprar apresentar “um desconto significativo em relação aos valores de mercado”.
   
   Por isso, para quem continua a pensar que este é um bom investimento, antes de tomar a decisão deve ter em conta alguns factores. A localização do imóvel é um dos critérios a ter em conta. Estar perto de boas infra-estruturas – como transportes, escolas e hospitais – pode fazer toda a diferença para conseguir rentabilizar o mesmo.
   
   A verdade é que há muitos portugueses que continuam a olhar para o mercado imobiliário como um bom negócio e isso é visível pelas operações que são realizadas pelas mediadoras.
   
   Ou seja, há quem retire as poupanças dos bancos para apostar no imobiliário, considerando-o como um activo de refúgio.
   
   Essa procura pelo arrendamento também se reflecte no negócio das próprias empresas de mediação. Contactadas pelo i, a Era diz que o arrendamento, este ano, já pesa 50% da facturação, um aumento de mais de 100% em relação a 2011. Para a Century 21 representa cerca de 16% do volume de transacção e 55% do número de transacções, enquanto que para a Remax pesa “pouco mais de metade das transacções realizadas”.
   
   Proprietários têm de contar com custos fixos, como é o caso do IMI
   Rodrigo Cabrita
   Com a crise, há quem opte por comprar imóveis com o objectivo de arrendá-los. À primeira vista parece ser um negócio compensador, mas se formos analisar os encargos que os proprietários têm não é assim tão vantajoso.
   A Associação de Defesa do Consumidor (Deco) fez as contas e chegou à conclusão que os proprietários que estejam sujeitos a uma taxa média de IRS de 24,5% a rentabilidade de um imóvel, mesmo que esteja localizado em zonas de excelência (Lisboa e Porto), situa-se entre os 2,4% e os 4,5%. Já para os contribuintes que estejam num escalão mais elevado – taxa máxima de 49% em 2012 – a rentabilidade ainda é mais pequena e varia entre 1,3% e 2,5%.
   Além das rendas líquidas de encargos, os proprietários que compram para arrendar devem ainda preocupar-se com a tendência dos preços dos imóveis. “Apesar de serem, regra geral, aplicações de longo prazo, o resultado do investidor será a soma das rendas com a mais ou menos-valia na altura da alienação”, salienta a associação, acrescentando ainda que a informação que é disponibilizada pelo Instituto Nacional de Estatística sobre a evolução da avaliação bancária deve ser tida em conta.
   RISCOS E CUSTOS A par disso, os potenciais investidores devem contar com um conjunto de riscos, nomeadamente de incumprimento e custos associados à propriedade e que devem ser analisados à risca quando se pensa neste tipo de investimento.
   “Embora o arrendamento possa não ser imediato após a compra do imóvel, os custos são sempre garantidos: Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), despesas de condomínio, seguro de incêndio, taxas municipais, reparações, entre outros”. Aliás, no entender da Deco, existe actualmente a possibilidade de o valor patrimonial fiscal dos imóveis mais do que duplicar em alguns casos, o que, somado às taxas de IMI “aumentará o sufoco financeiro” dos portugueses.
   A associação lembra, no entanto, que ainda é possível fazer bons negócios se o imóvel a comprar apresentar “um desconto significativo em relação aos valores de mercado”.
   Por isso, para quem continua a pensar que este é um bom investimento, antes de tomar a decisão deve ter em conta alguns factores. A localização do imóvel é um dos critérios a ter em conta. Estar perto de boas infra-estruturas – como transportes, escolas e hospitais – pode fazer toda a diferença para conseguir rentabilizar o mesmo.
   A verdade é que há muitos portugueses que continuam a olhar para o mercado imobiliário como um bom negócio e isso é visível pelas operações que são realizadas pelas mediadoras.
   Ou seja, há quem retire as poupanças dos bancos para apostar no imobiliário, considerando-o como um activo de refúgio.
   Essa procura pelo arrendamento também se reflecte no negócio das próprias empresas de mediação. Contactadas pelo i, a Era diz que o arrendamento, este ano, já pesa 50% da facturação, um aumento de mais de 100% em relação a 2011. Para a Century 21 representa cerca de 16% do volume de transacção e 55% do número de transacções, enquanto que para a Remax pesa “pouco mais de metade das transacções realizadas”.
   
   Artigo saído hohe no jornal "I".
   
   Peço desculpa por eventualmente ficar mal inserido o texto, fruto da minha inexperiência nestas coisas.
2. • JOCOR
   • 28 setembro 2012

    # 2

   Foi ontem publicado em Diário da República (2ª série) o Aviso nº 12912/2012 determinando que "o coeficiente de actualização dos diversos tipos de arrendamento urbano e rural, para vigorar no ano civil de 2013 é de 1,0336".
   
   Isto significa que, conforme a imprensa já tinha alertado - em função da inflação - as rendas no próximo ano PODEM ser aumentadas 3,36%.
3. • bel99
   • 28 setembro 2012

    # 3

   Eu gostava era que também houvesse um fator de desvalorização do imóvel...
4. • JOCOR
   • 28 setembro 2012

    # 4

   Colocado por: bel99Eu gostava era que também houvesse um fator de desvalorização do imóvel...

   
   
   Se houvesse, na prática, seria irrelevante.
   
   Conforme hoje o inquilino que recebe a comunicação do aumento de renda não é obrigado a aceitá-la (pois pode sair e "rescindir" o contrato) e assim não paga aquilo que o senhorio queria, também os senhorios não seriam obrigados a aceitar a diminuição da renda proposta pelos inquilinos e "rescindiriam" os contratos se assim o quisessem. Aliás, hoje, já há muitas rendas a que os senhorios não aplicam esse coeficiente para aumentar as rendas.
   As rendas contratadas nos últimos 4 ou 5 anos, que estão hoje a "preços de mercado" actualizadas ou mesmo "caras", se os senhorios as quiserem aumentar sujeitam-se a ficar com as casas vazias.
   
   Pela minha experiência, eu diria que nos últimos 5 anos, permitindo os coeficientes de actualização aumentos de cerca de 8 a 10%, na realidade houve aumentos ZERO ou mesmo diminuição nominal das rendas (continuo a referir-me aos contratos feitos na última meia dúzia de anos).
   
   Estes coeficientes são IMPORTANTES para as rendas antigas, que assim lá permitem aumentar rendas de 20 para 21 euros e no fim de alguns anitos já vai dando para pagar parte das despesas relativas a essas famigeradas casas antigas.
   
   Concluindo: conforme a "bel99" concordará, haver esse factor de desvalorização do imóvel ou não haver, iria dar ao mesmo.

   Concordam com este comentário: treker666, Picareta
5. • fpc
   • 28 setembro 2012

    # 5

   O arrendamento é neste momento um péssimo negócio. Posso dar um exemplo. Um imóvel arrendado por 9600€/ano, pagou de IRS em 2011 à volta de 3500€. Vale a pena?...
6. • JOCOR
   • 28 setembro 2012

    # 6

   Colocado por: fpcO arrendamento é neste momento um péssimo negócio. Posso dar um exemplo. Um imóvel arrendado por 9600€/ano, pagou de IRS em 2011 à volta de 3500€. Vale a pena?...

   
   
   Pagou uma taxa de cerca de 36% e é possível com a actual legislação pagar 40 e muitos por cento (quase 50%). Está falada há bastante tempo a "taxa liberatória", que seria igual à dos depósitos a prazo, mas nunca mais vê a luz do dia.
7. • bel99
   • 28 setembro 2012

    # 7

   JOCOR,
   Não me estava a referir a rendas antigas, esse é um assunto à parte e nem vou entar por aí senão era pano para mangas.
   Refiro-me a algumas rendas (atuais) que estão completamente desajustadas face ao grau de degradação e antiguidade dos acabamentos dos mesmos.
   Há senhorios que acham que o valor da renda é unicamente dependente da localização, da área e da tipologia do imóvel... e isso é ser irrealista. Mas tenho visto mais que muitos casos assim (pelo menos na minha zona).
   
   Vamos supor um exemplo: eu arrendo um imóvel hoje com uma renda "atual" X, num contrato de 5 anos. Essa renda assume-se ajustada face às categorias do imóvel e seu enquadramento, nessa data. Ao longo dos anos o senhorio vai procedendo às atualizações, vulgo, aumentos de renda. Partindo do princípio que ninguém quer rescindir contrato, ao fim de 5 anos a minha renda seria Y vezes superior à inicial. Mas nesses 5 anos há desvalorização do imóvel que não é contabilizada. Imagine também que eu gosto muito de morar nesse imóvel e quero lá permanecer. 10 anos após a data do contrato a minha renda será muito superior... Por essa lógica não há atualizações que tenham em conta a desvalorização do imóvel a não ser que haja negociação de ambas as partes.
   
   Onde quero chegar... Evidentemente que qualquer das partes pode rescindir por não concordar com a renda, mas caso o inquilino queira permanecer no imóvel, e unicamente do ponto de vista dos valores das rendas, não há qualquer mecanismo (legal, digamos, tal como é legal o aumento anual) que torne possível a diminuição das rendas de contratos com duração significativa, conforme exemplo que descrevi acima...
8. • bel99
   • 28 setembro 2012

    # 8

   Colocado por: JOCORConcluindo: conforme a "bel99" concordará, haver esse factor de desvalorização do imóvel ou não haver, iria dar ao mesmo.

   
   Não concordo pela simples razão que escrevi no post acima.
   Creio que quem arrenda para habitação não tem muito interesse em ser nómada e de 5 em 5 anos ou 10 em 10 anos (por ex.) mudar de apartamento para poder usufruir de uma renda "atual".
9. • treker666
   • 28 setembro 2012

    # 9

   Colocado por: bel99Onde quero chegar... Evidentemente que qualquer das partes pode rescindir por não concordar com a renda, mas caso o inquilino queira permanecer no imóvel, e unicamente do ponto de vista dos valores das rendas, não há qualquer mecanismo (legal, digamos, tal como é legal o aumento anual) que torne possível a diminuição das rendas de contratos com duração significativa, conforme exemplo que descrevi acima...

   
   
   Onde quer chegar iria levar novamente à situação que hoje vivemos das rendas baixas e casas degradadas.
10. • bel99
    • 28 setembro 2012

     # 10

    Colocado por: treker666Onde quer chegar iria levar novamente à situação que hoje vivemos das rendas baixas e casas degradadas.

    
    Não concordo... ia levar a rendas ajustadas face às características dos imóveis, desde que houvesse coerência nessa atualização.
11. • JOCOR
    • 28 setembro 2012

     # 11

    Colocado por: bel99ao fim de 5 anos a minha renda seria Y vezes superior à inicial.

    
    
    Nos últimos 5 anos o coeficiente de actualização permitiu que as rendas subissem cerca de 10% ou menos (longe das Y vezes), considerando Y um número inteiro.
    
    

    Colocado por: bel99eu gosto muito de morar nesse imóvel e quero lá permanecer

    
    
    Isso também deve ser considerado. Se a diferença não for significativa, dará para lá continuar a preços ligeiramente superiores aos de outra casa para onde mudasse.
    
    

    Colocado por: bel99não há qualquer mecanismo (legal, digamos, tal como é legal o aumento anual) que torne possível a diminuição das rendas de contratos com duração significativa, conforme exemplo que descrevi acima...

    
    
    Não concordo. O inquilino pode - e deve - propor outro preço mais baixo se acha que a casa vale menos e provavelmente o senhorio aceitará baixar a renda. Afinal o senhorio não quer ficar com a casa vazia, pois não? E é o que lhe pode acontecer se não baixar a renda, ainda para mais com inquilinos BONS (pois se não fossem bons o próprio senhorio também tomaria a iniciativa de não prolongar o contrato).
    
    

    Colocado por: bel99a não ser que haja negociação de ambas as partes.
    

    
    
    Claro. Devem negociar os dois lados.
    
    
    
    
    

    Colocado por: bel99algumas rendas (atuais) que estão completamente desajustadas face ao grau de degradação e antiguidade dos acabamentos dos mesmos.

    
    
    Se os imóveis estão degradados há que "obrigar" os senhorios a fazerem as reparações necessárias. Se não fizerem, deixem a casa às moscas para o senhorio aprender.
12. • de jesus mendes
    • 28 setembro 2012

     # 12

    E para isso que servem as casas arrendadas para a mobilidade em funçao das caracteristicas ao longo da vida, quando eu vejo falar que é normal estarem se anos e anos numa casa! eu modei ja 5 vezes de casa em funçao da necessidade,e pensso que mesmo com a minha idade actual nao sera a ultima vez , mudei porque? aproximar me do trabalho para nao ter muitos custos com o transporte, e agora a ultima vez foi por causa de levar o meu neto a escola, quando acabar o primario no final de este ano seguramente irei em busca de uma casa perto do liceu, a mobilidade a nivel de casa é como o emprego para a malta nova! um recente inquerito efectudo aqui diz o seguinte, ao longo da vida o relacional a nivel de trabalho para um jovem tem de mudar durante os anos que vai cotizar para a reforma minimo 4 vezes de emprego, evidentemente que essa de ficar anos e anos na mesma casa ; chapeu!
13. • bel99
    • 28 setembro 2012

     # 13

    Colocado por: JOCORNão concordo. O inquilino pode - e deve - propor outro preço mais baixo se acha que a casa vale menos e provavelmente o senhorio aceitará baixar a renda. Afinal o senhorio não quer ficar com a casa vazia, pois não? E é o que lhe pode acontecer se não baixar a renda, ainda para mais com inquilinos BONS (pois se não fossem bons o próprio senhorio também tomaria a iniciativa de não prolongar o contrato).

    
    Isso não é um "mecanismo legal", como referi.
    

    Colocado por: JOCORIsso também deve ser considerado. Se a diferença não for significativa, dará para lá continuar a preços ligeiramente superiores aos de outra casa para onde mudasse.

    
    não acho que sejam ligeiramente superiores senão vejamos um exemplo:
    Renda Ano 0: 400€
    pressupondo aumentos de 3% ao ano,
    Renda Ano 5: 463,71€
    Renda Ano 10: 537,57€
    Ao fim de 10 anos um aumento de 34% não me parece de todo "ligeiramente superior".

    Concordam com este comentário: aquapego
14. • JOCOR
    • 28 setembro 2012

     # 14

    Colocado por: bel99Isso não é um "mecanismo legal", como referi.
    

    
    
    Como eu disse no post # 4, um mecanismo legal (como o é este "coeficiente de actualização") não obrigaria os senhorios a aceitarem qualquer proposta que os inquilinos propusessem com base num eventual "coeficiente de desvalorização do imóvel", tal como agora este "coeficiente de actualização" não obriga os inquilinos a aceitarem as propostas de aumento feitas pelos senhorios com base nesta legislação que sai todos os anos.
    Se os inquilinos fizessem essa proposta e os senhorios não a quisessem aceitar, os inquilinos teriam que sair das casas, que é exactamente aquilo que acontece agora quando os senhorios propôem o aumento/actualização e os inquilinos não aceitam.
    
    

    Colocado por: bel99não acho que sejamligeiramentesuperiores

    
    
    Eu não me refiro ao "ligeiramente superiores" aos aumentos/actualizações das rendas com base nestes coeficientes. O que eu dizia é que se um inquilino a morar em certa casa gosta de lá continuar, esse GOSTO deve valer algo. Esse algo, quanto a mim, só poderá ser um valor "ligeiramente superior" ao valor REAL de mercado daquela casa. Se essa diferença for "aceitável" o inquilino poderá perder o amor a alguns euros em troca do "desconforto" de ter de fazer uma mudança. Se essa diferença for SIGNIFICATIVA, então deve mudar.
    
    

    Colocado por: bel99pressupondo aumentos de 3% ao ano,
    Renda Ano 5: 463,71€

    
    
    Fui pesquisar e verifiquei que nos últimos 5 anos (2008, 2009, 2010, 2011 e 2012) o somatório dos coeficientes de actualização das rendas é de 7,5%, o que daria para uma renda inicial de 400 euros, uma renda ao fim de 6 anos, de 430 euros.
    Isto é só uma curiosidade porque, como eu disse acima, os "aumentos ligeiros" não se referiam a estes casos.
15. • bel99
    • 28 setembro 2012

     # 15

    Colocado por: JOCORFui pesquisar e verifiquei que nos últimos 5 anos (2008, 2009, 2010, 2011 e 2012) o somatório dos coeficientes de actualização das rendas é de 7,5%, o que daria para uma renda inicial de 400 euros, uma renda ao fim de 6 anos, de 430 euros.
    Isto é só uma curiosidade porque, como eu disse acima, os "aumentos ligeiros" não se referiam a estes casos.

    
    como disse, supus um aumento fixo anual de 3% (que é o valor para o proximo ano e igual ao do ano anterior), não perquisei mais para trás.
    
    

    Colocado por: JOCORagora este "coeficiente de actualização" não obriga os inquilinos a aceitarem as propostas de aumento feitas pelos senhorios com base nesta legislação que sai todos os anos.

    
    Aqui é que não concordamos porque se o meu senhorio me informar que vai aumentar a renda eu não posso recusar esse aumento. Ou saio, ou pago. E é aí que não entra um hipotético coeficiente de desvalorização. Se o inquilino propuser uma redução da renda também só há 2 hipóteses, ou o senhorio anui e a renda é reduzida, ou o inquilino procura um imóvel mais barato e sai.
16. •  
      Erga Omnes
    • 28 setembro 2012

     # 16

    Colocado por: bel99não há qualquer mecanismo (legal, digamos, tal como é legal o aumento anual) que torne possível a diminuição das rendas de contratos com duração significativa

    
    
    Cara Bel99 também não concordo consigo... o verdadeiro "mecanismo legal" no arrendamento deveria ser a autonomia das partes e as leis do mercado (vulgo oferta vs procura).
    
    A propósito do outro "mecanismo legal" que nos foi imposto, fica uma frase que um ilustre professor meu costumava dizer:
    
    Há 2 maneiras de destruir uma cidade: uma é bombardeá-la a outra é congelar as rendas...

    Concordam com este comentário: treker666
17. • bel99
    • 28 setembro 2012

     # 17

    Colocado por: Erga Omneso verdadeiro "mecanismo legal" no arrendamento deveria ser a autonomia das partes e as leis do mercado (vulgo oferta vs procura).

    
    Concordo, mas para ambos: aumentos e reduções. O que debato é só haver "mecanismos legais" para aumentos.
    Também não concordo com rendas congeladas, principalmente se congelarem 30, 40 anos... absurdo.
18. • luisvv
    • 28 setembro 2012

     # 18

    Isso não é um "mecanismo legal", como referi.

    
    Os mecanismos legais são formas torcidas de obrigar pessoas a fazer coisas que elas não querem, e tendem a resultar mal. Negociação é o ideal. Se não chegam a acordo, o senhorio fica com a casa vazia. Da mesma forma que o inquilino tem um "gancho" no facto de gostar da casa e ser incómodo mudar, o senhorio tem o reverso da medalha - a saída de um inquilino implica geralmente a perda de pelo menos um mês de renda, podendo ser bem mais, se recorrer a serviços profissionais para procurar novo inquilino. Além do mais, nada garante que consiga cobrar uma renda superior à que cobrava antes.
    Em resumo, há todos os motivos para ser flexível.
    
    

    não acho que sejam ligeiramente superiores senão vejamos um exemplo:
    Renda Ano 0: 400€
    pressupondo aumentos de 3% ao ano,
    Renda Ano 5: 463,71€
    Renda Ano 10: 537,57€
    Ao fim de 10 anos um aumento de 34% não me parece de todo "ligeiramente superior".

    
    
    Ao fim de 10 anos, 34% de aumento provavelmente serão o acumulado da inflação.
19. • JOCOR
    • 28 setembro 2012

     # 19

    Colocado por: bel99eu não posso recusar esse aumento. Ou saio, ou

    
    
    Se sai, recusa o aumento. Se recusar o aumento, sai. É a mesma coisa.
    
    

    Colocado por: bel99O que debato é só haver "mecanismos legais" para aumentos.

    
    
    Em bom rigor não é para "aumentos" é para ACTUALIZAÇÕES. Aliás o coeficiente refere "actualização" e não "aumento", exactamente porque é a actualização referente à inflação anual de todos os sectores económicos com excepção da habitação. Por isso mesmo, para 2010, a actualização permitida por esta legislação foi ZERO porque a inflação tinha sido ZERO.
    
    

    Colocado por: bel99principalmente se congelarem 30, 40 anos... absurdo.

    
    
    Se congelarem "apenas" 4 ou 5 anos, é a mesma coisa (o princípio é o mesmo) só que menos escandaloso/exagerado.
20. • laivort
    • 1 outubro 2012

     # 20

    Como está essa situação da taxa liberatória para as rendas?
    Será que avança com este orçamento?