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1. • Ramiro Costa
   • 25 novembro 2012 ^editado

    # 1

   Amigos,
   
   Tenho um pequeno café/snack-bar alugado há mais de 20 anos. Há cerca de uns 8 anos (foi por altura do Euro 2004, já que o espaço não fica longe de um dos estádios do Euro), os inquilinos fizeram uma grande obra de requalificação do interior, para assim obterem o aval da ASAE para servirem refeições. Disseram-me que gastaram mais de 140 mil euros na obra.
   
   Bem, o certo é que, atualmente, os tempos não são os de 2004 (e até, principalmente, na área da restauração) e os donos desse café/snack-bar (2 sócios) estão a passar por dificuldades e... querem "passar".
   
   Vieram há dias falar comigo, muito pesarosos com a situação por que estão a passar com o negócio e disseram-me que vão "passar" o estabelecimento (não sei se "passar" é, precisamente, o termo mais correto ... ou se deve dizer-se "trespassar" ou "vender as quotas"). Têm a consciência de que já não conseguirão recuperar o (grande) investimento que fizeram em 2004 - um deles disse até... "nem metade (desses 140 mil euros) nos vão dar", mas parece que eles não têm forma de se manterem por muito mais tempo "com a porta aberta" do estabelecimento. [Eu próprio já tenho sentido isso, pois têm sido muito irregulares no pagamento da renda... pagam para lá do dia 20, isto quando não deixam acumular 2 meses... mas, até ao momento, sempre pagáram e... é isso que importa). Diga-se que a renda nem é nada de extraordinário: são 420 euros brutos, que depois da retenção na fonte vai para bem menos...
   
   Ora, o que eu pretendia saber dos amigos deste fórum, era, concretamente, quais são os "direitos" do senhorio quando ocorrem situações deste género. Fiquei com a sensação que a vinda destes meus inquilinos ao meu escritório - sendo inquilinos meus há (mais) de 20 anos, foi a primeira vez que eles me contactaram pessoalmente, portanto, há aqui uma "razão muito forte" (e, nestes casos, fico sempre com a "pulga atrás da orelha", desconfiado...) - esta vinda, dizia, estará relacionada com alguma "dica" transmitida pela agência que estará a tratar da "passagem". Perguntaram-me se - concretizando-se o trespasse/cessão das quotas - eu pensava em aumentar a renda ou se iria "fazer alguma coisa" (se concordava com a "passagem", se não iria "opor-me"...).
   
   Ora, eu achei este tipo de linguagem um pouco estranha, já que, dos muitos anos que levo de senhorio, NUNCA fui dado nem acho nessa coisa das "passagens/trespasses" dos estabelecimentos. Bem pelo contrário, era uma parte totalmente "passiva". Recebia uma carta registada, com aviso de receção, comunicando-me que, por escritura pública, tinha havido o trespasse e, a partir da data constante na carta, começava a passar os recibos de aluguer no nome do novo inquilino. Nem aumento de renda havia...
   
   Daí que venha perguntar-vos: será que a lei mudou? Será que agora o senhorio tem "voto na matéria" quando se dão estas "passagens/trespasses/cessão de quotas" nos estabelecimentos comerciais de que é proprietário?
   
   Ficaria muito agradecido se os amigos deste forum me pudessem transmitir algum esclarecimento sobre esta matéria.
   
   Obrigado.
   
   [P.S. a) Eu não transmiti nenhuma resposta veiculativa aos inquilinos (2 sócios) do estabelecimento. Disse que ia pensar e que, no final da semana lhes dava uma resposta. b) quanto à possibilidade do "aumento de renda" pós-trespasse, muito sinceramente, não sei se será avisado, da minha parte, fazê-la. Se os atuais já têm dificuldade em pagá-la!... Posso correr o risco de - sôfrego - aumentar a renda e, com o novo inquilino, receber apenas 2 ou 3 meses e depois... ele deixar de pagar! É que, quem ficar agora com o café/snack-bar, vai ter que pagar não só a renda como... a prestação da "passagem"! Não vai ser brincadeira em termos de encargos mensais... Já pensei com os meus botões e talvez "arredondar" a renda para os 500 euros mensais (em vez dos atuaiss 420€) já seja razoável da minha parte, dado o contexto que vivemos. Que acham?
2. •  
     GF
   • 25 novembro 2012 ^editado

    # 2

   A lei mudou, principalmente no que diz respeito aos aumentos de renda. Consulte o Topico Oficial sobre a lei do arrendamento, está lá a nova lei que vai actuar sobre esses estabelecimentos com rendas antigas também (as regras para aumentos de renda funcionam de forma semelhante aos aumentos de renda dos imoveis para habitação). Os trespasses e cedências de quotas, de estabelecimentos comerciais com rendas baixas e contratos muito antigos, têm os dias contados.
   
   Qual é o valor patrimonial actual do imovel? Quando foi avaliado pela ultima vez pelas finanças?
   Quanto acha que é o valor real desse imovel no mercado de arrendamento?
   
   https://forumdacasa.com/discussion/22263/4/topico-oficial-sobre-a-nova-lei-do-arrendamento-nrau/#Item_20
   
   
   

   
   5) Tenho um espaço comercial arrendado, com contrato anterior a 1990, sem contrato escrito, por valores muito baixos(52€) .
   Preciso de actualizar o valor da renda. De acordo com a nova lei como o posso fazer? Também preciso de realizar obras . Posso pedir ao inquilino para sair ? Tenho de o indemnizar ? Quanto tempo demora em média este pedido?
   
   A renda poderá ser actualizada nos mesmos moldes do arrendamento para habitação, ou seja, o senhorio terá que tomar a iniciativa de comunicar ao arrendatário o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, bem como indicar o valor do locado, e nos termos do artigo 33.º por aplicação do artigo 52.º da Proposta de Lei, caso o arrendatário se oponha ao valor da renda, propondo outro valor, pode o senhorio no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta do arrendatário, comunicar se aceita ou não a proposta. Caso o senhorio não aceite o valor da renda proposto pelo arrendatário pode denunciar o contrato de arrendamento mas terá que pagar uma indemnização equivalente a cinco anos de renda ou actualizar a renda tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado ou tendo como limite o valor da avaliação do locado realizada nos termos dos artigos 35.º e seguintes do CIMI e , neste caso considerasse o contrato celebrado com prazo certo por um período de cinco anos. No entanto, deverá o leitor ter em atenção o disposto nos artigos 54.º e seguintes da Proposta de Lei no caso de existir no locado uma microentidade.
   
3. • Ramiro Costa
   • 25 novembro 2012 ^editado

    # 3

   Colocado por: GFQual é o valor patrimonial actual do imovel? Quando foi avaliado pela ultima vez pelas finanças?
   Quanto acha que é o valor real desse imovel no mercado de arrendamento?
   

   
   
   Respondendo às suas perguntas:
   
   Qual é o valor patrimonial actual do imovel? 99.650 euros (trata-se de um rés-do-chão de um prédio em propriedade horizontal)
   
   Quando foi avaliado pela ultima vez pelas finanças? Este ano (Junho de 2012)
   
   Quanto acha que é o valor real desse imovel no mercado de arrendamento?
   Como disse, trata-se de um rés-do-chão de um prédio em propriedade horizontal. É difícil saber, com precisão, qual o "valor real" no mercado de aluguer do espaço ocupado por este café. Sei é que eles têm o alvará de restaurante (graças às obras que fizeram) e que... com a crise a grassar, os atuais inquilinos estão com dificuldade em pagar-me a renda atual (que são 420 euros "brutos" - sobre este valor, eles fazem a "retenção na fonte", pelo que eu recebo menos). Aliás, a razão pela qual eles querem "passar" (e assumem que vão "perder dinheiro" pois já interiorizaram que não vão conseguir recuperar o dinheiro que aplicaram nas obras de 2004) a razão da "passagem" é, dizia, a enorme quebra que estão a registar (as 4 fábricas que havia nas redondezas já fecharam, o pessoal dos escritórios traz a marmita de casa e o negócio vai de mal a pior... pelo menos foi o que me disseram). Portanto, a alternativa é mesmo... ou "passam" ou "fecham". Daí que - e até sabendo as dificuldades por que estão a passar para me pagarem a renda atual - eu vir agora exigir uma renda (muito) mais elevada ao novo inquilino que tomar o estabelecimento de passagem, não me parece ser muito "inteligente" da minha parte. O meu receio é, ao querer mais dinheiro de renda, ainda vir a peder "pau e bola". Acho que se passar dos 420 para os 500 euros - e SE ME PAGAREM ao fim do mês - já me dava por satisfeito. É que nos dias que correm, "mais vale ter um pássaro na mão...". Mas digam-me, por favor, se estou errado e se a minha estratégia deve ser outra.
   Obrigado.
4. • LVM
   • 25 novembro 2012

    # 4

   1/15 de 99.650€ a dividir por 12 dá 553,61€ de renda mensal. Caso se trate de uma microentidade (acho que é este o termo legal), esse será o valor máximo da renda caso não haja acordo.
   Eu iniciava quanto antes o processo de actualização da renda. O facto dos seus inquilinos o terem procurado é indiciador que necessitam da sua anuência para o negocio que pretendem fazer com o seu imóvel...
5. •  
     GF
   • 25 novembro 2012

    # 5

   Ramiro Costa,
   O seu comentário e a sua interpretação, está correctíssima.
   O valor de mercado, com base em realismo, é importante, porque, se o imovel no mercado de arrendamento não vale muito mais, mais vale deixar seguir o trespasse/cedência e nem sequer pensar em aumentar rendas.
   Alguns senhorios, com base nesta nova lei, estão a ser gulosos e ao aumentar certo tipo de rendas, deixam de ter um inquilino bom pagador, para terem um espaço vazio.

   Concordam com este comentário: Vitor Azevedo

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Vitor Azevedo
6. • Ramiro Costa
   • 25 novembro 2012

    # 6

   Colocado por: Luis Varela Martins1/15 de 99.650€ a dividir por 12 dá 553,61€ de renda mensal. Caso se trate de uma microentidade (acho que é este o termo legal), esse será o valor máximo da renda caso não haja acordo.
   Eu iniciava quanto antes o processo de actualização da renda. O facto dos seus inquilinos o terem procurado é indiciador que necessitam da sua anuência para o negocio que pretendem fazer com o seu imóvel...

   
   
   
   Por favor, diga-me uma coisas... eu para além deste inquilino "comercial" (do café/snck bar), tenho vários outros, habitacionais. Por exemplo, um deles usufruir de uma casa/moradia com jardim e só paga de renda 120€ (bem sei que casa não é nova e que o inquilino a habita desde 1972 e que possui mais de oitenta anos... mas não deixa de ser uma minharia de renda). Também, neste caso, posso atualizar a renda? A casa foi-me avaliada este ano pela AT (setembro de 2012) em 69.690 euros de valor tributário. Ou será porque o inquilino é idoso, não posso aumentar a renda (ele já chamou uma filha solteira para viver com ele... Será que depois dele morrer, eu vou ter de aguentar com a filha a pagar pela casa esta bagatela?)
7. • LVM
   • 25 novembro 2012

    # 7

   Se a situação é assim tão má e dificilmente se vê sinais de melhoria, será bem difícil pensar que os novos inquilinos vão ter condições diferentes dos actuais. Estes sempre foram pagando. Conhece os novos? Quer arriscar e deixar entrar pessoas novas que não conhece na esperança que estes tenham mais sucesso que os anteriores que conhecem o mercado na zona há 20 anos? Penso que deverá ser um aspecto a ter em conta. Será que estes se esforçarão por pagar como acontecia com os outros?
   Outro aspecto importante é saber até que ponto será fácil arrendar o local se o actual inquilino sair. Esta é uma questão muito importante, ter essa percepção do mercado.
   Quando a questões de gulodice, tendo existido tantos inquilinos que foram gulosos durante décadas não será de admirar que agora apareçam senhorios com a mesma atitude...
8. •  
     GF
   • 25 novembro 2012

    # 8

   Ramiro, vá ao tópico que lhe indiquei no meu primeiro post. Isso agora tudo mudou, com novas regras.
   Ainda ontem coloquei um post sobre esse assunto.
9. • LVM
   • 25 novembro 2012

    # 9

   uma casa/moradia com jardim e só paga de renda 120€ (bem sei que casa não é nova e que o inquilino a habita desde 1972 e que possui mais de oitenta anos... mas não deixa de ser uma minharia de renda). Também, neste caso, posso atualizar a renda? A casa foi-me avaliada este ano pela AT (setembro de 2012) em 69.690 euros de valor tributário. Ou será porque o inquilino é idoso, não posso aumentar a renda (ele já chamou uma filha solteira para viver com ele... Será que depois dele morrer, eu vou ter de aguentar com a filha a pagar pela casa esta bagatela?)

   
   Proponho o mesmo que o GF propôs. Veja o tópico oficial de actualização das rendas e terá as respostas as estas questões. O site da Associação Lisbonense de Proprietários também disponibiliza um fluxograma que ajuda a compreender o processo de actualização de rendas, nos termos da nova lei.
   Uma coisa é certa: a renda pode ser mexida. O factor mais importante a ter em conta será o arrendatário alegar carência económica. Se alegar, e dependendo dos seus rendimentos, a renda até poderá não ser aumentada. O factor idade apenas impede que lhe pague indemnização paralelo sair, se o processo chegasse a esse ponto.