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1. • maverick
   • 26 novembro 2012

    # 1

   Boa noite,
   
   Ando à procura de casa e, através de uma imobiliária da zona, encontrei um T3, de 2008, usado (cerca de 155 m2) na zona onde trabalho mas é propriedade do BCP porque o construtor faliu. O prédio tem 8 apartamentos e nenhum inquilino. Não está nas melhores zonas da cidade mas as áreas são bastante boas e gosto do apartamento. Está à venda por €85000 e eles "oferecem" boas condições de financiamento, para os dias que correm, como não se encontra em apartamento que não sejam propriedade da banca. Apenas cobram uma estúpida taxa de manutenção de conta e uma taxa de processamento (dá cerca de €7,80/mês). A minha taxa de esforço ronda os 26%.
   Mas o português (eu) é desconfiado e está com algumas dúvidas... algum motivo há para o prédio estar devoluto! Ou será só coincidência???
   Caso compre o apartamento, quem assume as responsabilidades no caso de haver problemas com a construção?
   Numa fase inicial quem deve pagar as despesas do condomínio (tem elevador) enquanto não houver mais moradores?
   Que documentos devo exigir antes de comprar? Já agora... o CE é classe C.
   Para já não me exigem quaisquer vendas cruzadas para dar o spread bonificado mas será o BCP de confiança (já ouvi tanta coisa)? O meu receio mesmo é estar a comprar algo "com defeito".
   
   Obrigado!
2. • Silver Wolf
   • 26 novembro 2012

    # 2

   a) Na teoria, o construtor. Na prática, ninguém pois se faliu ninguém lhe dará garantia.
   
   b) As despesas serão divididas em função das permilagens.
   
   c) FTH, Licença utilização, certidão predial, caderneta. Confirme que tudo está correcto.
   
   d) Peça que lhe mostrem o documento complementar que será anexado à (futura) escritura, ou no mínimo uma carta de aprovação do crédito.
   
   Minha opinião: Com tanta casa de construtor - ainda não falido - com spreads bonificados, porque se vai meter numa aventura?
   O preço está assim tão baixo que compense essa aventura?
   Na larga maioria das vezes não compensa, as despesas e chatices que trás depois.
3. •  
     Picareta
   • 26 novembro 2012 ^editado

    # 3

   Colocado por: Silver Wolfb) As despesas serão divididas em função das permilagens.

   
   Na prática significa que o maverick tem que pagar tudo, porque o banco não vai pagar nada e o empreiteiro faliu. A solução é não ter elevador, andar às escuras nos espaços comuns, e o maverick faz a limpeza das escadas.
4. •  
     GF
   • 26 novembro 2012

    # 4

   É fugir disso a sete pés!
5. • amartins
   • 27 novembro 2012

    # 5

   Atenção maverick ás "borlas" do banco.
   
   eles não dão nada e as condições iniciais são muito atractivas, mas passado algum tempo têm uma supresa.
   
   se é imóvel do banco, porquê não dirigir-se directamente ao Banco e tentar saber valores e condições, normalmente se não existe mediação pode ser que eles digam para fazer uma proposta e em vez do 85.000 você ofrece 70.000, e poderá ser uma forma de poupar alguns €
6. •  
     FD
   • 27 novembro 2012

    # 6

   Colocado por: maverickNão está nas melhores zonas da cidade

   
   E depois quando o quiser vender, pior, se tiver que o vender, vai conseguir?
   Pense nisso muito, mas muito bem.
7. • maverick
   • 27 novembro 2012

    # 7

   Obrigado a todas pelas opiniões!
   Devo confessar que não esperava opiniões tão negativas :) ainda mais negativas que as minhas eheh :)
   Tenho lido/ouvido por aí que os imóveis da banca são de facto um bom negócio (principalmente devido ao financiamento) em tempos de crise mas já estou a ver que tem vários contras!
   
   Ainda não tive oportunidade de ir ao banco mas os senhores da imobiliária, quando perguntei quem pagava as despesas de condomínio enquanto fosse o único morador, responderam que o banco assumia todas as despesas até haver um condomínio constituído... para nos irmos encostando ao banco (estranhei mas não duvidei)!! Actualmente o banco é proprietário de todo o prédio (8 apartamentos).
   
   Já visitei o apartamento e parece em bastante bom estado.. todo o prédio esteve arrendado/habitado durante 2 anos por funcionários de uma empresa multinacional e que depois da obra que tinham na zona ter terminado, deixaram o prédio totalmente livre. Tem as "marcas" habituais como alguns furos da parede, buracos dos varões dos cortinados, o local onde estavam os A/C estão agora a descoberto com a tubagem de fora, mas nada de muito relevante. 3 WC, 3 quartos, boa cozinha, boa sala, quartos normais, 2 grandes hall, lareira, sótão, estacionamento nas traseiras e vistas desafogadas. Como referi anteriormente tem CE classe C mas honestamente não sei como é no que diz respeito a isolamento térmico e acústico. Não tem sinais de humidade.
   
   A grande dúvida é saber que rasteiras é que o banco pode pregar... se é que há rasteiras!! Como me devo acautelar??
   
   Neste momento não quero ficar escravo de uma casa e por esse mesmo motivo esta parece-me uma opção equilibrada em termos de qualidade/preço. Na minha zona já tive oportunidade de visitar prédios em construção novos, com óptimos acabamentos, em que o constructor tem protocolo com o Santtander (2%) mas são 15/20 mil euros mais caros e a obra parece-me meio parada, o que me parece um risco!
   
   Com as vossas opiniões, certamente mais sábias que as minhas, fiquei um pouco de pé atrás...
8. •  
     FD
   • 28 novembro 2012

    # 8

   Colocado por: maverickTenho lido/ouvido por aí que os imóveis da banca são de facto um bom negócio (principalmente devido ao financiamento)

   
   Para mim, pessoalmente, podem ter sido no início e talvez agora em alguns negócios muito específicos. Neste momento, já não são. Ganharam fama e estão a aproveitá-la.
   Por outro lado, como se colocaram numa situação de quase monopólio, isto é, porque não dão crédito a mais ninguém, podem promover à vontade os seus imóveis ao preço que quiserem, porque sabem que as pessoas que querem comprar casa quase só podem comprar as suas. Ora, estão reunidas todas as condições para ser um excelente negócio mas, para os bancos. Dão crédito em troca da venda das casas a preços muitas das vezes normais ou inflacionados.
   
   

   Colocado por: maverickA grande dúvida é saber que rasteiras é que o banco pode pregar... se é que há rasteiras!! Como me devo acautelar??

   
   Não assine nada sem ler.
   Leve tudo para casa para ler com atenção.
   Não entregue dinheiro sem ter a certeza absoluta do que está a fazer.
   Peça as minutas de todos os contratos com antecedência para que as possa estudar.
   Pergunte e peça por escrito todas as condições associadas ao negócio.
   
   Se é um bloco de apartamentos em que nenhum está vendido e todos são do banco, a faca e o queijo estão do seu lado, use-os.
   É o banco que tem que vender, não é o maverick que tem que comprar.
   
   

   Colocado por: maverickmas são 15/20 mil euros mais caros

   
   E a localização, é melhor? Cuidado com este imóveis mais baratos, às vezes o barato sai caro.
9. • amartins
   • 28 novembro 2012

    # 9

   As opiniões não são negativas.
   
   no meu caso a partilha de ideias / conhecimento só leva ao esclarecimento de dúvidas e a saber como agir de forma a evitar que se enttr numa situação em que o resultado é neativo em vez de positivo.
   
   por exemplo, quando comprei a minha casa T2 em Massamá, fui um bocado ás cegas, um pouco ilidudo pela imobiliária, um pouco iludido pelo suposto potencial do apartamento, um pouco iludido pelo meu próprio futuro...
   O que originou que:
   - pagasse mais que devia - neste momento com a desvalorização existente no mescado imobiliário (e apesar das obras/melhorias que já fiz), o valor de uma possível venda não chega para pagar o valor em dívida ao banco
   - com o crescer da família, fui obrigado a reorganizar os espaços de forma a libertar um dos quartos (passei o escritório para a sala) atravancando os espaços disponíveis
   - com a existência de uma vizinhança / administração de condomínio "deficitária" leva-me a "gostar" cada vez menos da casa que comprei e não conseguir ter alternativas para poder usifriur de um espaço no qual deveria sentir-me bem.
   
   Como se custuma dizer, "Se eu soubesse o que sei hoje..."
10. •  
      FD
    • 28 novembro 2012 ^editado

     # 10

    Colocado por: amartinssuposto potencial

    
    Sabiam que é uma técnica de venda? Sublinhar as "potencialidades" de um imóvel mesmo que muitas das vezes nunca se façam, sejam inúteis ou impossíveis de concretizar?
    Ou seja, aquela conversa do estilo, "aqui pode fazer isto, ali aquilo, quando precisar pode isto e aquilo, é possível adaptar, etc."...
    
    Quando um vendedor vos falar nestas coisas já sabem.
    
    

    Colocado por: amartins- com a existência de uma vizinhança / administração de condomínio "deficitária" leva-me a "gostar" cada vez menos da casa que comprei e não conseguir ter alternativas para poder usifriur de um espaço no qual deveria sentir-me bem.

    
    Este, para mim, é um dos factores mais importantes numa casa. Está fora do nosso controlo mas, influencia muito a vivência que fazemos da nossa casa.

    Concordam com este comentário: amartins
11. • Silver Wolf
    • 28 novembro 2012

     # 11

    Há imensas casas de promotores com protocolos com spreads de 1,5-2,5%.
    
    Até hoje ninguém me conseguiu demonstrar a vantagem de comprar ao banco.
    Não vejo nem uma, só desvantagens.
12. • loverscout
    • 28 novembro 2012

     # 12

    Colocado por: Silver WolfHá imensas casas de promotores com protocolos com spreads de 1,5-2,5%.
    
    Até hoje ninguém me conseguiu demonstrar a vantagem de comprar ao banco.
    Não vejo nem uma, só desvantagens.

    
    
    pode enumerar essas desvantagens?
13. • Silver Wolf
    • 28 novembro 2012

     # 13

    Leia o ponto #2
    
    https://forumdacasa.com/discussion/27102/imovel-do-banco/#Comment_495262
14. • loverscout
    • 28 novembro 2012

     # 14

    sao essas as desvantagens que voce argumenta para nao comprar uma casa ao banco?
    
    ta certo.....portanto comprar a um construtor (para mais nesta altura do campeonato) nada disso pode acontecer é? (essas desvantagens que enumera)
15. • A. Madeira
    • 28 novembro 2012

     # 15

    Colocado por: Silver Wolf
    Até hoje ninguém me conseguiu demonstrar a vantagem de comprar ao banco.
    Não vejo nem uma, só desvantagens.

    
    Olhe, eu comprei ao Banco e não estou arrependido. Fui ver a casa sem ninguém do Banco a acompanhar-me. Vi sem pressão, as vezes que quis, às horas que quis. O Banco pediu determinado valor, eu fiz outra proposta que não foi aceite, chegamos a acordo, sinalizei com 2.500€, foi o que me pediram. Passados 2 meses fiz a escritura. O Banco enquanto foi dono do imóvel, pagou sempre as despesas do condomínio.
    Eu não comprei ao Banco por ser mais ou menos vantajoso: comprei porque gostei da casa, do local, do ambiente e depois de falar com a administração do prédio e com alguns condóminos, de todos fiquei com a melhor impressão. Que se está a confirmar...
    Mas, não foi nenhuma pechincha! Foi sim, muito mais barata do que o anterior dono deu por ela ao construtor.
    Vantagens? Claro que tem! Estou a lidar com empresa idónea, que faculta toda a documentação da casa antes mesmo de eu a pedir, com total transparência e sem stress...
16. • Silver Wolf
    • 28 novembro 2012

     # 16

    É tudo uma questão de probabilidades.
    
    Ainda há construtores que honram os seus compromissos e que respeitam a sua relação com o cliente.
    Sobretudo nesta altura em que ter um cliente a morar no prédio a dizer mal do construtor pode inviabilizar futuras vendas.
    
    O banco não tem nada a perder, nem garantias a prestar. É uma entidade sem rosto e sobretudo sem responsabilidades.
    
    Até hoje - e eu estou ligado profissionalmente às avaliações de imóveis, não vi nenhum negócio em que esses riscos fossem cobertos pelo desconto que o banco faz.
    E geralmente os bons negócios são desviados para fundos do próprio banco.
    
    Até agora, não foram muitos os promotores competentes a cair. O que anda no mercado "dos bancos" é produto inferior, de baixa qualidade e em locais pouco atraentes.
    
    [Toda esta explicação é válida para apartamentos novos. Nos usados há por vezes oportunidades razoáveis.]
    
    
    Se acha que são situações que se podem comparar, respondo-lhe da mesma forma (mas com acento): "tá certo"!
17. • rampage
    • 28 novembro 2012 ^editado

     # 17

    Concordo com o SilverWolf, já ando há uns tempos á procura de bons negócios de casas dos bancos e na generalidade, são mal localizadas, prédios pouco recentes e de qualidade duvidosa e quantos aos preços pedidos, não vejo nada de invulgar um pouco menos que a média, mas como acredito que os preços ainda vão cair mais ....
    
    Quanto ao spread e facilidades de emprestimo, não deixa de ser um emprestimo e como tal enquanto a casa não estiver paga pertence ao banco.
18. • PBarata
    • 29 novembro 2012

     # 18

    Colocado por: Silver WolfO que anda no mercado "dos bancos" é produto inferior, de baixa qualidade e em locais pouco atraentes.
    

    
    Concordo.
    É lixo que andam a "impingir" com spreads baratos.
    E como só dão crédito para esses...
    
    Existem exceções claro... Mas pouquinhas.
19. • loverscout
    • 29 novembro 2012

     # 19

    o que anda no mercado dos bancos sao imoveis que clientes entregaram ao banco por incumprimento..... ou seja.... ha casas boas? há.... mas essas chegam a estar publicadas apenas durante algumas horas!
    
    existem clientes particulares e nao só, que passam 24 horas por dia em cima do acontecimento.....la diz o velho ditado "100 cães para um osso"
    
    numa imobiliaria muitas vezes é dificil encontrarmos aquilo que queremos quanto mais na oferta que os Bancos disponibilizam.... agora daí a dizer que nao tem interesse e nao compensa vai muito!
    
    para quem realmente quer tirar proveito dos imoveis do banco, tem que pesquisar muito ...e todos os dias! é como "jogar" na bolsa, se não está por dentro do assunto todos os dias e nao acompanha o mercado todos os dias mais vale estar quieto.
20. • tostex
    • 29 novembro 2012

     # 20

    A ideia que eu tenho é que há uma pré-selecção por parte de certa nata dos bancos. Só depois é que aparece o lixo todo para o resto do povo.
    
    Quando o que é bom está escolhido antes de sequer vir parar à montra, então é natural que não apareça nada de jeito.