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1. • vinil
   • 25 janeiro 2009 ^editado

    # 1

   Estava desempregado e coloquei a minha casa à venda em regime de não exclusividade em 3 ou 4 imobiliárias. apareceu um candidato que ofereceu á imobiliária um determinado valor pela casa. assinei um papel a concordar com esse valor.a imobiliária disse-me que a casa ficava "reservada" mas não foi assinado nenhum contrato promessa de compra e venda.
   mais tarde a imobiliaria mandou cá um avalista para avaliar a casa e avançou com a consulta ao banco no sentido de saber se os compradores teriam hipótese de empréstimo. até aqui tudo bem.
   sucede que arranjei emprego e agora já não lhes quero vender a casa e pretendo desistir.
   
   a imobiliária diz-me que lhes tenho de indemnizar os 5% sobre o valor acordado. estive a ler o dl 211/04 sobre o assunto, mas não entendo muito de leis
   
   eu disse-lhes que pago todas as despesas que tiveram com a abertura do processo e com as despesas de avaliação.
   
   por aquilo que tenho lido, não havendo regime de exclusividade, essa coisa de "reserva" nem existe legalmente pois não assinei nenhum contrato promessa de compra e venda mas apenas um acordo sobre o montante de uma eventual venda.
   
   mas confesso estou muito confuso, vou consultar um advogado, mas já agora gostava me dessem a vossa visão do assunto.
   
   por último: os potenciais candidatos á compra têm direito a alguma indemnização da minha parte ?
   
   obrigado
   
   joe
2. • jm1982
   • 25 janeiro 2009

    # 2

   Já tinha escrito noutro post, mas ponho-o aqui tambem...
   
   "Caro Vinil
   Nao consigo responder à primeira parte da pergunta, mas referente à segunda poderei dar um ponto de visto.
   
   O Sr. Vinil contrata alguem para prestar um serviço, que é encontrar um comprador para o seu imóvel, com as condiçoes que o Sr. Vinil propos, essa empresa presta o serviço e agora quer rescindir o contrato? Segundo sei, tem toda a liberdade para o fazer relativo ao comprador, mas terá que pagar a comissão à empresa que lhe arranjou o cliente.
   
   Poderemos enquadrar isto como um serviço de arquitectura. Voce tem um terreno, contrata uma empresa de arquitectos para fazer o projecto segundo as condiçoes que pretendia, eles fazem o projecto e no fim voce vira-se para eles e diz que já não paga pois não quer avançar com o projecto na camara.
   
   Eu não sou mediador, mas acho piada quando existem pessoas que dizem mal das mediadoras e que são uns bandidos, e depois ouve-se isto
   
   Cumprimentos, "
3. •  
     Luis K. W.
   • 25 janeiro 2009

    # 3

   Parece-me muito correcto da sua parte propor-se pagar as despesas da empresa de mediação.
   Ponha-o por escrito.
   
   Quanto ao não pagamento da comissão de mediação (e de indemnização aos potenciais compradores), qualquer advogado se vai agarrar ao facto de você não ter assinado um CPCV - como se o acordo verbal ou o recibo de reserva não configurassem a aceitação desse contrato de venda...
   
   É neste tipo de coisas que (a média d') os portugueses se distinguem (da média) dos povos do norte da Europa...
   Por isso é que, de cada vez que me aparece um cliente que respeita quem contratou, me dá vontade de lhe beijar os pés!

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4. • vinil
   • 25 janeiro 2009

    # 4

   caro Luis K.W.
   
   a única coisa que eu assinei foi um documento em que concordava com o preço oferecido, pois estava desempregado. isso foi há mais de 30 dias.
   
   agora que não estou, ponderei e entendo não vender. não recebi até hoje nenhum adiantamento, não foi celebrado nenhum contrato promessa compra e venda e não tenho exclusividade com a imobiliária.
   
   sei que éticamente isto é profundamente incorrecto, mas a imobiliária já me disse que os compradores não têm dinheiro para dar de sinal, situação que não me agrada minimamente. a imobiliária nunca mais me falou no CPCV e eu não aceito celebrar um contrato promessa compra e venda sem receber um sinal adiantado, sei lá se os compradores vão desistir ou não no dia da escritura ou uma semana antes.
   
   o prédio precisa de obra de restauro na fachada e eu vou exigir que caso a venda se efectue seja feito um documento em notário em que os compradores se responsabilizam pelo custo das mesmas, evitando deste modo ser mais tarde confrontado com esse problema que existe e é visível a olho nú e os potenciais compradores estão ao corrente do facto. não quero depois ter surpresas.
   
   pergunto: esta minha preocupação e este meu desejo de concretizar em notário essa intenção é legal ?
   
   obrigado pela vossa ajuda.
5. •  
     Luis K. W.
   • 25 janeiro 2009

    # 5

   Eu não sou advogado, mas penso o seguinte:
   Nesse caso, parece que o potencial promitente-comprador não estava em condições para aceitar as suas condições, isto é, para assinar um CPCV consigo (Eu também pediria um sinal na assinatura do CPCV!!)
   Tem portanto "pernas para andar" a sua intenção de não pagar a comissão (porque, em boa verdade, a mediadora não arranjou comprador).
   
   O problema é que esse tipo de coisas não ficam registadas por escrito, e vão ser palavras de uns contra outros...
   
   O CPCV (que para ser plenamente válido deverá ser assinado presencialmente no notário) pode contemplar essa hipótese das futuras obras de conservação serem por conta do adquirente.
   
   Em contrapartida, é muito louvável a sua intenção de pagar as despesas que entretanto tiveram (temo é que, portuguêsmente, lhe empolem a conta)
6. • jm1982
   • 25 janeiro 2009

    # 6

   Caro Vinil
   Segundo o seu ultimo email as condições que propos para que o negócio fosse para a frente não foi aceite, logo retiro o que disse em relação à mediadora, pois eles ainda nao arranjaram o cliente segundo os seus pressupostos.
   Já agora volto a dizer cuidado com algumas situações, nomeadamente quando contrata um genero de uma prestação de serviço, tipo mediação, arquitectura, advocacia.
   Digo isto porque não é preciso as coisas chegarem ao fim para não pagar.
   
   Agora Luis,
   
   

   Em contrapartida, é muito louvável a sua intenção de pagar as despesas que entretanto tiveram (temo é que, portuguêsmente, lhe empolem a conta)

   
   
   O problema é que é muito dificil calcular o custo que houve com um processo. Aqui entram as horas de trabalho, e o valor hora é uma coisa complexa.
   
   Isto é a minha opinião claro
7. • ccgs
   • 26 janeiro 2009

    # 7

   Bom dia.
   
   Aqui está o que lhe interessa saber:
   
   http://www.inci.pt/Portugues/Mediacao/LicenciamentoPassoaPasso/Documents/DecLei2004211.pdf
   
   Artigo 18.º
   Remuneração
   1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício
   da mediação.
   2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior:
   a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em
   regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa
   imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
   
   
   Significa isto que como o seu contrato não era em exclusividade, e apesar de ser o responsavel pelo cancelamento do negócio acordado, não tem que pagar nada á imobiliária.
   
   Quanto as despesas do proprietário, se souber qual é o banco com que estavam a tentar a aprovação do crédito pode saber exactamente quanto gastaram na abertura do processo e na avaliação.

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8. • jm1982
   • 26 janeiro 2009

    # 8

   Colocado por: ccgsBom dia.
   
   Aqui está o que lhe interessa saber:
   
   http://www.inci.pt/Portugues/Mediacao/LicenciamentoPassoaPasso/Documents/DecLei2004211.pdf
   
   Artigo 18.º
   Remuneração
   1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício
   da mediação.
   2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior:
   a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em
   regime deexclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa
   imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
   
   
   Significa isto que como o seu contrato não era em exclusividade, e apesar de ser o responsavel pelo cancelamento do negócio acordado, não tem que pagar nada á imobiliária.
   
   Quanto as despesas do proprietário, se souber qual é o banco com que estavam a tentar a aprovação do crédito pode saber exactamente quanto gastaram na abertura do processo e na avaliação.

   
   
   Caro CCGS
   O problema é que as leis em Portugal são giras...Isso é o que o INCI diz e deve com certeza ser respeitado, agora o problema é que a mediação é considerado um serviço e muitos juizes em Portugal olham para isso como uma prestação de serviço,logo, poderá ser cobrado...
9. • vinil
   • 29 janeiro 2009

    # 9

   obrigado por todos os vossos comentários.
   
   só uma achega à discussão:
   a imobiliária disse-me que já tinha feito os registos provisórios e que a escritura seria marcada em 10 dias úteis a partir de agora, pois o empréstimo já estaria aprovado.
   
   pedi uma certidão na conservatória do registo predial e nela diz expressamente (no final):
   
   REGISTOS PENDENTES:
   não existem registos pendentes.
   
   presumo (e gostava que me esclarecessem) que isto significa que não foram feitos registos coisa nenhuma. e se assim for a mentira continua por parte da imobiliária.
   
   Pergunta 1 importante: os registos provisórios podem ser feitos sem a assinatura presencial do vendedor ?
   
   ou será que isso só sucede com os registos definitivos ?
   
   já me deram várias respostas, fiquei baralhado.
   
   Pergunta 2:
   
   como há crédito hipotecário, se a escritura já estivesse em andamento, o meu banco teria certamente lá documentos nesse sentido, certo ? ou isso é feito em cima da hora ? eu não teria de assinar papéis nesse sentido ?
   
   desculpem este rol de perguntas, mas já vi que são entendidos no assunto.
   
   o meu muito obrigado pelas achegas que me puderem dar.
10. • luisvv
    • 29 janeiro 2009

     # 10

    1) Efectuar um registo num imóvel de terceiro, só com procuração..
    
    2) Se o crédito foi aprovado pelo banco do comprador, seria agora necessário comunicar ao banco do vendedor, com 15 dias úteis de antecedência, para obter o distrate.

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11. • ccgs
    • 29 janeiro 2009

     # 11

    Como diz o colega se não passou nenhuma procuração, então a imobiliária está a mentir, ou seja, no meu entender, se mentem é porque têm noção que não tem direito a comissão nenhuma, pelo que fazem e dizem tudo para o forçar a concluir o negócio.
    Já agora podia dizer qual é a imobiliária, acho que precisamos de denunciar as menos correctas, para que as que de facto seguem as regras honestamente não paguem por tabela....
12. • leyla
    • 29 janeiro 2009

     # 12

    Pelas regras do INCI a imobiliária só tem direito a comissão quando a venda se concretiza. Pode ser acordado o pagamento de uma parte no acto do contrato de promessa de compra e venda.
    As reservas em termos jurídicos não possuem validade, visto que são assinados pelo comprador e a imobiliaria, mas esta não pode assinar a venda do produto, isso só o vendedor pode garantir.
    Os registos só podem ser feitos com assinatura do vendedor.
13. • luisvv
    • 29 janeiro 2009

     # 13

    Colocado por: leylaPelas regras do INCI a imobiliária só tem direito a comissão quando a venda se concretiza. Pode ser acordado o pagamento de uma parte no acto do contrato de promessa de compra e venda.
    As reservas em termos jurídicos não possuem validade, visto que são assinados pelo comprador e a imobiliaria, mas esta não pode assinar a venda do produto, isso só o vendedor pode garantir.
    Os registos só podem ser feitos com assinatura do vendedor.

    
    
    Do que conheço, as reservas na Century21 são assinadas por comprador e vendedor.
14. • leyla
    • 29 janeiro 2009

     # 14

    Não sei os procedimentos da Century21, mas sinceramente não percebo porque não fazem um contrato promessa de compra e venda se deixam assinar o comprador e vendedor, sinceramente acho esse procedimento pouco correcto, Visto que existe uma forma legal para se fazer uma reserva de um imóvel que é o designado contrato promessa.