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1. • lfvmagalhaes
   • 3 setembro 2013

    # 1

   Boas a todos.
   
   Muito se falado que se pode construir assim ou assado, que é legal ou ilegal e muito mais mas, para mim, ainda não "entrou" tudo nesta cabeça, isto é:
   
   - Ao construir por Administração Directa, se isso é possível de se fazer como é que se pode fazer dentro da lei? É permitido? Como é que é isso do alvará de construção nestes casos de administração directa?
   
   - Ao construir chave-na-mão, o empreiteiro geral (não sei se é assim que se diz) poderá sub-contratar serviços como electricidade, canalização, carpintarias etc etc certo? Porém aqui nesta forma de construção quem manda não é na mesma o Dono de Obra? Isto é, o dono de obra não escolhe o electricista, o canalizador, o carpinteiro, etc etc? Ou isso fica ao cargo do empreiteiro? E se o Dono de Obra não concordar?
   
   Isto é quase como na fase de projecto não? Um exemplo, segundo aqueles gráficos dos requisitos minimos em relação ao isolamento dependendo da zona do país, eu como dono de obra não posso dizer ao projectista ou engenheiro que quero 12 cm de isolamento nas paredes, 16 cm de isolamento na cobertura etc etc? Eu como dono de obra não posso dizer ao projectista ou engenheiro que quero um determinado tijolo/bloco?
   
   Em resumo, nestas reuniões que ocorrem há este diálogo para se tentar chegar ao pretendido e apresentar um leque de soluções que poderão ser mais vantajosas, mas que eu como dono de obra não tenho obrigação de as conhecer porém tenho acho que o direito de perguntar se existe algo melhor ou algo mais em conta etc etc etc certo?
   Um gabinete que se preze, tem de ilucidar sobre os vários aspectos da construção ao dono de obra certo?
   
   Há mais questões desta parte da construção que por aqui pelo fórum são debatidas de forma menos eficaz e eu ainda não tirei tudo a limpo.
   
   
   Abraços :)
2. • dmrs
   • 3 setembro 2013

    # 2

   vou-me juntar ao tópico porque tenho algumas questões parecidas que gostava de perceber melhor.
3. •  
     Picareta
   • 3 setembro 2013

    # 3

   Colocado por: lfvmagalhaes- Ao construir por Administração Directa, se isso é possível de se fazer como é que se pode fazer dentro da lei?

   
   Para cumprir a legislação em vigor, sempre que mudar de empreiteiro entrega na Câmara um averbamento com novo alvará, nova apólice de seguro e novo termo de responsabilidade do Director de Obra, visto que o Director de Obra tem que pertencer aos quadros do empreiteiro. Tem também que enviar nova comunicação de alterações à ACT.
   
   O problema é que o carpinteiro, o electricista,....etc, não tem alvarás de empreiteiro geral, pelo que esta solução é quase impossível.
   
   Quem constrói por administração directa, combina com o empreiteiro um valor para ele deixar ficar o alvará, seguros e director de obra, ou seja oficialmente é esse empreiteiro que executa a obra toda. (Normalmente acho que não é pago qualquer valor, porque o empreiteiro aceita isso para poder fazer apenas a fase de estrutura e toscos)
   
   Novo problema, muitos empreiteiros não sabem que as câmaras comunicam às finanças todos os licenciamentos, pelo que se as finanças fiscalizarem uma empresa que construiu uma obra, que pelas contas dos inspectores das finanças (ou pela estima de custo que vai junto com o projecto) deveria custar 200.000€ e encontram apenas uma facturação de 50.000€, concluem que o empreiteiro recebeu 150.000€ por fora.
   
   Outro problema. Se existir um acidente grave, ou uma morte na obra, a responsabilidade poderá se atribuída ao empreiteiro ou do Director de Obra

   Concordam com este comentário: zedasilva
4. • lfvmagalhaes
   • 3 setembro 2013

    # 4

   Certo Picareta.
   
   Então e a segunda questão que coloquei? Construir chave-na-mão? Como se processa? Quem é que manda por assim dizer?
5. • zedasilva
   • 3 setembro 2013

    # 5

   Quem nada é sempre o dono de obra.
   Quem decide sobre quais os sub empreiteiros é o empreiteiro geral dentro dos paramentros que o DO impuser.
   O grande problema das obras é que o DO não sabe e muitas vezes tb não quer saber quais os seus direitos e deveres.
   Problema de quem? De muita gente a começar pelos técnicos e a acabar nos trolhas que raramente informam o seu cliente pois cliente informado é um cliente chato.
6. •  
     Picareta
   • 3 setembro 2013

    # 6

   Colocado por: lfvmagalhaes- Ao construir chave-na-mão, o empreiteiro geral (não sei se é assim que se diz) poderá sub-contratar serviços como electricidade, canalização, carpintarias etc etc certo? Porém aqui nesta forma de construção quem manda não é na mesma o Dono de Obra? Isto é, o dono de obra não escolhe o electricista, o canalizador, o carpinteiro, etc etc? Ou isso fica ao cargo do empreiteiro? E se o Dono de Obra não concordar?
   

   
   Os críticos da construção chave na mão, alegam sempre que com esse sistema o empreiteiro é que manda na obra e faz o que quer. Puro engano
   Seja qual for o sistema, quem paga manda, nem podia ser de outra forma.
   A grande diferença é que construir chave na mão obriga a escolher tudo antes de adjudicar os trabalhos, e por administração directa vamos escolhendo as soluções e materiais conforme formos construindo.
   Escolher tudo antes do inicio da obra não significa que não possamos fazer alterações durante a obra, e isso é outro mito, muitos pensam que isso não é possível, ou se for terá custos acrescidos. É perfeitamente possível sem custos acrescidos, a não ser que queiram substituir um azulejo de 10€/m2 por um de 20€/m2, mas como é perfeitamente consultar o mercado e ver quanto custa o previsto e quanto custa o novo, é fácil calcular o valor a pagar a mais.
   Quanto à escolha dos subempreiteiros: Regra geral o dono de obra deve exigir o trabalho bem executados, com os materiais previstos no contrato, mas se por acaso o dono de obra fizer questão em que uma determinada especialidade seja executada por um determinado sub empreiteiro, pode negociar isso com o empreiteiro.
   Eu pessoalmente acho preferível que algumas especialidades sejam adjudicadas directamente pelo dono de obra, como por exemplo: Climatização, painéis solares, domótica.... O dono de obra tem é que ficar a saber que se os "seus subempreiteiros" se atrasarem, podem provocar prejuízos ao empreiteiro, e isso terá que ficar bastante claro no contrato.
7. •  
     Picareta
   • 3 setembro 2013

    # 7

   Colocado por: DOGMAcomeça logo quando o cliente final quer outros profissionais.

   
   O dono de obra deveria querer é o trabalho bem feito, e conforme contratou com o empreiteiro, e isso pode ser feito pelo zé, pelo manel ou pelo joaquim,....ou pensa que só o dogma é que sabe trabalhar?
8. • lfvmagalhaes
   • 3 setembro 2013

    # 8

   zedasilva:
   
   Quem nada é sempre o dono de obra?
   
   Queria dizer quem manda certo? É que não percebi.
   
   
   Pronto, então quais são os deveres e direitos de um DO?
   
   Imagine-se, se eu chegar e falar com o empreiteiro na fase inicial de orçamento e tudo mais, e dizer: "Olhe, como vê no isolamento está ETICS desta marca com estes perfis de arranque etc etc etc" e agora eu pergunto: E se quem o Empreiteiro subcontratar para esta função não está familiarizado com a aplicação que a marca anuncia como adequada e tudo mais? Quando falo do isolamento, poderia falar no resto...
   
   Isto é, como eu acho que deverá ser, primeiro antes do empreiteiro, é ter um caderno de encargos o mais detalhado o mais preciso anunciando marcas, todas as componentes, caracteristicas, desde a estrutura até ao ultimo acabamento, assim deverá ser o cardeno de encargos... Imagine que numa determinada área, a do aquecimento por exemplo, eu tenha optado por um equipamento assim mais XPTO, e o empreiteiro não sabe quem subcontratar, como se faz nessas situações?
   
   Não sei se me fiz entender, mas espero que sim.
9. • zedasilva
   • 3 setembro 2013

    # 9

   Colocado por: DOGMA
   começa logo quando o cliente final quer outros profissionais.
   
   se não for receptivo começam logo os conflitos

   
   
   E começam pk? Porque nem o DO sabe nada de gestão de obra nem o empreiteiro algma vez se preocupou com isso.
   Quantos empreiteiros conseguem chegar ao fim de uma obra e saber em que trabalhos perderam ou ganharam dinheiro?
   Como é que se pode gerir uma empresa se as contas só são feitas no fim?
10. •  
      Picareta
    • 3 setembro 2013

     # 10

    Colocado por: DOGMAcomeça logo quando o cliente final quer outros profissionais.

    
    O dono de obra até poderia querer o papa, mas se isso não estiver no contrato tem que se contentar com o padre que o empreiteiro escolher.
    
    Quer que lhe explique para que é que servem os contratos?
    
    Já sei que o dogma está a habituado a trabalhar sem contratos, mas para obras com valores acima de 16.600 é obrigatório contrato escrito, e mesmo que não fosse é altamente recomendável, para defender dono de obra e empreiteiros.
11. • zedasilva
    • 3 setembro 2013

     # 11

    Sim quem manda é sempre o DO
    Se o sub empreiteiro não está familiarizado com a solução e o DO faz questão que seja mesmo essa contrata outro.
    Se não o fizer cabe o DF não permitir a sua entrada em obra.
    Se o empreiteiro não sabe a quem sub contratar o trabalho x ou y deixa essa responsabilidade ao DO caso ele a queira assumir descontando o respectivo trabalho
12. • lfvmagalhaes
    • 3 setembro 2013

     # 12

    DF? o que é o DF?
    
    Então tudo não passa de antes de tudo umas boas conversas, umas boas reuniões onde fica tudo bem encaminhada e bem detalhado para que cada um saiba exactamente aquilo que tem ou não tem responsabilidade certo?
    
    Na prática, isto faz-se?
13. • zedasilva
    • 3 setembro 2013

     # 13

    DF diretor de fiscalização
    Conversas são boas mas se não ficarem transpostas em papel de nada valem.
    O contrato é a arma do DO
14. • lfvmagalhaes
    • 3 setembro 2013

     # 14

    Pois, mas isso será no contrato, as conversas é para saber o que se irá colocar nesse contrato.
    
    Mas então qual é a diferença entre administração directa e chave-na-mão? Se é o DO que pode "escolher" com quem trabalhar (pode não pode?) então qual é o problema?
    Os empreiteiros não gostam muito da ideia?
15. •  
      Picareta
    • 3 setembro 2013

     # 15

    Pronto, então quais são os deveres e direitos de um DO?
    Os que estiverem no contrato.
    
    

    Colocado por: lfvmagalhaesImagine-se, se eu chegar e falar com o empreiteiro na fase inicial de orçamento e tudo mais, e dizer: "Olhe, como vê no isolamento está ETICS desta marca com estes perfis de arranque etc etc etc" e agora eu pergunto: E se quem o Empreiteiro subcontratar para esta função não está familiarizado com a aplicação que a marca anuncia como adequada e tudo mais? Quando falo do isolamento, poderia falar no resto...

    
    Se está familiarizado ou não, não interessa, o objectivo é que fique o trabalho bem executado, se tem dúvidas contacta a marca para ter um técnico presente no inicio dos trabalhos, para verificar a qualidade dos executantes, ou coloca uma cláusula no contrato a dizer que o executante de etics tem que ser recomendado pelo fabricante.
    
    

    Colocado por: lfvmagalhaesIsto é, como eu acho que deverá ser, primeiro antes do empreiteiro, é ter um caderno de encargos o mais detalhado o mais preciso anunciando marcas, todas as componentes, caracteristicas, desde a estrutura até ao ultimo acabamento, assim deverá ser o cardeno de encargos...

    
    Exactamente, isto para todos os trabalhos.
    O problema é que poucos tem paciência para perder tempo com a casa antes de iniciar a construção....querem é ver a obra a "andar" e ir decidindo as coisas com o tempo.
    
    
    

    Colocado por: lfvmagalhaesImagine que numa determinada área, a do aquecimento por exemplo, eu tenha optado por um equipamento assim mais XPTO, e o empreiteiro não sabe quem subcontratar, como se faz nessas situações?

    
    Se não sabe é porque é fraquinho,mas o dono de obra pode ajudar.
    
    Uma coisa muito importante: Deve ficar no contrato que o empreiteiro não pode subempreitar nada sem autorização do dono de obra. O dono de obra fixa no contrato quais as condições aplicáveis aos subempreiteiros, por exemplo; Classe do alvará, volume de obras executadas nos últimos anos, declarações abonatórias de donos de obra, custos com pessoal,...etc.
16. • zedasilva
    • 3 setembro 2013

     # 16

    Colocado por: DOGMA
    
    para mim contrato chave na mão o cliente passa a espectador e deixa de ser dono de obra!!

    
    
    Olhe que não olhe que não!
    Na administração directa sim o DO passa a boneco na mão de uma meia duzia de sub empreiteiros que empurram as coisas uns para os outros.
    Nas minhas obras acredite que qd o DO quer que seja o papa a fazer a canalização é mesmo o papa que apareçe.
17. •  
      Picareta
    • 3 setembro 2013

     # 17

    Colocado por: DOGMAmais um tiro no pé!! fala sem saber e é isto.

    
    Como é que se faz um contrato para fazer uma casa de banho, que o cliente só fica a conhecer depois de pronta?
18. •  
      Picareta
    • 3 setembro 2013

     # 18

    Colocado por: DOGMAdiga-me uma coisa,você projecta não projecta??

    
    Não.
19. • zedasilva
    • 3 setembro 2013

     # 19

    Colocado por: DOGMA
    já apanhei aqui uma contradição.

    
    
    E qual é?
20. • zedasilva
    • 3 setembro 2013

     # 20

    Pois mas o picareta não tem a intimidade que eu tenho com o papa.