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Construir moradia

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  1.  # 1

    Boa noite,

    Sou novo por aqui, apesar de acompanhar o forum a muito tempo.
    Resido fora de portugal mas quero construir uma moradia, nao tenho familiares em portugal para que posam fiscalizar ou acompanhar a obra.
    Acham que seria seguro ou aconselhavel entregar tudo a um gabinete de arquitectos ? SO poderei ver a obras de 4 em 4 meses..
    Gostaria de saber tambem sobre o serviço Era Casa Pronta, se conhecem alguem que usufruiu deste serviço.

  2.  # 2

    Leia aqui situações parecidas com a sua:
    https://forumdacasa.com/discussion/34951/1/casa-chave-na-mao-servico-casaprontaera-ou-construcao-tradicional/
    https://forumdacasa.com/discussion/34544/construcao-de-casa-em-sintra/

    separe as águas.
    Projectos - Gabinete de projectos
    Imobiliária - compra/ venda imóveis
    Obra - empreiteiro geral
    Fiscalização de obra e coordenação de segurança em obra - Um técnico independente dos projectistas e do construtor. ( este técnico é que vai fiscalizar a execução por si)
    Concordam com este comentário: doisarquitectos, nunogouveia, adarq

  3.  # 3

    Boa tarde Pedro Barradas,

    Obrigado pela ajuda, ja agora sabe me dizer como posso saber se um determinado terreno e permitido construir.

  4.  # 4

    Tem de ser consultado o PDM da Câmara municipal em causa... On-line deve ser posível aceder ao regulamento do PDM e também consultar as plantas de condicionante e ordenamento do PDM, cruze esses dados todos e assim consegue descobrir a capacidade construtiva do mesmo...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: kalil

  5.  # 5

    Já agora, disse que tinha familiares para fiscalizar a obra...eles tem algum conhecimento de obras ou experiência na construção?

    Cumprimentos
    nuno costa
    www.doisarquitectos.com

  6.  # 6

    Colocado por: Pedro BarradasFiscalização de obra e coordenação de segurança em obra - Um técnico independente dos projectistas e do construtor. ( este técnico é que vai fiscalizar a execução por si)


    este técnico tem que ter algum alvará? Ou pode ser "qualquer" um?
    Não sei onde vou buscar um homem que faça isto... deve haver por aí nos gabinetes de engenharia, certo?

    cpts,
    http://valtores.wordpress.com/

  7.  # 7

    Valtores,

    esse técnico nao tem que quer nenhum alvará, tem apenas que ter habilitações para o fazer e estar inscrito na sua ordem profissional. Já agora qual é a zona da obra?

    Cumprimentos
    nuno costa
    www.doisarquitectos.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: valtores

  8.  # 8

    Eu disse que nao tenho familiares em Portugal, so amigos.. Esse e o unico problema…
    Alguma sugestao doisarquitectos?

  9.  # 9

    A melhor sugestão é contratar um gabinete para projeto e depois pedir um bom acompanhamento em obra, cada técnico/gabinete tem o seu modo de operar, aqui no nosso atelier temos pacotes e
    De acompanhamento, o intensivo é mesmo para este tipo de situações em que o dono de obra não se pode lá deslocar com facilidade.

    Em que zona vai ser a casa?

    Cumprimentos
    Nuno costa
    www.doisarquitectos.com

  10.  # 10

    Zona de cascais..
    Estas pessoas agradeceram este comentário: SG_arquitecto

  11.  # 11

    Se já tem terreno, é saber o que pode construir. Portanto consultar o PDM.
    Se quiser ter mais do que isso, é fazer um "direito à informação" (mais simples) ou um "pedido de informação prévia" (mais complicado, com desenhos) à câmara para teres valores mais concretos de área de construção.
    O "direito à informação" se não me engano é gratuito, o "pedido de informação prévia" tem custos (taxas). Ambas as respostas da câmara valem por 1 ano. Se optar por esta via, terá de esperar mais tempo para iniciar a obra.

    Precisaria à partida de ter um arquitecto. Para ter uma ideia do que pode construir, para fazer as reuniões na câmara com os técnicos para saber da viabilidade da obra.
    Para meter o projecto à câmara, visto que não estará por perto, talvez o ideal seria um procuração para o arquitecto puder entregar toda a papelada e assinar as minutas. Caso contrário terá que haver muito correio de um lado para o outro.
    Portanto, precisa mesmo é de encontrar um técnico onde possa minimamente confiar e que seja sério. (isto é válido para tudo)
    Com as especialidades, por norma, os arquitectos que tenham um mínimo de experiência, têm já equipas que trabalham com eles. De qualquer maneira, se não concorda com os custos destas, pode sempre pedir ao arquitecto que procure outras equipas para as especialidades.
    Precisa para a obra, deste mesmo arquitecto que prepare o processo para pedir orçamentos (vários) para ter uma ideia mais correcta de custos e para o auxiliar na escolha da proposta melhor.
    Se for comunicação prévia (procedimento administrativo que depende do terreno, sem tem plano ou outra coisa parecida) tem aquela pequena chatice de ter de ter um construtor com alvará e os respectivos técnicos para a responsabilidade da obra logo à cabeça juntamente com o projecto de arquitectura e as especialidades. Ou seja, é tudo em 1. Mas isto limita depois a escolha do empreiteiro para a obra. Se quiser mudar para outro, pode faze-lo (é um averbamento) mas o primeiro construtor que forneceu alvará para a comunicação prévia quererá ganhar algum.

    Para a construção, pode pedir a este mesmo arquitecto que assuma a fiscalização de obra (que é obrigatório, caso não seja ele, alguém terá de ser) ou arranjar em empresa que faça a fiscalização.
    Caso opte por uma empresa de fiscalização, seria também bom ter o arquitecto a fazer acompanhamento de obra.

    O que é que pode fazer para minimizar o mais possível os riscos.
    Deixar os pagamentos sempre após os trabalhos feitos (isto vale para todos, desde projetistas à obra).
    Pedir um ponto de situação semanal das coisas. Tem de ser chato, muito chato. E desconfiado.
    Pode ter a surpresa de todas as pessoas do processo serem sérias (e fica muito contente), mas também pode ter o contrário (e sempre não fica demasiado chateado).

    Não será preciso de dizer que os custos com o arquitecto serão superiores do que a situação normal do dono obra omnipresente.
    Ou seja, pode negociar os coisas, mas não pode exagerar. Aquilo que não pode ter é alguém que chegue a um ponto e que ache que não está a ser pago para aquilo.

    Isso pode sair bem caro em obra. Muito mais do que o custo de qualquer projectista.

    De resto, que tudo corra bem.

    Paulo Valente
    Estas pessoas agradeceram este comentário: kalil

  12.  # 12

    Colocado por: paulovalenteO "direito à informação" se não me engano é gratuito, o "pedido de informação prévia" tem custos (taxas). Ambas as respostas da câmara valem por 1 ano. Se optar por esta via, terá de esperar mais tempo para iniciar a obra.


    Na minha Câmara o PIP custou 192 euros (para habitação com menos de 250 m2 de area bruta, senão seria o dobro).
    Direito à informação é muito vago e não recomendaria, até porque não é veinculativo, é apenas uma informação genérica.

    Como diz o Paulo Valente, arranje um arquitecto para o guiar, porque há tantas nuances e variaveis em cada caso, que aqui no forum é smp cmplicado ajudar sem conhecer terreno/intençoes/budgets/etc etc.

    boa sorte e vá partilhando.

    cpts,
    http://valtores.wordpress.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: kalil

  13.  # 13

    Colocado por: valtores
    Na minha Câmara o PIP custou 192 euros (para habitação com menos de 250 m2 de area bruta, senão seria o dobro).
    Direito à informação é muito vago e não recomendaria, até porque não é veinculativo, é apenas uma informação genérica.


    O PIP tem a vantagem de puder ser mais informativo. Pode ter um "licenciamento" lá dentro (em termos de desenhos) e, para além de ter um parecer da Câmara sobre determinado projecto já feito (o tal "licenciamento") em alguns casos pode saltar logo para a comunicação prévia, mesmo em locais onde antes apenas se poderia iniciar com licenciamento.

    O direito à informação é algo muito mais simples, feito apenas pelo dono de obra, não necessita de técnico, e normalmente mais não é que uma minuta preenchida com os dados do requerente, do terreno e pouco mais.
    É uma informação genérica, mas é vinculativa. Penso que por 1 ano como o PIP. Não faz sentido a Câmara informar sobre algo que depois venha a dizer que não verdade. Isto quando o faz por escrito e com os respectivos carimbos ou assinaturas digitais.
    A câmara de Cascais não tem a minuta propriamente dita de de Direito à informação (ao contrário da CM Lisboa) mas tem duas outras (que depois é a mesma minuta: DGU.D.10): "Alinhamentos viários ou de fachada" e o "Estudo de quarteirão". (estas duas pagas)
    Também acredito que aceite o "Direito à Informação" pois este está descrito em Decreto-Lei.

    O "direito à informação" está no Artigo 110.º e o "Pedido de Informação Prévia" no Artigo 14.º, ambos do RJUE. (Decreto-Lei n.º 555/99 de 16 de Dezembro alterado pelo Decreto-Lei n.º 26/2010 de 30 de Março)

    Paulo Valente

  14.  # 14

    Colocado por: paulovalenteO PIP tem a vantagem de puder ser mais informativo. Pode ter um "licenciamento" lá dentro (em termos de desenhos) e, para além de ter um parecer da Câmara sobre determinado projecto já feito (o tal "licenciamento") em alguns casos pode saltar logo para a comunicação prévia, mesmo em locais onde antes apenas se poderia iniciar com licenciamento.


    foi o meu caso (embora tenha optado por apresentar por licenciamento por ter um projecto completamente diferente do apresentado no PIP, em termos de areas e zona de implantação. Senão poderia fazer comunicação prévia).



    Colocado por: paulovalenteO direito à informação é algo muito mais simples, feito apenas pelo dono de obra, não necessita de técnico, e normalmente mais não é que uma minuta preenchida com os dados do requerente, do terreno e pouco mais.
    É uma informação genérica, mas é vinculativa. Penso que por 1 ano como o PIP. Não faz sentido a Câmara informar sobre algo que depois venha a dizer que não verdade. Isto quando o faz por escrito e com os respectivos carimbos ou assinaturas digitais.


    Não é assim tão linear. Eu quando comprei o meu terreno, o proprietario tinha um "direito à informação" válido para mostrar a um potencial comprador que poderia construir ali habitação. No entanto fui à câmara para confirmar a viabilidade, e disseram-me que aquele documento não era nem veinculativo, e que não dizia nada sobre as condições de poder ou não construir. Dizia que podia construir-se uma edificaçao de acordo com o PDM (portanto nem especifica se é para habitação, industria, comercio, etc), mas dependia de aprovação de entidades externas (estradas de portugal e DRH), do cumprimento do pdm, da análise não sei mais do quê, etc... e que se tudo isso fosse favorável, podia construir-se (mas mais uma vez, construir que o PDM permita, não necessariamente uma habitação, e os PDMs às vezes são dificeis de interpretar). Ora, e se não fosse favoravel? E se uma destas entidades se opuser? E se apenas pudesse construir uma casa com 50 m2, por imposição disto ou aquilo? O direito à informação não protege assim tanto.

    Com o PIP temos sim um documento veinculativo. São consultadas as entidades, é "pre-aprovada" uma implantação, e por isso não há como não ser aprovado.
    Eu nunca compraria um terreno (não urbanizado) sem um pedido de informação prévio.

    cpts,
    http://valtores.wordpress.com
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas

  15.  # 15

    Acho que vinculativo é diferente de ser mais ou menos vago/genérico.
    É óbvio que são instrumentos diferentes e como tal resultados diferentes. Ainda temos a somar que cada Câmara poderá ainda responder de determinada maneira.
    Mas dizer que o que lá está não é verdadeiro, é um distância razoável. Claro que a Câmara, muitas das vezes mais não faz do que verter para determinado local o que está no PDM, e caso exista, mais os planos pormenor ou estudos quarteirão ou ainda referir que está a ser elaborado algum plano municipal.
    Se isto significa que pode construir uma vivenda de 3 pisos, depende.
    Se é vinculativo, é.

    No entanto concordo na base com o seu pensamento.
    Eu, se quero construir determinada obra naquele local, vou fazer um PIP. Não quero um direito à informação. Essas informações consigo-as através de um reunião da Câmara (pelo menos à partida).

    No entanto, se eu sou mediador imobiliário e tenho entre os meus produtos para vender terrenos, vou pedir um direito à informação. E fico com um documento genérico (mais ou menos, dependendo de algumas situações) mas que diz qualquer coisa. Se é Urbano, se é rustico. Se tenho uma parte de REN ou tenho um monumento nacional perto (e a respetiva área de protecção). Não vou pagar um PIP se depois posso nem vender. Para além que o PIP que eu faço pode não ser aquilo que o potencial comprador quer, e como tal vale o que vale.

    Se a Câmara lhe disse que aquilo não valia nada é algo que a mim me deixa incrédulo. Não no sentido que ache que seja mentira, mas no sentido que às tantas não podemos confiar em nada. A câmara produz uma notificação e quando se confronta a própria câmara com o documento dizem que isso não é bem assim, não é propriamente um bom caminho.

    Paulo Valente
    Concordam com este comentário: SG_arquitecto, valtores

  16.  # 16

    Atenção que a câmara não disse que não valia nada. Apenas que não é um documento vinculativo em como se pode construir uma moradia. Pode dizer que se pode edificar algo e isso ser vinculativo. Mas edificar pode ser uma casa, uma indústria ou um armazém. É vinculativo sobre algo demasiado vago para se poder dizer que com aquele documento estamos seguros. Acho que tendo em conta o investimento que se faz, é um documento que oferece poucas garantias. Eventualmente cada câmara também poderá ter a sua interpretação sobre este documento. Umas acharem mais vinculativo e emitirem com informações mais detalhadas do que outras que sejam mais vagas...

  17.  # 17

    Obrigado a todos pelos conselhos, ainda nao tenho terreno, estive em Portugal em janeiro para fechar a venda de um terreno em bicesse e acabei por descobrir que aquela area ainda nao se podia construir..Talvez seja mais dificil encontrar um terreno com todos nossos gostos do que construir a casa... A ferramenta SIG da camara de cascais e 100 por cento correcta? Quando la diz que a area e urbana de pouca densidade ou mesmo urbana quer dizer que se pode contruir naquele terreno?

  18.  # 18

    Sim , já utilizei.... funciona bem. Atenção que tem de cruzar o Ordenamento com as condicionantes ( imagine que está dentro do leito de cheias!!!- Já me aconteceu numa AUGI com lote constituído, mas que não pode ainda ser urbanizado, só depois das obras de requalificação duma ribeira)

    Mas atenção... se for numa ex-AUGI é melhor ver se não há outros problemas por "fechar"...

  19.  # 19

    Pedro Barradas os terrenos que eu vi pelo SIG so tinham condicionantes em relacao ao aerodromo de tires, como sei se a condicionante e proibitiva e nao so para alertar?

    OBS: Desculpe mas nao percebo nada sobre isso..

  20.  # 20

    Tenho um orçamento de 150 mil para construcao e papeladas e 60 mil para um terreno de 300 ou mais m2, para construcao de um t3 com 160 m2 de area util com em modelo de arquitectura moderna. O que acham desses valores???

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