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1. •  
     Picareta
   • 11 agosto 2014

    # 101

   Colocado por: Ramiro CostaPortanto, mais vale estar quieto. Certo?

   
   Eu acho que sim.
2. • El_58
   • 11 agosto 2014

    # 102

   Colocado por: Ramiro CostaOs encargos na constituição da empresa seriam elevadíssimos e depois, os benefícios (com custos e fiscais). seriam reduzidos. É isso?

   
   
   Não, não é isso. Vamos lá ver se nos entendemos. Para constituir uma empresa, quaisquer 250 a 500 euros resolve o problema.
   
   Depois, pelo facto de existir uma empresa, precisa de um TOC. Conte sempre, no mínimo, entre 100 a 150 euros mensais.
   
   De seguida essa empresa compra uns quantos apartamentos. Nessas compras, vai pagar IMT, como o Picareta já referiu com mais precisão que eu.
   
   Depois essa empresa alugará os apartamentos. Poderá deduzir o IMT, condomínios, seguros, etc... e ainda alguns custos seus pessoais (telefone, internet, etc...) e vai pagar IRC de 25%, que, em teoria será mais baixo que os seus 28% de IRS. De uma forma geral, os custos que podem ser deduzidos, são os indispensáveis à formação do rendimento.
   
   Só se torna inviável, porque você já pagou o IMT quando os adquiriu para si individualmente.
   
   Se estivesse a iniciar a seu investimento agora, talvez devesse equacionar a criação da dita empresa...
   
   No IRC (empresas) há mais margem de manobra que no IRS (individuais). Por exemplo, pode ser colocada uma viatura como custo (abaixo de 40.000 euros (?)). No IRS você não pode deduzir este custo! Entende a perpectiva da coisa?
   
   Como você já disse, actualmente e na sua situação "mais vale estar quieto"!
3. •  
     Erga Omnes
   • 11 agosto 2014

    # 103

   Você, HOJE, não terá grandes vantagens em constituir uma sociedade...depende de quanto estamos a falar...se estivermos a falar de números gordos, talvez valesse a pena constituir uma offshore...mas isso não são coisas para falar por aqui...
   
   Eu não insinuei que você era incompetente! Mas há uma coisa que se tem tornado patente (sobretudo com a crise)...O sucesso de qualquer negócio depende do profissionalismo... Antigamente todas as pastelarias davam dinheiro...hoje em dia só estão abertas as que têm um bom pasteleiro... Os arrendamentos é a mesma coisa... Não basta comprar uma casa e metê-la no mercado...É preciso estudar o mercado conhecer a relação oferta vs procura, ver as tipologias mais procuradas, as zonas mais atrativas etc.. Concordo com o Picareta que um apartamento novo a 900 euros de renda não é o ideal... É um mercado muito específico...e os inquilinos vão ser de passagem... porque ninguém quer dar esse dinheiro a título de "fundo perdido"...
4. •  
     Paramonte
   • 11 agosto 2014

    # 104

   E se esses inquilinos deixarem de pagar a renda ou fizerem danos nas nas casas do seu pai, é a imobiliária que paga?
5. • Matilde
   • 11 agosto 2014

    # 105

   Mas Ramiro, para isso já existem as Imobiliárias (ERA's e companhia). Ou será que você está a baralhar um pouco as coisas?
   esse trabalho fazem as agências. Já contactou alguma ou pensou nessa situação?

   
   Eu se pudesse, fazia eu e o advogado. Era mais rápido e eficaz. Agora, com o aumento de casas para arrendar e a dificuldade financeira das pessoas, está tudo muito mais complicado.
   Há quatro anos atrás, fazia eu o trabalho à distância e o advogado redigia o contrato, agora, tenho que recorrer a imobiliárias.
6. • Matilde
   • 11 agosto 2014

    # 106

   A ideia principal da imobiliária é conseguir a comissão que lhes permite pagar as contas ao fim do mês. O nosso é defender os nossos interesses para não termos problemas no futuro.
   O problema está aí. Conheço uma imobiliária que me tem feito os arrendamentos e sabe quais são as minhas exigências, mas mesmo assim, já me tenho aborrecido e por vezes tenho que me impôr, porque querem fazer o que mais lhes convém e que não vai forçosamente ao encontro dos meus objectivos e dos meus interesses.
7. • Matilde
   • 11 agosto 2014

    # 107

   Não estou a criticar todas as imobiliárias.
   Trabalho com uma e temo-nos entendido bem, mas por vezes tenho que me impôr, caso contrário, acaba-se por fazer aquilo que eles querem e que não vai forçosamente ao encontro dos nossos interesses.
   Trabalha sem exclusividade. Já me têm aparecido algumas que querem colaborar, mas no fim, não respeitam aquilo que lhes pedimos. Eles é que sabem, porque se dizem "profissionais". Afinal de contas, são tão profissionais como eu e tenho que recorrer a eles porque não tenho outra alternativa, dada a conjuntura actual do arrendamento e a distância a que me encontro.
8. • Ramiro Costa
   • 11 agosto 2014 ^editado

    # 108

   Como eu já disse aqui várias vezes, tenho cabelos brancos (os que restam...) e já muita experiências para contar em termos de arrendamentos e inquilinos.
   
   Concordo totalmente com a Matilde relativamente às imobiliárias. Já tive negócios com várias e a ideia com que fiquei não é muito abonatória. Há uns 5 ou 6 anos atrás, entreguei um andar à R?M?X em exclusividade e, levaram-me logo à cabeça mês e meio de rendas, e passados 7 meses o inquilino foi embora! Como tinha um contrato a termo certo, de 5 anos, eu sentia-me com o direito a receber uma indemnização por parte do inquilino (por lei é mesmo assim) e então recorri novamente ao intermediário da agência, pois achei que ele teria alguma responsabilidade nisto. Pois sim!... Disse-me que não tinha nada a ver nada com o caso e que o mais que podia fazer era indicar-me o advogado da imobiliária para que eu, se quisesse, lhe entregar o caso. Não gostei nada da atitude nem do tom (sorriso cínico) do fulano! Reclamei para o chefe da Agência, mas o mais que recebi foi um telefonema cortês de solidariedade, a dizer que compreendia a situação, mas que esse assunto já estava fora do âmbito da empresa. Resumindo: o que eles querem é a comissão (mês e meio!) e depois, pague o inquilino ou não pague, "xau-xau" que não é nada com eles... Não gostei!
   
   Tenho pena que esta minha ideia de criar uma empresa imobiliária para gerir os meus tarecos, não tenha pés para andar... Mas também estar a dar dinheiro a ganhar a outro... não!
   Vou continuar, então, a ser senhorio "à antiga"...
9. •  
     FD
   • 11 agosto 2014

    # 109

   Colocado por: Ramiro Costa3º Ao contrário do que o amigo FD afirma, sempre pensei que descendo a renda significativamente iria expor-me ainda mais ao risco;

   
   Vejamos duas situações.
   
   Situação 1 - indivíduo sem escrúpulos que vive de arrendar casas sem pagar.
   Vê casa A por 700€ e casa B por 900€ - ambas similares.
   Não pretende pagar renda em nenhuma delas, qual é que vai escolher?
   
   Situação 2 - indivíduo honesto que quer arrendar casa, ganha 1.500€/mês.
   Vê casa A por 700€ e casa B por 900€ - ambas similares.
   Qual é que vai escolher?
   Posteriormente, este indivíduo sofre um corte no salário, qual das casas é que deixaria de pagar primeiro, abandonando o arrendamento logo, subindo a rotatividade e baixando a rentabilidade do imóvel?
   
   Faço-me entender?
   É uma sobre simplificação - haverá outros casos com desfechos diferentes - mas, o raciocínio que me levou ao que escrevi, é este.
10. • Matilde
    • 11 agosto 2014

     # 110

    Situação 2 - indivíduo honesto que quer arrendar casa, ganha 1.500€/mês.
    Vê casa A por 700€ e casa B por 900€ - ambas similares.
    Qual é que vai escolher?

    
    Não deve de escolher nenhuma, pois não tem capacidade financeira para isso.
    É esse o problema que a maior parte dos senhorios têm com as imobiliárias. Apesar das pessoas não terem capacidades financeiras para assumir e ser mais que provável que vai haver problema, fazem-nos visitar as casas e mais ainda, tentam convencer o dono da casa a arrendar-lhes a casa.
11. • Matilde
    • 11 agosto 2014

     # 111

    tenho cabelos brancos (os que restam...)

    
    Pois ... eu não tenho, porque os pinto.
12. • maria rodrigues
    • 11 agosto 2014

     # 112

    (...) É esse o problema que a maior parte dos senhorios têm com as imobiliárias. Apesar das pessoas não terem capacidades financeiras para assumir e ser mais que provável que vai haver problema, fazem-nos visitar as casas e mais ainda, tentam convencer o dono da casa a arrendar-lhes a casa.

    
    É exactamente como descreve! E mais, ainda: convencem o candidato a senhorio a baixar o valor da renda, dando como adquirido (junto do candidato a inquilino), que vai ter desconto se fizerem contrato de arrendamento. Retiram logo poder negocial ao senhorio. Familiar próximo de nós, vive neste momento essa dificuldade: fez contrato com o inquilino em Abril passado e este já começou a falhar, com o pagamento da renda, desde Julho último. O contrato é anual e, parece-nos que vai ser prática corrente, deste inquilino, (a pagar a »saca-rolhas«, se pagar...) e com o alto risco de degradar o apartamento, como parece... (?) Não é fácil ser-se senhorio nos tempos que correm!...
13. • jorgferr
    • 11 agosto 2014

     # 113

    Caro Ramiro Costa,
    Eu sou uma das pessoas que decidiu nunca comprar casa para não me endividar. Então seguem as "garantias" que ofereco logo á partida quando procuro casa para arrendar (há um ano arranjei um t3 por 575 euros em vez dos 750 pedidos pelo senhorio). Mostro os últimos dois anos de recibos que provam que pagava a renda anteriormente, entrego comprovativo de IRS e recibos de vencimento. Há um ano isto foi suficiente para convencer o senhorio a baixar a renda e até hoje, quase um ano depois recebe sempre até dia 3 de cada mês a renda do mês seguinte.
    Como diz o FD quem já pensa á partida em deixar de pagar a renda nem sequer tenta negociar a mesma. Se for uma pessoa que tenta juntar algum há-de tentar negociar nem que sejam uns euros. Se puder e também já fiz isso uma vez pode sempre tentar que paguem a renda sempre dois meses em avanço, ou seja quando entrarem pagam logo 3 meses de renda+mês de caução. Assim fica com uma folga para colocar um processo a andar mais atempadamente em caso de incumprimento. Quando fiz esta negocição de pagar 3 meses de renda+1 caução a senhoria aceitou baixar 50 euros ao valor da mesma.
14. • Matilde
    • 11 agosto 2014

     # 114

    Quando fiz esta negocição de pagar 3 meses de renda+1 caução

    
    As imobiliárias dizem logo: "isso não pode ser ... aqui não se faz isso ... eles não querem".
    Há dois meses tive um apartamento para arrendar por 350 euros. Foi publicitado por duas agências imobiliárias e por mim.
    Arrendou-se imediatamente, no prazo de três semanas, mas antes, tive um contacto bizarro de alguém de Angola que queria ir para lá, não tinha fiador, trabalhava num ministério e queria pagar seis meses avançados. Ainda nos falámos duas ou três vezes. Parece que lá fazem assim.
15. • Ramiro Costa
    • 11 agosto 2014 ^editado

     # 115

    Por diversas vezes li aqui mensagens que falam de "caução" (mais propriamente, "rendas + caução"). O que é a "caução" exactamente? Tem um valor específico? Pode parecer estranho, mas dos perto de 40 anos que sou senhorio nunca me confrontei com essa possibilidade de pedir uma caução (ou alguém se propor dar-me). Imagino que isso seja um determinado montante em dinheiro, entregue pelo inquilino, e que fiquei sujeita ao bom cumprimento das suas obrigações, mas não faço a mínima ideia como funciona. É um depósito bancário? Fica em nome de quem? Quem pode levantar? Estou completamente em branco sobre este assunto... Não se importam de esclarecer-me, por favor. Muito obrigado.
16. •  
      FD
    • 11 agosto 2014

     # 116

    Colocado por: Ramiro CostaO que é a "caução" exactamente?

    
    Entrega de determinada coisa para garantir o cumprimento de uma obrigação.
    
    

    Colocado por: Ramiro CostaTem um valor específico?

    
    Tem o valor que lhe quiser atribuir, em acordo com a outra parte.
    
    

    Colocado por: Ramiro Costamas não faço a mínima ideia como funciona.

    
    É relativamente livre a forma de caucionar obrigações.
    
    

    Colocado por: Ramiro CostaÉ um depósito bancário? Fica em nome de quem? Quem pode levantar?

    
    Normalmente, funciona como quando vai alugar um carro - entrega um valor que lhe será devolvido aquando da devolução do carro, se tudo estiver de acordo com as condições do aluguer.
    Num arrendamento, o senhorio exige determinado valor de caução para o qual se deverá estipular a que obrigação corresponde.
    Pode exigir caução para cumprimento do pagamento das rendas atempadamente, para garantir a boa manutenção do imóvel, para impedir a deterioração do imóvel, no essencial, aquilo que quiser garantir.
    Chegado o fim do arrendamento, se as obrigações tiverem sido cumpridas, o senhorio devolve a caução ao arrendatário.
17. • jorgferr
    • 11 agosto 2014

     # 117

    Como o FD disse, cada senhorio pode pedir o valor que achar justo. Dos sitios por onde passei regra geral é igual a um mês de renda. No final de entregar a chave o senhorio ve se o apartamento está ok, sem sinais de vandalismo :) se estiver devolve o valor da caução.
18. • Ramiro Costa
    • 11 agosto 2014

     # 118

    Então essa "caução" não fica depositada? É entregue ao senhorio (suponho, com as 2 primeiras rendas... ficam a ser 3) e o senhorio faz desse dinheiro o que bem entender? Quando o inquilino sair - pode ser daqui a 1 ano, pode ser daqui a 10 - e se o apartamento estiver em condições, o senhorio entrega ao inquilino aquela mesma importância. É assim? Existe um documento de quitação?
    É curioso, nenhuma agência imobiliária me falou desta possibilidade...
19. • El_58
    • 11 agosto 2014

     # 119

    A forma mais tipica e usual da caução, é a tal renda adiantada... O problema é que se misturam "alhos e bugalhos". Ninguém tem de pagar nada adiantado. Paga-se o meês corrente e mais uma renda a título de caução...
    
    A forma de devolver a caução, pode ser também o pagamento da ultima renda...
20. • jorgferr
    • 11 agosto 2014 ^editado

     # 120

    Colocado por: El_58A forma mais tipica e usual da caução, é a tal renda adiantada... O problema é que se misturam "alhos e bugalhos". Ninguém tem de pagar nada adiantado. Paga-se o meês corrente e mais uma renda a título de caução...
    
    A forma de devolver a caução, pode ser também o pagamento da ultima renda...

    
    
    Não diga asneiras, uma caução é uma coisa uma renda adiantada é outra. Não confundir rendas e caução. Uma caução é algo que é devolvido no final, uma renda não.
    
    Imaginemos que arrendo uma casa e entro nela dia 1 de Setembro. Ao entrar devo pagar a renda de Setembro, outra de Outubro paga até dia 8 de Setembro + 1 mês de caução que será DEVOLVIDO no final (se não for para ser devolvido não se chama caução). O úlitmo mês que não paga deve-se ao facto de pagar 2 meses de rendas logo no inicio (Setembro + Outubro no exemplo).