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1. •  
     nunogouveia
   • 16 outubro 2014

    # 1

   Continuo a dizer que é acho possível instruir uma propriedade horizontal não baseada apenas nas áreas. Se há algo na lei que o proiba desconheço.
   Vou pesquisar o código civil...
2. •  
     brunomrosa
   • 16 outubro 2014 ^editado

    # 2

   Bom, voltando aqui a defender a tese da (in)definição de valor:
   
   1) O facto é que por acordo do proprietário, do construtor ou entre todos os condónimos, pode haver definição de permilagem mais ou menos como quiserem, digamos assim.
   2) A permilagem não serve apenas para definir o valor das quotas, como vulgarmente (apenas) gostam de pensar, serve para democraticamente ter poder de voto nas decisões dos condomínios, nas assembleias de condomínio
   3) Para haver justiça, e olhando para o conceito, a permilagem deve ser consoante o valor que cabe a cada um dos condóminos em relação a totalidade do prédio
   4) O valor não pode, por justiça também, resumir-se às áreas, exclusivamente. Podíamos apontar como justo, ou mais ou menos justo, o valor financeiro ou o valor patrimonial. O valor financeiro seria o mais correcto por ter em conta também situações que tem haver com dinâmicas de mercado, que o valor patrimonial não contempla (tanto). Podem ver alguns exemplos que indiquei anteriormente.
   
   
   
   Dito isto, pronto, voltemos ao ponto número 1!
3. • rei do alcatrão
   • 16 outubro 2014

    # 3

   é 1 apartamento e são 8 frações no total
4. •  
     marco1
   • 16 outubro 2014

    # 4

   nunogouveia e brunomrosa
   
   já fizeram alguma vez uma propriedade horizontal? e se fizeram digam-me como dividiram a coisa no desenho e que valores adoptaram para meter depois na tabela e com critério.
5. •  
     brunomrosa
   • 16 outubro 2014

    # 5

   Não. Já tratei de um processo de alteração de propriedade horizontal, após acordo dos condóminos. O critério para o ajuste foi aquele que deu mais jeito na altura, não achei que fosse o ideal, mas teve em conta alguns fatores de ajuste.
   
   O critério foi a multiplicação da àrea dos apartamentos por um fator 1, as àreas de arrecadação multiplicado por um fator 0,2. As loja tiveram a sua loja a multiplicar por um fator 0,5 (não me lembro já se foi exactamente assim os valores).
   
   A questão é que por exemplo, havia um cinema com uma area maior que qualquer apartamento, e se fosse apenas a área a ser considerada, sem um fator de ajuste,a fração cinema teria poder de voto superior do que qualquer condómino. Não tive tempo de acompanhar o processo até ao fim, sei deu entrada na câmara municipal pedido de certidão de PH com as novas permilagens, depois não sei o que aconteceu.
   
   Então, o justo, seria fazer uma avaliação do prédio e determinar o valor financeiro de todas e cada fração, deduzindo assim a respectiva permilagem.
   
   
   P.S.1. O Pedro Barradas deu o exemplo de que na câmara de Lisboa tentou que ele entregasse as permilagens com base no valor financeiro (não tenho tempo agora par ir lá atras no topic reler isso, tou de saida :) ), mas se ele poder desenvolver o que aconteceu de seguida.
   
   P.S.2. Volto a sublinhar que estou a "trabalhar" aqui num plano mais de discussão de conceitos, e que não é assim que acontece na prática.
6. •  
     Erga Omnes
   • 16 outubro 2014

    # 6

   Eu colaboro com uma empresa de condomínios e têm-me passado muitos TCPH pelas mãos...
   
   Há 2 coisas que tenho notado com frequência...
   
   1.º Os últimos pisos (que por tradição são reservados aos filhos do empreiteiro... :)) terem menos permilagem que os restantes.
   
   2.º A permilagem não é a referente à área total da fracção mas sim à "área de habitação", deixando de fora os "arrumos"... O que acontece é que os "arrumos" quase sempre são quartos ou outras divisões habitáveis e por isso é que por vezes se notam disparidades na permilagem sem razão aparente...
   
   Mas o Luisvv tem razão... quem compra um apartamento deve consultar o TCPH primeiro...
7. •  
     Pedro Barradas
   • 16 outubro 2014

    # 7

   Não foi em Lx... foi noutra câmara...
   Quiseram, mas eu fiz como tinha feito, somente pelas áreas brutas.
   Brunomrosa, o exemplo que desenvolveste, tem a sua lógica. afectar um qq coeficiente que introduza um sistema de ajuste...
   Por exemplo, num prédio maioritariamente de habitação e com alguns pisos destinados a serviços, é lógico aplicar um coeficiente de majoração a estas fracções (serviços), pois irão concerteza criar um maior desgaste no mesmo ( custos de manutenção e exploração de elevadores, iluminação, etc...)..
   
   O valor patrimonial, e/ou económico, é muito variável, não concordo. (já viram a quantidade de lojas e serviços devolutos).
8. •  
     Picareta
   • 16 outubro 2014 ^editado

    # 8

   Colocado por: brunomrosaEntão, o justo, seria fazer uma avaliação do prédio e determinar o valor financeiro de todas e cada fração, deduzindo assim a respectiva permilagem.

   
   É assim que faço...eventualmente com uns ajustes.
9. •  
     marco1
   • 16 outubro 2014

    # 9

   insisto
   
   a permilagem é feita com base na área, agora em sede de regulamento de condomínio é que se pode atribuir valoração diferente á permilagem de cada fração consoante outros critérios, mas a permilagem é sempre pelas áreas. Tanto mais que fazemos aqueles desenhos nas planta com diferentes cores a dividir cada fração e espaços comuns.
   por exemplo uma unidade de permilagem de uma loja pode-se definir no regulamento do condomínio que tem uma contribuição diferente do que uma unidade de permilagem de um apartamento no mesmo prédio.
   
   Erga
   
   não foi o luisvv que disse isso fui eu.
10. •  
      brunomrosa
    • 16 outubro 2014 ^editado

     # 10

    marco1, que é feito com base na área todos sabemos!
    Mas não é justo, até porque a lei determina que é sobre o valor do prédio, apenas acho que a interpretação dada não é a melhor, e a lei é omissa no desenvolvimento do conceito.
    
    O valor será o quê ? As áreas ? Não, as áreas não são valor.
    
    Então imaginemos um rés-do-chão em que funciona um armazém com uma área de 450 m2. Vamos imaginar que no mesmo edificio, em altura, se desenvolve mais duas frações, cada uma com área habitável (vamos considerar a habitável) de 110 m2 cada (martelei os valores para minha conveniência :P)
    
    Então, pelas áreas, as 2 frações tem um poder de voto de 330/1000 e o armazém de 670/1000. O proprietário do armazém tem um poder de decisão fantástico, pode por exemplo alterar a fachada quando quiser, pois tem sempre (mais) que 2/3 dos votos. Pode ser o que quiser, uma discoteca, um bar, um restaurante (assim fosse permitido pelos regulamentos municipais, claro).
    
    Aqui demos valor às áreas. As áreas valorizam mais a fração armazém, que financeiramente não vale mais que a soma das outras frações (em principio, não!)
    
    Então, o valor é a área ?
    
    
    

    Colocado por: marco1por exemplo uma unidade de permilagem de uma loja pode-se definir no regulamento do condomínio que tem uma contribuição diferente

    
    
    Pode contribuir menos, pode não contribuir, mas tem o poder de voto consoante a permilagem que tiver definido em TCPH.
11. •  
      marco1
    • 16 outubro 2014

     # 11

    bolas bruno
    
    o armazém tem mais permilagem mas é em sede do regulamento do condomínio que lhe é atribuído a essa especifica permilagem uma valoração que será diferente da valoração dos tais andares com 110. é que para todos os efeitos e preciso partir de uma base objectiva, a permilagem é assim apurada de acordo com a área. e nesse seu caso até tem logica de certa forma que o armazém tenha mais poder de decisão pois com essas áreas quase que a função principal e predominante no prédio é a de armazém.
    repare que por exemplo um edifício fez dois espaços comerciais e com 500 e outro com 100 ambos tiveram os acabamentos iguais mas depois o de 100 decidiu instalar uma loja topo de gama e revestiu tudo com o que há de melhor, assim segundo a sua logica ele devia pagar mais condomínio e ter mais poder de voto??
12. •  
      Picareta
    • 16 outubro 2014

     # 12

    Pegando no exemplo do Brunomrosa.
    Caso o armazém tenha um valor de 100.000€, e os apartamentos tenham também esse valor, a permilagem deve ser igual para as 3 fracções. A principal função da permilagem é atribuir um valor à fracção, e quando o prédio for demolido, sim demolido porque não vai durar sempre, é justo que o terreno, ou o seu valor seja dividido de forma igual pelas 3 fracções, visto que todos fizeram o mesmo investimento para as comprar.
    
    No futuro tudo pode acontecer, até poderá acontecer que daqui a 50 anos todo o prédio seja comprado para fazer um centro comercial, e não faria nenhum sentido os herdeiros do dono do armazém receberem mais que os outros, quando o investimento inicial foi o mesmo.
    
    Quanto ao pagamento do condomínio isso terá que ser conforme acordarem entre os condóminos, e se não se entenderem pagam em função do VALOR da sua fracção.
13. •  
      brunomrosa
    • 16 outubro 2014

     # 13

    heheh marco1, isto dá "pano para mangas".
    Mas qual valoração ?
    
    

    Cada condómino tem tantos votos quanto o total de unidades inteiras da percentagem ou permilagem de todas as fracções que possuir.

    
    
    

    Colocado por: marco1decidiu instalar uma loja topo de gama e revestiu tudo com o que há de melhor

    
    Em avaliação imobiliária os "caprichos" podem ser itens de desvalorização, precisamente porque no mercado podem não encontrar o comprador que lhe dê o devido valor.
    Por exemplo, quem vai querer dar mais dinheiro para uma loja revestida a talha dourada ? Ninguém, logo o proprietário vai acabar por vender o imóvel provavelmente ao preço "normal", porque a probabilidade de encontrar aquele comprador que está interessado em pagar mais devido a esse capricho, é pouca. Logo na avaliação isso não irá ter valor nenhum, até pode ser um item de desvalorização dependendo da complexidade desse "capricho". Mas isso é outro assunto.
14. •  
      Picareta
    • 16 outubro 2014

     # 14

    Colocado por: marco1decidiu instalar uma loja topo de gama e revestiu tudo com o que há de melhor, assim segundo a sua logica ele devia pagar mais condomínio e ter mais poder de voto??

    
    O nível de acabamentos nunca deve considerado na atribuição de um valor à fracção, porque senão sempre que se remodelava um espaço, teria que ser alterada a PH.

    Concordam com este comentário: Pedro Barradas, brunomrosa
15. •  
      brunomrosa
    • 16 outubro 2014

     # 15

    Colocado por: PicaretaO nível de acabamentos nunca deve considerado na atribuição de um valor à fracção, porque senão sempre que se remodelava um espaço, teria que ser alterada a PH.

    
    
    Concordo em parte, mas deverá haver consideração nas I.S. e cozinhas, tendo em conta a "construção corrente" e aquilo que é os parâmetros "normais". Estou a lembrar-me em casos de prédios de propriedade total em que se vai constituir em PH.
16. •  
      marco1
    • 16 outubro 2014

     # 16

    precisamente picareta e nesse sentido de variáveis estão outros tais como ter um negócio lucrativo, ter mais vista da janela x, etc...
    
    dai que insisto, a base é a permilagem.
17. • treker666
    • 16 outubro 2014

     # 17

    Colocado por: marco1a base é a permilagem.

    
    
    Area?!?
18. • luisvv
    • 16 outubro 2014

     # 18

    
    pois depois aparece o tal vizinho ai que cai o carmo e a trindade, tenho o apartamento mais pequenino do prédio e sou eu que pago mais condomínio.
    só come isso quem quiser, pois ao comprar uma casa deve-se ver quanto é o condomínio e de que maneira estão distribuídas as contribuições.
    

    
    
    Mas é assim que está, e só será alterado com o acordo unânime dos condóminos.
    
    
    
    

    
    mas luisvv, acabou por não conseguir dizer-me as razões disso, apenas disse que acontecia e estava com um caso desses na mão.
    

    
    A razão é óbvia: foi utilizado outro critério.
19. • luisvv
    • 16 outubro 2014

     # 19

    
    insisto
    a permilagem é feita com base na área, agora em sede de regulamento de condomínio é que se pode atribuir valoração diferente á permilagem de cada fração consoante outros critérios, mas a permilagem é sempre pelas áreas. Tanto mais que fazemos aqueles desenhos nas planta com diferentes cores a dividir cada fração e espaços comuns.
    por exemplo uma unidade de permilagem de uma loja pode-se definir no regulamento do condomínio que tem uma contribuição diferente do que uma unidade de permilagem de um apartamento no mesmo prédio.
    

    
    
    
    Então vamos tentar de outra forma: qual a peça de legislação que estabelece o critério da área para a determinação da permilagem?
20. •  
      marco1
    • 16 outubro 2014

     # 20

    olhe chega-se lá por inerência, não quer puxar pela cabeça??
    
    artigo 1418º do código civil
    
    se reparar para que se "ache" as partes do edifício conrrespondentes ás várias fracções por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas, terá que se "socorrer" do desenho e das áreas apuradas, chega lá???
    
    um texto da net de um seu colega, presumo:
    
    "A permilagem fica registada num documento que se chama Título Constitutivo, ou seja a Escritura de propriedade horizontal que poderá pedir no Notário. É isto que lhe interessa saber.
    Como mera curiosidade, a constituição de uma propriedade horizontal e respectiva permilagem, percentagem, decalagem, aquilo que lhe quiser chamar; é calculada em relação à área ocupada por cada fracção medida pelo "extradorso" das paredes exteriores e pelo meio das paredes confinantes com outras fracções ou partes comuns. Assim imagine num Edifício com 4 fracções (1 a 4); A fracção 1 tem 250 m2, a 2 tem 200 m2, a 3 tem 250 e a 4 tem 100. Isto quer dizer que a UNIDADE das fracções é igual a 800 (some tudo).
    
    Agora é fácil, para a fracção 2 por exemplo: 200/800= 0,25 = 25% = 250/1000 etc.
    
    A fracção 4: 100/800= 0,125 = 12,5% = 125/1000. No final tudo tem que dar 1000.
    
    e mais uma vez a sua capacidade de responder é incrivel: eu pergunto-lhe qual os critérios ( razões) e o luisvv responde: ah foram utilizados outros critérios, lindo.