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1. • Leonel Vieira
   • 15 fevereiro 2015

    # 1

   Boa noite a todos.
   Gostaria da vossa opinião sobre um imóvel. Vou explicar a situação e se faltar algum pagamento adicional para além dos que enumero agradeço a participação.Avanço que os números das despesas são só extimativas.
   A situação é simples, gostava de ganhar algum dinheiro adicional e estou tentado a comprar um imóvel de banco em que a garantia de financiamento de crédito é 100%.
   - O banco pede 56.000 e não baixa mais.
   - Conheço a zona e os apartamentos rondam entre os 80.000 (se funcionais e com apresentação)
   - Tem condominio com piscina e no verão é fácil de rentabilizar.
   - No entanto também não é um apartamento de sonho e tem um condomínio demasiado caro para o que oferece (550 euros ano), pelo que espero ao fim do máx. 1 ano vender o mesmo.
   - Vou pedir o financiamento a 100% mas vou pagar impostos porque é uma segunda habitação.
   - o crédito fica por 215 euro/més, durante 35 anos /spreed de 2,50...
   - é um apartamento que se aluga ao ano - 330/360 euros (depois da renovação)
   
   A minha ideia, e penso não ser um disparate, é conseguir uma mais valia que me permita ter um "segundo ordenado" num contexto que me agrada bastante (recuperar casas e poder ganhar algum dinheiro, como se fosse um segundo trabalho), mesmo que pague imensos impostos.
   - Tenho a noção que não é um negocio da china e que se nao vender, mesmo com a casa alugada não sobra grande coisa (imi+impostos prediais+condominio) No entanto se conseguir ter uma mais valia de 6/10 mil euros num prazo de 1 ano parece me interessante.
   
   Despesas compra e possível venda (compra por 56.000
   
   56.000 - crédito
   2.000 - despesas na compra- imposto selo/imt, etc
   5.000 - O apartamento é um T1 que desejo renovar (mas não precisa de obras "de fundo", aliás n precisa de obras,
   500- vários
   600 - pagamento antecipado ao banco na venda)
   2.000 - Mais valias na possivel venda (76.000)
   1.000 - Serviços advogado (acto da venda..)
   
   Total de 67.000
   
   Se vender por 76.000 ganho 9.000 euros certo?
   Existem mais impostos?
   Obrigado
2. •  
     brunomrosa
   • 15 fevereiro 2015

    # 2

   Então e os custos com as obras?
   
   O mercado é uniforme e coeso, ou seja, ou faz mesmo umas obras que valorizem o imóvel de uma forma obvia, ou não vai conseguir vender por muito mais do que comprou.
   
   Se vai pintar as paredes e mudar as loiças sanitárias .... isso não vai valorizar nada, principalmente depois dos custos que já teve com a aquisição.
3. • Leonel Vieira
   • 15 fevereiro 2015

    # 3

   brunomrosa, obrigado pela opinião.
   Os custos das obras estão contemplados (5.000), sendo que a maior parte é tudo feito por mim nas horas vagas do trabalho.
   Que não vou vender por muito mais do que comprei sei eu, da mesma forma que se tiver um lucro de +/- 6/8 mil euros dou-me por contente, interessa-me sobretudo ter os pés assentes.
   São pequenas obras de decoração, móveis ets...
   Mudar louças sanitárias e pintar paredes não valoriza nada, bem é uma opinião sua mas que não concordo de todo, os custos que tive com a aquisição estão contemplados por isso não entendo a expressão "finalmente".
   
   Obrigado
4. • Leonel Vieira
   • 15 fevereiro 2015

    # 4

   * "Principalmente" em vez de "finalmente"
5. • DR1982
   • 15 fevereiro 2015

    # 5

   Sera que eu estou a compreender bem? entao mas mas pede 56000 , mas no fim paga 89880 pelo que disse 215€ vs 35 anos
   logo mesmo que venda por 80.000 ja tem ai um prejuizo de 9880 se adicionar os 11000 que contabilizou para outras despesas faz um total de 20880 de prejuizo...
   isto conseguindo vender por 80.000...
   sera que estou a ver as coisas de forma errada?
   no meu ver esse tipo de investimento pode gerar algum lucro quando é feito com capitais proprios, e ainda assim quando o valor de compra e muito mais baixo que o valor de mercado...
6. • Leonel Vieira
   • 15 fevereiro 2015

    # 6

   Obrigado pela opinião DR1982.
   Sim penso estar a fazer confusão, se disse na mensagem que não é um apartamento de sonho e que quero ter no máx um ano não percebo como faz as contas tendo como o ponto de partida daqui por 35 anos...
   E penso que não está a ver as coisas da forma errada, é só uma maneira de ver diferente, mas sim que pode acontecer e estão certas as contas :)
   Mas não é por aí...
7. • DR1982
   • 15 fevereiro 2015

    # 7

   Colocado por: Leonel VieiraObrigado pela opinião DR1982.
   Sim penso estar a fazer confusão, se disse na mensagem que não é um apartamento de sonho e que quero ter no máx um ano não percebo como faz as contas tendo como o ponto de partida daqui por 35 anos...
   E penso que não está a ver as coisas da forma errada, é só uma maneira de ver diferente, mas sim que pode acontecer e estão certas as contas :)
   Mas não é por aí...

   
   
   entao a minha forma de ver é a seguinte: se vai pedir 56,000 euros e segundo o proprio leonel disse tera de pagar 215 euros mensais durante 35 anos o que faz um total de 89880 euros! mais os 11,000 euros que equacionou para despesas adicionais totaliza 100880 euros
   Se vender o apartamento por 80,000 euros tem um prejuizo de 20, 880 euros...
   imaginando que vende daqui por um ano, mesmo assim ao liquidar o credito nunca ira pagar apenas os 56000 que pediu certo? entao e os juros? penso que o normal e ter de pagar o total em divida, ou seja 89880 euros
8. • nielsky
   • 15 fevereiro 2015

    # 8

   Colocado por: DR1982penso que o normal e ter de pagar o total em divida, ou seja 89880 euros

   
   Errado.
   Paga o capital em dívida mais o valor estipulado para a amortização antecipada.
9. • DR1982
   • 15 fevereiro 2015

    # 9

   Colocado por: nielsky
   Errado.
   Paga o capital em dívida mais o valor estipulado para a amortização antecipada.

   
   
   e normalmente esse valor é quanto? sei que depende de caso para caso mas nunca sera um valor muito inferior ao total em divida penso eu...
   estou a dizer isto porque sei de um caso de um credito automovel em que o proprietario queria pagar a totalidade em falta 15,000 euros e tinha um reduçao de cerca de 1000 euros ou seja tina de pagar 14000...
10. • nielsky
    • 15 fevereiro 2015

     # 10

    Colocado por: Leonel VieiraDespesas compra e possível venda (compra por 56.000
    
    56.000 - crédito
    2.000 - despesas na compra- imposto selo/imt, etc
    5.000 - O apartamento é um T1 que desejo renovar (mas não precisa de obras "de fundo", aliás n precisa de obras,
    500- vários
    600 - pagamento antecipado ao banco na venda)
    2.000 - Mais valias na possivel venda (76.000)
    1.000 - Serviços advogado (acto da venda..)
    Total de 67.000
    
    Se vender por 76.000 ganho 9.000 euros certo? Existem mais impostos?

    
    
    Como disse no post anterior. Falta adicionar a comissão por amortização antecipada.
    Depois também tem de contar com:
    1. seguros (a definir por si)
    2. distrate (por volta dos 100€ se não aumentou muito)
    3. comissão da cobrança do empréstimo (cerca de 20€ anuais dependendo do banco)
    4. valor do condomínio (não aparece somado)
    
    Eu pessoalmente não faria um negocio desses. Faria sim uma compra para rentabilizar.
    Do género, alugar por alguns anos e quando encontrar uma boa proposta vender.
    No entanto há muitos prós e contras que deverão ser somados.
11. • 8421
    • 15 fevereiro 2015

     # 11

    Não se esqueça que termos de IRS 50% da mais-valia é somada ao rendimento do ano em que vender o apartamento e é tributada consoante os rendimentos do seu agregado familiar

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Leonel Vieira
12. • Leonel Vieira
    • 15 fevereiro 2015

     # 12

    Obrigado 8421, nao sabia que metade das mais valias eram tributadas em IRS ...
    
    "Como disse no post anterior. Falta adicionar a comissão por amortização antecipada.
    Depois também tem de contar com:
    1. seguros (a definir por si)
    2. distrate (por volta dos 100€ se não aumentou muito)
    3. comissão da cobrança do empréstimo (cerca de 20€ anuais dependendo do banco)
    4. valor do condomínio (não aparece somado)"
    
    nielski - não vê contabilizado o pagamento antecipado?eu vejo...
    Os distrates e outras coisas estão incluídos nos vários...
    
    DR1982 - Disse que a prestação era de 210 euros por mês, não que iria pagar esse montante durante 35 anos..
13. • DR1982
    • 15 fevereiro 2015

     # 13

    ... - o crédito fica por 215 euro/més, durante 35 anos /spreed de 2,50...
    
    ???
14. • Leonel Vieira
    • 15 fevereiro 2015

     # 14

    DR1980... está mesmo negativo, convém ler as coisas antes :) .... (35 anos, spreed 2,50) As condições do empréstimo, as condições do empréstimo. Qual a parte que não percebeu que não quero ficar mt tempo com o apartamento?
    Na pior das hipóteses o apartamento paga-se a sí próprio.
15. • DR1982
    • 15 fevereiro 2015

     # 15

    nao quero ser negatico, pelo contrario quem dera que consiga realizar o que quer e ganhar dinheiro com isso...
    apenas nao consigo entender algumas coisas so isso1
    entao faço lhe uma pergunta, que é onde reside a minha duvida...
    Pede 56,000 euros ao banco, apos um ano vende o apartamento e vai liquidar o crédito no banco, nessa altura qual o valor que paga para liquidar o emprestimo?
    é ai onde esta a minha duvida!

    Concordam com este comentário: jorgand
16. • DR1982
    • 15 fevereiro 2015

     # 16

    É que disse que caso vende-se por 76000 apos um ano tinha um lucro de 9000 euros, ou seja entao quer dizer que apos um ano vai ao banco paga os 56000 euros (menos o valor das prestaçoes entretanto pagas) e liquida o emprestimo!
    caso nao seja assim as contas que fez estao erradas...
17. • tnjp
    • 15 fevereiro 2015

     # 17

    Pede 56,000 euros ao banco, apos um ano vende o apartamento e vai liquidar o crédito no banco, nessa altura qual o valor que paga para liquidar o emprestimo?
    é ai onde esta a minha duvida!

    
    
    Paga o valor que falta pagar dos 56.000 mais uma penalização (600€ segundo o autor do tópico). Normalmente acho que é 0,5% do valor da dívida!
18. • tnjp
    • 15 fevereiro 2015

     # 18

    Procure saber junto do banco há quanto tempo o imóvel está à venda! É que estes bons negócios não costumam demorar muito tempo a ser vendidos, aliás, bons negócios com imóveis dos bancos nem chegam ao público em geral.

    Concordam com este comentário: FD
19. • DR1982
    • 15 fevereiro 2015

     # 19

    Colocado por: tnjp
    
    Paga o valor que falta pagar dos 56.000 mais uma penalização (600€ segundo o autor do tópico). Normalmente acho que é 0,5% do valor da dívida!

    
    
    entao supondo que o autor do topico consegue vender exatamente um ano após a compra do apartamento.
    pagando a mensalidade de 215 euros mensais x12 faz o total de 2580 euros
    entao chega ao banco apos um ano paga 53420 + 600 euros = 54020 euros
    é isso?
20. • Leonel Vieira
    • 16 fevereiro 2015

     # 20

    ok, obrigado pelas respostas e sugestões de todos.
    Embora ninguém tivesse percebido o que escrevi no primeiro post....e quais os objetivos.
    A situação é que sei que consigo vender por este preço e mesmo se nao conseguisse o apartamento paga-se SEMPRE a sí próprio.
    Mas sim é sempre um negócio arriscado e devo ser um tolo por não entrar na vossa forma de pensar.