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Comprar casas e imóveis

Comprar casa sem licença de habitabilidade?

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  1.  # 1

    Boa tarde a todos,

    Depois de alguns anos a pagar renda e, com o mercado das rendas tão alto e as casas em preços tão baixos, decidimos avançar e começar a procurar casa para comprar.

    Já vimos bons negócios e péssimos negócios e agora encontramos um "achado" que é tão bom que parece mentira. Supostamente o imóvel já esteve vendido mas a pessoa em questão não conseguiu financiamento, sendo que foi por isso que voltou ao mercado.

    O problema neste momento reside na forma como o imóvel de encontra a nível legal. Vou passar a explicar e gostaria que me dessem todas as opiniões, contribuissem com conhecimento de leis, dessem conselhos e propostas, assim como opinião sobre a nossa ideia de acção:

    Esta casa foi-nos apresentada por uma agência imobiliária, no dia da visita foi-nos explicado que não tinha licença mas que a mesma seria fácil de obter, sendo apenas necessário pagar a dita. No entanto, parece-me mais complexo que isso (mas eu sou leiga). A casa tem projecto de construção (pelo que nos foi dito) que foi validado por volta de 1989, no entanto, nos papeis da AT o mesmo indica a existência de "terreno para construção" e não de uma casa propriamente dita.

    A casa não paga, nem nunca pagou IMI apesar de datar de 1989. Foi-nos dito que isto é normal por a mesma nunca ter sido dada como concluída. Foi-nos dito pela imobiliária que isto é normal, que ninguém que tenha construído casa possui essa licença (achei muito estranho pois os meus pais fizeram a sua própria casa, sem recurso a créditos e a mesma paga IMI há mais de 20 anos...).
    Realmente compreendo que pode ser normal não estar registada na AT como "moradia" até a mesma não ser concluída mas acho estranho que, sendo uma construção de 1989 que foi habitada até 2012, tivesse água e luz (com contador) sem estar legal e sem qualquer registo nas finanças... (mas eu não percebo mesmo nada disto).

    A casa em si está habitável, tem todas as condições. Tem somente alguns aspectos estéticos como cor de tijoleira, cozinha um pouco ultrapassada, etc que nos desagradaram - de resto, encontra-se num excelente estado e à volta encontra-se num lote com 2400m^2.

    Já nos estivemos a informar um pouco e neste momento, pelo que percebemos, para ver se isto é um bom negócio ou a maior asneira da nossa vida, devemos:
    1º Pedir o projecto/planta da casa;
    2º Ir à câmara e ver se este projecto está legal;
    3º Ver se a obra seguiu a planta à risca (como se vê? Um eng. civil pode fazer isto, um arquitecto? quem...?)

    Uma das nossas questões é: mesmo se a planta tiver sido legalizada na altura, a dita casa pode ser feita e concluída consoante esse projecto ou o dito tem que ser totalmente remodelado para as leis actuais para que seja passada uma licença de habitabilidade?
    A quem devo recorrer com a planta para que me possa dizer se a mesma segue as regras actuais ou não, caso a mesma tenha que seguir as normas actuais? Um eng. civil. um arquitecto?

    Ps: Antes de escrever este tópico estive a reler alguns tópicos antigos sobre esta questão onde diziam que para qualquer alteração ao projecto teríamos que pedir autorização ao arquitecto original do projecto. Ele pode recusar-se a alterar a planta? Se o fizer a obra nunca mais pode ser alterada, mesmo ficando impossível legalizar a mesma?

    Ps2: Alguém conhece um bom advogado, conhecedor deste tipo de processos, na zona entre Aveiro e Porto?

    Obrigada.

  2.  # 2

    Se é assim tão fácil, o actual dono que a peça!

    Estão a tentar vender-lhe um elefante branco!
    Concordam com este comentário: FD, maria rodrigues, dmrs

  3.  # 3

    É o que nos está a parecer também... por outro lado, também sabemos que muitas pessoas se retraem perante da ideia de terem algum trabalho.
    Se fosse algo simples e não muito custoso, compensava muito. Nós só queremos saber como agir para ver se está tudo legal ou não e para sabermos exatamente quais os procedimentos legais necessários para verificar a situação..

    Obrigada pela resposta.

  4.  # 4

    O que vai comprar é um terreno.
    Quanto à construção existente, deve contactar um arquitecto ou um gabinete de projectos, para analisar o processo e verificar se é possível legalizar a construção existente.

    Não acredite em nada do que o agente imobiliário lhe diz, porque o que ele quer é vender, e receber a comissão.
    Concordam com este comentário: mmgreg
    Estas pessoas agradeceram este comentário: dmrs, joao_b

  5.  # 5

    Além do valor que vai dar por esse terreno, conte com 5 a 10 mil euros para projectos e licenças.

  6.  # 6

    Colocado por: PicaretaNão acredite em nada do que o agente imobiliário lhe diz, porque o que ele quer é vender, e receber a comissão


    opinião sensata.


    Colocado por: PicaretaO que vai comprar é um terreno


    ou um terreno com uma construção que até pode ter que demolir. não se sabe.

    se a casa é de 1989 e se o dono original pediu licença de construção, então a câmara deverá ter as plantas originais. A partir dai com a ajuda de um arquitecto poderá confrontar a construção actual com a construção que devia de estar.


    Colocado por: PicaretaAlém do valor que vai dar por esse terreno, conte com 5 a 10 mil euros para projectos e licenças.


    ou seja, não se deixe iludir com a boa oportunidade, porque em cima do preço vai ter outros custos para legalizar a casa e se calhar a "boa oportunidade" nem é tão boa assim
    Concordam com este comentário: mmgreg
    Estas pessoas agradeceram este comentário: dmrs

  7.  # 7

    Colocado por: dmrsÉ o que nos está a parecer também... por outro lado, também sabemos que muitas pessoas se retraem perante da ideia de terem algum trabalho.
    Se fosse algo simples e não muito custoso, compensava muito. Nós só queremos saber como agir para ver se está tudo legal ou não e para sabermos exatamente quais os procedimentos legais necessários para verificar a situação..

    Obrigada pela resposta.


    Se fosse assim tão simples e acessível, não teria já o proprietário feito isso? Peça ao agente imobiliário e ao proprietário para colocar o que lhe dizem por escrito. Duvido muito que o façam.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: dmrs

  8.  # 8

    Obrigada pelas respostas.

    Eu talvez seja excessivamente desconfiava mas houve vários "pormenores" que me pareceram muito estranhos. Aliás o valor da casa é tentador, sem dúvida, mas não gostei de várias coisas e uma delas foi só me terem falado da falta da licença quando já lá estava a ver o imóvel.

    Se o processo fosse "somente" 10.000€ a casa continuaria a ser um bom negócio. O problema é que a esses 10.000€ podem ter que ser acrescentados muitos mais para a colocar legal.
    Foi-me dito que tinham consultado a câmara e que a licença de habitabilidade rondaria os 4500€ (a estar correcto esse valor, que terei sempre que confirmar), os outros cerca de 5.500€ são um valor justo para o trabalho de um arquitecto ou terei que contar com mais despesas nesse âmbito?

    O meu maior problema não é pagar esses 10.000€ mas sim o facto de poder estar a investir para meter dinheiro fora (p.ex caso a casa não tenha sido feita de acordo com o projecto inicial). Se tivesse que a meter abaixo eram 10.000€ para o lixo!

    Mas, pelo que percebi, para a legalizar, mesmo que tenha seguido o projecto de 1989 à risca, ela terá que respeitar as leis actuais, certo? Ou seja, se o projecto seja um projecto que actualmente não seria aceite, então a mesma terá que ser alterada de forma a cumprir os requisitos e leis actuais. É isso?

    Mais duas questões:
    - Posso ir com os documentos que tenho actualmente (registo AT etc) e ir às finanças para ver se existe alguma dívida fiscal associada àquele lote (uma vez que o imóvel nem se encontra registado)? Ou como posso garantir que não me são impostas nenhumas possíveis despesas de dívidas de terceiros ao comprar a casa?
    - Existe a possibilidade de a casa ter alguma multa associada por estar assim há tantos anos?

  9.  # 9


    Se fosse assim tão simples e acessível, não teria já o proprietário feito isso? Peça ao agente imobiliário e ao proprietário para colocar o que lhe dizem por escrito. Duvido muito que o façam.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:dmrs


    Pois isso é também o que nos tem passado pela cabeça algumas vezes...
    Concordam com este comentário: xana

  10.  # 10

    dmrs,

    vai comprar essa moradia com recurso a crédito? É que se for o banco não empresta dinheiro sem que a casa tenha licença de habitabilidade. Portanto, teria de investir dinheiro seu primeiro a legalizar tudo e só depois poderia efectivamente comprar a casa...

  11.  # 11

    Olá xana.

    Sim vou recorrer ao crédito mas não precisava de dinheiro do banco para essa parte. Os 10.000€ não seriam um problema, problema será caso seja para colocar dinheiro ao lixo (até porque não sou rica e 10.000€ é muito para andar a destruir).

    Sei que o banco não empresta para isso mas o próprio banco arranjava forma de nos emprestar dinheiro sem a licença de habitabilidade, desde que tivesse um projecto válido porque me dariam um empréstimo para construção e obras (ou algo do género).
    Aliás, para ser sincera, apesar do imóvel não ser do banco parece que o mesmo nos quer impingir tanto o crédito como o senhor da imobiliária quer vender o imóvel... Só que eu não faço empréstimo nenhum sem saber o que me espera.

  12.  # 12

    Alguém sabe/pode responder a isto?

    - Para a legalizar, mesmo que tenha seguido o projecto de 1989 à risca, ela terá que respeitar as leis actuais, certo? Ou seja, se o projecto for um projecto que actualmente não seria aceite, então a mesma terá que ser alterada de forma a cumprir os requisitos e leis que as casas/projectos actuais. O facto de ter sido iniciada a sua construção com um projecto legal deixa de ter validade, passando a ter que cumprir as normas para a construção actual. É isso?

    - Posso ir com os documentos que tenho actualmente (registo AT etc) às finanças para ver se existe alguma dívida fiscal associada àquele lote (uma vez que o imóvel nem se encontra registado)? Ou como posso garantir que não me são impostas nenhumas possíveis despesas de dívidas de terceiros ao comprar a casa?

    - Existe a possibilidade de a casa ter alguma multa associada por estar assim há tantos anos?

    Obrigada.

  13.  # 13

    Ex.1 - O projecto foi aprovado em 1989, foram pagas as taxas de construção e foi construída a casa. Não pediram licença de utilização. Ou seja, há alvará de construção mas não há alvará de utilização. Em termos genéricos, a construção é legal, o uso não. Para finalizar o processo terá de consultar a câmara. Mas pode ser que nesse caso a coisa não seja demasiado onerosa e difícil. Partem de uma base construída que é legal.

    Ex.2 - O projecto foi aprovado em 1989 mas nunca pagaram as taxas. Hoje, é o mesmo que nada. Tem a casa ilegal e vai ter de fazer tudo de novo. Mais difícil, mais burocracias e mais oneroso. Consultar a Câmara a saber se têm algum tipo de "canal" para legalizações.

    Ex.3 - O projecto foi entregue à Câmara e nunca foi sequer terminado o processo para ser aprovado. Igual ao de cima, não vale nada.

    Consultar a Câmara é obrigatório. Ver o processo atentamente e tentar perceber o que se passou. Contratar alguém (equipa projectista) que tenha algum à vontade para projectos burocráticos.
    Concordam com este comentário: xana
    Estas pessoas agradeceram este comentário: dmrs

  14.  # 14

    Obrigada pelas respostas.
    •  
      FD
    • 21 maio 2015

     # 15

    Ora, se anda como um pato, nada como um pato, grasna como um pato, o que é que será?
    Se parece bom demais para ser verdade, se está a um preço muito baixo, se a matriz só fala em terreno, se não tem licença de utilização, se não paga IMI, o que é que será?

    Eu, proprietário da moradia X posso:
    - vender tudo legal por 100
    - vender tudo assim assim legal por 80, sabendo que gastando 10 posso legalizar e vender por 100
    - vender ilegal por 60

    Para mim, é lógico que, se a legalização fosse possível, já tinha sido feita, porque isso renderia muito mais dinheiro do que vender uma coisa que não está legal.
    O que lhe estão a tentar fazer é, como disse a mmgreg, impingir um imbróglio, uma casa ilegal, nada mais.

    Só para tirar as devidas certezas, deve consultar a câmara municipal, dirija-se ao departamento de urbanismo, leve um mapa com a localização da casa e pergunte como é que está a situação daquela casa porque a quer comprar.
    Em princípio será melhor marcar uma consulta com alguma antecedência, não apareça lá de páraquedas.

    Depois diga-nos qualquer coisa.

    E já agora, mande esse vendedor dar uma volta, não é pessoa que interesse.
    Concordam com este comentário: xana, mmgreg, dmrs

  16.  # 16

    Colocado por: FDPara mim, é lógico que, se a legalização fosse possível, já tinha sido feita

    Também não é bem assim. Uma licença de construção tem uma validade, e caso não conseguisse vender dentro desse prazo seria dinheiro deitado fora, pelo que mais vale ser o comprador a tratar de tudo, até porque assim, faz os projectos ao seu gosto.
    •  
      FD
    • 21 maio 2015

     # 17

    Colocado por: PicaretaUma licença de construção tem uma validade, e caso não conseguisse vender dentro desse prazo seria dinheiro deitado fora, pelo que mais vale ser o comprador a tratar de tudo, até porque assim, faz os projectos ao seu gosto.

    Não percebi... ou então devo ter percebido mal. Explique lá melhor.

  18.  # 18

    Colocado por: FDNão percebi...

    Julgava que existia uma casa com a construção por concluir, e que seria necessário obter nova licença de construção para concluir a obra, mas foi ao inicio do tópico e afinal trata-se de uma casa já concluída.

    Mesmo com a casa concluída, a legalização pode passar por obras de construção, e aí aplica-se o que disse no tópico anterior.
    •  
      FD
    • 21 maio 2015

     # 19

    Entre vender uma casa legalizada e uma não legalizada, acho que o proprietário ganha sempre por estar legalizada.

    Porquê?
    a) porque o facto de não estar legalizada reduz em muito o número de compradores interessados logo, baixa a probabilidade de venda
    b) os bancos não financiam casas ilegais, e se o fazem não é com as mesmas condições que fazem a uma casa legal, o que ainda baixa mais a probabilidade de venda
    c) desvaloriza o imóvel porque tem implícito que há riscos e muito trabalho a fazer

    As únicas razões plausíveis para uma casa ilegal ser vendida sem a legalização:
    a) o proprietário não tem dinheiro para a legalização
    b) o proprietário não se importa de perder dinheiro na venda e não está para se chatear (casas recebidas em heranças, por exemplo)

    As razões mais comuns para uma casa ilegal ser vendida no estado em que está:
    a) a legalização é morosa, difícil e com muitos custos
    b) a legalização é impossível

    Isto, falando de uma casa habitada.
    O caso que refere de uma licença de habitação expirada, para mim só faz sentido em casas inacabadas.

  20.  # 20

    depende FD..... o vendedor pode nao ter condiçoes financeiras para a por 100% legal, pelo que torna-se mais viavel vender a um preço mais reduzido!

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