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1. • jg103
   • 5 agosto 2015

    # 1

   Ola a todos!!
   
   Eu e a minha namorada estamos desde Março à procura de uma moradia em Fernão ferro, Azeitão ou Palmela, somos bastante selectivos e por isso estamos com algumas dificuldades em encontrar a moradia certa porque há sempre qualquer coisa que não gostamos.
   Daí estarmos a ponderar construirmos a nossa moradia e queria a vossa ajuda a estimar todos os gastos que teremos.
   
   Dados que podem influenciar o preço:
   Zona: Fernão-Ferro, Azeitão ou Palmela
   Terreno: 400-500 m2
   Tipologia: T4 com 180m2 divididos em 2 pisos + 80m2 de cave/garagem
   Acabamentos: Médios
   Pretendo ser eu a acompanhar a obra e contratar cada especialidade.
   
   As contas e corrijam me se estiver errado:
   - Licença de construção é 45€/m2 em Setúbal por isso fica em 260m2*45€=11700€ pela licença de construção (a cave também conta para a licença certo? Tal como uma piscina ou garagem?)
   - Gabinete de arquitectura vou estimar em 7500€ ?
   - Pelo terreno não queria gastar mais que 50000€ já com infra-estruturas pagas.
   - Para a construção teria 600€/m2 de área útil + 300€/m2 de cave = 600*180+300*80= 134000€
   Total = 203200€
   
   Há mais algum gasto que me poderá faltar?
   
   Os 600€/m2 para construção da área útil + 300€/m2 para a cave está baixo, adequado ou alto considerando que serei eu a pedir orçamentos?
   
   Cumprimentos.
2. •  
     valtores
   • 5 agosto 2015

    # 2

   se for na camara de palmela os projectos sao muito mais baratos (2 a 3 mil euros).
   setubal é estupidamente caro.
   
   de resto parece-me valores possiveis de atingir, desde que tenha um bom controlo sobre os custos.
   
   nao se esqueça ai dos custos de aquisiçao, escrituras, imis, hipoteca do banco... mais uns 3 ou 4 mil euros ao todo...
   
   terrenos a esse preço arranja-se mas nao é facil, a nao ser que vá ali para a zona do lau ou pinhal novo (terrim e afins).

   Estas pessoas agradeceram este comentário: santosvieira
3. •  
     Gabinete OP
   • 5 agosto 2015

    # 3

   As taxas em Setúbal variam também caso o terreno em questão esteja ou não inserido em loteamento, em que já tenha sido paga a TRIU ( taxa de reforço de infraestruturas urbanas ).
   Se for um terreno fora de loteamento aí sim paga por m2 de construção os tais 45 euros + umas taxas fixas. Já tivemos clientes que pagaram há uns anos atrás perto de 16000 euros para ainda hoje terem estrada de terra batida à porta e saneamento nem vê-lo, isto em quintas de 5000 m2.
   No concelho do Seixal as taxas também não são meigas, na zona da Verdizela um cliente nosso pagou recentemente à volta de uns 8000 euros por uma moradia de cave ( arrumos ) e 2 pisos para habitação e um outro em Fernão Ferro pagou +- o mesmo para a construção de duas moradias geminadas há uns 3 anos atrás.
   Palmela ainda é, aqui na zona, dos concelhos com taxas mais baixas, mas também nos últimos tempos fora de loteamento andam a demorar imenso tempo a aprovar os projectos. Dentro de loteamento qualquer um dos concelhos é rápido.
   
   50 000 euros por um terreno em Azeitão com essas áreas consegue-se mas para zonas mais selectivas será mais difícil.
   
   www.gabineteop.com
4. • jg103
   • 5 agosto 2015

    # 4

   Obrigado pelos comentários.
   
   obrigado valtores esqueci-me da parte burocrática e custos de aquisição.
   
   Já percebi que estava errado noutra coisa, pensava que o custo da licença fosse igual por distrito e não por concelho.
   
   O terreno será de preferência um já loteado, também não procuramos uma zona tão selectiva para não carecer o terreno.
5. •  
     valtores
   • 5 agosto 2015

    # 5

   Colocado por: jg103obrigado valtores esqueci-me da parte burocrática e custos de aquisição.
   

   
   
   falta tambem a taxa da ponte vasco da gama... paga-se depois de ter a licença de construção, uns 500 a 900 euros.
6. •  
     Picareta
   • 5 agosto 2015

    # 6

   Colocado por: valtoresde resto parece-me valores possiveis de atingir

   
   O valtores só pode estar distraído...
   
   600€/m2 de área útil são cerca de 500€/m2 de área bruta. Sem iva fica a 406€/m2 de área de construção de habitação, visto que a garagem está à parte. O valtores está a construir por valores aproximados destes?

   Concordam com este comentário: LuisPereira
7. •  
     valtores
   • 5 agosto 2015 ^editado

    # 7

   Colocado por: Picareta
   O valtores só pode estar distraído...
   
   600€/m2 de área útil são cerca de 500€/m2 de área bruta. Sem iva fica a 406€/m2 de área de construção de habitação, visto que a garagem está à parte. O valtores está a construir por valores aproximados destes?

   Concordam com este comentário:LuisPereira

   
   
   tem razão, não li area util e assumi que fosse area bruta e sem IVA, e considerando que fosse à base de sub-contratação para poupar o maximo possivel, e materiais baratos.
   Já era apertado, assim ainda é mais apertado.
   Mas eu já não digo nada, um gajo lê tanta coisa sobre valores milagrosos, que as tantas já acredito em tudo.
8. •  
     Picareta
   • 5 agosto 2015

    # 8

   Colocado por: valtoresMas eu já não digo nada, um gajo lê tanta coisa sobre valores milagrosos, que as tantas já acredito em tudo.

   
   Já somos dois, ainda ontem vi uma proposta para uma obra (a proposta que ganhou) e faziam o ETICS da STO por 18.5€/m2 !!!! E era um empreiteiro geral que vai subcontratar um aplicador.
9. •  
     Gabinete OP
   • 5 agosto 2015 ^editado

    # 9

   Colocado por: Picareta600€/m2 de área útil são cerca de 500€/m2 de área bruta

   
   
   É mais ao contrário, não ? Se o dono de obra está a contar gastar 600 €/m2 de área útil ( interiores ) então irá gastar mais por m2 de área bruta e não o contário.
   As contas é que foram feitas pelas áreas interiores e não pela bruta. Por isso o preço total da mroadia + cave terá de subir.
   Além de não estarem contempladas as ligações dos ramais, arranjos exteriores e n outros itens que irão fazer subir a estimativa de custos.
   
   www.gabineteop.com
10. •  
      Gabinete OP
    • 5 agosto 2015

     # 10

    Colocado por: PicaretaJá somos dois, ainda ontem vi uma proposta para uma obra (a proposta que ganhou) e faziam o ETICS da STO por 18.5€/m2 !!!! E era um empreiteiro geral que vai subcontratar um aplicador.

    
    
    Um cliente nosso iria adorar esses valores. Mas provavelmente prefere gastar uns 30 euros/m2 só para o ETICS e ficar mais bem servido.
    
    www.gabineteop.com
11. •  
      Picareta
    • 5 agosto 2015

     # 11

    Colocado por: Gabinete OPÉ mais ao contrário, não ?

    
    Não.
    
    Exemplo:
    
    Moradia com 100m2 de área útil e 120m2 de área bruta. Custo total da moradia : 60.000€
    
    60.000/100 = 600€/m2 de área útil
    60.000/120 = 500€/m2 de área bruta
12. •  
      Picareta
    • 5 agosto 2015

     # 12

    Colocado por: Anonimo16062021O gajo (aplicador) nao paga o material,so pode

    
    Estive a ver as restantes propostas, são mais de 20, e andam todos com o preço entre os 18€/m2 e os 24€/m2. A maior parte anda entre os 20 e os 22€/m2.
    
    ...vou ter que procurar novos aplicadores, porque os que conheço andam a ganhar muito dinheiro !!!! .... ou então fazem o trabalho como deve ser.
13. •  
      valtores
    • 5 agosto 2015

     # 13

    Colocado por: PicaretaEstive a ver as restantes propostas, são mais de 20, e andam todos com o preço entre os 18€/m2 e os 24€/m2. A maior parte anda entre os 20 e os 22€/m2.
    

    
    
    deve ser por isso que o estado do etics em portugal está como está.
    é atirar as placas e ver se cola, e tá bom.

    Concordam com este comentário: Anonimo16062021
14. •  
      Picareta
    • 5 agosto 2015 ^editado

     # 14

    Colocado por: Anonimo16062021E que tipo de materiais estao incluido nesses preços ?

    
    
    Isto:
    
    Fornecimento e aplicação do sistema de isolamento térmico pelo exterior (ETICS) "Sto-Bossenplatte PS15SE 040 stumpf / Stolit Milano" ou equivalente, Sto-EPS Board PS15SE 040 (EPS) 60mm, armação dupla, argamassa de colagem e barramento, acessórios constituintes do sistema (placas, rede, buchas e perfis) e argamassa de revestimento com acabamento fino na cor a definir sobre pintura impermeabilizante, de acordo com pormenor, CE e fichas tecnicas da marca, incluindo todos os acessórios e trabalhos necessários para um correcto funcionamento. (acabamento tipo betão branco)
15. • jg103
    • 5 agosto 2015

     # 15

    Boa tarde, quando disse área útil era só para distinguir entre a área dos dois pisos e a área da cave/garagem, o que quis dizer é que os 180m2 já serão área bruta fora a área da cave.
    
    Então revisando as contas:
    
    - 50000€ Terreno
    - 2500€ Gastos referentes ao crédito/escrituras/hipotecas
    - 8000€ Licença de construção
    - 750€ Vistorias do banco
    - 7500€ Gabinete de Arquitectura
    - 800€ * 180m2 área bruta + 400€ * 80m2 de cave = 176000€ de construção
    - +3.5% do valor de construção para arranjos exteriores = 6160€
    - Ligações aos ramais estimo em 4000€?
    
    Total de 254.910€
    
    Concordam com estes valores? há mais alguma coisa que colocariam aqui?
    
    Sinceramente pensava que construir uma moradia ficava mais barato do que comprar uma já feita (moradias idênticas) mas de facto se estes valores forem aproximados ao que actualmente se pratica acho o contrário, é que até encontro à venda moradias com área de construção maiores, já com piscina, furo e com acabamentos médios e estão à venda entre 180000-220000€. bem ou então são estas que estão baratas...
    
    Em relação ao terreno, além de ter que escolher um terreno já urbanizado e loteado também teria que escolher um terreno já com um projecto aprovado na câmara pois o banco não empresta caso contrário.
    
    Um projecto que já foi aprovado na câmara obrigatoriamente tem a licença de construção paga? Ou são coisas distintas e pode estar pago ou não?
    
    Cumprimentos
16. •  
      Sergio Rodrigues
    • 5 agosto 2015

     # 16

    Colocado por: Picareta
    
    Isto:
    
    Fornecimento e aplicação do sistema de isolamento térmico pelo exterior (ETICS) "Sto-Bossenplatte PS15SE 040 stumpf / Stolit Milano" ou equivalente, Sto-EPS Board PS15SE 040 (EPS) 60mm, armação dupla, argamassa de colagem e barramento, acessórios constituintes do sistema (placas, rede, buchas e perfis) e argamassa de revestimento com acabamento fino na cor a definir sobre pintura impermeabilizante, de acordo com pormenor, CE e fichas tecnicas da marca, incluindo todos os acessórios e trabalhos necessários para um correcto funcionamento. (acabamento tipo betão branco)

    a parte do "equivalente" é k lixa tudo
17. • jorgferr
    • 5 agosto 2015

     # 17

    Colocado por: jg103Boa tarde, quando disse área útil era só para distinguir entre a área dos dois pisos e a área da cave/garagem, o que quis dizer é que os 180m2 já serão área bruta fora a área da cave.
    
    Então revisando as contas:
    
    - 50000€ Terreno
    - 2500€ Gastos referentes ao crédito/escrituras/hipotecas
    - 8000€ Licença de construção
    - 750€ Vistorias do banco
    - 7500€ Gabinete de Arquitectura
    - 800€ * 180m2 área bruta + 400€ * 80m2 de cave = 176000€ de construção
    - +3.5% do valor de construção para arranjos exteriores = 6160€
    - Ligações aos ramais estimo em 4000€?
    
    Total de 254.910€
    
    Concordam com estes valores? há mais alguma coisa que colocariam aqui?
    
    Sinceramente pensava que construir uma moradia ficava mais barato do que comprar uma já feita (moradias idênticas) mas de facto se estes valores forem aproximados ao que actualmente se pratica acho o contrário, é que até encontro à venda moradias com área de construção maiores, já com piscina, furo e com acabamentos médios e estão à venda entre 180000-220000€. bem ou então são estas que estão baratas...
    
    Em relação ao terreno, além de ter que escolher um terreno já urbanizado e loteado também teria que escolher um terreno já com um projecto aprovado na câmara pois o banco não empresta caso contrário.
    
    Um projecto que já foi aprovado na câmara obrigatoriamente tem a licença de construção paga? Ou são coisas distintas e pode estar pago ou não?
    
    Cumprimentos

    
    
    Se retirar a cave poupa 32 000 euros, já é dinheiro....
18. • jg103
    • 6 agosto 2015

     # 18

    é verdade, mas a cave/garagem é fundamental porque faço serviços de mecânica auto. aliás só não faço mais porque actualmente não tenho espaço.
    
    entre ter cave e uma garagem ao nível do R/C acho que a cave permite ter mais espaço livre no terreno. Nem sei se é mais barato ou mais caro que uma ao nível do solo...
19. •  
      valtores
    • 6 agosto 2015

     # 19

    Colocado por: jg103- Ligações aos ramais estimo em 4000€?
    

    
    
    em palmela é mais barato.. eu paguei uns 300 e tal.
    agua nem paguei nada, a camara nao cobra desde dezembro de 2014.
20. •  
      valtores
    • 6 agosto 2015

     # 20

    Colocado por: jg103Em relação ao terreno, além de ter que escolher um terreno já urbanizado e loteado também teria que escolher um terreno já com um projecto aprovado na câmara pois o banco não empresta caso contrário.
    

    
    
    uma coisa é comprar um terreno com um projecto, e aí o banco empresta ate 80% do valor da avaliaçao (80% é o normal, uns emprestam mais e outros menos).
    mas se quer voce construir a sua maneira, e ainda por cima sendo uma casa com algumas caracteristicas que não se ve em todas as casas, a unica forma é adquirir o terreno, meter um projecto a camara, e quando for aprovado o projecto o banco começa a libertar as tranches para construir.