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Comprar casas e imóveis

Finanças - IRS e mais valias com casa

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  1.  # 1

    Colocado por: Patrícia de AlmeidaBoa noite. Gostava que alguém que percebesse do assunto me ajudasse: comprei em 1999 um apartamento no algarve; em 2004 comprei outro apartamento no norte, que passou a ser a minha habitação própria permanente - em ambos recorri ao crédito. Face à conjuntura económica, gostava de vendar o apartamento do algarve e gastar o "lucro" para abater ao empréstimo do apartamento do norte. Posso fazer isto sem pagar mais valias? obrigada.


    1)Comprou apartamento em 1999 (nao diz se era habitação propria e permanente:vou deduzir q era)
    2)Em 2004 comprou outro no norte, para onde passou a sua habitação propria e peramente.

    A lei diz que para "caír" no reinvestimento tem que vender e comprar Habitação Propria e permanente, que não é o caso. Logo,não pode reinvestir.

  2.  # 2

    Pelo que vejo, não tenho mesmo hipóteses de fugir ao pagamento das mais valias sem ter de comprar um terceiro imóvel.
    Muito obrigada, Sr. Parreira.

  3.  # 3

    Anónimo disse:
    Boa noite,
    Será que alguém me esclarece esta dúvida ?
    Vendi um andar em 2004, declarando no IRS de 2005 que ia reinvestir parte das mais valias. Tal não aconteceu e esperava que fosse feito este ano o encontro de contas na liquidação do IRS(2007).
    Qual não é o meu espanto quando recebo uma carta das finanças, informando-me dos juros a pagar referente a essas mais valias.
    A lei (qual ?), obriga ao pagamentde juros pelo não reinvestimento das mais valias, ou só ao imposto devido das mesmas, pois temos 2 anos para reinvestir ?
    Agradeço desde já a quem saiba responder-me a esta questão.
    Fátima
    • ca
    • 5 julho 2008

     # 4

    Boas

    Pretendo uma ajuda/esclarecimento para a minha situação.

    Vendi apartamento em 2006 por 140000€, comprado em 2002 por 130000€ (no entanto foi escriturado por 70000€) com recurso total a empréstimo,
    70000€ empréstimo aquisição e 60000€ empréstimo obras. Ou seja, para todos os efeitos o ganho foi de 70000€, menos as despesas de escrituras, compra, venda e
    obras, totaliza cerca de 65000€ de ganho. Estou a terminar moradia (autoconstrução), com recurso a crédito, quero saber como fazer o cálculo da mais valia, como
    avalio o novo imóvel. Fui ás finanças e um funcionário disse-me: "...tem 24 meses para reinvestir o ganho, o que gastar nesses 24 meses na construção da casa mais o que gastou nos 12 meses anteriores á venda do imóvel anterior subtrai-se ao montante do crédito utilizado na casa nesses 24 meses e apura-se a mais valia, mesmo que ainda utilize mais capital em crédito após os 24 meses na construção da casa". Como só utilizei metade do capital do empréstimo nesses 24 meses sendo o restante capital próprio, deduzi (apesar de ter muitas dúvidas da certeza do funcionário) que gastei o total do ganho do imóvel vendido + metade do valor do empréstimo nesses 24 meses logo não tenho mais valia. Será assim??? Infelizmente duvido!!! Gostava que alguém me ajudasse a esclarecer.

  5.  # 5

    sobrinho disse:
    agradecia ajuda urgente, pois o prazo de reclamar acaba amanha.
    1996 comprei um barracão por 14000€
    em 2005 vendi por 20000€ e foi escriturado por esse valor
    O actual dono fez algumas obras entretanto. Este ano recebi uma avaliação de 51000€. Como tenho uma escritura de venda por 20000€ e o barracão já não é meu, tenho que fazer uma correcção do irs ou devo não fazer nada.
    obrigado
    agradecia resposta

  6.  # 6

    Boas Tardes. procurava algum esclareciemento sobre o seguinte: Em 2004 adquiri um lote de terreno no valor de € 21.000, com a intenção de construir uma vivenda. Morava num apartamento adquirido por mim no ano de 2000,quando ainda solteiro, o qual foi escriturado por 11.000 CTS.Tendo no ano seguinte o mesmo apartamento sido avaliado pelas finanças por 9.000 cts, para efeito de isenção da contribuição autartica. Começei a construção da vivenda, tendo ao fim de seis meses vendido o apartamento (2005) por 21.000cts, ao qual as finaças fizeram uma nova avaliação no valor de 23.000cts. Após venda do apartamento liquidei o emprestimo bancario de 10.000cts. No ano de 2006 efectuei a entrega do irs, com o anexo modelo G, sendo aconselhado pelo funcionario que recebe os impressos que deveria declarar com preço de venda o valor da avaliação, declarando o investimento efectuado 12 anteriores á venda do apartamento (compra de terreno) e que poderia declarar o restante do valor (mais valias) nos 24 meses seguintes(confrome alinea a) e b) do Artigo 10 do codigo do irs. Assim nos dois anos seguintes preenchi o anexo G com abatimentos, tendo os mesmos sido aceites. No decorrer do presente mês recebo varias ordens de pagamento no valor de € 5.500, onde estão incluidos o retorno do irs de 2004, com juros até hoje, e € 4.000 de mais valias, as quais foram apenas calculadas referentes aos doze meses anteriores á venda do apartamento.
    Será possivel que aceitaram as declarações dos dois anos posteriores, não informando o contribuite de nada, vindo agora cobrar juros?

  7.  # 7

    As multas das finanças prescrevem ao fim de 4 anos. Portanto, é perfeitamente possivel as finanças fazerem essa correcçao, agora.

  8.  # 8

    Colocado por: caBoas

    Pretendo uma ajuda/esclarecimento para a minha situação.

    Vendi apartamento em 2006 por 140000€, comprado em 2002 por 130000€ (no entanto foi escriturado por 70000€) com recurso total a empréstimo,
    70000€ empréstimo aquisição e 60000€ empréstimo obras. Ou seja, para todos os efeitos o ganho foi de 70000€, menos as despesas de escrituras, compra, venda e
    obras, totaliza cerca de 65000€ de ganho. Estou a terminar moradia (autoconstrução), com recurso a crédito, quero saber como fazer o cálculo da mais valia, como
    avalio o novo imóvel. Fui ás finanças e um funcionário disse-me: "...tem 24 meses para reinvestir o ganho, o que gastar nesses 24 meses na construção da casa mais o que gastou nos 12 meses anteriores á venda do imóvel anterior subtrai-se ao montante do crédito utilizado na casa nesses 24 meses e apura-se a mais valia, mesmo que ainda utilize mais capital em crédito após os 24 meses na construção da casa". Como só utilizei metade do capital do empréstimo nesses 24 meses sendo o restante capital próprio, deduzi (apesar de ter muitas dúvidas da certeza do funcionário) que gastei o total do ganho do imóvel vendido + metade do valor do empréstimo nesses 24 meses logo não tenho mais valia. Será assim??? Infelizmente duvido!!! Gostava que alguém me ajudasse a esclarecer.

  9.  # 9

    Boas, a mim aconteu o mesmo, o funcionario das finaças informou-me que poderia deduzir os doze meses antriores e os 24 meses posteriores à venda do apartamento, tendo eu feito precisamente isso!
    mas este ano fui notificado para apagar mais valias, o irs do ano das declarações com juros.
    A chefe da repartição de finaças referiu que foi aplicado a alinea a) do artigo 10, visto que se aplica uma ou outra alinea e nunca as duas, resultado ao fim de tres anos estou a pagar por ter siod mal informado pelo funcionario, o qual e na presença da chefe das finaças continou a afirmar que poderia abater as duas alineas conjuntamente??????
    Resultado sou aconselhado a pagar e depois se quiser reclamar que o faça....
    Acho isto uma palhaçada total, sou aconselhado por uma pessoa que não sabe o que esta a fazer, não assumem qualquer responsabilidade, e por fim os quer deveriam coordenar o serviço tambem não ajudam nada....

  10.  # 10

    Segundo percebi da ultima intervenção, o que diz, está errado. O reinvestimento, HAVENDO LUGAR A PODER FAZE-LO, poder feito até um ano antes, ou até 2 anos depois.

    A duvida, é saber se realmente, estaria em condições de poder reinvestir.

    Codigo IRS, artigo 10º

    5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados à habitação do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:

    a) se no prazo de 24 meses contados da data da realização, o produto da alienação for reinvestido na aquisição de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino, e desde que esteja situado em território português;
    b) Se o produto da alienação for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior, desde que efectuada nos 12 meses anteriores.

    6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:

    a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afecte na sua habitação ou do seu agregado familiar até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado;
    b) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de terreno para construção, a adquirente não inicie, excepto por motivo imputável a entidades públicas, a construção até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado ou não requeira a inscrição do imóvel na matriz até decorridos 24 meses sobre a data de início das obras, devendo, em qualquer caso, efectuar o imóvel a sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;

  11.  # 11

    Comprei um lote de terreno uns meses antes a vender o apartamento, o qual foi declarado nos 12 meses antes da venda, e após a venda declarei investimentos na vivenda construida (ex. painaeis solares).
    Como tinha cerca de € 60.000 de mais valias (diferença do credito devido com o valor avaliado pelas finanças) envesti € 21.000 nos 12 meses antes, e abati ceraca de €20.000(comprovado com facturas) nos 24 meses depois conforme informado pelo funcionário das finaças que recebeu as declaração de IRS juntamento com o Anexo G.
    Foi informado este ano que o computador não se engana e só teve em conta o abatimento dos 12 meses anteriores, sendo o restante ignorado. alinea a) ou alinea b), ou alinea a) e b), ai esta a duvida.
    Ja agora poderia esclarecer-me, após avaliação para isenção do IMI, a casa foi avaliada em € 185.000, tendo eu um emprestimo bancario de € 150.000, a diferença não poderia ser considerada para abatimento das mais valias?

  12.  # 12

    Anónimo disse:
    É com satisfação que vejo uma resposta com base legal.

    Parabens

  13.  # 13

    Colocado por: Rui vicenteComprei um lote de terreno uns meses antes a vender o apartamento, o qual foi declarado nos 12 meses antes da venda, e após a venda declarei investimentos na vivenda construida (ex. painaeis solares).
    Como tinha cerca de € 60.000 de mais valias (diferença do credito devido com o valor avaliado pelas finanças) envesti € 21.000 nos 12 meses antes, e abati ceraca de €20.000(comprovado com facturas) nos 24 meses depois conforme informado pelo funcionário das finaças que recebeu as declaração de IRS juntamento com o Anexo G.
    Foi informado este ano que o computador não se engana e só teve em conta o abatimento dos 12 meses anteriores, sendo o restante ignorado. alinea a) ou alinea b), ou alinea a) e b), ai esta a duvida.
    Ja agora poderia esclarecer-me, após avaliação para isenção do IMI, a casa foi avaliada em € 185.000, tendo eu um emprestimo bancario de € 150.000, a diferença não poderia ser considerada para abatimento das mais valias?


    Aborda aí muitas questões. A diferença da avaliaçao para o emprestimo, em nada tem que ver com o valor tributado.Logo, a resposta é não.
    Já abordei a questão do prazo. Veja a legislação que coloquei atrás, para evitar estar sempre a repetir as respostas. Se construiu, tinha um prazo para o fazer, que não são os 24 meses, mas 6 meses( para iniciar). Se a construção foi depois, então não estava em condições desses valores serem considerados reinvestimento!

  14.  # 14

    Ok esclarecido no ponto da avaliação.
    Queria dizer que já li a legislação várias vezes, mas a construção foi iniciada antes e concluida dentro dos prazos refridos. A duvida está em ter utilizado as duas alineas conjuntas a) e b), para efeitos de abatimento, conforme indicado pelo funcionario?
    o investimento na nova habitação foi feito após ter sido passado a licença de habitbilidade, ou seja com a obra concluida.

  15.  # 15

    Colocado por: Rui vicenteOk esclarecido no ponto da avaliação.
    Queria dizer que já li a legislação várias vezes, mas a construção foi iniciada antes e concluida dentro dos prazos refridos. A duvida está em ter utilizado as duas alineas conjuntas a) e b), para efeitos de abatimento, conforme indicado pelo funcionario?
    o investimento na nova habitação foi feito após ter sido passado a licença de habitbilidade, ou seja com a obra concluida.


    Sabe que a interpretação é relativa. No meu entender, não há nada na lei que impeça as duas situações, ou que as limite. Parece-me perfeitamente plausivel estar nessas duas situações, ao mesmo tempo. Não se intimide com os funcionarios das finanças. Erros da parte deles é pratica habitual.Peça por escrito suporte para a sustentação dessa ideia. No meu entender, poderá faze-lo, então. Se cumpriu os prazos como refere.

    Se a informação deles não lhe "agradar" diriga-se a uma direcção geral de finanças (fiscalizadora) e questione-os. Em algumas cidades existem em locais separados, e muitas vezes são uma optima ajuda.

  16.  # 16

    Ok, concordo consigo, irei eclarecer o assunto junto de uma delegação regional.
    É impossivel solicitar ao funcinário uma declaração por escrito e assinada pelo próprio sobre os factos que o mesmo referiu, ninguem assume qualquer responsabilidade quando toca a questões monetárias. Terei de pagar e reclamar depois como é hábito neste pais, e esperar alguns anos talvez.
    Muito obrigado.

  17.  # 17

    Colocado por: Rui vicenteOk, concordo consigo, irei eclarecer o assunto junto de uma delegação regional.
    É impossivel solicitar ao funcinário uma declaração por escrito e assinada pelo próprio sobre os factos que o mesmo referiu, ninguem assume qualquer responsabilidade quando toca a questões monetárias. Terei de pagar e reclamar depois como é hábito neste pais, e esperar alguns anos talvez.
    Muito obrigado.


    Mas pode fazer uma exposição por escrito, questionando o respectivo director das finanças. Demorará, mas obterá resposta. Questione outros funcionários sobre a mesma situação. Se possivel, vá a outra direcção de finanças e questione-os de igual modo.

  18.  # 18

    Pexuel disse:
    Solicitava a vossa ajuda para o seguinte:

    Herdei um terreno rústico em 1980.
    Em 2004 após fazer um destaque, vendi essa parte (o destaque) como urbano, mantendo o restante terreno rústico.

    Pergunto: Existe ou não obrigação de pagamento de mais valias?

    Obrigado

  19.  # 19

    Colocado por: AnónimoPexuel disse:
    Solicitava a vossa ajuda para o seguinte:

    Herdei um terreno rústico em 1980.
    Em 2004 após fazer um destaque, vendi essa parte (o destaque) como urbano, mantendo o restante terreno rústico.

    Pergunto: Existe ou não obrigação de pagamento de mais valias?

    Obrigado


    Sim, sem a minima duvida. O terreno que lhe veio á posse, em 1980, era um determinado artigo X. Em 2004, esse mesmo artigo X, deu origem a dois outros artigos. Logo, o terreno vendido, veio á posse em 2004.
    Portanto há lugar á tributação.

  20.  # 20

    Boa noite,
    Gostava de pedir a vossa ajuda para analisar a seguinte situação: em 2004 comprei um apartamento em Lisboa por 90.000€. Como era uma casa antiga tive fazer uma série de obras, desde remodelação das divisões, a mudança de pavimento e remodelação quase total de cozinha e casa de banho. Gastei nisso mais de 20.000€ mas a casa também ficou a valer mais. A minha questão é a seguinte: se eu vender a casa agora, imaginemos por 120.000€ tenho de pagar mais valias sobre o preço a que comprei (120.000-90.000)? Ou as obras contam para alguma coisa? É que na verdade vou pagar imposto sobre um lucro que não tive porque fiz um investimento real na casa. Não sei se a questão está muito perceptível porque não percebo nada disto. Qualquer informação importante que esteja em falta eu posso naturalmente facultar.
    Obrigada desde já,
    Rita

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