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1. • Maria Luísa
   • 26 fevereiro 2016

    # 1

   Boa noite,
   
   Tenho a seguinte dúvida :
   Uns familiares detêm em comum um prédio muito antigo num centro de uma cidade , mas ainda não se entenderam quanto à propriedade horizontal, pelo que se mantém a propriedade total. Cada um tem os seus apartamentos alugados ou vazios e gere-os como muito bem lhe apetece.. Agora um dos meus familiares enviou uma carta registada a outro a perguntar-lhe se está interessado em comprar num dos seus apartamentos, porque se não estiver , tem um interessado e pretende vendê-lo. Acho isto muito estranho, pois tinha a ideia que só se poderia vender o prédio na totalidade , ou então , fazerem propriedade horizontal e aí sim, cada um poderia vender as suas frações.
2. •  
     happy hippy
   • 26 fevereiro 2016

    # 2

   Minha estimada, não estando o prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal aplica-se àquele o regime da compropriedade. Adquirindo uma parte daquele, passa a participar na comunhão, tornando-se comproprietária. Assim, uma vez que os seus familiares são donos de uma quota ideal determina que nenhum dos consortes poderá alienar parte específica da coisa mas apenas a sua quota na comunhão. Em caso de venda ou dação em cumprimento a estranhos, os consortes têm direito de preferência e tem o primeiro lugar de entre os preferentes legais. E o comproprietário a quem não se dê conhecimento da venda tem direito a haver para si a quota alienada desde que o requeira no prazo de 6 meses, a contar da data em que teve conhecimento da venda e condições da mesma e deposite o preço no prazo de 15 dias a seguir à propositura da acção.
   
   Na administração da coisa comum, são-lhes aplicáveis à administração das sociedades civis, regulada no artigo 985º do Código Civil, sendo que para que esteja reunida a maioria de que a lei falta é necessário a presença de consortes que representem pelo menos metade do valor total das quotas., sendo que os actos praticados contra a maioria serão anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo que causem. Na falta da maioria a todos é lícito recorrer a tribunal para que decida segundo juízos de equidade.
   
   Porém, uma vez que nenhum comproprietário é obrigado a permanecer na indivisão, é sempre possível pedir a divisão do bem, que pode ser amigável ou nos termos da lei do processo, mais concretamente de acordo com os termos do processo especial de divisão de coisa comum previsto nos artigos 1052º e seguintes do Código Processo Civil.
   
   Atente na legislação aplicável:
   
   LIVRO III
   Direito das coisas
   
   Titulo II
   Do direito de propriedade
   
   Capítulo V
   Compropriedade
   
   Secção I
   Disposições Gerais
   
   Artigo 1403º
   (Noção)
   
   1 - Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.
   2 - Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantita
   tivamente diferentes; as quotas presumem-se, todavia, quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo.
   
   Artigo 1404º
   (Aplicação das regras da compropriedade a outras formas de comunhão)
   
   As regras da compropriedade são aplicáveis, com as necessárias adaptações, à comunhão de quaisquer outros direitos, sem prejuízo do disposto especialmente para cada um deles.
   
   Artigo 1405º
   (Posição dos comproprietários)
   
   1 - Os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participam na
   s vantagens e encargos da coisa, em proporção das suas quotas e nos termos dos artigos seguintes.
   2 - Cada consorte pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que este a este seja lícito opor-lhe que ela lhe não pertence por inteiro
   
   Secção II
   Direitos e encargos dos comproprietários
   
   Artigo 1406º
   (Uso da coisa comum)
   
   1 - Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue
   para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.
   2 - O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título.
   
   Artigo 1407º
   (Administração da coisa)
   
   1 - É aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 985º; para que haja, porém, a maioria dos co
   nsortes exigida por lei, é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.
   2 - Caso não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade.
   3 - Os actos realizados pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa.
   
   Artigo 1408º
   (Disposição e oneração da quota)
   
   1 - O comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela, mas não pode, sem consentimento dos restantes consortes, alienar nem onerar parte especificada da coisa comum.
   2 - A disposição ou oneração de parte especificada sem consentimento dos consortes é havida como disposição ou oneração de coisa alheia.
   3 - A disposição da quota está sujeita à forma exigida para disposição da coisa.
   
   Artigo 1409º
   (Direito de preferência)
   
   1 - O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.
   2 - É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes, o disposto nos artigos 416º a 418º.
   3 - Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.
   
   Artigo 1410º
   (Acção de preferência)
   
   1 - O comproprietário a quem não se dê conhecimento da venda ou dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota
   alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
   2 - O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial.
   
   Artigo 1411º
   (Benfeitorias necessárias)
   
   1 - Os comproprietários devem contribuir, em proporção das respectivas quotas, para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum, sem prejuízo da faculdade de se eximirem do encargo renunciando ao seu direito.
   2 - A renúncia, porém, não é válida sem o consentimento dos restantes consortes, quando a despesa tenha sido anteriormente aprovada pelo interessado, e é revogável sempre que as despesas previstas não venham a realizar-se.
   3 - A renúncia do comproprietário está sujeita à forma prescrita para a doação e aproveita a todos os consortes, na proporção das re
   spectivas quotas.
   
   Artigo 1412º
   (Direito de exigir a divisão)
   
   1 - Nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, salvo quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa.
   2 - O prazo fixado para a indivisão da coisa não excederá cinco anos; mas é lícito renovar este prazo, uma ou mais vezes, por nova con
   venção.
   3 - A cláusula de indivisão vale em relação a terceiros, mas deve ser registada para tal efeito, se a compropriedade respeitar a coisas imóv
   eis ou a coisas móveis sujeitas a registo.
   
   Artigo 1413º
   (Processo de divisão)
   
   1 - A divisão é feita amigavelmente ou nos termos da lei de processo.
   2 - A divisão amigável está sujeita à forma exigida para a alienação onerosa da coisa.
   
   Artigo 985.º
   (Administração)
   
   1. Na falta de convenção em contrário, todos os sócios têm igual poder para administrar.
   2. Pertencendo a administração a todos os sócios ou apenas a alguns deles, qualquer dos administradores tem o direito de se opor ao acto que outro pretenda realizar, cabendo à maioria decidir sobre o mérito da oposição.
   3. Se o contrato confiar a administração a todos ou a vários sócios em conjunto, entende-se, em caso de dúvida, que as deliberações podem ser tomadas por maioria.
   4. Salvo estipulação noutro sentido, considera-se tomada por maioria a deliberação que reúna os sufrágios de mais de metade dos administradores.
   5. Ainda que para a administração em geral, ou para determinada categoria de actos, seja exigido o assentimento de todos os administradores, ou da maioria deles, a qualquer dos administradores é lícito praticar os actos urgentes de administração destinados a evitar à sociedade um dano iminente.
   
   
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   (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
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   Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
   -- Sun Tzu --

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
3. • maria rodrigues
   • 27 fevereiro 2016

    # 3

   Colocado por: happy hippyAquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
   -- Sun Tzu --

   
   Olá happy hippy. Retive, de propósito, o pensamento do grande estratega e filósofo Sun Tsu, embora lhe diga que li, com interesse, as suas importantes explicações, até onde se lê: Atente na legislação aplicável. Não tenho dúvidas que poucos se prestarão a ler a(s) "legislação/ções aplicável/veis"!
   Não sei se a Maria Luísa ficou suficientemente esclarecida, peço que uma e outro(a) aceitem as minhas desculpas, mas "conversa de legislador" confunde, quase sempre mais, do que elucida. Refiro-me exclusivamente ao Legislador, não me entenda mal, por favor, mas sinto vontade de perguntar: devem, ou não, os comproprietários fazer o registo em propriedade horizontal, antes de iniciarem a venda de qualquer fracção - assim chamada depois da propriedade horizontal -?
   Tendo a certeza absoluta de qual o primeiro passo a dar, é bem possível que as dificuldades se atenuem porque para as resolver, "antes que elas surjam", já é um pouco tarde.
4. • Dr Alter Ego
   • 27 fevereiro 2016

    # 4

   Colocado por: maria rodrigues
   Olá happy hippy. Retive, de propósito, o pensamento do grande estratega e filósofo Sun Tsu, embora lhe diga que li, com interesse, as suas importantes explicações, até onde se lê: Atente na legislação aplicável. Não tenho dúvidas que poucos se prestarão a ler a(s) "legislação/ções aplicável/veis"!
   Não sei se a Maria Luísa ficou suficientemente esclarecida, peço que uma e outro(a) aceitem as minhas desculpas, mas "conversa de legislador" confunde, quase sempre mais, do que elucida. Refiro-me exclusivamente ao Legislador, não me entenda mal, por favor, mas sinto vontade de perguntar: devem, ou não, os comproprietários fazer o registo em propriedade horizontal, antes de iniciarem a venda de qualquer fracção - assim chamada depois da propriedade horizontal -?
   Tendo a certeza absoluta de qual o primeiro passo a dar, é bem possível que as dificuldades se atenuem porque para as resolver, "antes que elas surjam", já é um pouco tarde.

   
   
   Só existem fracções para venda depois de constituída a propriedade horizontal.
   Tem de apresentar na câmara a descrição das fracções e das partes comuns, percentagens e desenhos de cada fracção. Com a certidão deverá depois fazer os respectivos registos nas finanças e conservatória.

   Concordam com este comentário: maria rodrigues

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5. • luisvv
   • 27 fevereiro 2016 ^editado

    # 5

   A manter-se propriedade total, o vendedor só pode vender uma determinada percentagem do imóvel e não uma fracção específica .
   
   Acontece que, existindo já uma divisão prática (embora não formal) é perfeitamente possível manter a situação, com a diferença de que passará a haver um novo proprietário nesse arranjo.
   Do ponto de vista do comprador não me parece grande ideia, mas pode ser que as condições sejam compensadoras.
   
   (Já agora, tenho curiosidade de saber como procedem actualmente em termos de declarações fiscais, na medida em que estando uma fracção alugada e pertencendo a todos, para efeitos fiscais o rendimento é de todos ...)

   Concordam com este comentário: Pedro Barradas, maria rodrigues

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6. • Maria Luísa
   • 27 fevereiro 2016

    # 6

   Obrigado a todos pelos respetivos comentários.
   
   No entanto, ainda não estou esclarecida.
   
   O prédio não está dividido em propriedade horizontal ( porque os diversos proprietários não o conseguem fazer, embora já o tivessem tentado . São pessoas de idade com quezílias antigas que têm dificuldade em entender-se e pensar que no futuro deixarão um embróglio difícil de solucionar e que dará mais trabalho do que lucro ).
   
   No entanto, não me parece que sejam comproprietários, pois tudo está perfeitamente dividido. Ou seja , cada um tem os seus apartamentos perfeitamente divididos e registados na conservatória e pagam impostos ( IMI ) de acordo com o que têm e não como se a propriedade fosse comum.
   
   Funciona tudo autonomamente, apenas tinha a ideia que não podiam vender enquanto não fizessem a propriedade horizontal.Ou todos se entendiam e vendiam tudo. Mas isso seria impossível, pois um dos apartamentos já foi vendido há muitos anos, quando ainda era possível vender.
   
   O que acho muito estranho é este proprietário propor ao meu familiar a compra de um dos apartamentos ( ele tê-lo-á feito por obrigação de direito de preferência , julgo eu ), mas apenas de um, pois ele é dono de dois. Se propussesse os dois, eu até entenderia que ele se queria ver livre daquilo e pretenderia vendê-los ao outro proprietário.Mas agora apenas um é que é muito estranho.
   Como irá ele conseguir vender aquela parte? Será que saiu alguma legislação recentemente que possibilite a venda destas propriedades ?
7. • Maria Luísa
   • 27 fevereiro 2016

    # 7

   Será que existe outra forma de possuir uma propriedade que não seja propriedade total ou horizontal ?
   
   Eles tentaram fazer a propriedade horizontal há uns anos , mas acabaram por se desentender e não o fizeram. Mas de resto está tudo separado. Cada um tem as suas casas, paga os impostos e declara-as de forma independente. E sempre assim foi. As casas estão todas registadas em nome de cada um dos seus proprietários e não em nome de todos. isto é , na rua "X" , nº 25, a senhora Maria é dona do R/C, a senhora Rita é dona do 1º andar, na rua Y ( o prédio dá para duas ruas ), a senhora Maria é dona do 1º e 2 andar e senhora Vitória é dona do R/C. Para pagamento do IMI , este vem em nome de cada uma , com a propriedade correspondente e não como se as três fossem comproprietárias. Ou seja, a D. Maria paga o IMI das três casa que tem e não 2/3 do valor total , por exemplo.
   
   Por isso me questionei se não haverá outra forma de partilhar um prédio. Porque ,sei que não está em propriedade horizontal, mas , também me parece que não será compropriedade., pois cada uma é dona daquilo que realmente é seu.
8. • size
   • 27 fevereiro 2016 ^editado

    # 8

   Não, não existe outra forma de registo dos imóveis: Propriedade total ou propriedade horizontal.
   
   Aquilo que refere de que cada uma é dona de certo andar, resultará apenas de um pré acordo que terá existido entre os interessados no prédio, mas que ainda não foi legalizado através das respectivas escrituras. O que existe é apenas um acordo de cavalheiros na sua utilização.
   
   Não será descabido que os vários andares do prédio estejam arrendados em nome de apenas um comproprietário, sendo, neste caso, de presumir que tais contratos sejam antigos, onde não era feita a indexação da matriz ou o seu controlo, como actualmente é feito.
   
   Não me parece que as notificações do IMI de cada um desses comproprietários possam indicar qualquer quota-parte do prédio. Indicarão apenas o valor do IMI que cabe a cada um desses comproprietários. Convém consultar bem a matriz do prédio.
   
   Acho incompatível que diga que cada casa está registada em nome de cada um dos "proprietários". Está registada onde ? Conservatória do Registo Predial ? Finanças ?
   É que, só é possível ser-se proprietário de um 1º andar através de uma fração autónoma em prédio constituido em PH.

   Concordam com este comentário: maria rodrigues
9. •  
     happy hippy
   • 27 fevereiro 2016

    # 9

   Olá happy hippy. Retive, de propósito, o pensamento do grande estratega e filósofo Sun Tsu, embora lhe diga que li, com interesse, as suas importantes explicações, até onde se lê: Atente na legislação aplicável. Não tenho dúvidas que poucos se prestarão a ler a(s) "legislação/ções aplicável/veis"!

   
   
   Minha estimada, cada um lê o que mais lhe aprouver. Nestes termos, quem tiver legitimo interesse na consulta deste regime, não carece de o procurar, tendo-o aqui incluso para consulta. Assim, e para esse efeito, se presta a sua introdução.
   
   

   Não sei se a Maria Luísa ficou suficientemente esclarecida, peço que uma e outro(a) aceitem as minhas desculpas, mas "conversa de legislador" confunde, quase sempre mais, do que elucida. Refiro-me exclusivamente ao Legislador, não me entenda mal, por favor, mas sinto vontade de perguntar: devem, ou não, os comproprietários fazer o registo em propriedade horizontal, antes de iniciarem a venda de qualquer fracção - assim chamada depois da propriedade horizontal -?

   
   
   Estou em crer que o meu primeiro escrito se tem inteligível, porém, é de admitir que muitos interessados, por manifesto desconhecimento, tenham alguma dificuldade em perceber toda aquela linguagem mais técnica. No mais, permita-me, respeitosamente de si discordar quando afirma que a argumentação legal complica ao invés de simplificar: é precisamente o contrário! Já realizei inúmeras assessorias em AGC muito conflituosas e foi a "conversa de legislador" que acabou com as altercações porquanto no fim, impera a voz do Direito sobre a razão dos homens, «dura lex, sed lex».
   
   Para responder cabalmente à sua questão, iria laborar um escrito tão extenso quanto o anterior, no entanto, em linguagem mais popular, e muito sumariamente, importa separar as águas porquanto está a misturar coisas distintas. Em compropriedade o que está a comprar é uma quota da comunhão, que pode ou não, corresponder a uma fracção. Vamos supor que existem 4 comproprietários e uma coisa jurídica - uma fracção habitacional. Neste concreto, cada um é comproprietário de 25% dessa fracção, não sendo de todo possível dividi-la pelos 4. Assim, ao comprar uma quota de 25%, tem-se proprietária de um quinhão.
   
   Agora, se esses 4 comproprietários se tiverem donos de 4 fracções habitacionais, nesse caso, tem-se pacífico que, não obstante a comunhão se ter absoluta, a cada um corresponde uma fracção, mesmo que aquelas se tenham dissemelhantes. Depois podíamos entrar noutros considerandos, como quotas não iguais, isto é, os 4 comproprietários não têm necessariamente que possuir 25% cada, podendo as quotas terem-se repartidas com outras proporções: 20+20+30+30.
   
   Ainda neste concreto importa ressalvar outro pormenor. Se para adquirir uma quota tiver que recorrer a crédito hipotecário, e se essa hipoteca incidir sobre a quota, dificilmente conseguirá o seu intento, porquanto, em caso de incumprimento da sua parte, a entidade hipotecária terá mais dificuldade em reaver o crédito pela venda de uma quota em comunhão. Isso não acontece com uma fracção já autonomizada.
   
   Podíamos aqui abordar muitas outras especificidades, no entanto, neste regime, temos que analisar cada situação casuisticamente.
   
   
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   (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
   
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   Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
   -- Sun Tzu --
   

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10. •  
      happy hippy
    • 27 fevereiro 2016 ^editado

     # 10

    
    Só existem fracções para venda depois de constituída a propriedade horizontal. (1)
    Tem de apresentar na câmara a descrição das fracções e das partes comuns, percentagens e desenhos de cada fracção. Com a certidão deverá depois fazer os respectivos registos nas finanças e conservatória.(2)

    
    
    (1) E se eu lhe dissesse que está equivocado? Ainda recentemente tentei adquirir uma casa* sobre a qual inpendia uma comunhão (compropriedade). Não o logrei porque quem de direito accionou o direito de preferência. A diferença entre comprar uma fracção em compropriedade ou em ph, reside no facto da primeira ser propriedade de todos os consortes e a segunda só dos adquirentes...
    
    (2) Isto aplica-se ao regime da ph, onde somos proprietários da nossas fracção e comproprietários das partes comuns. Na Compropriedade somos comproprietários de todas as fracções e partes comuns.
    
    * Para contextualizar, esta casa fazia parte de um conjunto de 4, pertença de outros tantos comproprietários. Um daqueles aceitou uma minha proposta de compra da sua quota, mas outro, seu irmão cobriu a minha oferta, ficando com a mesma...
    
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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
    
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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --
    
11. •  
      happy hippy
    • 27 fevereiro 2016

     # 11

    O prédio não está dividido em propriedade horizontal ( porque os diversos proprietários não o conseguem fazer, embora já o tivessem tentado . São pessoas de idade com quezílias antigas que têm dificuldade em entender-se e pensar que no futuro deixarão um embróglio difícil de solucionar e que dará mais trabalho do que lucro ).

    
    
    Minha estimada, nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, salvo quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa (cfr. artº 1412º CC), pelo que a divisão é feita amigavelmente - por mútuo acordo - ou nos termos da lei de processo (cfr. artº 1413º CC), basta para tanto que um dos consortes recorra a tribunal exigindo a divisão.
    
    

    No entanto, não me parece que sejam comproprietários, pois tudo está perfeitamente dividido. Ou seja , cada um tem os seus apartamentos perfeitamente divididos e registados na conservatória e pagam impostos ( IMI ) de acordo com o que têm e não como se a propriedade fosse comum.

    
    
    São todos comproprietários, quer da totalidade das fracções, quer das partes comuns. Vamos supor que o prédio tem 4 fracções e em cada uma habita um comproprietário. O comproprietário que habita na fracção A é também comproprietário das restantes, assim como os restantes comproprietários o são da fracção A. Neste concreto aplica-se o artº 1406º do CC.
    
    

    Funciona tudo autonomamente, apenas tinha a ideia que não podiam vender enquanto não fizessem a propriedade horizontal.Ou todos se entendiam e vendiam tudo. Mas isso seria impossível, pois um dos apartamentos já foi vendido há muitos anos, quando ainda era possível vender.

    
    
    Pode-se vender uma fracção enquanto quota disponível, no entanto, o promitente comprador está a adquirir apenas um quinhão da comunhão que tem por base uma fracção.
    
    

    O que acho muito estranho é este proprietário propor ao meu familiar a compra de um dos apartamentos ( ele tê-lo-á feito por obrigação de direito de preferência , julgo eu ), mas apenas de um, pois ele é dono de dois. Se propussesse os dois, eu até entenderia que ele se queria ver livre daquilo e pretenderia vendê-los ao outro proprietário.Mas agora apenas um é que é muito estranho.
    Como irá ele conseguir vender aquela parte? Será que saiu alguma legislação recentemente que possibilite a venda destas propriedades ?

    
    
    Está a vender a sua quota disponível, mas para dar cumprimento ao prefixado na lei (cfr. artº 1409º CC), tem que esgotar os direitos de preferência. A legislação encontra-se plasmada no artº 1408º do CC.
    
    
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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
    
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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --
    

    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
12. •  
      happy hippy
    • 27 fevereiro 2016 ^editado

     # 12

    Eles tentaram fazer a propriedade horizontal há uns anos , mas acabaram por se desentender e não o fizeram. Mas de resto está tudo separado. Cada um tem as suas casas, paga os impostos e declara-as de forma independente. E sempre assim foi. As casas estão todas registadas em nome de cada um dos seus proprietários e não em nome de todos. isto é , na rua "X" , nº 25, a senhora Maria é dona do R/C, a senhora Rita é dona do 1º andar, na rua Y ( o prédio dá para duas ruas ), a senhora Maria é dona do 1º e 2 andar e senhora Vitória é dona do R/C. Para pagamento do IMI , este vem em nome de cada uma , com a propriedade correspondente e não como se as três fossem comproprietárias. Ou seja, a D. Maria paga o IMI das três casa que tem e não 2/3 do valor total , por exemplo.

    
    
    Como referi supra, a sra. Maria habita e é "dona" do r/c, mas é também "dona" das restantes fracções, assim como as restantes senhoras habitam respectivamente as suas e são cumulativamente "donas" das restantes, inclusive a da sra. Maria. Existirão aqui quatro quotas disponíveis que corresponderão a 4 apartamentos. Constituindo-se o prédio em ph, cada uma manterá no acto constitutivo notarial a respectiva propriedade, com as mesmas, ou diferentes permilagens, se as fracções se tiverem dissemelhantes e assim entenderem.
    
    
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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
    
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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --
    
13. • maria rodrigues
    • 28 fevereiro 2016

     # 13

    Colocado por: happy hippy
    Estou em crer que o meu primeiro escrito se tem inteligível, porém, é de admitir que muitos interessados, por manifesto desconhecimento, tenham alguma dificuldade em perceber toda aquela linguagem mais técnica. No mais, permita-me, respeitosamente de si discordar quando afirma que a argumentação legal complica ao invés de simplificar: é precisamente o contrário! Já realizei inúmeras assessorias em AGC muito conflituosas e foi a "conversa de legislador" que acabou com as altercações porquanto no fim, impera a voz do Direito sobre a razão dos homens, «dura lex, sed lex».

    
    Caro happy hippy, é verdade que o seu primeiro escrito se tem por inteligível para quem domina, cabalmente, a linguagem mais técnica. Aceito, por legítimo, que discorde da minha opinião quanto à argumentação legal, porém, admita que nem todos temos a mesma capacidade de entendimento pelas razões, mais ou menos óbvias, de que já se deu conta, naturalmente. O meu primeiro objectivo foi conseguido, porque ficou lançado o debate e existe a possibilidade de receber (para quem gosta deste género de discussões, o que é o meu caso), informações e esclarecimentos importantes, nestas áreas. Tanto mais que o imóvel, onde habito, passou pela fase da p.h. (foi-nos exigido), antes de fazermos a escritura de compra.
    
    

    Colocado por: happy hippy
    Minha estimada, cada um lê o que mais lhe aprouver. Nestes termos, quem tiver legitimo interesse na consulta deste regime, não carece de o procurar, tendo-o aqui incluso para consulta. Assim, e para esse efeito, se presta a sua introdução.

    
    Pode deduzir que li o que mais me aprouve e, aceite, que se todos os interessados soubéssemos interpretar correctamente "conversa de legislador", não necessitaríamos de recorrer aos doutos juristas. Apraz-me registar que se interessa por participar num fórum como este, o que o torna ainda mais credível.
    
    Também a autora deste texto não escreve segundo o Acordo Ortográfico, podendo dizer-se que, nesse pormenor, somos concordantes.
    
    «dura lex, sed lex». Com o arbítrio de quem a instituiu...? Ou de quem a administra...? Se assim não fosse não teríamos julgamentos parecidos, com condenações e absolvições, dependendo de quem julga.
14. •  
      happy hippy
    • 1 março 2016

     # 14

    Tanto mais que o imóvel, onde habito, passou pela fase da p.h. (foi-nos exigido), antes de fazermos a escritura de compra.

    
    
    Minha estimada, pese embora me considere detentor de conhecimentos nesta área, não me rogo de tudo saber, limitando-me a chamar à colação a minha própria experiência pessoal na matéria, porém, cumpre-me adiantar não estar livre de que tudo quanto aqui ou noutro escrito adiantar, poder estar a laborar de forma imprecisa, e no limite até de forma errada, porquanto ninguém (incluindo-me) tem o monopólio da razão em absoluto, consequentemente, tenho-me sempre aberto a corrigir-me.
    
    Por via do ressalvado, referiu que lhe foi exigido constituir o regime de ph antes de proceder à aquisição da sua fracção autónoma, e não obstante consiga perceber algumas das condicionantes para tal exigência, se me permite o abuso, e sem pretender imiscuir-me nos assuntos que só a si lhe dirão respeito, atrevo-me a sondá-la para aferir da sua disponibilidade para relatar o motivo da referida exigência.
    
    

    «dura lex, sed lex». Com o arbítrio de quem a instituiu...? Ou de quem a administra...? Se assim não fosse não teríamos julgamentos parecidos, com condenações e absolvições, dependendo de quem julga.

    
    
    A minha estimada está a aqui a abrir a porta a uma discussão muita densa. Vou-me abster de me debruçar sobre o mesmo porquanto iria laborar um texto tanto ou mais extenso que o primeiro. Incorre a senhora no mesmo erro que incorri e que guardo na memória das minhas querelas de antanho, quando comecei a lidar com questões jurídicas, face precisamente à minha incultura neste campo. Se efectuar uma rápida leitura aos 13 primeiros preceitos do nosso código civilista, começa a ter uma ideia sobre a aplicação da letra e espírito da lei.
    
    Quanto aos casos julgados, "uma árvore não faz a floresta". Cada caso é um caso; Cada caso tem as suas especificidades, as suas condicionantes e atenuantes. São os pormenores inerentes a cada caso que fazem toda a diferença na decisão julgada relativamente a dois assuntos perfeitamente análogos. Permita-me concretizar muito sumariamente. Dois condóminos (A e B) não efectuam as respectivas comparticipações para as despesas comuns há 6 anos. Ambos pagam 25€/mês. O administrador avança para a cobrança coerciva. Julgados ambos os casos pelo mesmo juiz, o condómino A paga 1800€, o condómino B paga 1500€.
    
    Sem ambos pagavam a mesma quota-parte, ambos tinham a mesma dívida, e o mesmo prazo de incumprimento, por que razão aquela diferença na quitação? Terá sido pelos lindos olhos azuis do condómino B? Obviamente que não! A diferença resultou, não da decisão do julgador, mas de uma especificidade da lei que o condómino A não usou (por manifesto desconhecimento). Não obstante esta exemplificação muito simples, para outras situações - menos simples - há que atender à letra da lei:
    
    Há que considerar que no nosso ordenamento vigora o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção segundo o qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização, e fixa a matéria de facto em sintonia com a sua prudente convicção firmada acerca de cada facto controvertido (cfr. artº655º do CPC - Código do Processo Civil). Assim, perante o estatuído neste artigo pode concluir-se, por um lado, que a lei não considera o juiz como um autómato que se limita a aplicar critérios legais apriorísticos de valoração, mas, por outro lado, também não lhe permite julgar apenas pela impressão que as provas produzidas pelos litigantes produziram no seu espírito, antes lhe exigindo que julgue conforme a convicção que aquela prova determinou e cujo carácter racional se deve exprimir na correspondente motivação.
    
    Depois há que apreciar a feitura de prova das partes e na verdade prova livre não quer dizer prova arbitrária, caprichosa ou irracional, antes querendo dizer prova apreciada em inteira liberdade pelo julgador, sem obediência a uma tabela ditada externamente, posto que em perfeita conformidade com as regras da lógica e as máximas da experiência, porquanto temos que atender que as decisões judiciais não se constituem como verdades ou certezas absolutas.
    
    O Acórdão do STJ de 11.12.2003 diz que: "Por outro lado há que ter em conta que as decisões judiciais não pretendem constituir verdades ou certezas absolutas. Pois que às mesmas não subjazem dogmas e, por via de regra, provas de todo irrefutáveis, não se regendo a produção e análise da prova por critérios e meras operações lógico-matemáticas. Assim: «a verdade judicial é uma verdade relativa, não só porque resultante de um juízo em si mesmo passível de erro, mas também porque assenta em prova, como a testemunhal, cuja falibilidade constitui um conhecido dado psico-sociológico»".
    
    Um também AC. do STJ de 20.09.2004 "Acresce que a convicção do juiz é uma convicção pessoal, sendo construída dialeticamente, para além dos dados objetivos fornecidos pelos documentos e outras provas constituídas, nela desempenhando uma função de relevo não só a atividade puramente cognitiva mas também elementos racionalmente não explicáveis e mesmo puramente emocionais "
    
    Nesta conformidade, podia continuar a laborar (julgo que já abusei na extensão...), mas creio já ter ficado com uma ideia mais concreta para as questões que suscitou. No mais, prefiro uma lei imperfeita, que lei nenhuma!
    
    
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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
    
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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --
    

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15. • maria rodrigues
    • 1 março 2016

     # 15

    Colocado por: happy hippy (...) atrevo-me a sondá-la para aferir da sua disponibilidade para relatar o motivo da referida exigência. (...)

    
    
    Nosso estimado, a razão do imóvel ter passado para propriedade horizontal prende-se com o facto deste estar, à época, em propriedade total. Para ser vendido em fracções impunha-se que tivesse o título constitutivo da p.h. Foi uma exigência da entidade bancária para acedermos ao crédito à habitação.
    
    

    Colocado por: happy hippy (...) Nesta conformidade, podia continuar a laborar (julgo que já abusei na extensão...), mas creio já ter ficado com uma ideia mais concreta para as questões que suscitou. No mais, prefiro uma lei imperfeita, que lei nenhuma!

    
    
    Falando em abstracto imaginemos aqui uma demanda, entre vários membros da mesma família, que motivou a deslocação do juiz ao local, onde nasceu a discórdia entre as partes, na presença dos interessados e respectivos mandatários, para apreciação. Esclarecidas as dúvidas, ou talvez não, parecer-nos-ia avisado que o senhor(a) juiz(a) tudo fizesse para demontrar que seria imparcial ou, pelo menos, parecê-lo! Tanto mais que, vamos imaginar, por assunção do próprio, ainda não tinha tomado contacto com o processo; comentários como: «estão a fazer finca-pé« e, ainda, «um dos lados vai ter o ónus», entre outras «pérolas» de parcialidade, deixariam bastante inquietação entre os litigantes, mormente a parte que se consideraria lesada.
    Obrigar as partes, testemunhas e mandatários, depois da deslocação ao local, regressarem a tribunal, afastado alguns esticados quilómetros, para ouvir apenas o (a) requerente, não é facilitar nem tornar célere a decisão; adiar a audição de testemunhas, para um mês e mais depois, não é querer simplificar a vida às ditas; dar por terminada a audiência sem se dignar informar, mandatários e litigantes, para quando a leitura da sentença, parecerá arrogância a mais: «eu quero, posso e mando».
    Talvez a autora do texto não seja tão isenta e justa, a ajuizar como deveria ser, ainda assim prefere uma boa demanda a um mau acordo.
    
    

    Colocado por: happy hippyAssim, perante o estatuído neste artigo pode concluir-se, por um lado, que a lei não considera o juiz como um autómato que se limita a aplicar critérios legais apriorísticos de valoração, mas, por outro lado, também não lhe permite julgar apenas pela impressão que as provas produzidas pelos litigantes produziram no seu espírito, antes lhe exigindo que julgue conforme a convicção que aquela prova determinou e cujo carácter racional se deve exprimir na correspondente motivação.

    
    Então, ficando-me pela minha real incultura neste campo, estarei longe de compreender porque é que, algumas ou muitas vezes, a Relação não confirma a 1ª instância e o Supremo, para além de anular sentenças e produzir acórdãos, quando chamado a julgar, também faz jurisprudência.
    Porque não me quero alongar fico-me por aqui, sem perder de vista «O Direito e o Avesso» que tanto me apraz.
16. •  
      happy hippy
    • 2 março 2016

     # 16

    Nosso estimado, a razão do imóvel ter passado para propriedade horizontal prende-se com o facto deste estar, à época, em propriedade total. Para ser vendido em fracções impunha-se que tivesse o título constitutivo da p.h. Foi uma exigência da entidade bancária para acedermos ao crédito à habitação.

    
    
    Minha estimada, agradeço o esclarecimento que curiosamente se insere num dos pressupostos que eu já tinha ressalvado. De facto, quando o promitente comprador adquire uma fracção sobre a qual impende uma comunhão, não está a adquirir a posse efectiva da mesma, mas uma afectação (que é o mesmo que dizer, direito de fruição) exclusiva, se tal se tiver convencionado. Ora, num crédito hipotecário, se esta incidir sobre o bem, muito dificilmente o banco aceitará como garantia um bem que não se tenha autonomizado e do qual possa dispor em caso de incumprimento e necessidade de execução.
    
    No mais, perante uma decisão julgada, temos uma parte vencedora e outra vencida. Face ao anteriormente referido - e para não me repetir - perante a mesma, à parte que não obteve o desejado vencimento, a lei confere-lhe - dentro da orgânica judiciária e pelas razões antes aduzidas - a possibilidade de recurso hierárquico, do tribunal de pequena instância (cível) cabe recurso para a 1ª instância, desta para a Relação e finalmente para o Supremo.
    
    Conhece a expressão «cada cabeça sua sentença»? Ora, um juiz é um homem, com todas as suas virtudes e defeitos, susceptível a influências sociais, morais, espirituais, politicas,etc., a quem incumbe aplicar a lei em função do princípio da sua liberdade de julgamento ou da livre convicção. Um juiz não é um ser infalível... um certa vez disse-me mais ou menos isto: "a lei tem-se feita por homens; se os homens não se têm perfeitos, por que deveria ter-se aquela perfeita? E em suma, eu sou homem...".
    
    
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    (Por decisão pessoal, o autor do texto, não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico)
    
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    Aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam
    -- Sun Tzu --
    

    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
17. • maria rodrigues
    • 3 março 2016

     # 17

    Colocado por: happy hippy No mais, perante uma decisão julgada, temos uma parte vencedora e outra vencida. Face ao anteriormente referido - e para não me repetir - perante a mesma, à parte que não obteve o desejado vencimento, a lei confere-lhe - dentro da orgânica judiciária e pelas razões antes aduzidas - a possibilidade de recurso hierárquico, do tribunal de pequena instância (cível) cabe recurso para a 1ª instância, desta para a Relação e finalmente para o Supremo.

    
    No mínimo, antes de se conhecer o processo, não caberia ao juiz fazer a demonstração da sua parcialidade. Se discreto, silencioso, poderia não ser «infalível», mas não pareceria ser «juiz em causa própria». Não outorgada a desejada vitória, a possibilidade de impugnar o acto, não evitaria (evitará) os excessivos gastos no recurso para a Relação e, ainda, para o Supremo. Afigura-se-nos um «sacudir a água do capote», como quem diz: «se não ficar satisfeito(a) recorra». Jamais escolheria ser juiz(a), de profissão!
18. • jorge marques2
    • 18 abril 2017

     # 18

    Boa tarde a todos,
    estive a ver os esclarecimentos anteriores e tenho uma situação idêntica, que gostaria se possível, que alguém me dê uma orientação.
    Sou proprietário de uma casa (está vazia o ano inteiro), da qual detenho 1/2 e a minha irmã outro 1/2. Ela recusa-se a vender vender a casa ou alugar, o que me deixa numa situação difícil.
    Necessito deste dinheiro para dar de investimento inicial noutra casa própria só minha, pelo que lhe propus vender a minha parte. Obviamente quem tem uma casa a metade do preço sem se chatear, não vai pagar o dobro só para dizer que é sua 100%. Como a situação atualmente não é a mais amigável, queria saber se é legal vender a minha parte (1/2), sem necessitar legalmente que que ela autorize? Já lhe propus o negocio por email, e nem me responde, pelo que tenho evidência que ela não está interessada.
    Agradeço desde já qualquer esclarecimento que me possam dar, pois não queria avançar com esta opção, e depois vir a saber que só com autorização dela o posso fazer.
    Obrigado
19. •  
      marco1
    • 18 abril 2017

     # 19

    não lhe sei dizer exatamente os passos mas judicialmente é possível a lei determinar a venda e a repartição do dinheiro.
20. • Silver Wolf
    • 18 abril 2017

     # 20

    Pode vender.
    A sua irmã terá direito de opção.
    
    Valerá menos no mercado, pois haverá menos interessados em metade indivisa de um imóvel.
    
    
    Pode colocar uma acção de divisão de coisa comum (não sou jurista, o termo correcto poderá não ser exactamente este) e o tribunal forçará o acordo entre os co-proprietários ou a venda a terceiro.