- Boa noite, adquiri recentemente uma moradia e vou entrar na fase do restauro + ampliação e começar a pedir orçamentos.
A moradia é TERREA tem cerca de 110m2, e vai sofrer uma ampliação para uns 170m2 (portanto, um aumento de telhado, chão, nivelar terreno etc de 60m2)
A moradia é antiga, anterior a 1951 embora habitável e habitada até à compra.
O restauro é a 100%, canalização, portas, electricidade, janelas, telhado...
A minha questão é, compensará mais mandar abaixo e fazer uma nova de raiz? Quanto custará fazer de raiz uma moradia térrea de uns 170m2 ? Uma vez que o restauro é assim tão a fundo...fico a pensar se não estarei a investir mas o osso continua a ser velho...
Obrigado.
(tenho o mapa de medições se considerarem útil para esta questão pois compreendo que sem grandes pormenores não dá para se pormenorizar valores, mas procuro uma ideia por alto).
Tenho um orçamento com cerca de 62 alíneas em descrições para restauro de total de 97mil euros. Portanto, os 110m2 + a ampliação um total de 170m2.
Portanto, perceber se, por 97mil euros não é demasiado para esses 170m2. E se, por um pouco mais de dinheiro, não construía de raiz (ficando até com uma parte exterior mais moderna).
Se me disserem que por por exemplo 130mil fazia casa com os 170m2... Terrea. e com materiais de qualidade razoável/bom, e com todas as licenças etc etc, ou seja, chave na mão... talvez pondere se não valerá mais a pena assim pois para mim 97mil sobre uma casa antiga...fico a pensar que um dia mais tarde me arrependerei.-
Pedro Barradas
- 20 junho 2016
O que lhe diz a equipa técnica que elaborou os projectos?
Além dos custos, e tado de conservação, tecnicas construtivas, intervenção prevista, memória historica, suas expectativas ou outros factores.. Dúvido que alguem aqui lhe consiga dizer o que é melhor.Tenho um orçamento com cerca de 62 alíneas em descrições para restauro de total de 97mil euros. Portanto, os 110m2 + a ampliação um total de 170m2.
Portanto, perceber se, por 97mil euros não é demasiado para esses 170m2. E se, por um pouco mais de dinheiro, não construía de raiz (ficando até com uma parte exterior mais moderna).
Se me disserem que por por exemplo 130mil fazia casa com os 170m2... Terrea. e com materiais de qualidade razoável/bom, e com todas as licenças etc etc, ou seja, chave na mão... talvez pondere se não valerá mais a pena assim pois para mim 97mil sobre uma casa antiga...fico a pensar que um dia mais tarde me arrependerei.-
Luis K. W.
- 20 junho 2016 editado
97mil euros / 170m2 dá 570 euros/m2. Está perfeitamente dentro dos parâmetros para uma remodelação+ampliação.
No entanto, acho que deve ler a experiência porque passei, e que me marcou.
Aqui há uns 10 anos, a minha empresa adquiriu uma moradia dos anos 60, perfeitamente habitável, para "remodelar e ampliar".
Também começámos por considerar apenas a opção "remodelação+ampliação". E estava tudo para avançarmos nesse sentido, com projecto aprovado, técnicos (nós), empresas com alvará (a nossa), orçamentos de subempreiteiros e fornecimentos de materiais, etc.
Mas, antes de começar, resolvemos fazer contas a "demolição + reconstrução". E - no nosso caso - a diferença era mínima (menos de 10mil euros)!!
Alterámos , portanto, as nossas decisões.
Aproveitámos um pequeno lapso no projecto (não faço a mínima ideia de quem mandou fazer um risco amarelo em volta de toda a casa...), e um descuido do manobrador da GIGANTESCA retroescavadora (que não faço ideia o que tinha ido fazer naquele estaleiro ...) que demoliu a casa toda em POUCOS MINUTOS, e removeu todo o entulho em poucas horas! ;-)
Durante a demolição apercebemo-nos que as fundações eram INEXISTENTES (não passavam de um amontoado de calhaus) e que os "ferros" de vigas, pilares, varandas, etc. tinham diâmetros de 6 e de 8 (!!), e a maioria estava completamente oxidada (proximidade do mar).
Imagino o que seria, se avançássemos para a "remodelação+ampliação", ao tentar ligar as lajes novas às velhas, em betão com 7cm de espessura, "armado" com uma malhasol a fazer de armação de ferro...
Na reconstrução podemos fazer tudo como deve ser de forma a que a casa dure uns 100 anos,
EM BAIXO: o antes e o depois
(sim, a ampliação à esquerda está em consola)Obrigado pelo feedback. É de facto uma mais valia e dá que pensar... preciso sondar por quanto me ficaria uma casa nova, chave na mão com os mesmos m2.
No orçamento que recebi, só em demolições são 10mil euros.... e é um restauro e não demolir a casa totalmente (que se calhar dava menos trabalho).
Desmontar louças, retirar revestimento das paredes e dos pavimentos das instalações sanitárias e cozinha. Demolição, de paredes necessárias de acordo com o layout aprovado, remoção de portas, aros e roda-pés, remoção de toda a caixilharia exterior, incluindo transporte para vazadouro.Se vai aproveitar o que existe, e reparar, a reabilitação fica mais barato, Do que casa nova.
Agora se o princípio é o de deitar a baixo e fazer novo aproveitando pouco mais que fachada, entao ja não compensa.
Por isso servem os eng e arquitectos , para fazer essas contas.-
Luis K. W.
- 21 junho 2016
Colocado por: Myst1No orçamento que recebi, só em demolições são 10mil euros....
Compreendo.
Remover louça a louça, mosaico a mosaico, mantendo as paredes e lajes também custa dinheiro.
No nosso caso, a demolição integral, remoção de entulhos e abertura de novas fundações levou 2 (dois!) dias. No dia seguinte já metiam betão de limpeza nas fundações.
A construção levou 8 meses.
Vantagens: MUITO melhor qualidade da estrutura em betão armado (das fundações à cobertura); muito melhor qualidade das paredes exteriores (duplas, com isolamento,..); Não sobrou NADA para termos qualquer tentação de aproveitar o que quer que fosse (bem vistas as coisas, era tudo muito mauzinho). :-)A questão é que, assim por alto, o orçamento que obtive, SEM IVA, são 97mil euros para 150m2. Para RESTAURAR. São média de 650 euros por m2 ou 800m2 com IVA??? Parece-me bem caro...não tem acabamentos de luxo, o mais habitual.
Negativo: o "osso" continua a ser o antigo, estou a colocar 97mil em cima de algo antigo. Também: estou a obedecer à estrutura exterior pois teria que respeitar alguns dos limites desperdiçando algum terreno que fica num ângulo que ninguém irá tirar partido e que poderia aproveiter para m2 da casa.
Se construir de raiz tenho a possibilidade de ter a casa como eu quero sem me preocupar com a estrutura exterior. O senão são os custos com as licenças e certificações e etc's que com o restauro da casa não tenho.
Outro senão é que não existe passeio na rua e apesar de existir uma garagem junto ao muro, ouvi dizer que era obrigado a doar terreno (mesmo existindo uma garagem nessa parte de terreno e um muro feito) caso altere a estrutura da casa.
Para construir de raíz tenho visto preços médios a rondar os 600Eur m2. Ou seja, + barato que restaurar??
Se assim for, compensa mais mandar abaixo e construir de raiz...!A moradia antiga não tinha fundações ?? ( pelas fotos parece ser uma casa dos anos 60/70 e até com bastante bom aspecto); é algo lamentável e não dá para entender, até porque certamente teria sido vistoriada e teria liçenca de utilização (algo que não sucederia se fosse anterior a 1951).
Quer dizer que, por analogia, por esse país fora á porventura mais casas destas bonitinhas mas já com uns aninhos se encontram sem fundações...
Medonho!
Colocado por: Luis K. W.97mil euros / 170m2 dá 570 euros/m2. Está perfeitamente dentro dos parâmetros para uma remodelação+ampliação.
No entanto, acho que deve ler a experiência porque passei, e que me marcou.
Aqui há uns 10 anos, a minha empresa adquiriu uma moradia dos anos 60, perfeitamente habitável, para "remodelar e ampliar".
Também começámos por considerar apenas a opção "remodelação+ampliação". E estava tudo para avançarmos nesse sentido, com projecto aprovado, técnicos (nós), empresas com alvará (a nossa), orçamentos de subempreiteiros e fornecimentos de materiais, etc.
Mas, antes de começar, resolvemos fazer contas a "demolição + reconstrução". E - no nosso caso - a diferença era mínima (menos de 10mil euros)!!
Alterámos , portanto, as nossas decisões.
Aproveitámos um pequeno lapso no projecto (não faço a mínima ideia de quem mandou fazer um risco amarelo em volta de toda a casa...), e um descuido do manobrador da GIGANTESCA retroescavadora (que não faço ideia o que tinha ido fazer naquele estaleiro ...) que demoliu a casa toda em POUCOS MINUTOS, e removeu todo o entulho em poucas horas! ;-)
Durante a demolição apercebemo-nos que as fundações eram INEXISTENTES (não passavam de um amontoado de calhaus) e que os "ferros" de vigas, pilares, varandas, etc. tinham diâmetros de 6 e de 8 (!!), e a maioria estava completamente oxidada (proximidade do mar).
Imagino o que seria, se avançássemos para a "remodelação+ampliação", ao tentar ligar as lajes novas às velhas, em betão com 7cm de espessura, "armado" com uma malhasol a fazer de armação de ferro...
Na reconstrução podemos fazer tudo como deve ser de forma a que a casa dure uns 100 anos,
EM BAIXO: o antes e o depois
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Colocado por: Luis K. W.97mil euros / 170m2 dá 570 euros/m2
Sem Iva. E (afinal) para 150m2 pois estava a contabilizar um anexo que não está nas contas. Ou seja, são 800Eur por m2 se com IVA!! Não será exagerado?-
Luis K. W.
- 21 junho 2016 editado
Colocado por: carlosj39A moradia antiga não tinha fundações ?? ( pelas fotos parece ser uma casa dos anos 60/70 e até com bastante bom aspecto); é algo lamentável e não dá para entender, até porque certamente teria sido vistoriada e teria liçenca de utilização (algo que não sucederia se fosse anterior a 1951).
Confirmo que a casa dava ar de, com uma pinturinha, ficar impecável.
Quer dizer que, por analogia, por esse país fora á porventura mais casas destas bonitinhas mas já com uns aninhos se encontram sem fundações...
Medonho!
Aquilo que estava debaixo das paredes do R/C e dos pilares, só por piada se poderia chamar de fundações (sapatas). Para além de que os ferros do betão armado pareciam arames, e enferrujados.
A casa é numa cidade no Alentejo. Suponho que a fiscalização fosse quase inexistente.
Já tinha apanhado uma moradia - um pouco mais antiga - com o mesmo probleminha perto da R Morais Soares, em Lisboa.Colocado por: Myst1A questão é que, assim por alto, o orçamento que obtive, SEM IVA, são 97mil euros para 150m2. Para RESTAURAR. São média de 650 euros por m2 ou 800m2 com IVA???
1. Lá em cima disse que a casa ia aumentar de 110 para 170m2 (e não 150m2). :-)
2. A taxa do IVA sobre a mão de obra numa remodelação é de 6% (e não 23%).
3. Só pediu UMA proposta de orçamento?!?Colocado por: Myst1O senão são os custos com as licenças e certificações e etc's que com o restauro da casa não tenho.
Ao AMPLIAR a casa tem precisamente os MESMOS custos que na REconstrução (neste caso, em que já existem as ligações às redes). E tem de entregar precisamente a mesma quantidade de projectos.
E ligar betão armado antigo a betão armado novo, não é coisa que se faça com ligeireza.
Aliás, como expliquei, a demolição integral da casa existente foi um *acidente*. Portanto, legalmente, tratou-se de uma remodelação com ampliação... Passados mais de 10 anos, ainda ninguém nos chateou (por isso me senti à vontade para colocar a fotografia) :-)Colocado por: Myst1Para construir de raíz tenho visto preços médios a rondar os 600Eur m2.
Pois. Eu também já ouvi falar nesses "preços médios".
No "restauro", começa por ter de demolir (por exemplo, remover azulejos, ou rodapés) com cuidado, transportar entulhos a vazadouro, etc. para SÓ depois reconstruir (recolocá-los, começando por ter de endireitar as paredes - que, geralmente, estão tortas).Colocado por: Luis K. W.1. Lá em cima disse que a casa ia aumentar de 110 para 170m2 (e não 150m2). :-)
2. A taxa do IVA sobre a mão de obra numa remodelação é de 6% (e não 23%).
3. Só pediu UMA proposta de orçamento?!?
1.Sim, orientei-me por um lapso antigo. São 150m2.
2. Menos mal... mesmo assim parece-me exagerado
3. Para já só uma porque é um amigo que está a tratar do mapa de medições e pedido de orçamentos. Recebi esse supostamente de uma empresa amiga que faria preço em conta. Daí ter ficado assustado, se este é preço em conta como serão os orçamentos de empresas que não tenho ligação. Mas sim, vou pedir orçamentos a outras empresas. A questão é que, se rondarem valores similares ou mesmo que sejam mais baratos uns 10mil, deixa-me a pensar se não valerá a pena construir do zero e saber que tenho algo novo e na área que quero e com o traçado que quero.
Isto claro se: o preço total rondar o mesmo desse orçamento, uns 700eur a 800eur / m2 e se não for obrigado a DOAR terreno à camara pois não existe passeio enquanto que nas casas do lado existe. A minha casa tem muro e inclusive uma garagem anexada ao limite pelo que para doar terreno teria a garagem que ir abaixo e o muro e portoes etc. Se me disserem que sou obrigado a doar esse terreno então já colocarei de lado a hipótese de construir do zero.
A casa é esta (em anexo)0.0185 seg. NEW
