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1. • kfor
   • 19 julho 2016 ^editado

    # 1

   Boa noite, tenho acompanhado este fórum e acho que é o melhor fórum do género, desde já os meus cumprimentos a todos,
   
   tenho uma duvida devido a um orçamento apresentado para obra no telhado de um prédio como tem vários entendidos por aqui, agradecia ajuda e aconselhamento neste caso que eu começo a considerar aldrabice e burla, na reunião de condomínio foram apresentados dois orçamentos com os dois representantes com dois papeis na mão dizendo que um era de dez mil euros mais iva e outro treze mil mais iva, e vi que eles não se mostravam interessados em os mostrar, dizendo que um deles trabalhava no ramo e achava que o orçamento mais barato era o que tinha achado o mais indicado,
   
   como os moradores acham que os senhores responsáveis pelo condomínio são pessoas prestáveis porque se oferecem sempre para o papel, todos os presentes aprovaram em ata o orçamento, tendo um dos não presentes impugnado por carta por não concordar com o orçamento dizendo que era caro e inflacionado e exigindo um copia, que eles recusaram entregar, dizendo que estava aprovado e em ata,
   
   sabendo eu do assunto pedi também a copia dos dois orçamentos, entregaram me apenas um passado uma semana, um deles disse me que o outro estava a detalhar o orçamento e que iria demorar, qual o meu espanto quando recebo o orçamento com um nome pessoal, com nif começado por 1, sem ser descriminado do tipo de materiais a aplicar, nem o valor de mão de obra, só o valor da obra no total sem indicação se tem ou não iva incluído, na carta do orçamento apenas tem um nome pessoal sem indicação de c.a.e... e de numero de alvará,
   
   acham que este orçamento é valido e pode ser impugnado?
   
   A obra é a substituição de telhado, acho o valor exagerado e que a atitude deles tem algo a esconder além de achar o orçamento ilegal, tenho a impressão que eles nem orçamento tinham na reunião, já se tinham informado dos preços e deram o valor que mais lhes interessava. Se alguém me poder orientar neste assunto para eu argumentar na próxima reunião ficava agradecido.
   
   Oliveira Antunes
2. •  
     Luis K. W.
   • 19 julho 2016

    # 2

   Colocado por: kforsem indicação de c.a.e... e de numero de alvará

   Sem CAE ainda vá... mas o n.º de alvará é fundamental.
   De qualquer maneira, qualquer pessoa pode pesquisar no site do INCI se essa "firma unipessoal"(?) tem alvará.
   Se não tem alvará, é como falar com o taberneiro da esquina para fazer uma operação ao cérebro. É ILEGAL(!), e o dono de obra - isto é O CONDOMÍNIO - está sujeito a pesadas multas!
   
   

   Colocado por: kforum era de dez mil euros mais iva e outro treze mil mais iva,

   A taxa do iva sobre a mão de obra para esse trabalho é de 6%.
   E se for em zona ARU, TODO o iva é taxado a 6%.
   
   

   Colocado por: kfortodos os presentes aprovaram em ata o orçamento,

   E você estava presente? Também aprovou sem ver?
   
   

   Colocado por: kforA obra é a substituição de telhado, acho o valor exagerado

   Qual a área do telhado? Como é o "chão" que fica sob o telhado? Quantos andares tem o prédio? Como é a acessibilidade? Inclui rufos, reparação de rebocos, pinturas, beirados, impermeabilização de caleiras?
   É que 10mil euros pode até ser muito barato (se incluir tudo o necessário)....
   
   

   Colocado por: kforSe alguém me poder orientar neste assunto para eu argumentar na próxima reunião ficava agradecido.

   Na próxima reunião?
   Já a convocaram? Para que efeito?
   De qualquer maneira, tem toda a razão para desconfiar do comportamento dessas pessoas. Começando pelo número do alvará, e acabando pela não apresentação das propostas.
   Peça você também um ou dois orçamentos.

   Concordam com este comentário: Pedro Barradas

   Estas pessoas agradeceram este comentário: kfor
3. •  
     happy hippy
   • 19 julho 2016

    # 3

   tenho uma duvida devido a um orçamento apresentado para obra no telhado de um prédio como tem vários entendidos por aqui, agradecia ajuda e aconselhamento neste caso que eu começo a considerar aldrabice e burla, na reunião de condomínio foram apresentados dois orçamentos com os dois representantes com dois papeis na mão dizendo que um era de dez mil euros mais iva e outro treze mil mais iva, e vi que eles não se mostravam interessados em os mostrar, dizendo que um deles trabalhava no ramo e achava que o orçamento mais barato era o que tinha achado o mais indicado,

   
   
   Meu estimado, compete à AGC apreciar da idoneidade dos orçamentos. Atendendo que por regra os condóminos incorrem no erros de optar pelo valor que se tiver orçado por baixo, em detrimento da qualidade, os mais avisados, podem e devem votar contra, fazendo lavrar o seu voto de vencido, desresponsabilizando-se assim de futuros constrangimentos, inclusive legais...
   
   

   como os moradores acham que os senhores responsáveis pelo condomínio são pessoas prestáveis porque se oferecem sempre para o papel, todos os presentes aprovaram em ata o orçamento, tendo um dos não presentes impugnado por carta por não concordar com o orçamento dizendo que era caro e inflacionado e exigindo um copia, que eles recusaram entregar, dizendo que estava aprovado e em ata,

   
   
   A discordância não é motivo bastante para se impugnar uma soberana deliberação tomada em sede de assembleia, a qual se tem vinculativa para todos, vencidos, ausentes e outros titulares de direitos sobre as fracções autónomas. Atente que só são passíveis de impugnação as deliberações aprovadas que se tenham contrárias ao que dimana da lei, por vícios na convocação, constituição plenária ou no sufrágio da deliberação, e bem assim ao regulamento do condomínio que se tiver previamente aprovado.
   
   

   sabendo eu do assunto pedi também a copia dos dois orçamentos, entregaram me apenas um passado uma semana, um deles disse me que o outro estava a detalhar o orçamento e que iria demorar, qual o meu espanto quando recebo o orçamento com um nome pessoal, com nif começado por 1, sem ser descriminado do tipo de materiais a aplicar, nem o valor de mão de obra, só o valor da obra no total sem indicação se tem ou não iva incluído, na carta do orçamento apenas tem um nome pessoal sem indicação de c.a.e... e de numero de alvará,

   
   
   Como alguém alertou e bem, muito cuidado com quem contratam. Se atribuírem a feitura das obras a pessoas sem habilitações técnicas, profissionais, legais e seguros, ter-se-ão solidariamente responsáveis perante tudo o que possa ocorrer, em especial, a ocorrência de algum sinistro... não olvidem que a empreitada pode (e deve) ter-se contratualizada e acompanhada por um caderno de encargos onde se tenham descritos os trabalhos a efectuar para a execução correcta da obra, contendo as necessárias indicações e restrições na constituição e tipo dos materiais, bem como na forma de aplicação.
   
   Deste modo, o empreiteiro, ao dar um orçamento com base em determinado caderno de encargos está a fornecer um valor que se refere a materiais de determinada qualidade e a determinados preceitos na execução da obra. Assim, o empreiteiro não poderá substituir os materiais, em obra, por materiais de qualidade inferior e, de igual modo, se o proprietário decidir trocar os materiais estipulados por outros, de qualidade superior, deverá o orçamento e o valor da obra ser revisto.
   
   

   acham que este orçamento é valido e pode ser impugnado?

   
   
   Não, de todo! E pelas razões aduzidas supra. No entanto, face à crível incúria do administrador, pode e deve dele recorrer nos termos do artº 1438º do CC. Para esse efeito, a lei confere-lhe o poder-dever do administrador (cfr. al a) artº 1436º CC), para, sozinho e por sua iniciativa, convocar uma AGE para apreciar essa matéria. Se a assembleia não for sensível aos seus argumentos, pode e deve salvaguardar-se votando contra e fazendo lavrar o seu voto de vencido, como já salientado.
   
   

   A obra é a substituição de telhado, acho o valor exagerado e que a atitude deles tem algo a esconder além de achar o orçamento ilegal, tenho a impressão que eles nem orçamento tinham na reunião, já se tinham informado dos preços e deram o valor que mais lhes interessava. Se alguém me poder orientar neste assunto para eu argumentar na próxima reunião ficava agradecido.

   
   
   Mais importante que o valor que se tiver orçado, importa atender primeiramente e principalmente ao tipo de intervenção que se pode e deve efectuar!

   Estas pessoas agradeceram este comentário: kfor, reginamar
4. • kfor
   • 19 julho 2016

    # 4

   Boa tarde, obrigada pela resposta, na folha de orçamento tem simplesmente um nome próprio a taxa de iva não está também no orçamento, aprovei sem ver só comecei a ter duvidas quando falei com o proprietário que tentou impugnar a reunião e ele me disse que recusaram uma cópia do orçamento, logo de seguida comecei a ter duvidas e exigi cópias dos dois orçamentos levados á reunião, a reação deles hesitante é que me fez começar a duvidar de ambos, já foi convocada nova reunião exigida pelo proprietário que tenta impugnar a ata da reunião onde se discutiu o valor da obra, vim a saber hoje que um dos responsáveis do condomínio é biscateiro da construção civil, embora o nome dele não seja o que está no orçamento acho que está a meter a mão na massa.
5. • scorpions
   • 20 julho 2016

    # 5

   O comportamento dos administradores não é correcto. Não podem esconder os orçamentos ou outro tipo de documentação aos condóminos, só isso é suficiente para impugnar as decisões.
   Tenha cuidado na forma como é feita a convocatória, neste caso deve ser convocada ao abrigo do Artº 1438- Recurso dos actos do Administrador, do Código Civil.
   Siga o preceituado no CC e envie a convocatória por Carta Registada com 10 dias de antecedência (Artº 1432º CC), não deixem de cumprir rigorosamente o que está na lei para não haver chatices mais tarde.
   Relativamente aos orçamentos apresentados, sugiro que contacte várias empresas e peça orçamentos. Qualquer condómino tem o direito e o dever de o fazer. Só assim é que pode saber se os orçamentos pedidos estão ou não dentro dos valores de mercado. Pode igualmente em assembleia apresentar esses orçamentos.
   Tenha em atenção que quando receber os orçamentos, se não houver caderno de encargos, instruções precisas do que é para fazer, ser um pouco difícil de fazer comparações.
   Tem de ter em atenção factores como a qualidade e garantia dos materiais.
   O histórico da empresa, a sua capacidade técnica e saúde financeira.
   A garantia dada pela empresa é importante, mas se uma empresa dá uma garantia de 10 anos e no ano seguinte faliu, não serve para nada.
   O IVA pode ser taxa reduzida 6% na mão de obra e 23% no material (mas só se o condomínio for destinado a habitação).

   Concordam com este comentário: happy hippy

   Estas pessoas agradeceram este comentário: kfor
6. • kfor
   • 20 julho 2016

    # 6

   Obrigado a todos, já tenho aqui dados para me orientar nesta questão.
7. • isabelinha64
   • 29 dezembro 2016

    # 7

   <
   O IVA pode ser taxa reduzida 6% na mão de obra e 23% no material (mas só se o condomínio for destinado a habitação).

   Concordam com este comentário:happy hippy

   Estas pessoas agradeceram este comentário:kfor

   
   
   E se for um prédio com habitação e lojas? É possível aplicar a taxa de 6%?
8. • bettencourt
   • 29 dezembro 2016

    # 8

   Colocado por: isabelinha64
   
   E se for um prédio com habitação e lojas? É possível aplicar a taxa de 6%?

   
   
   Não.
9. •  
     Picareta
   • 29 dezembro 2016

    # 9

   Colocado por: bettencourtNão.

   
   sim
10. • bettencourt
    • 29 dezembro 2016

     # 10

    Colocado por: Picareta
    sim

    
    
    apenas se for facturado aos condóminos, pois o Condominio no seu todo não é de uso exclusivo à habitação.
11. • size
    • 29 dezembro 2016

     # 11

    Colocado por: bettencourt
    
    apenas se for facturado aos condóminos, pois o Condominio no seu todo não é de uso exclusivo à habitação.

    
    
    
    O condomínio, fracionando a facturação da obra naquilo que respeita à parte habitacional.
12. •  
      Picareta
    • 29 dezembro 2016

     # 12

    Colocado por: bettencourtpois o Condominio no seu todo não é de uso exclusivo à habitação.

    
    Quem disse que tinha que ser uso exclusivo de habitação?
    
    O size ainda hoje explicou isso, e você estava lá !!
    
    https://forumdacasa.com/discussion/31430/duvida-com-iva-reconstrucao/#Item_17
13. • bettencourt
    • 30 dezembro 2016

     # 13

    Colocado por: size
    
    
    O condomínio, fracionando a facturação da obra naquilo que respeita à parte habitacional.

    
    
    Não faço esse entendimento. O Condomínio é um todo indissociável de parte habitacional e de parte não habitacional, mas é a minha opinião e não sou dessa área.
14. •  
      Luis K. W.
    • 30 dezembro 2016

     # 14

    Colocado por: bettencourtO Condomínio é um todo indissociável de parte habitacional e de parte não habitacional,

    
    Estou farto de fazer obras em Condomínios e, que me lembre, todos eles tinham um espaço de comércio/serviços.
    Apanhei de tudo: pastelaria, restaurante, escritórios, papelaria, banco, bomba de gasolina,...
    
    Na altura, "vingava" um esclarecimento das Finanças que dizia que se a maioria da permilagem era de habitação, podia-se considerar o prédio (totalmente) como "prédio de habitação", e usar a taxa de 6% sobre a mão de obra.
    
    Infelizmente, não faço ideia onde está publicado esse esclarecimento.
15. • macal
    • 30 dezembro 2016

     # 15

    Luís K. W., deve estar algures por aqui:
    http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/instrucoes_administrativas/oficios_circulados_iva.htm
16. •  
      Luis K. W.
    • 30 dezembro 2016 ^editado

     # 16

    Colocado por: macalLuís K. W., deve estar algures por aqui: http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/instrucoes_administrativas/oficios_circulados_iva.htm

    BOA!
    
    Há um ofício sobre o IVA nos CONDOMÍNIOS (Ofício-Circulado n.º 30111/2009 - 28/05 - DSIVA) , que refere que nos Condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA, estas são equiparadas às fracções de habitação (porque não podem deduzir o IVA incluído na parte que suportarem das despesas comuns do imóvel).
    
    http://info.portaldasfinancas.gov.pt/NR/rdonlyres/6C3ACD3D-0FBF-431F-9608-341DD98A9B16/0/OficCirc_30111.pdf
    
    Portanto, como as fracções "comerciais" em "edifícios de habitação" são equiparadas às fracções de habitação para efeitos de IVA...

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Anonimo88
17. • bettencourt
    • 30 dezembro 2016

     # 17

    Colocado por: Luis K. W.BOA!
    
    Há um ofício sobre o IVA nos CONDOMÍNIOS (Ofício-Circulado n.º 30111/2009 - 28/05 - DSIVA) , que refere que nos Condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA,estas são equiparadas às fracções de habitação(porque não podem deduzir o IVA incluído na parte que suportarem das despesas comuns do imóvel).
    
    http://info.portaldasfinancas.gov.pt/NR/rdonlyres/6C3ACD3D-0FBF-431F-9608-341DD98A9B16/0/OficCirc_30111.pdf
    
    Portanto, como as fracções "comerciais" em "edifícios de habitação" são equiparadas às fracções de habitação para efeitos de IVA...

    
    
    Não consegui ver nada disso, apenas fala em imóveis de habitação onde também é a morada de uma empresa e por isso continua, como era expectável, como sendo um imóvel para habitação e em condomínios onde só existam empresas. Não diz nada sobre condomínios mistos.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Anonimo88
18. • size
    • 30 dezembro 2016 ^editado

     # 18

    Colocado por: bettencourt
    Não diz nada sobre condomínios mistos.

    
    
    Chiça..!
    
    Então, só um imóvel em PH, não misto, é pode beneficiar da taxa reduzida ?
    
    Tá aqui, novamente, a doutrina fiscal sobre o assunto: Leia com atençaõ
    
    
    EMPREITADAS PARCIALMENTE ABRANGIDAS PELA VERBA 2.27
    
    Para além das situações já descritas em que os materais representam mais de 20 % do valor global da empreitada, não podendo estes beneficiar da aplicação da taxa reduzida, existem ainda outras situações em que a verba 2.27 tem apenas aplicação parcial.
    
    Assim, no caso de empreitadas efetuadas em imóveis afetos à habitação, que incluam obras abrangidas pela verba 2.27 e, também, obras excluídas da aplicação daquela verba, como, por exemplo, piscinas, jardins, lojas comerciais, etc., bem como obras de reconstrução ou ampliação, podem ocorrer as seguintes situações:
    
    Se o prestador dos serviços (empreiteiro) emite a faturação com a discriminação dos valores correspondentes a imóveis ou frações autónomas destinados à habitação e com aplicação da verba 2.27, de outros serviços não enquadráveis ou em imóveis ou frações autónomas não destinados à habitação, aplica-se a taxa de 6 % `na primeira situação e a taxa de 23 % na segunda;
    Se o prestador de serviços (empreiteiro) emite a fatura global sem discriminação, aplica-se a taxa de 23 % à totalidade dos serviços.
    Como é óbvio, dado que esta norma permite a aplicação da taxa reduzida, desde que reunidas as condições para tal, o adquirente dos serviços (dono da obra) e na qualidade de particular (não sujeito passivo de IVA), deve estar devidamente informado, sob pena de suportar o IVA à taxa de 23 %, quando a Lei lhe confere a possibilidade de beneficiar da taxa reduzida, ainda que parcialmente.
    
    Por sua vez, o empreiteiro deve acautelar que os serviços a prestar podem efetivamente beneficiar da aplicação da verba 2.27, decorrente da análise das características, funcionalidade e afetação do imóvel ou fração autónoma para habitação, bem como do compromisso de dono da obra nesse sentido, sob pena de aplicar indevidamente a taxa reduzida e a AT vir e proferir entendimento contrário, o que poderá originar o pagamento do IVA que se mostre em falta, acrescido de coima e juros.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Anonimo88
19. • bettencourt
    • 2 janeiro 2017

     # 19

    uma coisa é o que o nosso bom senso acha, eu também concordo consigo, mas um numero fiscal não pode ter dois tipos de iva para a mesma coisa.
20. • kfor
    • 6 março 2017

     # 20

    Boa tarde, voltando ao assunto do tópico que com a ajuda aqui de alguns membros evitei uma desgraça, vim a descobrir que um dos administradores biscateiro da construção civil, ia fazer ele a obra sem estar qualificado mais uns amigos em biscatada, felizmente consegui impedir e a obra foi feita por uma empresa qualificada, mas entretanto devido ao que se passou, pedi comprovativos de outra obra realizada há cinco anos atrás na fachada pelo dito biscateiro e amigos no valor de 8 mil euros, para meu espanto respondeu me que não tem, pedi imediatamente por carta registada copia da fatura com o argumento para me justificarem a verba por mim entregue, devido a eu achar que o dito vigarizou os restantes condóminos, respondeu me que eu no final desse ano aprovei as contas e nada me tem a justificar, achando eu que um ato ilícito como este devido ao valor em causa não deve passar impune, precisava de conselhos de como atuar perante tamanha vigarice.
    
    
    Oliveira Antunes