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Remodelação total apartamento - estes valores estão ou não muito desfasados da realidade

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  1.  # 1

    Boa noite,

    Faço a minha estreia neste excelente forum como futuro proprietário de um apartamento que irei renovar a fundo.

    O apartamento tem cerca de 95 m2, um t4 que será convertido em t3 com 2 casas de banho.
    As principais obras tais como os custos estimados serão:
    Canalização, gás, esgotos e electricidade toda renovada - 4000€
    Janelas, 5 delas com 1,6x2.2 e uma com 2.2*2 - 4000€
    Cozinha (toda equipada) e casas de banho novas - 8000€
    Chão novo - 3000€
    Portas 4 fixas 3 de correr - 1500€
    Armários embutidos 2 - 2000€
    Partir paredes 26m2 , construir uma parede de 3m2 - 1000€
    Pintura - 1500€
    Extras e imprevistos - 2000€

    Irei acompanhar a obra de perto, e espero inclusivamente alguns trabalhos menos especializados ser eu a fazê-los.
    A minha ideia é contratar os vários especialistas à medida que a obra for decorrendo, sendo que tenho facilidades em algumas delas (electricidade, arquitectura e materiais).
    Tenho noção que os materiais escolhidos influenciam em muito a obra, mas a ideia é ter a noção se estes valores estão ou não muito desfasados da realidade.
    Cumprimentos e obrigado.

  2.  # 2

    Colocado por: FrancRapCanalização, gás, esgotos e electricidade toda renovada - 4000€
    Janelas, 5 delas com 1,6x2.2 e uma com 2.2*2 - 4000€
    Cozinha (toda equipada) e casas de banho novas - 8000€
    Chão novo - 3000€
    Portas 4 fixas 3 de correr - 1500€
    Armários embutidos 2 - 2000€
    Partir paredes 26m2 , construir uma parede de 3m2 - 1000€
    Pintura - 1500€
    Extras e imprevistos - 2000€

    TODAS as parcelas (excepto a última) me parecem um bocado "curtas".
    Em vez de 27.000 parece-me que irá mais para os 37.000...
    Concordam com este comentário: macal, Jpires76

  3.  # 3

    Obrigado Luis pela resposta.

    Os valores aqui colocados seguem uma certa lógica, tenho um amigo que está a fazer exactamente o que eu também tenho de fazer e vai me dando números sobre o que ele tem gasto ou espera gastar. Com a diferença que a a casa dele é o dobro da minha.

    Assim sendo, ela diz me que conseguiu um canalizador que no total lhe ficou a 600€ por zona, ou seja no meu caso 2 IS e cozinha, 1800€.

    Eletricidade como já referi, básicamente só pago o material, por isso acho que 1500 euros são um valor até exagerado. 500 para gás pois será apenas esticar um cano até á zona do fogão, cerca de 6 metros.

    Para Janelas, esse meu amigo conseguiu que por 3700 lhe metessem janelas novas na casa toda, que tem 190m2 e 3 frentes. Fiquei com a ideia de uma marca polaca, mas não tenho a certeza. Serão assim tão más?

    Para a cozinha estou a considerar 6000€, ikea possivelmente, e para as casas de banho 1000 cada uma. Confesso que aqui poderá ser curto.

    O cháo novo serão á volta de 75m2, o que dá 40€/m2. Não consigo arranjar chão de qualidade já com montagem a esse preço?

    O resto das rubricas confesso que não tenho grande base para calcular os custos, daí pedir a vossa ajuda.

    Cumprimentos

  4.  # 4

    Vai pôr 7 portas, sendo 3 de correr, por 1500€?

    Só se forem muito lowcost... e.. e..

    Falta-lhe aí um artigo para as demolições.
    Tirar portas, janelas, mob de cozinha, recheio e rev de IS.. abrir, fechar roços para as especialidades, chumbar aparelhagens, etc
    Concordam com este comentário: Luis K. W.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: FrancRap

  5.  # 5

    Parecem valores muito curtos.

    Só fazendo muito do que aí está.
    4000€ para electricidade, águas, esgotos e gás parece pouco. O gás convinha ser alguém que o pudesse certificar.
    Cozinha a Wc's a 8000: depende do tamanho da cozinha, se será pedra ou fenólico na bancada (o preço varia imenso).
    7 portas com 1500. Isso quase que nem para o material chega.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: FrancRap

  6.  # 6

    Já estou a ver que para portas os valores são curtos, mas quanto a electricidade, água e gás estou confiante nestes valores. Tal como já referi, o meu amigo não gastou isto sequer nas especialidades todas, e a casa é quase o dobro. Mesmo assim vou aumentar um pouco o orçamento.

    A cozinha terá 12m2, as casas de banho 3 e 5 m2 cada uma, e nem sei se quero colocar mosaico em toda as áreas da cozinha e IS. A bancada será de pedra mas é relativamente pequena, não tendo mais de 3m.

    Estes valores são preliminares, obrigado pelas vossas informações de modo a tornar o orçamento mais realista.

    Quanto aos outros items, acham realista?

  7.  # 7

    Muito que eu iria escrever já foi dito nos comentários anteriores...

    Colocado por: FrancRapPara a cozinha estou a considerar 6000€, ikea possivelmente, e para as casas de banho 1000 cada uma. Confesso que aqui poderá ser curto.
    Parece-me que se está a esquecer do custo de remoção e demolições. Como vai mudar canalizações e instalação eléctrica, muito provavelmente falta também a remoção e colocação de novos azulejos (e mosaicos?). O valor que previu deve ser 65% a 75% do que é mais provável.

    Colocado por: FrancRapPara Janelas, esse meu amigo conseguiu que por 3700 lhe metessem janelas novas na casa toda, que tem 190m2 e 3 frentes. Fiquei com a ideia de uma marca polaca, mas não tenho a certeza. Serão assim tão más?
    As janelas são, muito provavelmente, o MELHOR INVESTIMENTO que pode fazer na sua casa.
    Quanto aos valores, só com mais dados:
    Quantas janelas com que dimensões (ou, preço/m2)? Que tipo de janelas (de abrir com oscilo-batente, ou de correr)? Com corte térmico, em PVC, ou das que já não se usam? Cor ? Tipos de vidro?

    Colocado por: FrancRapO cháo novo serão á volta de 75m2, o que dá 40€/m2. Não consigo arranjar chão de qualidade já com montagem a esse preço?
    Depende de a) se pretende remover o que lá existe e b) do que pretende colocar.

    Colocado por: FrancRap500 para gás pois será apenas esticar um cano até á zona do fogão, cerca de 6 metros.
    Ok. Mas que inclua a certificação da instalação.

    PORTAS: há para aí umas portas chinesas muito baratinhas. Mas CUIDADO com a qualidade.
    Se as portas de correr forem para dentro da parede (cassete), os 1500 não chegam para dois conjuntos.
    Se for remover as aduelas existentes, falta o trabalho de pedreiro e estucador.

    PINTURAS: os 1500 para cerca de 300m2 de PAREDES e tectos é muito à justa (sobretudo se houver muita reparação, e se houver outras coisas para envernizar/pintar, como portas, aduelas, guarnições, rodapés, tábuas de peito, aros e tampas de caixas de estore, etc.).

    Como já disseram (O.Martins) em cima, falta o trabalho de construção civil (pedreiro/ladrilhador, estucador)

    Em resumo, mesmo que os meus 37mil iniciais possam ser excessivos, não o serão por muito.
    Concordam com este comentário: O.Martins

  8.  # 8

    Ok, mais tarde darei mais pormenores sobre a obra, mais um vez obrigado a todos pelas respostas.

  9.  # 9

    fiz obras mais ou menos para a mesma área e os melhores valores arredondados foram:

    - demolições e picagem de paredes até ao tijolo entre outros = 3000
    - redes (electricidade, agua e gas) = 5000
    - caixilharia = 2500 (duas janelas e duas portas)
    - reboco e estuque = 4000 (reboco = 5,5€/m2; estuque = 11€/m2)
    - pinturas paredes e tectos = 2000 (7€/m2)
    - tectos novos pladur casa toda = 2000 (20€/m2)
    - recuperação de portas e aduelas (8 portas) = 3500
    - recuperação de soalho = 1300
    - pré instalação de Ar Condicionado = 1000
    - cozinha = 3000 de moveis + bancada + electrodomésticos! tudo depende do que se escolhe
    - WC = 2000, mais uma vez depende do que se escolhe
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Anonimo88

  10.  # 10

    Dinacosta, reboco muito barato. Estuque caro. Mas o conjunto dos dois está na média. Se o Estuque era novo e a pintura foi a 7, tb está puxado. Também depende da tinta...

    Vou falar outra vez nas portas... recuperar 8 portas e aduelas por 3500?

    Isso até merecia umas fotos do antes e depois...

  11.  # 11

    Colocado por: O.MartinsVou falar outra vez nas portas... recuperar 8 portas e aduelas por 3500?

    Isso até merecia umas fotos do antes e depois..

    posso colocar as fotos do antes! alias ja coloquei noutro post https://forumdacasa.com/discussion/46000/portas-interiores/#Item_10

  12.  # 12

    Estou renovando um apartamento e achei o seu orcamento muito pequeno...

  13.  # 13

    Colocado por: dinacostaposso colocar as fotos do antes! alias ja coloquei noutro posthttps://forumdacasa.com/discussion/46000/portas-interiores/#Item_10

    Mas... a recuperação custou 437,50 eur/por cada vão de porta?
    Admito que é trabalhoso, mas uns 300,00 devia ter sido mais que suficiente. A não ser que tenha colocado maçanetas folheadas a ouro.

  14.  # 14

    Muito obrigado a todos pelas respostas.

    O apartamento não está assim em tão mau estado. Eu não vou picar as paredes todas nem nada parecido sequer. Além disso, como já referi, vou acompanhar a obra de perto, indo até fazer vários serviços, não especializados claro, que não tenho muito jeito para bricolage, Para destruir ou carregar qualquer um consegue, haja vontade.
    Tenho também a vantagem de arranjar material (mosaico, louça, ladrilho) a preços para profissional e a electricidade também vai ser basicamente pagar o material.

    O chão em principio será retirado (taco em madeira), o que também dá jeito pois faço logo a electricidade nova toda a passar pelo chão.

    Lembrei-me de passar a canalização logo também pelo chão, mas tenho ideia que é ilegal, alguém pode confirmar?

    As janelas para mudar são 5 com dimensões de 1,5*2.2m (portas para varanda, penso que de correr perdem muito isolamento, por isso a ideia é colocar oscilo-batente) e uma de 2,2*2, mas que não será toda de abrir.

    A minha ideia é não passar dos 30k, daqui a mais uns dias já terei mais infos do amigo que está a renovar também, já posso avançar com mais estimativas.

    Mais uma vez um obrigado a todos, prometo ir colocando fotos e valores assim que a obra arrancar.

  15.  # 15

    Colocado por: Luis K. W.
    Mas... a recuperação custou 437,50 eur/por cada vão de porta?
    Admito que é trabalhoso, mas uns 300,00 devia ter sido mais que suficiente. A não ser que tenha colocado maçanetas folheadas a ouro.

    Vou entrar só para não começarem a bater na rapariga sem necessidade. A Dina está-se a basear num valor de referêcia que eu lhe dei após análise do trabalho no local.
    Para um trabalho de qualidade e para se chegar aos resultados que a Dina pretende o valor será sempre a rondar o que eu disse.
    Por 300€ das duas uma: ou o trabalho é oferecido, ou então fica como o que se costuma ver por ai.
    As portas é o menos, as aduelas e guarnições é que dão trabalho, muito trabalho!!!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Costa53

  16.  # 16

    Boa tarde Sr. João Dias, tenho uma opiniao contraria. Mas não vou continuar o tema porque está presente um cliente a quem apresentou orçamento e não seria ético estar a discutir isso.
    Concordam com este comentário: Luis K. W.

  17.  # 17

    Colocado por: O.MartinsBoa tarde Sr. João Dias, tenho uma opiniao contraria. Mas não vou continuar o tema porque está presente um cliente a quem apresentou orçamento e não seria ético estar a discutir isso.

    Por mim pode continuar á vontade até porque não apresentei orçamento nenhum para o restauro das portas uma vez que dificilmente terei tempo para efetuar o mesmo. Limitei-me a dar um valor de referência aproximado após a análise que fiz do estado real das portas e expectativas finais dos DO.
    De resto, e embora ahradeça a sua cortesia profissional, mesmo que o tivesse feito não teria problema nenhum em debater idéias consigo sobre o assunto.

  18.  # 18

    Colocado por: Joao DiasPor 300€ das duas uma: ou o trabalho é oferecido, ou então fica como o que se costuma ver por ai.
    O "que se costuma ver por aí" é "trabalhos" desses por 100, ou mesmo 80 euros/vão de porta... (até já vi portas barradas com gesso, e com cimento-cola!).
    De qualquer maneira, eu não vi o trabalho, e acho que posso confiar no discernimento do João Dias.

    Colocado por: FrancRapO chão em principio será retirado (taco em madeira), o que também dá jeito pois faço logo a electricidade nova toda a passar pelo chão.
    Não percebi. Vai remover os tacos de madeira e pretende colocar a tubagem de electricidade onde?
    Que tipo de pavimento novo vai colocar? Mosaico? E os rodapés serão em quê?

    Colocado por: FrancRapLembrei-me de passar a canalização logo também pelo chão, mas tenho ideia que é ilegal, alguém pode confirmar?
    Da última vez que olhei, as tubagens de água costumavam passar todas pelo chão (em minha casa não, porque mantive os pavimentos todos).
    Mas, no seu caso, continuo sem perceber como... Vai abrir roços na betonilha ?
    Concordam com este comentário: Joao Dias

  19.  # 19

    Um bom desenterranço porque parece que agora sim vou mesmo comprar a casa.

    Um conselho vos deixo, casas com muitos herdeiros assinem o contrato-promessa sempre e o mais rápido possível para não haver chatices e "ditos por não ditos" Adiante.

    Com mais uns meses em cima e alguma investigação assumo claramente que alguns valores colocados acima podem ser curtos. Neste momento, se não ultrapassar os 40k ficarei contente. Assim sendo, a nova tabela previsível de custos actualizada está assim:

    Orçamento
    Pavimento 80m2 3 000 €
    Janelas 5+1 3 500 €
    Eletrodomesticos 3 000 €
    Cozinha 5 000 €
    Casa banho 3m2 e 5m2 4 000 €
    Tectos falsos 25m2 1 500 €
    Armarios roupeiros 3 2 500 €
    Demolições 1 500 €
    Portas 6 2 500 €
    Varandas 2 1 000 €
    Canalizaçao+esgotos 2IS+Cozi 2 000 €
    Eletricidade 2 000 €
    Pinturas 2 000 €
    Ladrilhos+instalação 12m2 1 000 €
    Estores 1 500 €
    AC 2 500 €
    TOTAL 38 500 €

    Existem várias rubricas, como AC e electrodomésticos, por exemplo, que serão sacrificados caso o orçamento derrape. Os tectos falsos serão outros item que poderá ser revisto.

    Volto a referir que terei preços de material muito competitivos e em algumas especialidades consigo também preços muito bons.

    Gostaria de ler opiniões para ir ajustando e ter uma noção mais exacta do que esperar.

    Cumprimentos

  20.  # 20

    Acho mt caro!
    Em zona fica a remodelação!
    Ando a fazer uma remodelação interior numa moradia de 200 m2 com 20 anos e estou a tomar nota da despesa ao cêntimo e julgo que irá ficar a baixo dos 50000!
    Sou eu que compro os materiais e contrato os serviços!
    Canalização nova, 3 wc, uma cozinha, ladrilho no r/ch, madeiras lacadas, tecto falso com sanefa, mas sem isolamento, 5000 euros em eletrodomésticos, uma chaminé nova, forrada a pedra, pintura interior nos dois pisos, afagamento do chão nos 4 quartos, ladrilho à volta da casa, louça suspensa, caldeira a gás, projetores no teto e luz indireta.
    O teto em pladur ficou-me a 20euros /m2 mais o valor da sanefa!

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