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1. • Alex1980
   • 20 fevereiro 2017 ^editado

    # 1

   Boa tarde,
   
   Recentemente fui confrontado com um Auto da Câmara onde mandavam substituir o telhado do prédio.
   Tendo em conta que o prédio e administrado por uma empresa coloco aqui uma duvida:
   - Posso responsabilizar civilmente a empresa/Administrador dado que a Câmara afirma falta de obras de conservação no telhado/partes comuns?
   - Qual o método que deve ser utilizado para aprovação de Orçamento das Obras em Assembleia?
   
   Obrigado desde já.
2. • size
   • 20 fevereiro 2017

    # 2

   Responsabilidade Civil ? A que propósito ? A sua fração sofreu danos ?
   
   Pelo facto do Municipio vir a notificar o condomínio para efectuar obras de reparação do telhado, não figura nenhuma Responsabilidade Civil a imputar à administração.
3. • ClioII
   • 20 fevereiro 2017

    # 3

   O órgão máximo do condomínio é o conjunto dos condóminos e sobre eles recai a responsabilidade do que se fez e do que não se fez. O administrador ou empresa faz o que lhe mandam fazer. O que é que foi deliberado em assembleia de condóminos anteriormente sobre o telhado?
4. • Alex1980
   • 20 fevereiro 2017

    # 4

   Segundo a empresa contratada para o serviço de administração de condomínio a mesma realiza vesturias regulares ao imóvel, parece me que caso o tivesse efectuado estaríamos perante uma subtituição de uma telha uma viga e não a substituição de um telhado inteiro ou não lhe parece o mesmo, eu não resido lá mas pago um serviço que supostamente configura gato por lebre.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: 8421
5. • ClioII
   • 20 fevereiro 2017

    # 5

   Colocado por: Alex1980Segundo a empresa contratada para o serviço de administração de condomínio a mesma realiza vesturias regulares ao imóvel, parece me que caso o tivesse efectuado estaríamos perante uma subtituição de uma telha uma viga e não a substituição de um telhado inteiro ou não lhe parece o mesmo, eu não resido lá mas pago um serviço que supostamente configura gato por lebre.

   
   
   O que me parece é que a câmara não manda substituir um telhado só porque um vereador acordou mal disposto, mas porque houve queixa ou está quase a ruir. E se o telhado está assim tão mau de certeza que há condóminos já se queixaram em assembleia porque as suas fracções estão a sofrer. Por isso volto a perguntar: que decisões foram tomadas em assembleia? É que se decidiram pelo deixa andar a culpa é vossa e não da empresa que é obrigada a acatar as decisões da assembleia de condóminos.

   Concordam com este comentário: Luis K. W.
6. • Alex1980
   • 20 fevereiro 2017

    # 6

   Já agora o Administrador pode aprovar um Orçamento de obras sem concordância
   de de 2/3 da Assembleia?
7. • ClioII
   • 20 fevereiro 2017

    # 7

   Colocado por: Alex1980Já agora o Administrador pode aprovar um Orçamento de obras sem concordância
   de de 2/3 da Assembleia?

   
   
   Lá vamos nós outra vez...
   
   O administrador é um pau mandado da assembleia e não tem poder de aprovar obras de monta. Quem aprova é a assembleia. Se a decisão foi tomada na data alternativa por falta de quórum na primeira data, as decisões possam por maioria simples.
8. • Alex1980
   • 20 fevereiro 2017

    # 8

   Não me parece ter sido o caso do vereador ter acordado mal disposto, efectivamente irei junto a empresa que gere o condomínio tentar perceber se já tinha havido reclamações por parte das partes de cima agora o que vem no relatório é falta de obras de conservação ora se eu pago para fazerem obras de conservação e manutenção como deixam chegar aquele ponto não caberia a empresa avisar a Assembleia e os condomínios ausentes do que se estava a passar?
   Mais estranho ainda a aprovação do orçamento de obra aprovado sem 2/3 da Assembleia , sem montantes descriminados e apresentado tipo é isto pagem por permilagem e mais nada há a dizer.
9. • Alex1980
   • 20 fevereiro 2017

    # 9

   Não houve quorum dato não terem os 2/3 e não marcaram nova assembleia e mais do mesmo paguem e pronto, há 8 anos a pedir para mandarem as actas por carta registada com aviso de recepção e nada muitas das vezes só sei quando já ta consumado e o vizinho me vem dar as cartas.
10. • ClioII
    • 21 fevereiro 2017

     # 10

    Olhe que normalmente a segunda data vem logo marcada para uns 15 ou 30 minutos logo após a primeira...
11. • Alex1980
    • 21 fevereiro 2017

     # 11

    Explique me esta votaçao em termos legais:
    - Capital Representado em Assembleia 632.21
    - Votos a Favor 264.42
    - Votos Contra 246.80
    - Abstenção 120.99
    - Capital Ausente 367.79
    
    Para mim este orçamento não deveria ter validade por não estarem reunido 2/3 do capital (666.7 ) devia ter sido marcada outra assembleia certo?
12. • luisvv
    • 21 fevereiro 2017

     # 12

    1) fazer vistorias não é o mesmo que fazer obras.
    
    2) obras de conservação não carecem de maioria de 2/3. Deliberações tomadas em 1ª convocatória carecem de metade+1 do total da permilagem, em 2ª convocatória apenas maioria simples dos votos dos presentes.

    Concordam com este comentário: Luis K. W.
13. • Alex1980
    • 21 fevereiro 2017

     # 13

    1) Certamente que se fizeram vistorias deveriam ter informado a Assembleia de condomínios para esta deliberar, até porque penso que há uma lei que a cada 8 anos os predios tem de se fazer obras de conservação ;
    
    2) Obras de conservação, penso que substituir um telhado inteiro não se enquadre em conservação mas sim Inovação até pelo material aplicado.
14. • size
    • 21 fevereiro 2017

     # 14

    Colocado por: Alex19801) Certamente que se fizeram vistorias deveriam ter informado a Assembleia de condomínios para esta deliberar, até porque penso que há uma lei que a cada 8 anos os predios tem de se fazer obras de conservação ;
    
    2) Obras de conservação, penso que substituir um telhado inteiro não se enquadre em conservação mas sim Inovação até pelo material aplicado.

    
    
    Eatá desfasado das regras e expediente dos condomínios.,,baralhado
    
    Acima, post #8, diz/critica que aprovaram o orçamento para obras sem 2/3 dos votos - Basta maioria simples
    Depois, post #9 diz não houve quorum, dado serem necessários 2/3 . Basta maioria simples
    Depois, post #11 diz que o orçamento não deveria ter validade porque necessita de 2/3. Então terá sido aprovado, não por 2/3.
    Depois, post # 13 diz que para reparar/substituir o telhado é necessário 2/3, considerando uma inovação.. Errado
    
    CONCLUSÃO: Você está é a fazer marcha atrás para impedir o respectivo encargo, ou então não sabe bem o que se passa nas assembleias.
15. • ClioII
    • 21 fevereiro 2017

     # 15

    Alex1980:
    
    No seu próprio interesse, eu faria o seguinte:
    
    1) Procuraria o Código Civil e lia as secções relativas à Compropriedade e à Propriedade Horizontal: é pouca coisa, numa hora terá já tudo lido. Fica com as dúvidas esclarecidas e poupa cartuchos.
    
    2) Participaria nas Assembleias de Condóminos, pois já que é comproprietário, todas as decisões de que lá saem afectam-no, a si e ao seu bolso.
    
    
    Irá perceber que a responsabilidade das acções e das decisões é também sua (quer participe nas assembleias, quer não) e que o administrador pouca responsabilidade tem num caso de monta como este, a menos que haja manifesta incúria em cumprir decisões emanadas das assembleias. Irá perceber também que a responsabilidade é também sua nas reparações necessárias nas partes comuns, quer esteja a ser afectado no imediato, quer não.
    
    Eu tenho um dedo que adivinha e o dedo diz-me assim:
    
    Há condóminos com infiltrações graves em casa devido ao mau estado do telhado. Como são poucos, ninguém quer saber (i.e., pagar o que lhes compete) e empurram o assunto com a barriga nas assembleias (os que lá vão). Como tal, os condóminos afectados não têm outra maneira senão accionar os mecanismos legais que os protegem e fizeram denúncia na câmara municipal. Da câmara municipal veio ordem para reparar cabalmente o telhado (e provavelmente uma multa). Agora que o inevitável acontece (e poderia ter acontecido mais cedo e portanto com menos custos, mas por casmurrice deixa-se andar) quer-se à força arranjar um bode expiatório (administrador) para alijar a responsabilidade que, afinal, é do próprio.

    Concordam com este comentário: Pedro Barradas

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Blackbird 009
16. • luisvv
    • 21 fevereiro 2017

     # 16

    Colocado por: Alex1980
    Certamente que se fizeram vistorias deveriam ter informado a Assembleia de condomínios para esta deliberar, até porque penso que há uma lei que a cada 8 anos os predios tem de se fazer obras de conservação ;
    

    
    Depende do que tiver sido acordado. Daquilo que conheço do mercado, são poucos os casos de empresas que ofereçam serviços de engenharia - e com franqueza, pelo que transparece dos seus posts tenho grandes dúvidas que pudesse ser o caso.
    
    Esquecendo por momentos essa hipótese, pela informação que transmite deduzo que houve uma denúncia (tipicamente são inquilinos que não obtiveram solução do proprietário, ou proprietários que não conseguiram obter da AG soluções..). Tendo em conta o escrito e o deduzido, não posso crer que a situação não fosse já do conhecimento geral.
    
    

    
    2) Obras de conservação, penso que substituir um telhado inteiro não se enquadre em conservação mas sim Inovação até pelo material aplicado.

    
    

    
    Se o prédio já tem um telhado, substitui-lo não é uma inovação. A alteração dos materiais a utilizar já pode ser considerada inovação, dependendo de outros factores.
17. •  
      happy hippy
    • 21 fevereiro 2017

     # 17

    Meus estimados, após pertinente e atenta leitura das várias situações aqui suscitadas, oferece-me tecer alguns considerandos.
    
    

    Colocado por: Alex1980Boa tarde,
    
    Recentemente fui confrontado com um Auto da Câmara onde mandavam substituir o telhado do prédio.
    Tendo em conta que o prédio e administrado por uma empresa coloco aqui uma duvida:
    - Posso responsabilizar civilmente a empresa/Administrador dado que a Câmara afirma falta de obras de conservação no telhado/partes comuns?(1)
    - Qual o método que deve ser utilizado para aprovação de Orçamento das Obras em Assembleia?(2)
    
    Obrigado desde já.

    
    
    (1) A assembleia poderá responsabilizar a administração sempre e quando este seu órgão executivo não cumpra atempadamente com as suas obrigações (cfr. artº 1436º al. f) do CC) ou não execute o que se houver deliberado (cfr., artº 1436º, al. h) do CC). No entanto, em tese e por regra, pelos actos (ou a omissões) do administrador, a assembleia dos condóminos responderá sempre solidariamente (cfr. artº 500º do CC), pese embora, em certas circunstâncias tenha sobre aquele um direito indemnizatório.
    
    (2) O método é o mesmo usado para a feitura, apresentação e aprovação do orçamento previsional relativo ás despesas a efectuar durante o novo exercício. Nestes termos, compete ao administrador obter o ou os orçamentos requeridos (cfr. por analogia artº 1436º, al. b) do CC), e submetê-lo(s) à apreciação e aprovação da assembleia dos condóminos (cfr. por analogia artºç 1431º, nº 2 do CC).
    
    

    Colocado por: Alex1980Já agora o Administrador pode aprovar um Orçamento de obras sem concordância
    de de 2/3 da Assembleia?

    
    
    Em ambas estas situações, está o estimado a laborar em erro. Em bom rigor o administrador não possui qualquer competência no acto de aprovação, porquanto tal matéria insere-se no exclusivo âmbito colegial. É à assembleia que compete aprovar os orçamentos, quaisquer que eles sejam, e neste concreto, para a feitura das obras que se tiverem requeridas no competente auto camarário.
    
    Quanto ao vencimento requerido, tal não carece de uma qualquer maioria qualificada, havendo-se aquele obtido pela maioria simples dos votos presentes e/ou representados (por metade dos votos mais um). Os 2/3 a que alude (que serão 67 ou 667 votos), aplicam-se às obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio (cfr. artº 1422º, nº 3 do CC) e às inovações (cfr. artº 1425º, nº 1 do CC - sendo que neste caso é exigida uma outra maioria qualificada - a da maioria dos condóminos).
    
    

    Colocado por: ClioII
    
    Lá vamos nós outra vez...
    
    O administrador é um pau mandado da assembleia e não tem poder de aprovar obras de monta. Quem aprova é a assembleia. Se a decisão foi tomada na data alternativa por falta de quórum na primeira data, as decisões possam por maioria simples.

    
    
    Meu estimado, permita-me efectuar uma observação à sua afirmação por mim ressalvada. Contrariamente ao que muitos desavisados julgam saber, o administrador não é, de todo, "um pau mandado da assembleia". Da atenta leitura do preceituado no código civilista, em concreto, no seu artº 1430º, no seu nº 1, do qual dimana que "A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador", podemos retirar de facto, alguns ensinamentos. Desde logo, verificamos que a gestão do condomínio tem-se efectivada por dois órgãos de administração, a assembleia (colegial) e um administrador (executivo) e que a ordem usada na redacção do normativo não é inocente, estabelecendo um regime hierárquico entre ambos os órgão.
    
    No entanto, os poderes de gestão não se esgotam neste preceito. Pese embora exista de facto uma relação de hierarquia onde o administrador é o órgão executivo da assembleia, o legislador cuidou, e muito sabiamente, de atribuir competências especiais ao administrador, conferindo-lhe um poder-dever sobre a assembleia (vide p. ex. artº 1436º do CC, entre outros) e os condóminos, o qual, não pode ser retirado ou limitado pelos condóminos, mesmo que mediante uma deliberação tomada por unanimidade.
    
    Portanto, se ao administrador o legislador lhe conferiu um poder-dever, ou seja, por força da lei, o administrador tem o poder de cumprir com qualquer dever que aquela lhe atribua, sem depender da assembleia, ou para utilizar a sua linguagem, "sem lhe dar prévio cavaco", logo, tem-se este órgão muito mais que um mero "pau mandado".
    
    

    Colocado por: Alex1980Não me parece ter sido o caso do vereador ter acordado mal disposto, efectivamente irei junto a empresa que gere o condomínio tentar perceber se já tinha havido reclamações por parte das partes de cima agora o que vem no relatório é falta de obras de conservação ora se eu pago para fazerem obras de conservação e manutenção como deixam chegar aquele ponto não caberia a empresa avisar a Assembleia e os condomínios ausentes do que se estava a passar? (1)
    Mais estranho ainda a aprovação do orçamento de obra aprovado sem 2/3 da Assembleia , sem montantes descriminados e apresentado tipo é isto pagem por permilagem e mais nada há a dizer.(2)

    
    
    (1) Porventura o meu estimado deu cumprimento ao preceituado no artº 1432º, nº 9 do CC? Caso afirmativo, e não recebendo convocatórias e/ou actas das reuniões plenárias, tem motivo bastante para recorrer do administrador para a assembleia dos condóminos, nos precisos termos previstos no artº 1438º do CC.
    
    (2) Quanto aos 2/ estamos conversados. Relativamente à discriminação das verbas e tanto ou mais importante, o documento contratual que descreva a feitura das obras, tem-se tal matéria a ser apreciada pela assembleia. Do montante orçado, será de exigir que se tenha distribuído nos termos previstos no artº 1424º do CC, sendo que a comparticipação devida só o vincula após formal comunicação da deliberação, nos termos do DL 268/94, artº 1º, nº 2.
    
    

    Colocado por: Alex1980Explique me esta votaçao em termos legais:
    - Capital Representado em Assembleia 632.21
    - Votos a Favor 264.42
    - Votos Contra 246.80
    - Abstenção 120.99
    - Capital Ausente 367.79
    
    Para mim este orçamento não deveria ter validade por não estarem reunido 2/3 do capital (666.7 ) devia ter sido marcada outra assembleia certo?

    
    
    Em termos legais, este sufrágio sofre de um vício que em nada altera o vencimento. Dimana do artº 1430º, nº 2 do CC que cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na sua permilagem, ou seja, as casas décimas não devem ser contabilizadas. Desta sorte, a assembleia tinha quórum constitutivo e deliberativo para se formalizar em 1º convocação e a decisão tem-se regularmente aprovada com 264 votos a favor e 246 contra.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
18. • luisvv
    • 22 fevereiro 2017

     # 18

    
    Em termos legais, este sufrágio sofre de um vício que em nada altera o vencimento. Dimana do artº 1430º, nº 2 do CC que cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na sua permilagem, ou seja, as casas décimas não devem ser contabilizadas. Desta sorte, a assembleia tinha quórum constitutivo e deliberativo para se formalizar em 1º convocação e a decisão tem-se regularmente aprovada com 264 votos a favor e 246 contra.
    

    
    
    
    Isso é que não sabemos, porque não é indiferente a Assembleia ter reunido em 1ª ou 2ª convocatória, porque embora seja frequentemente esquecido, Deliberações tomadas em 1ª convocatória carecem de metade+1 do total da permilagem, em 2ª convocatória apenas maioria simples dos votos dos presentes.
19. • JOCOR
    • 22 fevereiro 2017

     # 19

    Colocado por: luisvvporque embora seja frequentemente esquecido, Deliberações tomadas em 1ª convocatória carecem de metade+1 do total da permilagem, em 2ª convocatória apenas maioria simples dos votos dos presentes.

    
    
    O "luisvv" está a ser mais papista do que o Papa.
    Está, com certeza, a basear-se no ponto 2 do artigo 1432º, mas está a interpretar mal o texto - que podia realmente ser mais claro.
    
    Aliás, se assim fosse, estar-se-ia a "beneficiar o infractor" dando maiores "vantagens" a reuniões que funcionassem em segunda convocatória contra as de primeira convocatória.
20. • ClioII
    • 22 fevereiro 2017 ^editado

     # 20

    Colocado por: JOCOR
    Aliás, se assim fosse, estar-se-ia a "beneficiar o infractor" dando maiores "vantagens" a reuniões que funcionassem em segunda convocatória contra as de primeira convocatória.

    
    
    E é essa exactamente a ideia, porque se assim não fosse estaríamos a beneficiar quem sistematicamente não vai às assembleias e não mexe um ku dedo a não ser para impugnar depois.