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Como aferir os custos de construção de uma casa?

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  1.  

  1.  # 1

    Boas a todos,

    Já a algum tempo que venho sendo seguidor deste fórum desde que iniciei um próprio projecto / sonho de construir uma moradia no Alentejo.

    Até agora, diria que as coisas têm corrido excepcionalmente bem, desde a própria compra do terreno até à aprovação do projecto em todas as suas vertentes na respectiva Câmara Municipal, tudo isto em 18 meses.

    Fui até à pouco tempo defensor de ter o projecto "chave na mão" no que diz respeito à parte da construção, entregando a obra no seu todo a um empreiteiro. Digo até à pouco tempo, depois de ver o orçamento apresentado acerca de uma semana atrás :P (face ao que esperava, diria que está uns bons 60% acima do expectável inicialmente) pelo primeiro empreiteiro que contactei e que me foi referenciado.

    Naturalmente e, após alguma análise ao mesmo orçamento, fui levado a ter que tomar as primeiras decisões / opções, e algumas delas foram de:

    1. cortar alguns "extras" adiando-os para uma segunda fase;
    2. pedir novos orçamentos a outros empreiteiros (até agora ainda não há novos orçamentos, porque só agora começei a pedir orçamentos a outros empreiteiros, referenciados pela arquitecta com que estou a trabalhar)
    3. procurar orçamentos específicos para serralharias, carpintarias e louças sanitárias, até ao momento.

    Na vida, não gosto muito de malhar sobre ferro frio, quando não faz sentido. Daí que não sei se o orçamento é alto ou baixo se não tiver algo com que me possa orientar. Por exemplo, se de facto as alvenarias e betão (ou outra coisa qualquer) tendo em conta as necessidades do projecto são normalmente valor X e valor Y, não quero desperdiçar energia a discutir isso.

    Desse modo, pergunto aos colegas do fórum qual a melhor maneira de obter valores de referência, ou se alguém no fórum dentro da área poderia dar uma ajuda a validar a "justeza" ou não dos referidos valores. Admito perfeitamente que da minha parte (também em função do feedback da minha arquitecta) possa ter sub-estimado o valor de obra.

    Deixo ainda outra questão que decorreu da análise do orçamento e do projecto de especialidades (bastante sumária ainda e só agora mais a fundo para desvendar algumas coisas): qual a diferença (e se relevante, quer em termos segurança / estabilidade / tensão e preço) entre betão B20 e B25?

    Desde já grato pela vossa ajuda

    RG

  2.  # 2

    Caro Rogério G.
    Peça MAIS orçamentos, ou pesquise aqui no Forum.

    Decidi (com o meu socio) adquirir uma moradia para ampliar e remodelar, na costa alentejana.
    Acabámos por demolir completamente a moradia e fazer tudo de novo. :-)

    Mas vamos ao que interessa.

    Uma vez que a nossa empresa tem alvará, pensámos em fazer a obra com subempreiteiros locais - sendo eu o técnico responsável.
    Os orçamentos que nos davam (sobretudo os de electricidade, canalização, pinturas, caixilharias, assentamento-afagamento-envernizamento de madeiras) eram 50% MAIS ALTOS do que os dos subempreiteiros que vinham de Lisboa - pagando deslocações e estadias!!!

    Resolvemos depois contactar empreiteiros gerais locais (chegámos à conclusão que eram todos primos e cunhados uns dos outros). Os preços eram uma perfeita bar-ba-ri-da-de.
    Acabámos por fazer a moradia com pessoal TODO vindo da zona de Lisboa! Ficavam hospedados lá na terra 4 noites por semana, pagávamos as refeições e, mesmo assim, ficou uns valentes milhares de euros mais barato.

    Que me lembre, só os materiais básicos (tijolo, cimento e areia), as cantarias e pedras de bancada, e as carpintarias/portas é que vieram lá da zona.
    Até a cozinha veio da zona de Lisboa (Sintra).

    Aquela malta deve pensar que, lá porque estamos a construir uma 2.ª casa numa zona onde queremos repousar, somos todos ricos!

    Mais... demolimos e construímos a moradia (r/c, 1.º e sotão com 3x100m2), na calma, em menos de 9meses, quando lá na terra o habitual é um ano e meio (ou 2 anos).

    Vá dando notícias.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rogerio Goncalves

  3.  # 3

    Boas

    qual a diferença (e se relevante, quer em termos segurança / estabilidade / tensão e preço) entre betão B20 e B25?

    O B25 é mais resistente (quanto maior a referêcia maior a resistência). Isto não é, só por si, motivo para alterações. Embora eu próprio não use B20 nos projectos de estabilidade, se a estrutura foi calculada com B20 não vejo motivo para alterar. A poupança conseguida não justifica novo cálculo.
    Em relação aos preços de referência, tem aqui no forum muitas discussões onde o assunto é escalpelizado.

    cumps
    José Cardoso
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rogerio Goncalves

  4.  # 4

    Caro Luis K.W.,

    Obrigado antes de mais pela sua resposta.

    Pois, foi para já essa sensacção com que fiquei. Tanto mais, iniciei de imediato pesquisa de empresas de construção na zona de Lisboa, exactamente para poder comparar.

    Porque não sei se respondem / velocidade com que respondem, tenho intenções de pedir cerca de 5 orçamentos em empresas de construção da zona, para ter pelo menos 3 orçamentos, e uns 3 a 4 da zona de Lisboa para ter pelo menos 2. Vamos ver!

    A casa em questão tem 200 m2 de implantação, com cerca de 300 m2 de área útil. Como parte da casa é "enterrada" aproveitando o declive do terreno, admito por isso que as minhas "estimativas" iniciais estivessem sub-estimadas, mas diria que nunca tanto...

    Também considerei exageradíssimo os valores orçamentados para a parte eléctrica, que justificaram com as novas necessidades de certificações ITED e afins... quase me saltaram os olhos das órbitas!!! Mas pronto, vou deixar chegarem orçamentos.

    Outra coisa que também estou à procura, é de um medidor orçamentista. Prefiro gastar algo mais agora nesta fase preparatória, mas com a certeza que será recuperável com o decorrer da obra, e evitar dessa forma algumas surpresas desagradáveis.

    Obrigado

    RG

  5.  # 5

    Colocado por: j cardosoBoas

    qual a diferença (e se relevante, quer em termos segurança / estabilidade / tensão e preço) entre betão B20 e B25?

    O B25 é mais resistente (quanto maior a referêcia maior a resistência). Isto não é, só por si, motivo para alterações. Embora eu próprio não use B20 nos projectos de estabilidade, se a estrutura foi calculada com B20 não vejo motivo para alterar. A poupança conseguida não justifica novo cálculo.
    Em relação aos preços de referência, tem aqui no forum muitas discussões onde o assunto é escalpelizado.

    cumps
    José Cardoso
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Rogerio Goncalves


    A estrura foi calculada com B25. No orçamento do construtor é que vejo só referência ao B20!

    Ob

  6.  # 6

    Boas

    Pensei que estava a pensar fazer umas poupanças. Assim sendo, só me resta aconselhar a não usar na estrutura betão feito em obra. Boa sorte.

    cumps
    José Cardoso

  7.  # 7

    Colocado por: Rogerio GoncalvesDaí que não sei se o orçamento é alto ou baixo se não tiver algo com que me possa orientar.

    Voltamos sempre a malhar no mesmo. Se tivesse um projecto de execução com um orçamento descriminado com mapa de quantidades, teria agora forma de comparação. Como não têm, não têm maneira de saber isso.

    Colocado por: Rogerio GoncalvesAdmito perfeitamente que da minha parte (também em função do feedback da minha arquitecta) possa ter sub-estimado o valor de obra.

    Muito provavelmente será isso que está a acontecer. Se acompanha o Fórum, sabe as guerras dos valores m2 de construção. Há quem fale em 500€ e menos, há quem fale em 750€ e há quem fale em 850 ou 900€. Não sei os valores que estão em causa, mas só por aqui, pode ver

    Colocado por: Rogerio Goncalvesqual a diferença (e se relevante, quer em termos segurança / estabilidade / tensão e preço) entre betão B20 e B25?

    No preço é minima. Têm a tabela de preços do betão no tópico dos Preços

    Colocado por: Rogerio GoncalvesDesse modo, pergunto aos colegas do fórum qual a melhor maneira de obter valores de referência, ou se alguém no fórum dentro da área poderia dar uma ajuda a validar a "justeza" ou não dos referidos valores.

    Ou paga a alguém para lhe fazer essa análise caso existam elementos suficientes ou paga a alguém para fazer um orçamento para depois poder comparar. Dependendo de como têm o orçamento feito, existe no fórum um orçamento descriminado onde pode obter valores. Se retirar 10% aqueles valores, terá os preços de uma empresa de pequena dimensão. Dada a brutalidade da crise, os preços baixaram um bocado

    Colocado por: Luis K. W.Uma vez que a nossa empresa tem alvará, pensámos em fazer a obra com subempreiteiros locais - sendo eu o técnico responsável.
    Os orçamentos que nos davam (sobretudo os de electricidade, canalização, pinturas, caixilharias, assentamento-afagamento-envernizamento de madeiras) eram50% MAIS ALTOSdo que os dos subempreiteiros que vinham de Lisboa - pagando deslocações e estadias!!!

    Mas ó LUIS, é isso que me mete uma confusão do caraças. Isso também já se passou comigo e continua a passar-se, porque a maioria das nossas obras são fora de Lisboa. Mas além dos subempreiteiros, nos materiais é a mesma coisa, aquilo é tudo uma mafiazinha, que acertam valores entre eles e entre eles decidem quem é que fica com o cliente. Nós continuamos a enviar quase tudo de fora.

    O que me faz uma brutal confusão, é depois virem-me defender que fora das grandes cidades se constrói mais barato.

    Colocado por: Rogerio GoncalvesPorque não sei se respondem / velocidade com que respondem, tenho intenções de pedir cerca de 5 orçamentos em empresas de construção da zona, para ter pelo menos 3 orçamentos, e uns 3 a 4 da zona de Lisboa para ter pelo menos 2. Vamos ver!

    Ontem recebi 3 vivendas para orçamentar na Empresa. A resposta foi directa: Se tiver mapa de quantidades, respondemos, senão não se responde. Na moradias que acompanhei pedidos de orçamentos (do lado do dono de obra, não como empreiteiro), consegui-se cerca de 50% de respostas aos pedidos feitos, porque se enviou mapa de quantidades.

    Colocado por: Rogerio GoncalvesA casa em questão tem 200 m2 de implantação, com cerca de 300 m2 de área útil. Como parte da casa é "enterrada" aproveitando o declive do terreno, admito por isso que as minhas "estimativas" iniciais estivessem sub-estimadas, mas diria que nunca tanto...

    Sem ver desenhos, apontaria para algo nos 230.000 a 270.000€, dependendo da arquitectura da casa e do nivel de acabamentos

    Colocado por: Rogerio GoncalvesOutra coisa que também estou à procura, é de um medidor orçamentista. Prefiro gastar algo mais agora nesta fase preparatória, mas com a certeza que será recuperável com o decorrer da obra, e evitar dessa forma algumas surpresas desagradáveis.

    Posso falar com uma das minhas orçamentistas, mas dependerá dos seus prazos. Embora faça a verificação do que ela faz, já não posso fazer essas coisas. Desde que a minha mulher foi para Angola, fiquei pai "solteiro" de 3 filhos. Deve calcular como anda o meu tempo. É o mais que lhe posso ajudar
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rogerio Goncalves

  8.  # 8

    Boas Paulo,

    Antes de mais, grato pelo seu tempo e resposta.

    O orçamento que tenho, penso até ser relativamente descriminado (não faz a separação entre mão de obra e materiais e alguns itens são "consolidados") o que me permitiu desde já, fazer algumas opções de adiamento de algumas partes da obra (piscina e pavimentos exteriores, por exemplo, ou tecto revestido a madeira).

    O valor orçamentado, é de 1024 € o m2 (IVA Incluido e "chave na mão") para os referidos 300m2 de área / 200 m2 de implantação, mas de realçar que inclui piscina, pavimentos exteriores, portão de entrada do terreno e naturalmente, alguns acabamentos que encarecem o projecto.

    Em termos de prazos, diria que a coisa não está má. Quero contudo apresentar em Outubro o construtor com toda a "papelada" associada para poder levantar a licença / alvará. Que elementos seria necessário reunir um medidor orçamentista poder calcular?

    1 abraço e obrigado mais uma vez

    RG

  9.  # 9

    E mapa de quantidades (embora com alguns dos acabamentos por decidir, mas tendo sempre um acabamento como base - se eu pretender escolher depois melhor, já sei que pago mais...)

  10.  # 10

    Colocado por: Rogerio GoncalvesE mapa de quantidades (embora com alguns dos acabamentos por decidir, mas tendo sempre um acabamento como base - se eu pretender escolher depois melhor, já sei que pago mais...)

    Sim, vai pagar e pagar bem.

    Volto sempre ao mesmo. Homem, definam o que querem, não mandem as coisas desta maneira para os empreiteiros. Conhecem aquela história da aranha que convida a mosca, para ir lá a casa beber um cházinho e comer uns bolinhos? É parecida, mas aqui é ao contrário, é a mosca a perguntar à aranha se pode lá ir a casa lanchar.

    O preço da moradia está correcto, os acabamentos propostos pelo empreiteiro, é que são de gama baixa, pelo que o preço fica exagerado. Repare:
    Loiças e torneiras Roca Victória - Mais barato é difícil, só as usamos em casas de banho de fábricas e afins
    Cantarias em Moleanos - Nem oferecidas as quero, são um mata borrão, absorvem tudo
    Azulejos e mosaicos até 12.5€/m2 - Estamos numa fábrica?
    Os quartos são corridos a mosaico cerâmico? nem um flutuante daqueles baratucho do AKI?
    Caixilharia de PVC - Marca. modelos, série, espessuras não existem?
    Carpintarias - portas modelo antigo é o quê? portas lisas?
    Portadas em madeira? São interiores ou exteriores?

    Numa vista rápida, penso o seguinte: Não deve esperar que o preço desça porque a arquitectura da sua moradia não o permite, não é uma moradia de 4 paredes e um telhado, o que encarece sempre, mas por esse preço pode e deve esperar bastante mais qualidade nos acabamentos. Para ter uma ideia, sem subir o preço final, os mosaicos e azulejos podem custar até 50€/m2, o pavimento dos quarto até 70€/m2 e por ai fora.

    Quanto ás quantidades, não faço a menor ideia se estarão correctas ou não, mas é outro local, onde se pode meter a unha

  11.  # 11

    Assim só com as quantidades não se pode ajudar muito....


    Mas existem algumas situações que não estão bem esclarecidas, como por exemplo:
    -portas interiores
    -aluminio não especifica a marca e a sref.


    Alguns pontos que poderiam ser melhorados:
    -colocar azulejo apenas´a 2m de altura, porque não até ao tecto
    -moleanos é péssimo, por experiencia propria
    -porque não colocar nas paredes exteriores da moradia tijolo de 11 e tijolo de 15, melhor isolamento acustico e termico
    -sob a placa não leva isolamento térmico, apenas a subtelha e a telha
    -as louças e torneiras são baratinhas e existem mais bonitas esteticamente
    -pré instalação de ar condicionado
    -pré instalação do painel solar
    -pre instalação de aquecimento central

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