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1. • Gerson10
   • 24 maio 2017

    # 1

   Boa tarde Caros Foristas,
   
   Sou novo membro aqui no fórum apesar de já ter lido muitos tópicos.
   O que me levou a elaborar esta discussão é o facto de conseguir, junto de vós, técnicas ou pontos de vista sobre o meu processo na aquisição de um imóvel.
   
   Antes de mais pretendo adquirir um imóvel <100k para remodelar ou <130k pronto a habitar. Preferencialmente a primeira, pois sei que se fizer a remodelação ao meu gosto não me vou sentir tentado a gastar dinheiro "porque queria aquela parede ali, ou queria a casa de banho acolá".
   
   Tenho um imóvel (com imobiliária) em vista marcado a 99.700€, que precisa de uma remodelação média/alta (tetos falsos, chão, cozinha e casas de banho).
   Este imóvel mudou este fim de semana de imobiliária representante, e quando estava na outra em negociações muito à pressa ficou aceite 96.000€. Entretanto pedi opiniões a alguns entendidos que me apontaram para um valor mais justo na ordem dos 86k-88k.
   
   Estou a tentar contactar diretamente com a proprietária (contacto através da gestora do condomínio) para ver se consigo retirar o valor que a imobiliária irá retirar do negócio (+/- 5.5k-6k).
   
   Irei agora agendar uma visita com um empreiteiro familiar para ver o orçamento para o que quero, para ver se não foge dos 130k definidos, e até para me precaver de falhas que posso não ter visto, como canalização antiga, rede elétrica, humidades, etc.
   
   Junto dos bancos já fiz simulações presenciais em bastantes (bankinter ainda a realizar) e até agora o STotta é o que me apresentou melhores condições. Depois irei colocar aqui uma imagem dum comparativo que eu fiz para terem uma ideia das propostas e para ajudar eventuais interessados na mesma situação que eu. Em todos eles foi me indicado que não teria problemas em ver o crédito ser aprovado mesmo sem fiadores. Situação de emprego é estável, Meu e da minha Companheira, salário líquido de ambos a rondar os 1700€.
   
   A minha grande dúvida está no CPCV que deverá ter certas cláusulas a proteger ambas as partes, assim como o valor do sinal. Para mim, 500€ de sinal julgo ser suficiente pois por esse valor não vou recuar, só porque sim, no negócio, apesar de já me terem sugerido, na anterior imobiliária que devia rondar os 5%-10% do valor de compra.
   
   Portanto eu posso sugerir as cláusulas que cabem melhor nos meus interesses e sugerir um valor de sinal enquanto aprovo o crédito?
   
   Desde já o meu obrigado e se possível elucidem-me mais sobre este assunto.
   
   Gerson
2. •  
     Picareta
   • 24 maio 2017

    # 2

   Colocado por: Gerson10Para mim, 500€ de sinal julgo ser suficiente

   
   Eu até aceitava uma proposta dessas, mas continuava a tentar vender o apartamento por um valor superior.
   
   

   Colocado por: Gerson10Estou a tentar contactar diretamente com a proprietária

   
   Se fosse eu o proprietário, aceitava mostrar a casa, mas avisava-o de que iria avisar a imobiliária, para lhes pagar a comissão.
3. • Gerson10
   • 24 maio 2017

    # 3

   Obrigado pelo comentário Picareta, mas não percebi o que tem a ver o valor do sinal, com o valor de venda do imóvel.
   Quanto menos der de sinal, mais darei posteriormente na escritura, e vice-versa.
   Esta questão prende-se com a disponibilidade inicial de capital. Atualmente ambos temos um "pé de meia" mas não queríamos utilizá-lo nestas burocracias pré-venda.
   
   Sim, eu inicialmente pedi, junto da primeira imobiliária para visitar o imóvel e que a proprietária estivesse presente para poder expor as minhas preocupações e o porquê de avaliar o imóvel em x, e perguntar-lhe porque ela avalia em x+y. Foi me recusado essa interação entre interessado (Eu) e a Proprietária. Nesta imobiliária penso que procedem de forma mais transparente.
4. • RibeiroSantos
   • 25 maio 2017

    # 4

   Colocado por: Gerson10queríamos utilizá-lo nestas burocracias pré-venda

   
   Só faz o CPCV se quiser, não é nenhuma burocracia. Este só serve para garantir ao comprador e vendedor que, enquanto não fizerem a escritura, nenhum desiste do negócio ou se desistir tem de compensar a outra parte de alguma forma. Este serve para dizer "sim senhor, estamos combinados e vamos fechar o negócio".
   
   Porque senão acontece o que diz que já fez com a primeira imobiliária: arrependeu-se e desistiu do negócio que já tinha fechado. Imagine que a vendedora, entretanto recebeu outras propostas e recusou, acha bem ou que é justo? As pessoas não andam a perder tempo nem a brincar com essas coisas, pelo menos eu e, por isso fazem o CPCV.
   
   Se tem mesmo intenções de comprar sinalize com um valor alto, caso contrário a vendedora, se lhe fizerem uma proposta em que o valor total seja maior ao valor que acordou + o valor do sinal, pode cancelar a venda. 500€ de sinal não é nada (digo eu)
5. • Gerson10
   • 25 maio 2017

    # 5

   Concordo com tudo que disse. No entanto, e depois de alguns relatos que li, e analisando que o contrato na altura da negociação deveria estar a acabar com a imobiliária anterior, fui bastante pressionado a apresentar proposta. Ou seja, por culpa minha, fui na cantiga da imobiliária, sem me informar do que iria precisar, consultar, ler, informar-me no geral, desde CH, até sinais e escrituras.
   
   Hoje vou visitar o imóvel para ver orçamento das obras. Pode ser que se as obras sairem "baratas" aceite pagar mais um pouco pelo imóvel no seu estado atual.
   
   Vou dando notícias.
6. • Belhinho
   • 25 maio 2017

    # 6

   O vendedor aceita 500€ de sinal?
   Normalmente anda na ordem dos 5% do valor de compra.
7. • Gerson10
   • 25 maio 2017

    # 7

   Sim eu sei que anda na ordem dos 5%.
   Mas pelo menos nesta imobiliária deixaram-me à vontade para especificar os meus termos, desde valor da proposta, valor do sinal, condicões do CPCV, etc., que seriam posteriormente expostos ao proprietário e que seriam aceites, ajustados ou não aceites.
8. • pedrosslp
   • 25 maio 2017

    # 8

   Colocado por: Gerson10Sim eu sei que anda na ordem dos 5%.
   Mas pelo menos nesta imobiliária deixaram-me à vontade para especificar os meus termos, desde valor da proposta, valor do sinal, condicões do CPCV, etc., que seriam posteriormente expostos ao proprietário e que seriam aceites, ajustados ou não aceites.

   
   
   Eu na altura que comprei o meu apartamento (tb foi para remodelar) dei cerca de 10.000€ de sinal.
   
   O problema de dar 500€ de sinal é o seguinte: basta o proprietário encontrar alguém com uma proposta de 1100€ a mais que o senhor e já lhe chega para lhe pagar a si o sinal em duplicado e fazer mais 100€ do que faria se lhe tivesse vendido a si.
   
   Agora imagine que ele arranja alguém que oferece 2000€/3000€/etc a mais... com 500€ de sinal há pouca motivação para o proprietário não continuar à procura de outros interessados já que a indeminização que ele lhe teria de pagar é tão baixa...

   Concordam com este comentário: mhpinto, Belhinho, lprolog
9. • Gerson10
   • 25 maio 2017

    # 9

   Obrigado pelo comentário pedrosslp e esse ponto de vista é curioso.
   
   Mas porque é que ia mudar o proprietário de proposta quando o valor que ia receber no final ia ser o mesmo, isto se ambos fizéssemos o negócio pelo mesmo valor de compra?
   
   Ou seja, não vejo incentivo para isso, a não ser que o proprietário precise de algum dinheiro no imediato. Por outro lado não podemos esquecer o propósito do CPCV (com valor do sinal lá descrito) que é apenas representar verdadeiramente a intenção de fazer negócio, com penalização para a parte que queira desistir do mesmo.
   
   Já agora podem haver 2 CPCV`s para a compra do mesmo imóvel? Isso é apenas não ético ou é mesmo ilegal?
10. • RibeiroSantos
    • 25 maio 2017 ^editado

     # 10

    Colocado por: pedrosslpuma proposta de 1100€ a mais que o senhor e já lhe chega para lhe pagar a si o sinal em duplicado

    
    Se me permite: ouço isto muitas vezes e penso que não seja correcto: o vendedor não tem de lhe dar o dobro, mas sim o de devolver o valor que recebeu, e dar outro igual montante.
    Neste caso, devolve os 500€ que recebeu e tem de entregar outros 500€, que são como que se fosse o valor da penalização. Basta aparecer alguém com uma proposta superior em 501€ que cobre a proposta.
    É o meu entender dos contratos que fiz e que tenho visto.

    Concordam com este comentário: Supporter, RCF, Mk Pt, mhpinto
11. • RCF
    • 25 maio 2017

     # 11

    Colocado por: Gerson10Já agora podem haver 2 CPCV`s para a compra do mesmo imóvel? Isso é apenas não ético ou é mesmo ilegal?

    
    Em princípio, não será ilegal. No entanto, depende do que esteja previsto nesses mesmos contratos.
    Se estiver previsto ( normalmente está) que a desistência por parte do promitente vendedor, implica o pagamento do sinal recebido em dobro, não vejo ilegalidade em assinar mais do que um CPCV, pois apenas terá de cumprir o previsto para a desistência do primeiro CPCV (devolve o sinal em dobro).
    
    Ainda quanto ao valor do sinal, obviamente, um sinal baixo é melhor do que nada, mas apenas isso. Vale de pouco. Prende pouco, tanto o vendedor como o comprador.
12. •  
      Picareta
    • 25 maio 2017

     # 12

    Colocado por: RibeiroSantosmas sim o devolver valor que recebeu, e dar outro igual montante.

    
    É o dobro do sinal !!!
13. • RibeiroSantos
    • 25 maio 2017 ^editado

     # 13

    Colocado por: PicaretaÉ o dobro do sinal !!!

    Não estou a dizer que não é.
    Estou a dizer é que pelas contas apresentadas não é o que quis dizer :)
    Estas contas num sinal de 500€, pode não fazer diferença para o vendedor, agora com um sinal de 10.000€... já é muito dinheiro e faz toda a diferença (pelo menos para mim).

    Concordam com este comentário: Supporter
14. • LuisPereira
    • 25 maio 2017 ^editado

     # 14

    Que forma de fazer negócio, sinceramente não entendo!
    
    Comprador visita imóvel através de uma agencia, faz uma proposta, é aceite pelo vendedor!
    Nada acontece e há mudança de imóvel para nova imobiliária e continua á venda.
    Agora comprador quer apresentar nova proposta mas não através de imobiliária.
    comprador sugere 500 euros de sinal para CPCV mesmo antes de saber se vendedor aceita nova proposta.
    
    Que grande salada russa... só confiança!
15. • Gerson10
    • 25 maio 2017

     # 15

    A vossa interpretação legal dessa penalização no caso de desistência do vendedor, na prática é a mesma. Mas se ele cancelar um CPCV não se esqueçam que ele perderá o valor do 1º sinal no total que podia receber pelo imóvel. Ora vejamos (sem considerar comissão da imobiliária):
    -ofereço 90k pelo imóvel e dou de sinal 500€ (89.500€ na escritura)
    -proprietário aceita.
    -entretanto oferecem 90k pelo imóvel e dão 1,5k de sinal (88.500€ na escritura)
    -proprietário aceita e encontra-se com 2k de sinais, mas devolve-me 500€ mais 500€ da penalização do meu, ficando ainda com 1000€ do segundo sinal
    -proprietário irá receber 89.500€ pelo imóvel (90k menos os 500€ da penalização do meu CPCV)
    
    Porque iria ele desistir no primeiro CPCV se passada a aprovação do CH, no ato da escritura ia receber o mesmo, contra "indmenizar-me" e receber menos 500€ nas mesmas condições? Sei que 500€ não é muito nestes valores, mas a verdade é que ou ele precisa de 2k, 3k, 10k no imediato para sinal de nova habitação, carro ou qualquer coisa, ou então não faz sentido.
16. • pedrosslp
    • 25 maio 2017 ^editado

     # 16

    Colocado por: Gerson10Obrigado pelo comentário pedrosslp e esse ponto de vista é curioso.
    
    Mas porque é que ia mudar o proprietário de proposta quando o valor que ia receber no final ia ser o mesmo, isto se ambos fizéssemos o negócio pelo mesmo valor de compra?
    
    Ou seja, não vejo incentivo para isso, a não ser que o proprietário precise de algum dinheiro no imediato. Por outro lado não podemos esquecer o propósito do CPCV (com valor do sinal lá descrito) que é apenas representar verdadeiramente a intenção de fazer negócio, com penalização para a parte que queira desistir do mesmo.
    
    Já agora podem haver 2 CPCV`s para a compra do mesmo imóvel? Isso é apenas não ético ou é mesmo ilegal?

    
    
    Se fizerem o negócio pelo mesmo valor não há vantagem nenhuma, é por isso que eu menciono especificamente o caso de ele achar alguém que lhe ofereça mais pelo apartamento.
    
    Com 500€ de sinal eu se fosse o proprietário continuava à procura de compradores até à data da escritura... Com 5.000€ de sinal provavelmente já não o faria.
    
    O problema aqui não é alguém oferecer um sinal maior que o seu, mas sim um valor de compra maior que o seu. Para pegar no exemplo que pôs em cima basta alguém oferecer 90.000€ + 501€ para já compensar ao proprietário não lhe vender a si.

    Concordam com este comentário: RCF, Gerson10
17. • RCF
    • 25 maio 2017

     # 17

    Colocado por: Gerson10-ofereço 90k pelo imóvel e dou de sinal 500€ (89.500€ na escritura)
    -proprietário aceita.
    -entretanto oferecem 90k pelo imóvel

    
    Assim, não há motivo nenhum para ele aceitar esta segunda proposta, pois ela é igual à primeira.
    Haveria motivo se a segunda proposta fosse superior, em mais de 500 euros. Se a segunda proposta for de, pelo menos, 90.501, já vale a pena.
    No entanto, se o sinal, em vez de 500 for de 5.000, já é um pouco diferente. Já será menor o risco de existir uma nova proposta que valha a pena.

    Concordam com este comentário: Gerson10
18. • Gerson10
    • 25 maio 2017

     # 18

    LuisPereira como referi em cima, a minha precipitação na primeira vez que tentei fazer negócio, não se realizaram porque a imobiliária tinha algumas condições que eu achei estranhas, e que só questionei e soube depois de formalizada proposta. Proposta esta que foi muito pressionada, certamente devido ao prazo de contrato estar a terminar.
    
    É verdade que parece que eu tenho a certeza que o imóvel vai ser meu, mas a verdade é que não morrerei se ele "fugir" e também acho que um negócio de uma vida não se faz sem pensar e considerar todas as condicionantes que o envolvem. Nesse aspeto faço me a culpa que não procedi corretamente.
    
    Já agora fica aqui:
    1º - ler, visitar, perguntar, seja aqui no fórum, seja em imobiliárias, seja nos bancos, todos eles vos darão informações relevantes e novas perspetivas de como proceder;
    2º - visitar e selecionar imóveis que vos interessa realmente;
    3º - cortar a lista até que sobrem 1 ou 2 opções;
    4º - negociar e conseguir o melhor negócio possível;

    Estas pessoas agradeceram este comentário: coveiro
19. • RCF
    • 25 maio 2017

     # 19

    Colocado por: pedrosslpCom 500€ de sinal eu se fosse o proprietário continuava à procura de compradores até à data da escritura... Com 5.000€ de sinal provavelmente já não o faria.

    
    Precisamente!
    É que um sinal baixo, não só não prende o comprador, como também não prende o vendedor.
    Eu, enquanto vendedor, também não me sentiria muito seguro se recebesse um sinal baixo, pois seria fácil o comprador desistir. Afinal, o comprador, se desistir, apenas perde €500.
20. • LuisPereira
    • 25 maio 2017

     # 20

    Colocado por: Gerson10A vossa interpretação legal dessa penalização no caso de desistência do vendedor, na prática é a mesma. Mas se ele cancelar um CPCV não se esqueçam que ele perderá o valor do 1º sinal no total que podia receber pelo imóvel. Ora vejamos (sem considerar comissão da imobiliária):
    -ofereço 90k pelo imóvel e dou de sinal 500€ (89.500€ na escritura)
    -proprietário aceita.
    -entretanto oferecem 90k pelo imóvel e dão 1,5k de sinal (88.500€ na escritura)
    -proprietário aceita e encontra-se com 2k de sinais, mas devolve-me 500€ mais 500€ da penalização do meu, ficando ainda com 1000€ do segundo sinal
    -proprietário irá receber 89.500€ pelo imóvel (90k menos os 500€ da penalização do meu CPCV)
    
    Porque iria ele desistir no primeiro CPCV se passada a aprovação do CH, no ato da escritura ia receber o mesmo, contra "indmenizar-me" e receber menos 500€ nas mesmas condições? Sei que 500€ não é muito nestes valores, mas a verdade é que ou ele precisa de 2k, 3k, 10k no imediato para sinal de nova habitação, carro ou qualquer coisa, ou então não faz sentido.

    
    
    Obviamente ele só desiste se não confiar em si ou se tiver uma proposta superior á sua.
    Já agora o valor que ofereceu foi a mesma que ele pediu?