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Comprar casas e imóveis

CPCV - cláusula referente à aprovação do crédito

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    • InesM
    • 28 agosto 2017 editado

     # 1

    Estou prestes a assinar um CPCV. Mas gostava de saber o quão especifica pode ser uma clausula referente à não obtenção de crédito pelos compradores.
    Como o crédito ainda não nos foi aprovado pedi à agência para incluir este tipo de clausula no contrato. Eles inseriram a seguinte clausula:

    "1 - A declaração de não exercício do direito de preferência por parte das entidades legalmente titulares do direito de preferência será requerida pelo Promitente Vendedor antes da data da escritura pública de compra e venda do Imóvel.
    2 - Caso qualquer entidade com esse direito venha a exercer o direito de preferência, bem como na eventualidade de os Promitentes Compradores não conseguirem obter empréstimo bancário para a aquisição do imóvel objeto deste contrato no prazo de 60 (sessenta) dias após a assinatura do mesmo, o presente contrato resolve-se automaticamente, obrigando-se o Promitente Vendedor, a restituir prontamente, em singelo, aos Promitentes Compradores, todas as quantias recebidas destes a titulo de sinal, não havendo lugar a qualquer indemnização ou compensação adicional."

    No entanto, pelo que percebi o banco dar-nos-á a aprovação do crédito e só depois fará a avaliação do imóvel. Como o banco apenas nos pode emprestar 70% do valor da avaliação e não da escritura existe o risco do valor da avaliação ser demasiado baixo e 70% desse não nos chegar para comprar a casa pelo valor da escritura.

    De que forma é que poderíamos escrever esta clausula de forma a assegurar que o crédito seria concedido para um valor de avaliação de x?

  2.  # 2

    3. Na eventualidade do empréstimo bancário, que já foi solicitado pela 2ª outorgante, não ser aprovado, deverá a mesma dar conhecimento à 1ª outorgante no prazo de 2 dias após ter conhecimento; Verificada esta situação a 1ª outorgante deverá devolver o sinal que recebeu de XX.000.00 (XXXXX mil euros) da 2ª outorgante em singelo.

  3.  # 3

    Obrigada fcoucelo,

    Mas infelzimente este parágrafo não seria suficiente. O banco vai seguramente aprovar o empréstimo e só depois fará a avaliação podendo ter que adaptar as condições do empréstimo consoante o valor da avaliação (e.g. aumentar significativamente o spread ou diminuir o montante emprestado). Por isso nós não teremos uma carta do banco que diga que o empréstimo foi recusado. Por outro lado também não queremos aceitar qualquer empréstimo.

    Haverá outra possibilidade para uma clausula deste tipo?

  4.  # 4

    Mas como é que o Banco aprova sem ter noção do valor da casa? Até pensei que poderia haver avaliação sem aprovação

  5.  # 5

    Inês, não entendo como vai assinar um CPCV sem antes fazer a avaliação quando uma avaliação é algo que demora 5 dias úteis a receber após a ter pedido ao banco.
    A não ser que seja um dos pobres coitados que insistem a continuar na CGD e esperar semanas a meses para receber qualquer resposta.

    A minha irmã comprou casa este mês e o Santander conseguiu enviar um avaliador no dia seguinte ao pedido de avaliação. Em 4 dias ela recebeu o valor da avaliação.
    Concordam com este comentário: 2551
    • 2551
    • 30 agosto 2017 editado

     # 6

    Em qualquer banco em quatro/cinco dias tem a avaliação do imóvel feita e acesso ao relatório da mesma, não consegue atrasar a assinatura do CPCV até vir o resultado da avaliação?
    Escusava de estar a entrar pelos caminhos tortuosos das cláusulas de contratos :)

    Em termos da questão de avaliação não chegar questione o seu banco, mas normalmente há uma declaração que é passada nestas situações na qual diz que o processo não foi aprovado por insuficiência da avaliação. Essa carta à partida seria o suficiente para inviabilizar o CPCV, dado que é para todos os efeitos uma recusa de financiamento.
    • 2551
    • 30 agosto 2017

     # 7

    Colocado por: MunhozMas como é que o Banco aprova sem ter noção do valor da casa? Até pensei que poderia haver avaliação sem aprovação

    O banco aprova primeiro em termos de condições financeiras, ou seja, vê se a pessoa tem, ou não capacidade para pagar o empréstimo, tendo como base o valor estimado de avaliação. Nao faz sentido mandar avaliar uma casa cuja prestação fica em 1000€ se a pessoa só consegue pagar 500€ de prestação. Depois, é solicitada a avaliação para se verificar se a casa vale, ou não o que se pensa, se a avaliação chegar, muito bem, o processo segue normalmente em frente, se a avaliação não chegar há várias hipóteses: o vendedor baixar o preço de venda do imóvel, o comprador entrar com capitais próprios, ... ou deixa de haver viabilidade do financiamento porque os pressupostos da aprovação não estão cumpridos.
    O comprador já não se livra é dos encargos com a avaliação do imóvel, a comissão é cobrada quer a avaliação seja suficiente ou não para avançar com o empréstimo.

  8.  # 8

    Ora bem eu estive no seu caso a uns meses atrás, tem dinheiro para dar de entrada? ja deu sinal? o cheque do sinal do cpcv tem cobertura? Vai abater o dinheiro do sinal no valor do empréstimo?? vou dar um exemplo pratico, deu 5000 de sinal a casa vai ser comprada por 105mil, o banco so tem que lhe emprestar 100mil, a avaliação foi em 125mil, 80% de 125mil são 100mil o que se traduz num credito aprovado e o negocio concretiza-se...
    agora avaliação em 120mil, 80% traduz-se em 96mil euros, negocio não se concretiza, e com essa clausula, o vendedor tem que lhe devolver o sinal...
    Mas ha casos e casos... cuidado

    O cpcv pode ser feito antes da avaliação da casa, como pode ser feito depois da avaliação, ai ja com certezas que o banco lhe da o valor pretendido, não é necessário essas clausulas, ha imobiliarias que fazem duma maneira, ha outras que fazem doutra maneira... ja tive conhecimento de ambos os casos.
    Agora, abertura de processo no banco e preço de avaliação não se escapa de pagar, quer num caso quer noutro...

  9.  # 9

    InesM parece-me que está a confundir a pré-aprovação, com a aprovação real, e essa é só feita após a avaliação do imóvel. A pré-aprovação não tem nenhum valor legal, serve só para os clientes saberem se têm condições de pedir um empréstimo e terem uma ideia de até que valor o banco está disposto a emprestar-lhes.

    A Inês pode ter capacidade financeira e pré-aprovação para um empréstimo de 200.000€ por exemplo, mas se o imóvel for avaliado em 100.000€ o banco não lhe vai emprestar os 200.000€.

    Quanto à questão do contrato... o meu conselho é que não comece a complicar se quer ter hipótese de comprar a casa. A Inês quer que o vendedor tire a casa do mercado durante 2 meses, 2 meses sem visitas e sem oportunidades para o vendedor, e no final desses 2 meses se lhe apetecer não compra a casa e o vendedor não é compensado pelo tempo e oportunidades que perdeu. Eu se tivesse a vender não assinava esse CPCV...
    Concordam com este comentário: lprolog, treker666

  10.  # 10

    Colocado por: pedrosslp Eu se tivesse a vender não assinava esse CPCV...


    Eu se tivesse a comprar , e tive... so assinava e assinei com essa clausula... mesmo com dinheiro na mão a avaliação dos $%&Y& do banco não chegou pra concretizar o negocio, muito devido a uma avaliação deficiente que ainda está em processo de queixa à cmvm e ao banco de portugal.
    Agora por culpa do banco ia ficar sem 10mil paus? está tudo louco.
    • InesM
    • 30 agosto 2017 editado

     # 11

    Obrigada a todos,

    Eu percebo que vou ter que pagar os encargos com a avaliação da casa e com a abertura de processo no banco indo ou não para a frente com a compra/empréstimo.

    O risco que eu não quero correr é precisamente o de assinar um CPCV e depois o banco avaliar a casa por muito menos (a situação agrava-se porque o banco apenas emprestará uma proporção do valor da avaliação). Se o valor da avaliação for igual (ou pouco abaixo) do valor a escriturar nós podemos pagar o resto. Se o valor da avaliação for bastante mais baixo não será possível. Utilizando o exemplo do João Carlos, este seria o cenário de uma avaliação de 120 mil.

    A minha questão é, tendo que assinar um CPCV (porque o comprador/agência querem fazê-lo), como é que eu posso inserir uma cláusula que tenha isso em conta? Isto é, não a aprovação em termos financeiros do empréstimo (pré-aprovação), mas a 'viabilidade em termos de financiamento' ('aprovação real' como descrito pelo pedrosslp).

    Alguém tem uma ideia/exemplo duma clausula deste género num CPCV?

  12.  # 12

    Parece-me que está a preocupar-se com uma coisa que não precisa, não tenho conhecimento de clausulas desse género e acho que não precisa.

    A InesM vai fazer um empréstimo de um valor especifico, o valor que precisa para, somado ao que já tem, comprar o imóvel. Se o banco só empresta 70% do valor de avaliação e se esses 70% forem inferiores ao valor que a Ines está a pedir ao banco para lhe emprestar, então o empréstimo será recusado e o CPCV fica sem efeito.

    Quando a InesM pede ao banco um empréstimo, não está a pedir 70%, está a pedir 70.000€ (por exemplo). Se o banco se recusa a emprestar os 70.000€ (porque os 70% do imóvel valem menos que isso) então o empréstimo está para todos os efeitos a ser recusado e a InesM pode usar isso para resolver o CPCV.
    Concordam com este comentário: Joao Carlos, 2551

  13.  # 13

    Colocado por: InesMAlguém tem uma ideia/exemplo duma clausula deste género num CPCV?

    Utiliza a cláusula que mostrou no 1º post, com as seguintes alterações

    Colocado por: InesMna eventualidade de os Promitentes Compradores não conseguirem obter empréstimo bancário no valor de xxxxx€ para a aquisição do imóvel objeto deste contrato no prazo de 60 (sessenta) dias após a assinatura do mesmo

  14.  # 14

    Minha estimada, sem desconsiderar as opiniões já aportadas, permita-me facultar-lhe uma competente minuta (lavrada infra), da qual se salvaguarda legalmente o seu legitimo desiderato. Queira pois atentar na mesma porquanto na sua lavra cuidei de usar de um "artifício" semântico" que requer uma interpretação feita com a devida acuidade.


    Entre:

    Nome, natural da freguesia de ..., concelho de ..., contribuinte fiscal nº ..., e esposa nome..., natural da freguesia de ..., concelho de ..., contribuinte fiscal nº ..., casados no regime de ..., residentes em morada, como promitentes-vendedores e adiante designados por primeiros contraentes;

    e

    Nome, natural da freguesia de ..., concelho de ..., contribuinte fiscal nº ..., e esposa nome..., natural da freguesia de ..., concelho de ..., contribuinte fiscal nº ..., casados no regime de ..., residentes em morada, como promitentes-compradores e adiante designados por segundos contraentes;

    tem-se celebrado o presente contrato promessa de compra e venda, o qual se regerá pelas cláusulas seguintes:

    Cláusula Primeira

    Os primeiros contraentes são donos e legítimos possuidores da fracção autónoma designada pela letra "...", correspondente ao ...º andar do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ..., nº ..., freguesia de ..., em ..., descrito na ...ª Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº ..., e inscrito na matriz respectiva sob o artigo ..., da freguesia de ..., com a Licença de Utilização nº..., emitida pela Câmara Municipal de ..., em ...

    Cláusula Segunda

    Pelo presente contrato, os primeiros contraentes prometem vender aos segundos contraentes, que, por sua vez, prometem comprar àqueles, a fracção identificada na cláusula anterior, livre de ónus, encargos e outras obrigações, sejam de que natureza forem, pelo preço de ...euros, que será pago da seguinte forma:
    a) Nesta data e a título de sinal, é paga a quantia de ...euros, de que os primeiros contraentes dão, desde já, quitação;
    b) A parte restante do preço, ou seja, a quantia de ...euros, será paga no acto da escritura

    Cláusula Terceira

    A escritura deverá celebrar-se no prazo de ... dias a contar desta data, devendo os segundos contraentes, até 15 dias antes do decurso do referido prazo, comunicar por escrito aos primeiros contraentes a data, hora e Cartório Notarial onde será celebrada a escritura para o efeito de estes, designadamente, fazerem entrega dos documentos que lhes dizem respeito, e em simultâneo com a sua celebração, concretizar-se-à a entrega da fracção autónoma ora prometida vender, livre de pessoas e bens.

    Cláusula Quarta

    Ambos os contraentes acordam na execução específica do presente contrato, nos rigorosos termos preceituados no no artigo 830º do Código Civil Português.

    Cláusula Quinta

    O presente contrato, bem como as prestações nele previstas, fica expressamente condicionado à concessão de empréstimo bancário que o segundo outorgante irá requerer junto de uma instituição bancária, sendo que na contingência deste não lograr obter o empréstimo bancário referido no montante indicado na cláusula segunda, ser-lhe-ão devolvidas, em singelo, todas as quantias entregues a título de sinal, sem prejuízo de o presente contrato poder ser prorrogado por mais 30 dias, por acordo entre as partes.

    Cláusula Sexta

    Todas as despesas inerentes à fracção autónoma ora prometida vender, designadamente consumos de água e energia eléctrica, despesas de fruição e conservação do condomínio e bem assim taxas ou contribuições, sejam de que natureza forem, serão da responsabilidade do promitente vendedor até à data da sua entrega, assumindo o promitente comprador a obrigação dos respectivos pagamentos a partir dessa data.

    Cláusula Sétima

    Os promitentes compradores reservam-se a faculdade de designarem uma terceira entidade para adquirir os direitos e assumir as obrigações para eles decorrentes deste contrato, devendo essa nomeação ser efectuada até cinco dias antes da data da assinatura da escritura pública de compra e venda prometida.

    Cláusula Oitava

    Qualquer alteração ao presente contrato será válida se celebrada por escrito e em documento assinado por todos os outorgantes.

    Cláusula Nona

    Para a resolução de quaisquer litígios emergentes do presente contrato fica designado o foro da Comarca do ....

    Cláusula Décima

    O presente contrato é feito em dois exemplares, ficando um em poder da cada contraente.

    Local, ... de... de 20...

    Os Primeiros Contrantes

    Os Segundos Contraentes


    Destarte, atente no texto da cláusula quinta: O presente contrato (...), fica expressamente condicionado à concessão de empréstimo bancário que o segundo outorgante irá requerer junto de uma instituição bancária, sendo que na contingência deste não lograr obter o empréstimo bancário referido no montante indicado na cláusula segunda"...

    Ora, da cláusula segunda, resulta "pelo preço de ...euros", sendo que aqui aponta-se para o valor total (ou seja, o montante negociado para a alienação) e não para um valor parcial (que corresponderá ao da concessão do empréstimo, de base percentual em função da competente avaliação, ou seja, 70% do valor desta, o qual, que poderá não se ter por bastante para alcançar o preço global).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

  15.  # 15

    Colocado por: Joao Carlos

    Eu se tivesse a comprar , e tive... so assinava e assinei com essa clausula... mesmo com dinheiro na mão a avaliação dos $%&Y& do banco não chegou pra concretizar o negocio, muito devido a uma avaliação deficiente que ainda está em processo de queixa à cmvm e ao banco de portugal.
    Agora por culpa do banco ia ficar sem 10mil paus? está tudo louco.


    Eu que estou a vender, não assino um CPCV desses. Por culpa do banco não ia tirar a casa do mercado, perder compradores e oportunidades para vender a casa, para ao chegar ao final do prazo ficar a ver passar navios... "está tudo louco".

  16.  # 16

    Colocado por: lprologEu que estou a vender, não assino um CPCV desses.

    Isso depende, eu já assinei alguns, porque analisando a situação financeira do comprador, o valor do imóvel e o valor do empréstimo, ficava com algumas garantias de que o empréstimo seria aprovado.

  17.  # 17

    Colocado por: Picareta
    Isso depende, eu já assinei alguns, porque analisando a situação financeira do comprador, o valor do imóvel e o valor do empréstimo, ficava com algumas garantias de que o empréstimo seria aprovado.


    Não tenho capacidade para fazer essa análise, por isso, se necessário, sugiro fazer o CPCV ou logo a escritura sem CPCV (há problemas nisso?) após aprovação do banco, e até lá nenhum dos dois fica comprometido; também não será uma coisa que demore mais de uma ou duas semanas, não?

  18.  # 18

    Colocado por: lprolog

    Não tenho capacidade para fazer essa análise, por isso, se necessário, sugiro fazer o CPCV ou logo a escritura sem CPCV (há problemas nisso?) após aprovação do banco, e até lá nenhum dos dois fica comprometido; também não será uma coisa que demore mais de uma ou duas semanas, não?


    Tem a noçao que assim muito dificilmente arranja comprador... Alias porque nos dias que passam é muito raro encontrar um vendedor com com 5% do dinheiro pra dar de entrada quanto mais 10/15/20%... A maior parte dos compradores nao avança com cpcv sem este tipo de clausulas. Daí a algumas agencias ja so fazerem cpcv depois da analise do comprador pelo banco e da avaliacao do imovel. Se for sem recurso a agencia entao garanto a 99% que sem essa clausula ninguem avança. Por curiosidade a quanto tempo tem a casa no mercado e quantas propostas teve?

  19.  # 19

    Colocado por: Joao Carlos

    Tem a noçao que assim muito dificilmente arranja comprador... Alias porque nos dias que passam é muito raro encontrar um vendedor com com 5% do dinheiro pra dar de entrada quanto mais 10/15/20%... A maior parte dos compradores nao avança com cpcv sem este tipo de clausulas. Daí a algumas agencias ja so fazerem cpcv depois da analise do comprador pelo banco e da avaliacao do imovel. Se for sem recurso a agencia entao garanto a 99% que sem essa clausula ninguem avança. Por curiosidade a quanto tempo tem a casa no mercado e quantas propostas teve?


    Muito simples para estes casos: basta fazer um CPCV com um valor quase residual, 2000€ por exemplo. O CPCV para todos os efeitos existe e o proprietário da casa pode continuar a permitir visitas: basta que apareça alguém com uma oferta superior à primeira em 2500€ por exemplo para compensar pagar a indeminização de 2000€, acaba por lucrar 500€ sobre a oferta original.

    O problema é que o pessoal que faz estes CPCV 'inovadores' regra geral depois também quer que seja a agência imobiliária a guardar o cheque do sinal porque a maioria das vezes os cheques são carecas e nem o dinheiro do sinal existe na sua totalidade até o banco conceder o crédito. Um CPCV em que o cheque do sinal não tenha cobertura não tem validade.

  20.  # 20

    Nao sei como faz essas contas, o vendedor se quebrar o contrato tem que pagar 2x o valor do sinal... Pelo menos nos contratos que fiz e tenho conhecimento. E neste ultimo ano nao foram assim tao poucos infelizmente. Como é obvio as agencias guardam o cheque, porque muitas vezes nao fazem referencia do cheque como sinal mas sim como garantia de que o negocio vai pra frente. Passar um cheque careca e uma fraude... Logo nunca deveriam de o fazer, mas sim sei de casos desses, segundo o que sei hoje em casos de tribunais em relativos a esses casos ja nem e preciso tar um cpcv assinado, basta tar uma proposta de negocio aceite pelo vendedor por x valor que em caso do vendedor desistir do negocio sem razao valida tem que indeminizar o comprador. Mas isto ja sou eu a divagar

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