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1. • Espadachim
   • 21 setembro 2017

    # 1

   Boa tarde.
   
   Peço a vossa opinião sobre esta situação.
   
   Sou proprietário de um apartamento, com um grande terraço. Há dúvidas sobre se pertence à fração, se é de uso exclusivo desta ou se é comum ao condomínio.
   
   Na caderneta predial das Finanças, está descrito que a minha fração é composta de "x assoalhadas, cozinha, y casas de banho e logradouro a tardoz". Na descrição das partes comuns do prédio não refere o logradouro.
   
   A certidão permanente da conservatória é omissa quanto ao logradouro. Mas descreve as partes comuns do prédio e nelas não consta o logradouro.
   
   A escritura de propriedade horizontal está como nas Finanças: diz que a minha fração é composta de "x assoalhadas, cozinha, y casas de banho e logradouro a tardoz". Com uma diferença: na descrição das partes comuns do prédio, acrescenta "bem como tudo o mais que a Lei determine que seja comum", não referindo o logradouro.
   
   Não há regulamento do condomínio.
   
   Pergunto: posso considerar o terraço meu, por nas finanças e na propriedade horizontal referir-se que a fração tem um "logradouro a tardoz"? Ou será de usufruto exclusivo?
   
   Faz toda a diferença, uma vez que vou vender a casa.
   
   Muito obrigado!
2. •  
     happy hippy
   • 21 setembro 2017 ^editado

    # 2

   Meu estimado, pacífico parece ser o facto de o terraço de cobertura constituir uma parte comum de um edifício – veja-se art. 1421º, nº 1, al. b) do CC: «São comuns as seguintes partes do edifício: (…) o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção». «A enumeração das partes comuns do edifício, feita no nº 1 deste artigo é imperativa, no sentido de que os elementos nela incluídos são necessariamente comuns a todos os condóminos» - Pires de Lima e Antunes Varela, in «Código Civil Anotado», volume III, 2.ª edição rev. e act., pág. 419.
   
   Os mesmos autores referem, ainda, que a maior parte das coisas comuns são, em regra, usadas por todos os condóminos, mas essa correlação natural não obsta a que sejam consideradas comuns coisas cujo uso se encontra afectado apenas a alguns deles, nem a que, embora excepcionalmente, possam ser tidas como comuns coisas destinadas ao uso de um só dos condóminos. Trata-se, neste caso, de coisas que pertencem à estrutura da construção que, são comuns, ainda que o seu uso esteja afectado a um só dos condóminos, pela «razão simples de que a sua utilidade fundamental, como elemento essencial de toda a construção, se estende a todos os condóminos» - autores e obra citada, pág. 420.
   
   Adiantam, ainda os mesmos autores, a pág. 422 que «ainda que o terraço se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos (por estar situado no mesmo nível do último pavimento, porque o acesso se faça pelo interior desse pavimento, etc.) ele não deixa de ser forçosamente comum pela função capital (de cobertura ou protecção do imóvel) que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção».
   
   O mesmo se pode ler em Mota Pinto, «Direitos Reais», pág. 286, nota 58, citado na obra «Propriedade Horizontal» de Aragão Seia, 2.ª edição, pág. 67: «O terraço na propriedade horizontal, mesmo quando destinado ao uso do último morador – mesmo quando este o pode usar para recreio ou para usos vários – é propriedade dos condóminos».
   
   Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 01-06-2010 (com fixada jurisprudência de 17-3-94, BOL. 435-816; de 4-10-95, BOL. 450-492; de 25-5-00, COL. VIII, 2º, 80; e de 19-2-08, COL. AC. S.T.J., XVI, 1º, 114.):
   I – O terraço de cobertura é parte comum do prédio, ainda que destinado ao uso exclusivo de qualquer fracção.
   II – As inovações a que se refere o art. 1425, nº1, do C.C., respeitam às obras que são introduzidas nas partes comuns de um edifício em propriedade horizontal.
   III – No conceito de inovação tanto cabem as alterações introduzidas na substância ou forma da coisa, como as modificações estabelecidas na sua afectação ou destino.
   IV – As obras que alteram a linha arquitectónica e aumentam o volume da construção e a área de uma fracção autónoma de um edifício em regime de propriedade horizontal, realizadas no terraço desse prédio, não podem deixar de ser legalmente qualificadas como inovações.
   V- A sanção correspondente à realização das referidas obras ilegais é a destruição delas .

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Espadachim, reginamar
3. • ClioII
   • 22 setembro 2017

    # 3

   Caro Happy Hippy, o Espadachim use por vezes a palavra "terraço", outras vezes "logradouro". O que está nos documentos oficiais é "logradouro". Logo, será um espaço, creio, a nível do solo, e não um terraço se cobertura (a que o seu texto se refere). Estando o logradouro sempre inserido na descrição da fracção e nunca nas partes comuns, sou tentado a pensar que se trata mesmo de parte integrante da fracção e não um espaço comum de uso exclusivo.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Espadachim
4. • Espadachim
   • 22 setembro 2017

    # 4

   Agradeço-lhe a resposta pronta e completa, happy hippy.
   
   Já agora, permita-me abusar do seu tempo e dos seus conhecimentos.
   
   O condómino de baixo, se quiser instalar equipamento neste terraço, como um ar condicionado ou uma conduta de ar, necessita de autorização do condomínio ou, no seu entender, tem direito a fazê-lo?
   
   Muito obrigado.
5. • ClioII
   • 22 setembro 2017

    # 5

   Colocado por: EspadachimAgradeço-lhe a resposta pronta e completa, happy hippy.
   
   Já agora, permita-me abusar do seu tempo e dos seus conhecimentos.
   
   O condómino de baixo, se quiser instalar equipamento neste terraço, como um ar condicionado ou uma conduta de ar, necessita de autorização do condomínio ou, no seu entender, tem direito a fazê-lo?
   
   Muito obrigado.

   
   
   Alto lá! Tem um condómino por baixo? O seu terraço faz de tecto ao vizinho? Se assim for é cobertura e, portanto, parte comum.
6. • Espadachim
   • 22 setembro 2017

    # 6

   É uma loja...
7. •  
     happy hippy
   • 22 setembro 2017

    # 7

   Colocado por: ClioIICaro Happy Hippy, o Espadachim use por vezes a palavra "terraço", outras vezes "logradouro". O que está nos documentos oficiais é "logradouro". Logo, será um espaço, creio, a nível do solo, e não um terraço se cobertura (a que o seu texto se refere). Estando o logradouro sempre inserido na descrição da fracção e nunca nas partes comuns, sou tentado a pensar que se trata mesmo de parte integrante da fracção e não um espaço comum de uso exclusivo.

   
   
   Meu estimado, sou de lhe agradecer essa mui pertinente observação que, contudo, não me escapou. Com efeito, o autor parece involuntariamente, porventura por desconhecimento factual, misturar dois distintos conceitos. E do que aquele laborou, correndo o risco de me estar a auto-induzir em erro, depreendi que a fracção autónoma possui cumulativamente, uma terraço afecto em exclusivo, coisa comum, e bem assim, a tardoz, um logradouro de sua pertença.
   
   

   Colocado por: Espadachim
   O condómino de baixo, se quiser instalar equipamento neste terraço, como um ar condicionado ou uma conduta de ar, necessita de autorização do condomínio ou, no seu entender, tem direito a fazê-lo?
   

   
   
   Meu estimado, primeiramente importa enquadrar legalmente esta matéria:
   
   Código Civil
   LIVRO III - DIREITO DAS COISAS
   TÍTULO II - Do direito de propriedade
   CAPÍTULO VI - Propriedade horizontal
   SECÇÃO III - Direitos e encargos dos condóminos
   
   Artigo 1422.º - (Limitações ao exercício dos direitos)
   
   1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
   2. É especialmente vedado aos condóminos:
   a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
   b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
   c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
   d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
   3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
   4. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
   
   Destarte, atente que da letra da lei não resulta uma proibição no sentido de que não se pode obrar, apenas veda que na feitura das obras se possa prejudicar a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético. Vale isto por dizer que, os condóminos podem fazer obras novas, contanto destas não resulte qualquer dos prejuízos na lei expressamente elencados e ressalvados.
   
   Sou ainda de salientar que no nº 3 a lei estabelece que "As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas (...)". Ora, este «modificar» não se confunde com o «prejudicar» do nº 2 al. a).
   
   Destas sortes, o condómino poderá obrar, desde que não prejudique a segurança, a linha arquitectónica e o arranjo estético, porém, se as obras se tiverem susceptíveis de alterar a linha ou o arranjo, só com a aprovação da assembleia, mediante competente deliberação, sufragada com uma maioria qualificada.
   
   Neste concreto, só a assembleia pode aferir dessa alteração ou não...

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
8. • Espadachim
   • 22 setembro 2017

    # 8

   Penso que não me expliquei bem. A descrição na caderneta predial e na propriedade horizontal é que a fração tem um "logradouro a tardoz". Mas na nossa linguagem comum, sempre o tratámos como "terraço". Este logradouro / terraço não está ao nível do solo: debaixo tem uma loja. Parece-me, pelos vossos ensinamentos, que há uma colisão entre o que está descrito e a situação real...
9. • size
   • 22 setembro 2017

    # 9

   Colocado por: Espadachim
   . Este logradouro / terraço não está ao nível do solo: debaixo tem uma loja. Parece-me, pelos vossos ensinamentos, que há uma colisão entre o que está descrito e a situação real...

   
   
   Se debaixo tem uma loja, trata-se, de um terraço de cobertura e, como tal, é uma parte comum, mas do uso exclusivo .

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Espadachim
10. • Espadachim
    • 29 setembro 2017

     # 10

    Caros size, happy hippy e Clioll,
    
    Depois de muito estudar sobre o assunto, cheguei a conclusões diferentes das vossas. O logradouro/terraço é, de facto e de lei, meu e não parte comum.
    
    Está aqui um acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que diz, claramente, que um terraço intermédio em que o único acesso seja por uma fração, não é parte comum do prédio, mas sim pertencente à fração.
    http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/1cbf8fd30d2c81cd802568fc003b446b
    
    Igual entendimento neste acórdão da Relação de Lisboa, mais recente:
    http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/0ee9500a772d4c008025812a0050d880?OpenDocument
    
    Entendimento idêntico pode ser encontrado em Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, III, 2ª edição, revista e atualizada, 1987, p. 423). Estes autores, ao comentarem o art.º 1421 (Partes Comuns do Prédio), escrevem:
    "Se, por exemplo, determinado logradouro só tem acesso através de uma das frações autónomas do rés-do-chão, deve entender-se que pertence a esta fração (...). E o mesmo se diga, ainda a título de exemplo, do sótão ou das águas furtadas do edifício, quando, no todo ou por parcelas, estejam apenas em comunicação com a fração ou as frações autónomas do último piso (faltando esta afetação material, o sótão será comum)"
    
    Mais:
    Na expressão do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19.5.2009, Salazar Casanova, 1793/05,
    «(…) se do título constitutivo da propriedade horizontal não constar a afetação de parte de um prédio a alguma fração autónoma, a presunção derivada da alínea e) do n.º 2 do artigo 1421.º pode ser ilidida, nomeadamente se se demonstrar que ab initio essa parte esteve afeta em exclusivo a determinada fração, não se exigindo que a afetação material conste do respetivo título executivo».
    
    Fica esta humilde contribuição!
11. • ab0073
    • 29 setembro 2017

     # 11

    Pode ser parte comum, ainda que destinado ao uso exclusivo de uma fracção. No meu caso, tenho o andar intermédio, entre o 1.º e 3.º andar e ao mesmo nível tenho um terraço de cobertura ao 1.º andar, porque é um apartamento de tipologia superior. O terraço é parte comum (do condomínio) mas destinado ao uso exclusivo da minha fração. Se existirem problemas no terraço, por ex. infiltrações no 1.º piso na parte a corresponde a cobertura do meu terraço, as despesas são condomínio.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Espadachim
12. • Espadachim
    • 29 setembro 2017

     # 12

    Caro ab0073,
    
    Olhe que não é que o entendem os juízes do Supremo, no acórdão que refiro. E também aqui:
    "Deixa de ser parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal a que, desde o início, foi adquirida conjuntamente com a fracção autónoma para ser usada em exclusivo, por determinado condómino, ainda que tal exclusividade não seja referida no título constitutivo (Acórdão do S.T.J. de 17 de Junho de 1993)"
13. •  
      happy hippy
    • 30 setembro 2017

     # 13

    Colocado por: EspadachimCaros size, happy hippy e Clioll,
    
    Depois de muito estudar sobre o assunto, cheguei a conclusões diferentes das vossas. O logradouro/terraço é, de facto e de lei, meu e não parte comum.(1)
    
    Está aqui um acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que diz, claramente, que um terraço intermédio em que o único acesso seja por uma fração, não é parte comum do prédio, mas sim pertencente à fração.
    http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/1cbf8fd30d2c81cd802568fc003b446b(2)
    
    Igual entendimento neste acórdão da Relação de Lisboa, mais recente:
    http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/0ee9500a772d4c008025812a0050d880?OpenDocument(3)
    
    Entendimento idêntico pode ser encontrado em Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, III, 2ª edição, revista e atualizada, 1987, p. 423). Estes autores, ao comentarem o art.º 1421 (Partes Comuns do Prédio), escrevem:
    "Se, por exemplo, determinado logradouro só tem acesso através de uma das frações autónomas do rés-do-chão, deve entender-se que pertence a esta fração (...). E o mesmo se diga, ainda a título de exemplo, do sótão ou das águas furtadas do edifício, quando, no todo ou por parcelas, estejam apenas em comunicação com a fração ou as frações autónomas do último piso (faltando esta afetação material, o sótão será comum)"(4)
    
    Mais:
    Na expressão do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19.5.2009, Salazar Casanova, 1793/05,
    «(…) se do título constitutivo da propriedade horizontal não constar a afetação de parte de um prédio a alguma fração autónoma, a presunção derivada da alínea e) do n.º 2 do artigo 1421.º pode ser ilidida, nomeadamente se se demonstrar que ab initio essa parte esteve afeta em exclusivo a determinada fração, não se exigindo que a afetação material conste do respetivo título executivo».(5)
    
    Fica esta humilde contribuição!

    
    
    (1) Meu estimado, lamento, mas labora você em crasso erro. Os terraços não são privados e se algum documento por si detido manifestar o oposto, tem-se o mesmo, nesse ponto, nulo.
    
    (2) Esse aresto é de 1997. Atente que já se houve mais recentemente doutrina e fixada jurisprudência uniformizadora em sentido contrário. Vide aqui.
    
    (3) Este seu argumento não colhe. O acórdão da Relação versa sobre sótãos...
    
    (4) Novamente, a opinião de ambos jurisconsultos versa sobre logradouros, não sobre terraços...
    
    (5) O título constitutivo da propriedade horizontal não se tem superior à letra da lei! No mais, está a traduzir incorrectamente a súmula replicada.