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1. • Lúcia
   • 2 outubro 2017

    # 1

   Boa noite, sou nova no fórum peço desculpa mas gostaria de saber se me podem ajudar com um assunto:
   Moro num condomínio de dois blocos, na parte de trás desses blocos existe um terreno que no projecto seria um jardim para as crianças. Isso não foi feito e fez - se um lugar para estacionar. O que eu queria saber era como defenimos quantos lugares é que cabe a cada fracção? Sendo que existe 12 lugares de estacionamento para 15 apartamentos. Também existem lojas que fazem o rchão do primeiro bloco mas essas têm estacionamento em frente não têm acesso a este lugar. Obrigado
2. •  
     Picareta
   • 2 outubro 2017

    # 2

   Colocado por: LúciaSendo que existe 12 lugares de estacionamento para 15 apartamentos.

   
   A solução é, o primeiro a chegar é quem ocupa o lugar, e devem definir um período máximo para um carro estar estacionado, 3 dias por exemplo.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Lúcia
3. •  
     callinas
   • 2 outubro 2017

    # 3

   Pois, quem chega primeiro estaciona. Acontece isso em todo o lado, por isso não vejo porque não seja regra aí.
   Podem ainda tentar reestruturar o parque pode ser que onde cabem 12 carros possam caber 13 ou até 14.
4. •  
     mhpinto
   • 2 outubro 2017

    # 4

   Algo me diz que o problema da Lúcia é um problema muito usual: haverá quem no prédio tenha 2 ou 3 carros, com jeitinho apenas usam um deles de cada vez e os restantes ficam a ocupar lugar. Se a Lúcia tiver o azar de ter um emprego que não a deixa sair muito cedo, fica agarrada todos os dias.
   Se esse estacionamento não é público, para mim seria de toda a justiça haver um lugar destinado a cada fração, devidamente identificado, e isso creio que pode e deve ser discutido e acertado em reunião de condomínio. Para todos os efeitos o espaço é igualmente de todas as frações pelo que todas devem ter a possibilidade de usufruir dele independentemente de chegarem cedo ou tarde a casa.
   Não haver lugar para todos é algo problemático. Se der para alargar o número de lugares, ótimo, fica um para cada. Se não der, pois não sei, talvez vendo se algumas frações prescindem do lugar, já que nem toda a gente tem carro.
   No mínimo, acho que seria de estipular que apenas poderá haver um carro por fração ali estacionado.
5. • pauloagsantos
   • 2 outubro 2017

    # 5

   se não der para apertar os lugares para dar os 15 lugares, usava o espaço com fonte de receita para o condominio. leiloava anualemente os lugares quem desse masi ficava com o lugar
6. •  
     happy hippy
   • 3 outubro 2017

    # 6

   Colocado por: LúciaBoa noite, sou nova no fórum peço desculpa mas gostaria de saber se me podem ajudar com um assunto:
   Moro num condomínio de dois blocos, na parte de trás desses blocos existe um terreno que no projecto seria um jardim para as crianças. Isso não foi feito e fez - se um lugar para estacionar.(1) O que eu queria saber era como defenimos quantos lugares é que cabe a cada fracção? Sendo que existe 12 lugares de estacionamento para 15 apartamentos.(2) Também existem lojas que fazem o rchão do primeiro bloco mas essas têm estacionamento em frente não têm acesso a este lugar. Obrigado

   
   
   (1) Minha estimada, primeiramente importa atentar ao que dimana do título constitutivo da propriedade horizontal em concreto para o uso daquele espaço, do qual, se depreenderá que será um jardim, eventualmente equipado com um parque infantil. Ora do artº 1422º, nº 2, al. c), dimana que os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis, sendo-lhes especialmente vedado, dar-lhe uso diverso do fim a que se destinadam.
   
   É certo e sabido que o art. 1420º nº1 do CC estabelece que “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do prédio” e que o art. 1406º nº1 dispõe que “na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito”.
   
   Destarte, se um condómino ou vários condóminos dão um uso diverso do fim a que, segundo o título constitutivo da propriedade horizontal, ela é destinada, ou seja, se eles infringem a proibição contida no citado artº 1422º, nº 2 al. c) do Código Civil, o único remédio para essa afectação é a reconstituição natural (afectação da parte comum em causa ao fim a que ela estava primitivamente destinada). Assim, destinando-se a parte comum, segundo o título constitutivo, a área ajardinada, não lhe pode ser dado outro destino (aparcamento de viaturas), sendo para tanto irrelevante qualquer deliberação havida noutro sentido.
   
   Mas esta proibição de afectação a fim diverso do que lhe é destinado não radica apenas nessas relações de proximidade e comunhão, características da propriedade horizontal, mas também em razões de ordem pública. Como é, aliás, do conhecimento comum, as características técnicas dos edifícios, designadamente do ponto de vista arquitectónico, em aspectos de construção e de segurança, como os da área ou da higiene, variam consoante a respectiva utilização, que se encontra, aliás, sujeita a verificação e licenciamento pela CM competente, a qual certifica assim que foram observadas as regras e especificidades técnicas inerentes a essa utilização. E o mesmo se diga relativamente à adequação do destino das edificações à política urbanística, sabido como é que a própria vida social nos centros urbanos em muito depende de uma harmoniosa distribuição da localização dos edifícios destinados à habitação ou a outros fins, sendo certo que ao Estado incumbe aprovar legislação sobre ordenamento do território e urbanismo, de modo a assegurar «uma correcta localização das actividades (neste sentido, pronunciou-se o Tribunal Constitucional pelo acórdão nº 44/99, de 19-01-1999).
   
   (2) No entanto, a assembleia de condóminos é competente para administrar as partes comuns do prédio, estando dentro dessa competência a deliberação de alteração do uso de uma parte comum (cfr. artº 1430º nº 1 do CC), mediante um competente sufrágio que reúna a aquiescência unânime de todos os condóminos, com a subsequente alteração do título constitutivo da propriedade horizontal (cfr. artº 1419º, nº 1 do CC). Porém, a assembleia de condóminos não tem poderes para alienar ou restringir o direito de propriedade ou o de compropriedade de cada um dos condóminos, já que, nos termos legais, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do prédio ( art. 1420º, nº 1 do CC).
   
   Havidos cumpridos estes exigidos formalismos, nada invalida que num espaço comum, se discipline o uso de lugares de estacionamento em número inferior ao número de condóminos. Mas, desde logo, é evidente que, se o espaço físico é insuficiente para que todos os condóminos o possam usar simultaneamente, o uso igualitário por todos pressupõe necessariamente que haja regras para a utilização, pois, se assim não for, haverá sempre condóminos que não conseguirão usar o espaço. Nos termos do artº 1429º-A do CC, esta regulamentação do uso do logradouro cabe, assim, nas funções e competência da assembleia do condomínio, ao abrigo do artº 1430º do CC, podendo, esta versar sobre uma rotatividade.
   
   Deste modo, ainda que houvesse tendência de uma assembleia de condóminos, por via do regulamento do condomínio, privar um ou mais condóminos da sua compropriedade sobre uma parte comum do prédio, tal desiderato seria de impossível consecução, uma vez que o regulamento do condomínio, onde se plasmam regras apenas para disciplina do uso e fruição das coisas comuns, não tem força jurídica para contrariar lei expressa nem para afectar direitos dos condóminos concedidos por lei, como é assaz consabido e evidente.
   
   Se assim não fosse, deparar-nos-íamos com situações de violação inequívoca de normas legais imperativas, tanto jurídico-civis como de direito registral e, porventura, de direito constitucional, embora tal violação nunca produzisse efeitos jurídicos, posto que a alienação da totalidade ou de parte dos imóveis está sujeita à forma legalmente estipulada para a sua validade ad substantiam, como é do conhecimento geral, e nunca através de um simples regulamento do condomínio. As deliberações tomadas neste sentido devem considerar-se nulas e, como tais, impugnáveis a todo o tempo por qualquer interessado, nos termos do art. 286º do CC.
   
   Aliás, a norma especial - v. g. o art. 1433º do CC - consagra um regime que, não se encontrando em oposição ao regime geral da nulidade e da anulabilidade (art. 286º e 287º do CC), tem, em relação a este, certas particularidades, no caso vertente adequado ao regime jurídico da propriedade horizontal.
   
   Desta sorte, em Janeiro, as fracções autónomas identificadas com as letra A, B e C, ficam excluídas do uso parqueamento; Em Fevereiro, toca o turno às fracções autónomas identificadas com as letras D, E e F; em Março às fracções autónomas identificadas com as letras G, H e I; e assim sucessivamente. De fora desta utilização ficam todas as viaturas dos não residentes (visitantes, familiares, etc.).

   Concordam com este comentário: reginamar, mhpinto

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
7. •  
     callinas
   • 3 outubro 2017

    # 7

   Há um pormenor que não percebi e terá algum que.
   "quantos lugares cabe a cada fracção".
   Mas os lugares não chegam a 1 por fracção, quanto mais estar a pensar em vários lugares por fração. Ou já estaremos a pensar que um T3 tem direito a 2 lugares já o T0 não tem direito a lugar nenhum?
   Volto a referir, podem dar um arranjo ao parque de estacionamento de forma a dar mais 1 ou dois lugares.
   Para o caso de haver vizinhos com mais de 1 carro, podem por exemplo, dar uns cartões a colocar no interior do para brisas. Cada fracção terá um cartão. Assim, o vizinho não estaciona dois carros no parque. Só um apenas.
8. •  
     Hugo S.
   • 3 outubro 2017

    # 8

   Colocado por: callinasVolto a referir, podem dar um arranjo ao parque de estacionamento de forma a dar mais 1 ou dois lugares.
   Para o caso de haver vizinhos com mais de 1 carro, podem por exemplo, dar uns cartões a colocar no interior do para brisas. Cada fracção terá um cartão. Assim, o vizinho não estaciona dois carros no parque. Só um apenas.

   
   
   Isto!
   Já agora não existe mais nenhum estacionamento no prédio? subterrâneo?
9. •  
     callinas
   • 3 outubro 2017 ^editado

    # 9

   Também me parece bem pagarem X pelos lugares de estacionamento. O valor reverte para o condomínio.
   De certeza que haverá quem não quererá pagar.
10. • LuisPereira
    • 3 outubro 2017

     # 10

    isto do estacionamento vai dar molho...
    Façam o jardim para as crianças!

    Concordam com este comentário: Paramonte, mhpinto, reginamar
11. •  
      mhpinto
    • 3 outubro 2017 ^editado

     # 11

    Colocado por: happy hippyMas esta proibição de afectação a fim diverso do que lhe é destinado não radica apenas nessas relações de proximidade e comunhão, características da propriedade horizontal, mas também em razões de ordem pública. Como é, aliás, do conhecimento comum, as características técnicas dos edifícios, designadamente do ponto de vista arquitectónico, em aspectos de construção e de segurança, como os da área ou da higiene, variam consoante a respectiva utilização, que se encontra, aliás, sujeita a verificação e licenciamento pela CM competente, a qual certifica assim que foram observadas as regras e especificidades técnicas inerentes a essa utilização. E o mesmo se diga relativamente à adequação do destino das edificações à política urbanística, sabido como é que a própria vida social nos centros urbanos em muito depende de uma harmoniosa distribuição da localização dos edifícios destinados à habitação ou a outros fins, sendo certo que ao Estado incumbe aprovar legislação sobre ordenamento do território e urbanismo, de modo a assegurar «uma correcta localização das actividades

    
    Engraçado que o meu primeiro impulso foi de facto criticar o facto de não terem feito o jardim. Tomara eu ter um jardim à porta de casa para os meus filhos poderem brincar sem eu ter de sair de casa. Mas enfim, há esta tendência, triste, de privilegiar o imediato (ter onde deixar o carro) em detrimento do bem-estar a longo prazo. Isto já para não falar da insistência em ter o carro à porta de casa, custe o que custar, fique em 2ª fila, em cima do passeio ou da passadeira ou a empatar o trânsito.
    
    

    Colocado por: happy hippyrotatividade

    
    Esta não me tinha lembrado, mas parece-me uma solução interessante.
    
    Obrigado mais uma vez happy hippy.

    Concordam com este comentário: reginamar, happy hippy
12. • reginamar
    • 3 outubro 2017

     # 12

    Será que ninguém se deu ao trabalho de ler o que o happy escreveu, antes de continuar a dizer asneiras atrás de asneiras? Se aquilo é jardim e quem fazer ali um parque de estacionamento, que ainda por cima não dá para todos, para não arranjarem problemas desnecessários, olhem para a lei.
    
    Mas não percebi uma coisa. O happy começou por dizer que era irrelevante qualquer deliberação:
    
    Assim, destinando-se a parte comum, segundo o título constitutivo, a área ajardinada, não lhe pode ser dado outro destino (aparcamento de viaturas), sendo para tanto irrelevante qualquer deliberação havida noutro sentido.
    
    e depois dizer isto:
    
    No entanto, a assembleia de condóminos é competente para administrar as partes comuns do prédio, estando dentro dessa competência a deliberação de alteração do uso de uma parte comum (cfr. artº 1430º nº 1 do CC), mediante um competente sufrágio que reúna a aquiescência unânime de todos os condóminos,
    
    Afinal, pode-se alterar!

    Estas pessoas agradeceram este comentário: happy hippy
13. •  
      Hugo S.
    • 3 outubro 2017 ^editado

     # 13

    Colocado por: reginamarSerá que ninguém se deu ao trabalho de ler o que o happy escreveu, antes de continuar a dizer asneiras atrás de asneiras? Se aquilo é jardim e quem fazer ali um parque de estacionamento, que ainda por cima não dá para todos, para não arranjarem problemas desnecessários, olhem para a lei.

    
    
    Se calhar em vez de colocar esse tom arrogante ... devesse ler melhor o post do happy. Ele parte de um pressuposto.
    
    

    Colocado por: happy hippy(1)Minha estimada, primeiramente importa atentar ao que dimana do título constitutivo da propriedade horizontal em concreto para o uso daquele espaço, do qual, se depreenderá que será um jardim, eventualmente equipado com um parque infantil.

    
    
    Ou seja, se o titulo constitutivo não referir o parque infantil, todas as restantes divagações, opiniões e sugestões são válidas e não asneiras atrás de asneiras como o/a reginamar acabou por fazer! Arrogância a 100% .. fdx
14. •  
      callinas
    • 3 outubro 2017 ^editado

     # 14

    O pessoal lê, a sua literatura que ate costuma ser de bom agrado.
    
    Quem trata o jardim? quanto custa tratar o jardim? na maioria dos prédios há quem nem pague o condomínio, quanto mais uma despesa extra de tratar o jardim? muitos chegam tarde e mal à casa, quanto mais ir para o jardim? Quem paga a água?
    Nesses casos sou mais apologista de um campo ou meio campo de futebol mais tabela de basket.
    
    So haverá molho ou divergências se não houver regras.
    Por exemplo, um lugar por fracção, quem estacionar primeiro tem direito, quem chega por fim, não tem pois só possuem um cartão. Colocar uma letra no cartão. Assim o homem é a mulher também pode ter um cartão igual, mas aquele letra só pode estar uma vez no estacionamento de cada vez.
    Como se garante só um lugar, pois o problema ate será também, fracções com dois carros, ficam logo com dois lugares, então, recorrem a um cartão no para brisas. Se estaciona um carro o segundo já não pode lá ser estacionado.
    Outra opção, o lugar custa X euros por mês, o valor reverte para o condomínio. Quando chaga altura de pagar haverá quem não quer lugar. Depois definem a periodicidade das reuniões para novamente leiloar lugar de estacionamento.
    Outra será reorganização dos lugares, talvez consigam mais um lugar.
    Depois acaba por ser chato, haver lugares vagos e alguém precisar de ir ao prédio e não poder estacionar, então destinava uma lugar que não é de ninguém. Estaciona lá quem precisar.
    Ja agora, há alguma planta com o layout. do espaço e ou estacionamento?
15. • LuisPereira
    • 3 outubro 2017 ^editado

     # 15

    Colocado por: callinasSo haverá molho ou divergências se não houver regras.

    
    
    E quem vai fazer com que as regras se cumpram? Policia do condominio?
    
    

    Colocado por: callinasDepois acaba por ser chato, haver lugares vagos e alguém precisar de ir ao prédio e não poder estacionar, então destinava uma lugar que não é de ninguém. Estaciona lá quem precisar.

    
    
    Este lugar vai estar sempre disponivel, está-se mesmo a ver!
    
    Há molho quando há lugares reservados para todas as frações, imaginem sem lugares para todos!
    Vai dar molho!!! ai vai vai!!!
16. • medicineeng
    • 3 outubro 2017

     # 16

    O leilão com o limite de um carro/fracção ou a exclusão rotativa de fracções parece-me a solução mais fácil de implementar.
    Desde que toda a gente esteja de acordo
17. • reginamar
    • 3 outubro 2017

     # 17

    Colocado por: Hugo S.
    
    Se calhar em vez de colocar esse tom arrogante ... devesse ler melhor o post do happy. Ele parte de um pressuposto.
    
    Ou seja, se o titulo constitutivo não referir o parque infantil, todas as restantes divagações, opiniões e sugestões são válidas e não asneiras atrás de asneiras como o/a reginamar acabou por fazer! Arrogância a 100% .. fdx
    

    
    
    Hugo, vais-me desculpar mas não fui arrogante, apenas perguntei se leram o post do happy porque estas coisas ou são bem feitas e de acordo com a lei ou mais cedo ou mais tarde vai dar muito barulho. E não vi nenhum pressuposto porque no ponto 1 ele diz que se o título constitutivo referir o parque infantil, o condomínio não pode alterar, mas no 2 diz que se nada diz, o condomínio pode alterar mas sem deixar ninguém de fora. Foi o que eu percebi, apesar dele parecer dizer duas coisas contrárias... se calhar para agradar a gregos e a troianos!
    
    Agora o que andam por aqui a dizer é, altere-se à vontade, vontadinha, e que se lixe a lei! Ou, apertem os lugares. Ficou um de fora, azar o dele! Ou quem chegar primeiro tem lugar, os últimos que se lixem. A ideia do calinas dos lugares pagos até é interessante, e se todos quisessem pagar leiloavam-se os lugares, seria uma fonte de receitas para o condomínio, ao contrário do jardim que só gera despesas. Mas o problema aqui é, como fazer isso dentro da lei?
18. •  
      callinas
    • 3 outubro 2017

     # 18

    sim, realmente não me lembrei dessa mas parece bem.
    Com um calendário, na semana assinalada a fração X e a Y não podem estacionar.
19. •  
      Hugo S.
    • 3 outubro 2017

     # 19

    Colocado por: reginamarHugo, vais-me desculpar mas não fui arrogante, apenas perguntei se leram o post do happy porque estas coisas ou são bem feitas e de acordo com a lei ou mais cedo ou mais tarde vai dar muito barulho. E não vi nenhum pressuposto porque no ponto 1 ele diz que se o título constitutivo referir o parque infantil, o condomínio não pode alterar, mas no 2 diz que se nada diz, o condomínio pode alterar mas sem deixar ninguém de fora. Foi o que eu percebi, apesar dele parecer dizer duas coisas contrárias... se calhar para agradar a gregos e a troianos!

    
    
    Ele não quis agradar a gregos e troianos. Estamos num fórum, e ele não tem acesso a toda a documentação, e por isso faz a sua análise e sugestões com base em premissas que deixou claro. Quando digo que foi arrogante, foi porque apelidou logo todo o comentário de asneiras ... como se o pessoal que aqui vem viesse debitar asneirada só porque sim ... Todos aqui tentam ajudar dentro do limite das suas capacidades. Isto não é um forum de advocacia, e por isso a ajuda que aqui se obtém é ajuda de leigos em lei.
    
    Tenho a certeza absoluta que o condomínio poderá através da lei alterar seja o que for, seguindo os pressupostos legais e vias legais. O OP não pediu ajuda legal para mudar nada ... trouxe um problema de estacionamento que não chega para todos, e as várias sugestões que foram dadas são ideias que podem potencialmente ser utilizadas. Umas imediatamente, outras por via legal e com trabalho, mas poderão ser todas válidas e não asneiradas como apelidou no seu post!
20. •  
      happy hippy
    • 3 outubro 2017

     # 20

    Colocado por: reginamar
    Assim, destinando-se a parte comum, segundo o título constitutivo, a área ajardinada, não lhe pode ser dado outro destino (aparcamento de viaturas), sendo para tanto irrelevante qualquer deliberação havida noutro sentido.
    
    e depois dizer isto:
    
    No entanto, a assembleia de condóminos é competente para administrar as partes comuns do prédio, estando dentro dessa competência a deliberação de alteração do uso de uma parte comum (cfr. artº 1430º nº 1 do CC), mediante um competente sufrágio que reúna a aquiescência unânime de todos os condóminos,
    
    Afinal, pode-se alterar!

    Estas pessoas agradeceram este comentário:happy hippy

    
    
    Minha estimada, sou de lhe agradecer a competente observação, no entanto, neste concreto, ao laborar o meu escrito, não incorri num lapsus calami, antes porém, podemos considerar que se houve aquele imperfeitamente expresso. Com efeito, no primeiro caso, pretendia fazer referência a qualquer deliberação que não resultasse da maioria qualificada absoluta (unanimidade) com a competente alteração do título, sob pena da deliberação apenas aproveitar e vincular que a aprovou, logo, mesmo quando a alteração se haja sufragada por unanimidade, sem alteração do título, nada invalide que de amanhã, qualquer condómino (actual ou futuro), altere a sua posição, obrigando o condomínio a reverter o uso.
    
    Aliás, regressando-se à matéria, atente-se que a lei presume comuns os pátios e jardins (logo sobre eles não tem que impender necessariamente uma comunhão - cfr. artº 1421º, nº 2, al. a) do CC) e ainda admite que o documento constitutivo afecte certas partes comuns ao uso exclusivo de um ou alguns condóminos (cfr. artº 1421º, nº 3 do CC), podendo haver-se desse uso, uma competente comparticipação, como defendo o/a calinas. Agora, como se retira da letra da lei, a afectação carece da sua introdução no título, o que implica a referida unanimidade - que neste caso, correm as despesas (da alteração do título) a cargo dos doze ou treze beneficiários...
    
    Importa ainda ressalvar que, esta afectação poderia perfeitamente (e deveria) configurar uma alteração das permilagens das fracções beneficiadas, porquanto o valor relativo de cada fracção autónoma tem que se aproximar do valor ponderado entre as mais valias que se podem obter para este efeito nas áreas fruídas de cada fracção, e os encargos que daí lhe podem resultar. Quero com isto alertar que uma fracção terá um valor patrimonial mais elevado proporcionalmente às restantes, ao usufruir em exclusivo de uma parte parte. Uma coisa é vender um T3 com um lugar de garagem, outra coisa é vender outro T3 exactamente igual, com um lugar de garagem e um lugar extra de parqueamento no logradouro exterior. Ora, resulta pacífico que o segundo tem-se valorizado...

    Concordam com este comentário: reginamar

    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar