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  1.  # 1

    Bom dia, a todos.

    Sou o vendedor e fiz uma promessa de compra/venda, na qual recebi um sinal, e o comprador pede um prazo um pouco mais longo.
    Ele, para tal, veio com uma proposta de dar mais um reforço monetário. Claro mostrou boa intenção de compra.
    Como desejo vender, minha questão é. Recebendo mais um reforço, se por uma infelicidade de vida, eu ou minha esposa tivermos algum contratempo (saúde, etc..) e não pudermos comparecer no dia da escritura para a venda, eles podem exigir o dobro da soma dos sinais.
    Existe alguma legislação que proteja o vendedor nestes casos?
    Agradecia respostas com respaldo jurídico.
    Grato.
  2.  # 2

    Colocado por: gidelbertoBom dia, a todos.

    Sou o vendedor e fiz uma promessa de compra/venda, na qual recebi um sinal, e o comprador pede um prazo um pouco mais longo.
    Ele, para tal, veio com uma proposta de dar mais um reforço monetário. Claro mostrou boa intenção de compra.
    Como desejo vender, minha questão é. Recebendo mais um reforço, se por uma infelicidade de vida, eu ou minha esposa tivermos algum contratempo (saúde, etc..) e não pudermos comparecer no dia da escritura para a venda, eles podem exigir o dobro da soma dos sinais.
    Existe alguma legislação que proteja o vendedor nestes casos?
    Agradecia respostas com respaldo jurídico.
    Grato.


    Assim como poderá ter o bom senso de lhe estender o prazo (que não será sua obrigação), poderá incluir uma adenda ao contrato com a extensão do prazo para a escritura e colocar essa ressalva da sua parte também. Penso que não deverá haver problema. Eu aconteceu-me o mesmo como comprador e penso que conversando e deixando isso por escrito, tudo se resolve :)
    Concordam com este comentário: gidelberto, lebrevt
    Estas pessoas agradeceram este comentário: gidelberto
  3.  # 3

    Nos CPCV que costumo fazer, ressalvamos sempre motivos de força maior como internamentos hospitalares.
    Para ambos os lados
    Estas pessoas agradeceram este comentário: gidelberto
  4.  # 4

    O comprador e o vendedor estão em sintonia para o mesmo fim.Não são "inimigos" pelo que haverá sempre alguma tolerância envolvida,não se aplicando automaticamente o item da devolução em dobro.

    Outra questão de que me lembrei foi a seguinte,e peço desculpa aos interveniente...na eventualidade da morte dos vendedores, já tendo estes recebido o €€€ do CPCV,os herdeiros ficam automaticamente "obrigados" a prosseguir com a venda,tal como estava contratualizada?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: gidelberto
  5.  # 5

    Agradeço as respostas, é sim boa ideia fazer uma ressalva, mas fazia sentido ser implícito na lei, que a desistência só acontecesse em casos intencionais, já no caso de uma das partes alegar que não pode comparecer no dia da escritura por força maior, existir um prazo para tal realização, com comprovantes, etc.
    Alguém sabe se existe alguma lei para estes casos, ou procedimentos que deva tomar?
  6.  # 6

    Colocado por: jcfcid
    Assim como poderá ter o bom senso de lhe estender o prazo (que não será sua obrigação), poderá incluir uma adenda ao contrato com a extensão do prazo para a escritura e colocar essa ressalva da sua parte também.


    Meu estimado, este seu sublinhado não corresponde em bom rigor à lei e à doutrina. Com efeito, quem negoceia deve estar de boa fé (cfr. artº 227º CC). O conceito normativo de boa fé é utilizado pelo legislador em dois sentidos distintos: no sentido de boa fé objectiva, enquanto norma de conduta , ou seja, no plano dos princípios normativos, como base orientadora e fundamento de efectivas soluções reguladoras dos conflitos de interesses, alcançadas através da densificação, concretização e preenchimento pelos Tribunais desta cláusula geral ; e no sentido de boa fé subjectiva ou psicológica, isto é, como consciência ou convicção justificada de se adoptar um comportamento conforme ao direito e respectivas exigências éticas.

    No mais, é consabido que dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos (cfr. artº 405º CC) e que o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei (cfr. artº 406º CC), porém, nos contratos promessa de compra e venda, pese embora se tenha convencionado uma data para a formalização do prometido contrato, o incumprimento pontual de uma das partes, isto é, a impossibilidade de comparecer ou lograr a sua concretização, contanto tal não signifique uma desistência e a parte faltosa mantenha o interesse na consecução do negócio, não há lugar a qualquer consequência.

    Colocado por: gidelbertoSou o vendedor e fiz uma promessa de compra/venda, na qual recebi um sinal, e o comprador pede um prazo um pouco mais longo.(1)
    Ele, para tal, veio com uma proposta de dar mais um reforço monetário.(2) Claro mostrou boa intenção de compra.
    Como desejo vender, minha questão é. Recebendo mais um reforço, se por uma infelicidade de vida, eu ou minha esposa tivermos algum contratempo (saúde, etc..) e não pudermos comparecer no dia da escritura para a venda, eles podem exigir o dobro da soma dos sinais.(3)
    Existe alguma legislação que proteja o vendedor nestes casos? (4)
    Agradecia respostas com respaldo jurídico.
    Grato.


    (1) Pode - e deve - aceitar o pedido, contanto o prazo seja razoável. A não aceitação não lhe confere o direito de denúncia do cpcv, podendo considerar-se estar a incorrer num abuso de direito (cfr. artº 334º CC)
    (2) Nada obsta ao reforço do sinal, porém, não é necessário (e quanto maior este, maior a parte a devolver se for você o desistente)...
    (3) O princípio é igual para ambas as partes, pelo que, também o promitente-vendedor pode incorrer em mora (impossibilidade de comparecer na data convencionada), sem que isso implique na devolução do sinal em dobro.
    (4) O promitente-vendedor está legalmente protegido pelo cpcv! Em face da manifestada pretensão do promitente-vendedor, podem lavrar um aditamento ao contrato ressalvando para a modificação pretendida (não é obrigatório - este acordo, pode ter-se verbal).

    Colocado por: gidelbertoAgradeço as respostas, é sim boa ideia fazer uma ressalva, mas fazia sentido ser implícito na lei, que a desistência só acontecesse em casos intencionais, já no caso de uma das partes alegar que não pode comparecer no dia da escritura por força maior, existir um prazo para tal realização, com comprovantes, etc.
    Alguém sabe se existe alguma lei para estes casos, ou procedimentos que deva tomar?


    No seguimento do ponto 3), supra, prevalece largamente na nossa jurisprudência, o entendimento segundo o qual o regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples mora, só tendo lugar as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro, bem como a da exigência do valor actualizado da coisa deduzido do preço convencionado (cit. art. 442º, nº 2 do CC) no caso de incumprimento definitivo da promessa.

    Atente-se que podendo a mora converter-se em incumprimento definitivo (se a contra-parte faltar sucessiva e injustificadamente) pode o promitente-vendedor forçar a conclusão do negócio, e na sequência de uma interpelação/notificação admonitória (cfr. artº 808º,nº1, do CC), ou intimação para o cumprimento, e dentro de um prazo/dilação razoável, nada obsta a que seja tal interpelação efectuada - pelo credor ao devedor - verbalmente, pois que a respectiva eficácia não está sujeita a qualquer forma legal.

    Acresce que, ao nada dizer o devedor interpelado (pelo menos até ao termo do aludido prazo de 8 dias, atendendo à prorrogação do prazo primitivamente acordado) ou se aquele alegar que o mesmo era insuficiente, não pode aquele invocar o argumento da irrazoabilidade do aludido prazo admonitório de 8 dias, porquanto atenta gravemente contra a boa-fé que deve sempre nortear o comportamento dos contraentes (fr. art. 762º, nº 2 do CC: “No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé.”).

    Consequentemente, uma vez transcorrido o aludido prazo peremptório de 8 dias, sem que o promitente-comprador tenha curado de entregar os documentos em questão (qualquer pessoa que esteja munida de todos os documentos necessários para a outorga de uma escritura de compra e venda de um imóvel consegue a sua marcação num prazo de oito dias (até em menos tempo) e/ou procedido à marcação da escritura pública de compra e venda, o contrato-promessa em questão não pode senão ser havido como incumprido definitivamente pelo promitente-comprador, nos termos do cit. art. 808º, nº 1 do CC.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez, reginamar, Julio79
  7.  # 7

    Boa tarde a todos,

    Estou numa situação idêntica mas na posição contrária.

    Celebrei um contrato de promessa de compra e venda em que dei um sinal e acordei um prazo para o reforço do sinal e para a escritura. Chegou a data do reforço e não tive capacidade para fazer o pagamento. Tenho ainda cerca de 2 meses até à escritura.

    Pedi um adiamento de umas semanas ao que o vendedor (através de intermediário) respondeu não aceitar as condições e que iria enviar carta registada. Qual o vosso entendimento relativo ao que pode ser feito pelo vendedor? Não se tratando de incumprimento da escritura e mantendo eu o meu interesse tenho risco de perder o sinal? Como acham que devo proceder?

    Desde já agradeço as vossas opiniões!!
  8.  # 8

    Julio 79
    Não vou te dar uma resposta de especialista, bem pelo contrário, mas no seu caso uma vez que precisa dar um reforço, não sei, nem devo saber do valor, mas não você vai recorrer ao Crédito Habitação ?
    Se sim, ou se não, já tentou falar com seu banco para dar um empréstimo ? Afinal são só 2 meses.
    Vai ao banco e conte teu problema e eles podem tentar resolver.
  9.  # 9

    Colocado por: Julio79

    Pedi um adiamento de umas semanas ao que o vendedor (através de intermediário) respondeu não aceitar as condições e que iria enviar carta registada. Qual o vosso entendimento relativo ao que pode ser feito pelo vendedor? Não se tratando de incumprimento da escritura e mantendo eu o meu interesse tenho risco de perder o sinal? Como acham que devo proceder?

    Desde já agradeço as vossas opiniões!!


    Meu estimado, desconhecendo-se o teor da missiva que o promitente vendedor lhe vai fazer chegar, poor ora só podemos conjecturar sobre o teor da mesma. Tenho por norma dizer que devemos esperar sempre o melhor, preparando-nos para o pior. E aqui o pior, é aquele pretender denunciar o contrato, argumentando o seu incumprimento e consequentemente, rogando-se do direito de reter o sinal entretanto por si prestado.

    Se este se tiver o caso, descuide, tal argumento não colhe.

    A de menor crise, será a do promitente vendedor, por via da missiva, lhe conceder um prazo razoável para que proceda à devida prestação.

    Fundamentação:

    Contrato promessa é o contrato pelo qual as partes, ou uma delas, se obrigado a celebrar novo contrato – o contrato definitivo (cfr. artº 410º nº 1 do CC), sendo que destes emergem prestações de facto jurídico positivo: a obrigação de emitir, no futuro, as declarações de vontade integrantes do contrato definitivo prometido.

    É consabido que toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor a título de antecipação do preço presume-se ter o carácter de sinal (cfr. artº 441º do CC), e que quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação, por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; se o incumprimento for assacável a quem recebeu o sinal, tem a contraparte a faculdade de exigir o dobro do que lhe prestou (cfr. artº 442º, nº 2 do CC).

    Acresce que, na ausência de convenção contrária, no caso de perda do sinal ou do seu pagamento em dobro, não há lugar, com fundamento no não cumprimento do contrato promessa, a qualquer outra indemnização cfr. (artº 442º, nº 4 do CC).

    Agora, nos termos gerais, o incumprimento definitivo - e apenas este, sublinho - de uma obrigação ocorre quando, objectivamente, o credor perca manifestamente o interesse na prestação e quando o devedor não cumpra num prazo razoavelmente fixado pelo credor – a chamada interpelação admonitória (cfr. artº 808º do CC). Porém, deve notar-se que o incumprimento definitivo surge não apenas quando por força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objectivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adopta uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento.

    Quando tal ocorra, não se torna necessário que o credor lhe assine um prazo suplementar para haver incumprimento definitivo: a declaração do devedor é suficiente, por exemplo, no caso em que, sem fundamento, resolve o contrato, ou afirma de forma inequívoca que não realizará a sua prestação. Destarte, o incumprimento definitivo traduz uma desistência, por parte do direito, de manter vivo o dever de prestar principal, na expectativa de que o devedor o cumpra.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
  10.  # 10

    Boa tarde,

    Agradeço desde já os esclarecimentos prestados.

    Entretanto já recebi a missiva do vendedor e confirma-se a segunda hipótese (de menor crise). Estabeleceram para o reforço do sinal um prazo "razoável" de 20 dias.

    Gostaria de ter a opinião sobre o que se entende por prazo razoável e quais as consequências de não cumprir o prazo estabelecido. Existe também a hipótese de cumprir parcialmente com 50% do valor de reforço de sinal mas não o queria fazer com risco de aumentar o sinal que posso perder.

    Outra questão é de que o prazo mais importante deveria ser o da escritura e não o do reforço. Não incumprindo o da escritura e mantendo o interesse no negócio mesmo sem cumprir o prazo de reforço é claro que o promitente vendedor possa alegar incumprimento definitivo?

    Muito obrigado.
  11.  # 11

    Meu estimado, preceitua a 1ª parte do nº 2 do art. 442º do nosso código civilista que «se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue». Deste modo, em caso de incumprimento definitivo por parte do autor do sinal (o promitente-comprador num contrato-promessa de compra e venda) assiste ao promitente-vendedor o direito de, após declarar a resolução do contrato-promessa, fazer seu o sinal recebido.

    Desta sorte, pode e deve responder ao promitente-vendedor, com a mesma formalidade da comunicação, alertando-o para a impossibilidade de efectuar a prestação acessória do sinal, por causa que não lhe é imputável (pode justificá-la se julgar pertinente), sendo que porém, ressalva inequivocamente que mantém um claro, positivo e manifesto interesse na concretização do contrato-promessa na data para tal consignada.

    Dispõe o nº 1 do art. 442º do CC, o qual é aplicável a qualquer contrato e não exclusivamente ao contrato-promessa, que «quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível». Porém, atente que só perde o sinal se incorrer num incumprimento definitivo por causa a si imputável, isto é, se desistir do seu desiderato. Se porventura a instituição financeira não lhe aprovar o crédito hipotecário, você deixa de cumprir a obrigação por causa que lhe é imputável, logo, neste caso, não pode o promitente-vendedor fazer seu o sinal por rescisão do contrato.

    Edit:

    Do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 27-03-2012: "Prevalece largamente também na jurisprudência, o entendimento segundo o qual o regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples mora, só tendo lugar as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro, bem como a da exigência do valor actualizado da coisa deduzido do preço convencionado (cit. art. 442º, nº 2) no caso de incumprimento definitivo da promessa."
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
  12.  # 12

    Happy Hippy:
    " Se porventura a instituição financeira não lhe aprovar o crédito hipotecário, você deixa de cumprir a obrigação por causa que lhe é imputável, logo, neste caso, não pode o promitente-vendedor fazer seu o sinal por rescisão do contrato."

    Não pretendendo dirimir o conhecimento da lei consigo, pois sei que perderia, no caso em que o comprador não tenha o seu crédito aprovado, penso que o vendedor pode ficar o sinal pois o negócio ficará definitivamente invalidado, não?
  13.  # 13

    Colocado por: medicineengHappy Hippy:
    " Se porventura a instituição financeira não lhe aprovar o crédito hipotecário, você deixa de cumprir a obrigação por causa que lhe é imputável, logo, neste caso,nãopode o promitente-vendedor fazer seu o sinal por rescisão do contrato."

    Não pretendendo dirimir o conhecimento da lei consigo, pois sei que perderia, no caso em que o comprador não tenha o seu crédito aprovado, penso que o vendedor pode ficar o sinal pois o negócio ficará definitivamente invalidado, não?


    A imputacao nao lhe e possivel
  14.  # 14

    Colocado por: medicineengHappy Hippy:
    " Se porventura a instituição financeira não lhe aprovar o crédito hipotecário, você deixa de cumprir a obrigação por causa que lhe é imputável, logo, neste caso,nãopode o promitente-vendedor fazer seu o sinal por rescisão do contrato."(1)

    Não pretendendo dirimir o conhecimento da lei consigo, pois sei que perderia, no caso em que o comprador não tenha o seu crédito aprovado, penso que o vendedor pode ficar o sinal pois o negócio ficará definitivamente invalidado, não?(2)


    (1) Este meu escrito, tem-se indevidamente laborado, podendo induzir em erro. Desta sorte, para melhor esclarecer, sou de o corrigir a negrito. Assim, o que deve ler-se é o seguinte:

    " Se porventura a instituição financeira não lhe aprovar o crédito hipotecário, você deixa de poder cumprir com a obrigação por causa que não lhe é imputável, logo, neste caso, não pode o promitente-vendedor fazer seu o sinal por rescisão do contrato."

    (2) Tanto quanto sei e julgo saber, aqui não se trata de uma competição de razões, direitos ou saberes, podendo e devendo participar quem assim o entender, mesmo para alvitrar sem fundamento algum. Errare humanum est, e se me acompanha mos meus escritos, já terá verificado que não poucas vezes incorri em involuntários lapsos na partilha daquilo que sei, ou julgo saber.

    Respondendo à sua questão, na minha e salvo melhor opinião, o promitente-vendedor não pode fazer seu o sinal porquanto o promitente-comprador não concretiza a compra, não porque não quer, mas porque manifestamente não pode por causa de um terceiro (banco que não aprovou o crédito) cuja participação até será do conhecimento do primeiro.

    Porem, o mais avisado é o promitente-comprador, aquando do lavramento do contrato promessa de compra e venda ressalvar essa mesma matéria, isto é, que a outorga dependerá da aprovação do crédito hipotecário, pelo integral montante do negócio, evitando assim indesejáveis constrangimentos (já aqui repliquei um exemplo deste articulado)...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
  15.  # 15

    happy hippy:
    Obrigado pelo esclarecimento, mas assim sendo o que constitui impedimento definitivo?

    É que pela mesma ordem de ideias, um promitente comprador pode sempre culpar um terceiro não seguir para a frente com o negócio alegando por exemplo que:

    a) a mãe, pai ou tio não lhe emprestou o dinheiro que tinha prometido;
    b) o vendedor não recebeu a herança que estava à espera.Afinal a tia do Brasil tinha um saúde de ferro :);
    c) entretanto chateou-se com a namorada e ela agora já não quer comprar a casa.

    Pelo que estou a ver, basta culpar um terceiro (imaginário ou não) e o comprador pode recuperar o sinal.
    Entretanto o promitente vendedor ficou com o apartamento empatado 3 meses e perdeu potenciais vendas.

    E se o vendedor encontrar um comprador que ofereça mais dinheiro, também não pode invocar esse terceiro (afinal ele queria vender ao primeiro comprador, mas o outro oferecia mais) para não devolver o sinal em dobro?

    Desculpe a ironia, mas acho que, a menos que o vendedor tivesse explicitamente concordado com a inclusão da cláusula da concessão do empréstimo bancário como condição para a conclusão do negócio, parece-me extremamente injusta a interpretação da lei.
    • ESFP
    • 24 fevereiro 2019

     # 16

    Boa noite a todos,

    Aproveito esta discussão, para colocar a minha situação e solicitar a vossa opinião.
    Assinei um cpcv em Outubro do ano passado e no referido contrato o vendedor garantiu e colocou no mesmo uma cláusula em que garante que me entregava a casa no final do presente mês, tal facto não vai acontecer.

    Neste caso concreto quais são os meus direitos? Posso solicitar uma indemnização por incumprimento e fazer na mesma o negócio? Ou seja, a casa ficaria mais barata, face ao preço inicial.

    Obrigado pela atenção
  16.  # 17

  17.  # 18

    E a casa era entregue antes da realização da escritura?
 
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