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1. • Gonçalo
   • 2 julho 2009

    # 1

   Olá,
   Tenho uma casa num terreno que é suficientemente grande para construir outra moradia e é isso que estou a pensar fazer. Na câmara municipal já me disseram que não é possível que a moradia tenha um artigo distinto e que será encarada como um alargamento da outra, mas que poderei constituir propriedade horizontal.
   Ora, ao constituir propriedade horizontal, isso quer dizer que poderei vender uma delas um dia que o queira fazer. A minha pergunta é: estando as duas no mesmo lote, como poderei fazer a divisão do terreno, de forma que fique estabelecido que quando vender uma delas se saiba que uma parte é minha e a outra parte é do outro?
   É que com lotes/artigos distintos isso é óbvio, mas estando as as duas moradias no mesmo lote/artigo, como se pode distinguir o terreno?
2. •  
     marco1
   • 2 julho 2009

    # 2

   Gonçalo
   
   com essa divisão que pretende fazer os dois lotes ficavam com frente para a via pública??? se sim então não percebo porque não o deixam fazer um destaque.
3. •  
     Fernando Gabriel
   • 2 julho 2009

    # 3

   pois também não percebo, se dá para a via pública, o terreno é seu pode dividi-lo em n partes, não exagerando claro :)
4. • Gonçalo
   • 2 julho 2009

    # 4

   Não sei qual o entendimento que devo dar de ambos os lotes ficarem de frente para a via pública. O que posso dizer é que as frentes das casas não estão viradas directamente para a via pública, mas os seus terrenos à volta, ambos dão para a via pública e têm acesso a ela.
   Na CM a justificação que me deram foi de que se se dividissem, ficariam lotes muito mais pequenos do que a média do quarteirão, o que não podia ser. Daí eu perguntar como dividir os terrenos em caso de venda de uma das casas, visto que o terreno é comum...
5. • Gonçalo
   • 2 julho 2009

    # 5

   Já agora tenho uma outra pergunta para quem souber responder:
   
   A nova moradia será construída ao lado da antiga. Acontece que o local onde vai ser colocada, por baixo do chão passa o tubo de água e esgotos da antiga, pelo que pensei em desviar o percurso da água e esgotos para que não fiquem por baixo da nova habitação (o que é proibido). Para fazer isso é necessário algum projecto adicional do arquitecto ou de especialidades, ou é algo que o empreiteiro faça facilmente?
   Obrigado!
6. • Gonçalo
   • 2 julho 2009

    # 6

   Mais uma achega, nesse lote comum, estando as duas casas em propriedade horizontal, não se pode definir numa eventual escritura a quem fica adstrito cada parte/área do terreno? Ou seja, há alguma maneira de eu dizer: "esta parte é minha e aquela é tua" sem que haja dúvidas e tudo devidamente legalizado?
7. •  
     marco1
   • 2 julho 2009

    # 7

   Gonçalo
   
   diga-me uma coisa: a camara permite, ao fazer nesse terreno uma nova casa, esse total de área de construção?( a antiga + a nova). é que o argumento deles tem que ser mais baseado, ou seja tem que se basear no regulamento e suas condicionantes e condicionantes especificas para a zona assim como no regulamento geral das edificações urbanas que prevalece á falta de regulamentação camarária especifica para alinhamentos, afastamentos etc...
   numa propriedade horizontal é sempre possivel determinar partes privadas ( da fracção), assim como partes comuns de usufruto privado e ainda as partes comuns que tem de existir.
8. • Gonçalo
   • 2 julho 2009

    # 8

   Marco, à partida sim. Uma vez que o índice de construção é de 0,42, permite uma construção de cerca de 175m2.
   
   Diga-me umas coisas:
   é obrigatório haver partes comuns, mesmo de usufruto privado?
   Como se determinam (no papel) as áreas privadas do terreno à volta de ambas as casas (e mesmo as comuns de usufruto privado?
   É que eu prezo muito a minha privacidade e o sossego de espírito e não queria estar a vender a casa para depois perder a privacidade e ganhar chatices com algum vizinho conflituoso que queira depois "invadir" o meu espaço de terreno com a desculpa de que é tudo comum, se é que me faço entender...
   Obrigado
9. •  
     marco1
   • 2 julho 2009

    # 9

   Como disse a camara tem que se basear nos indices para a zona, assim como condicionantes urbanisticas definidas em regulamento e PDM, para liminarmente poder dizer que os lotes não tem dimensão aceitável. Leia bem o regulamento e peça que lhe esclareçam onde isso está escrito.
   Não é obrigatório haver partes comuns de usufruto privado. Não lhe sei dizer agora pois não tenho a cartilha do regime juridico da propriedade horizontal na cabeça mas tem de haver partes comuns numa certa percentagem e tudo o resto pode ser agregado á parte privada de cada fracção, ou seja vedado de acordo com os regulamentos gerais.
10. • Gonçalo
    • 2 julho 2009

     # 10

    Obrigado pela resposta
    Ou seja, teria que ser uma espécie de condomínio com uma percentagem de partes comuns e o resto para uso privado. Uma vez que eu era o proprietário original, serei eu a fazer essa divisão (autorizada pela CM), ou será a CM a decidir o que é o quê?
    (a minha vontade era não vender nada, mas se a lei do arrendamento já penaliza brutalmente os senhorios, então quando se trata de arrendar uma casa com 7 assoalhadas, ao preço de mercado, ainda mais difícil e arriscado é...
11. • AugstHill
    • 2 julho 2009

     # 11

    Eu hoje ando com a lei 60/2007 em background:
    
    Artigo 6.º
    Isenção de licença
    1 — Sem prejuízo do disposto na alínea d) do n.º 2 do artigo 4.º, estão isentas de licença:
    (...)
    4 — Os actos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano estão isentos de licença desde que as duas parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos.
    (...)
    
    6 — Nos casos referidos nos n.os 4 e 5, não é permitido efectuar na área correspondente ao prédio originário novo destaque nos termos aí referidos por um prazo de 10 anos contados da data do destaque anterior.
    7 — O condicionamento da construção bem como o ónus do não fraccionamento previstos nos n.os 4 e 5 devem ser inscritos no registo predial sobre as parcelas resultantes do destaque, sem o que não pode ser licenciada qualquer obra de construção nessas parcelas.
    8 — O disposto neste artigo não isenta a realização das operações urbanísticas nele previstas da observância das normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as constantes de plano municipal e plano especial de ordenamento do território e as normas técnicas de construção.
    
    Portanto, eu sugiro que peça a certidão de destaque, com requerimento instruído de acordo com a Portaria 232/2008. Se recusarem porque acham que o lote fica muito pequeno, exija fundamentação escrita de facto e de direito.
    
    Mas chamo-lhe a a atenção de que, havendo destaque, fica mais limitado no projecto da nova moradia (afastamentos e afins), e não pode partilhar as redes de infraestruturas.
    
    Corrijam-me se estiver errado, mas penso que o regime da PH não obriga a que haja partes comuns.
12. • Gonçalo
    • 2 julho 2009

     # 12

    Já agora, a construção vai-se reger pelo PDM de cascais e a zona é HD.
    
    Já agora, essa nova moradia será construída como sendo considerada uma extensão da já existente, sendo constituída a propriedade horizontal.
    Só não compreendo é que sendo possível constituir a PH, porque é que tem de ser considerada extensão da já existente...
    Aliás, o arquitecto até acha que ambas têm de ser geminadas (o que não implica que sejam coladas, podem ficar juntas por um terraço ou por uma parede saída, ou algo assim...).
13. • AugstHill
    • 2 julho 2009

     # 13

    Cascais também tem um Regulamento Municipal, dê lá uma vista de olhos
14. •  
      marco1
    • 2 julho 2009

     # 14

    é considerado extensão porque no fundo vai haver um lote de terreno com uma unica área total de construção que poderá ser edificada em vários construções consoante os tais regulamentos. No fundo será como que um imovel unico ( construido numa unica edificação ou fragmentado) dividido em fracções (a PH)
15. • Gonçalo
    • 2 julho 2009

     # 15

    Colocado por: marco1é considerado extensão porque no fundo vai haver um lote de terreno com uma unica área total de construção que poderá ser edificada em vários construções consoante os tais regulamentos. No fundo será como que um imovel unico ( construido numa unica edificação ou fragmentado) dividido em fracções (a PH)

    
    
    Ok, mas mesmo sendo assim, consoante o regulamento, é possível a divisão "oficial" (no papel) dos terrenos adstritos a cada casa, ou (consoante o regulamento) a divisão do lote em dois (a arq. da CM disse queisso já não podia).
16. • AugstHill
    • 2 julho 2009

     # 16

    Ok, mas mesmo sendo assim, consoante o regulamento, é possível a divisão "oficial" (no papel) dos terrenos adstritos a cada casa,

    
    É
    

    ou (consoante o regulamento) a divisão do lote em dois (a arq. da CM disse queisso já não podia).

    
    
    Depende do regulamente. Peça, a quem lhe disse isso, que lhe mostre o papel onde está escrito
17. • smarga
    • 2 julho 2009

     # 17

    A propriedade horizontal pressupõe partes comuns.
    Habitualmente a propriedade horizontal faz-se para prédios "horizontais" e mesmo que aparentemente as fracções não tenham partes comuns, o caso das lojas exteriores, as paredes e tecto são comuns a todas as fracções.
    
    No caso de se pretender aplicar o regime da propriedade horizontal, a um seccionamento vertical, que penso ser este o caso, tem de continuar a haver partes comuns. Se cada parte tiver absoluta autonomia, falta a interdepedência que justifica a Propriedade horizontal. Esta situação habitualmente contorna-se fazendo com que a saída para a via pública seja a mesma.
18. • AugstHill
    • 2 julho 2009 ^editado

     # 18

    No caso de se pretender aplicar o regime da propriedade horizontal, a um seccionamento vertical, que penso ser este o caso, tem de continuar a haver partes comuns. Se cada parte tiver absoluta autonomia, falta a interdepedência que justifica a Propriedade horizontal. Esta situação habitualmente contorna-se fazendo com que a saída para a via pública seja a mesma.

    
    
    Não é isso que vem no Código Civil:
    Artigo 1415.º - Objecto
    Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
19. • smarga
    • 2 julho 2009

     # 19

    Se o muro for comum penso que sim.
    Até agora apenas apliquei propriedade horizontal em seccionamento vertical para pavilhões industriais, e utilizo sempre a saída comum.
    Não existe legislação que diga com precisão a afirmação que fiz. Existem alguns acórdãos interpretativos do regime da PH que apontam neste sentido.
20. • Gonçalo
    • 2 julho 2009

     # 20

    Por acaso eu até estava a pensar fazer uma nova saída para a nova casa. Assim ficavam ambas independentes (para além da separação de um muro ou cerca entre ambas. A antiga mantinha as saídas já existentes e a nova tinha...novas