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Futuro apartamento nao tem condomínio

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  1.  # 1

    Bom dia a todos.
    Finalmente encontrei um apartamento no centro de Lisboa que me satisfaz, fica perto da escola do meu filho, está muito bem localizada e o banco aprovou o emprestimo. Já dei o OK para o banco avaliar o imóvel e assim que tiver o resultado assinarei o contrato promessa. No entanto, ao conversar com um futuros vizinho fiquei a saber que não há condomínio estabelecido, a electricidade das escadas é produzida por um painel solar, ninguém quer pagar a limpeza, não há qualquer seguro das áreas comuns, todos colocam lixo nos contentores nas escadas a qualquer hora, e alguns moradores nao querem pagar nada. São seis apartamentos no prédio.
    O actual proprietário fez tudo para constituir condomínio) como a lei obriga, mas como alguns dos condóminos são juristas, têm conseguido bloquear todas essas tentativas.

    Soube inclusivamente que houve infiltracoes no terceiro andar (o que vou comprar) devido a atrasos em obras que ocorreram há cerca de 10 anos (antes ainda do actual proprietário). Deste último incidente decorre ainda um processo em tribunal interposto pelos antigos proprietários dos terceiros andares contra os restantes condóminos.
    Interpelei o vendedor sobre isso e ele afirma que o processo já foi sentenciado e inclusivamente deu-me os numeros do processo.

    O apartamento nao é pintado há mais de 5 anos e nao revela humidades.

    Esta é a única casa em Lisboa que consigo comprar, adoro a luz e o apartamento, mas temo estar a comprar um pesadelo. A casa está 50 mil euros mais barata que qualquer outra equivalente na área.
    Será que esta diferença compensa os meus futuros problemas com a vizinhança?

  2.  # 2

    "juristas"?
    Realmente parece ser mais difícil lidar com gente dita "esclarecida" do que com gente dos bairros camarários!

    Mas afinal?

    Qual a idade do prédio?

    Como é feita a recolha dos lixos?

    Em Lisboa há dias específicos para cada tipo de lixo...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MiguelReis

  3.  # 3

    50 mil ainda é bastante dinheiro. Se gosta do imóvel e se está perto do trabalho do infantário de tudo o que você queria não parece ser um mau negócio. Se tiver algum amigo construtor empreiteiro ou arquitecto leve o lá para dar uma opinião.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MiguelReis

  4.  # 4

    Colocado por: PedroGomes50 mil ainda é bastante dinheiro. Se gosta do imóvel e se está perto do trabalho do infantário de tudo o que você queria não parece ser um mau negócio. Se tiver algum amigo construtor empreiteiro ou arquitecto leve o lá para dar uma opinião.

    Sendo o 3o andar e último... terá possivelmente que estar sempre atento ao bom estado do telhado...
    Obras de manutenção... não deverá ser fácil obter o financiamento de cada fração...
    Para seu bem(visto os últimos andares serem os primeiros a "sofrer") terá possivelmente de arcar com despesas que eram do condomínio...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MiguelReis

  5.  # 5

    E o espaço entre o 3o andar e o telhado pode aproveitar se houver uma escada...

  6.  # 6

    O apartamento é dos anos 80 e teve obras há 10 anos. Fui ver o telhado e parece-me impecável.
    Já sei que me calha garantir que está impecável.

    O que mais me preocupa é a ausência de seguro e de contrato com a luz. A energia do painel é insuficiente e o fecho electrico e intecomubicador nem sequer funciona bem, por isso optam por ter a porta sempre aberta.

    A recolha de lixos é a acordada em Lisbo, ou seja, dias especificos para cada tipo de residuo.
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    • 26 dezembro 2017

     # 7

    O condomínio existe, o que lhe falta é o Administrador.

    Dado o seu grande interesse no apartamento, depois de adquirir a fração, poderá encarar a hipótese de assumir as funções de administrador.

    Se os outros condóminos não alinharem nessa alternativa, pode requerer ao Tribunal para que fique nomeado à força, para gerir, pelo menos, o essencial.

    -----------------------------

    Artigo 1435.° - Administrador

    1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

    2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
    Concordam com este comentário: happy hippy, MiguelReis
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, MiguelReis

  8.  # 8

    O seguro contra incendio das partes comuns é obrigatório.... Assim como a existencia de condominio e todas as outras obrigações...

    Que raio de juristas são esses!!!?
    Concordam com este comentário: carlosj39, happy hippy

  9.  # 9

    Estando o predio em propriedade horizontal, como é o caso, há sempre Administrador de Condominio, por lei há o "Administrador provisório" quando por qualquer razão não há um Administrador efectivo, esse administrador provisório é o dono da fracão com maior permilagem que tiver a primeira letra, portanto eu sugiro-lhe que vá á conservatória saber isto ( a aproveita para saber os nomes de todos os condominos-proprietários), e em seguida manda uma carta registada para esse condomino informando-o desse facto e pedindo-lhe para convocar uma Assemb. geral ou então para avançar com as obras. Nessa carta mencione ainda, para pressionar, que fará uma cópia da mesma e a entregará a todos os condominos.

    Pode tambem você convocar, com outro condomino, isto desde que os dois tenham pelo mesmos 25 % , uma Assem. Geral para elegerem Administrador Efectivo, nomeadamente por sorteio ou por votação.

    Claro que pode avançar pela via da designação do Administrador Efectivo pelo Tribunal, mas eu tentaria primeiro a acima referida.

    Mas aguarde que este forum tem users com excelentes conhecimentos em Direito como o "Happy Hippy" que tb. certamente ajudarão a lançar luz sobre esta questão.
    Concordam com este comentário: happy hippy
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, MiguelReis

  10.  # 10



    Artigo 1435.° - Administrador

    1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

    2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

    3- O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

    4- * O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

    5- * O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.




    Artigo 1435.°-A - Administrador provisório

    1- Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.

    2- Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.

    3- Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.

    *Preceito aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
    V. art.º 1º n.º 3 (Guarda das actas) e art.º 2º (Documentos e notificações relativos ao condomínio) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;


    ...
    Concordam com este comentário: happy hippy
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, MiguelReis

  11.  # 11

    Colocado por: MiguelReisNo entanto, ao conversar com um futuros vizinho (1) fiquei a saber que não há condomínio estabelecido (2), a electricidade das escadas é produzida por um painel solar, ninguém quer pagar a limpeza (3), não há qualquer seguro das áreas comuns(4), todos colocam lixo nos contentores nas escadas a qualquer hora, e alguns moradores nao querem pagar nada. São seis apartamentos no prédio.
    O actual proprietário fez tudo para constituir condomínio) como a lei obriga, mas como alguns dos condóminos são juristas, têm conseguido bloquear todas essas tentativas.(5)

    Esta é a única casa em Lisboa que consigo comprar, adoro a luz e o apartamento, mas temo estar a comprar um pesadelo. A casa está 50 mil euros mais barata que qualquer outra equivalente na área.(6)
    Será que esta diferença compensa os meus futuros problemas com a vizinhança?(7)


    (1) Meu estimado, desde já, felicito-o pelo seu muito avisado desiderato de procurar esclarecer-se, in loco, das condições do prédio e da sua administração, porem, pese embora pudesse e devesse recorrer a outros meios mais formais para aferir de outras pertinentes informações, por ora, o que resultou do mesmo tem-se por bastante para se poder laborar sobre as condicionantes intrínsecas ao seu manifesto interesse.

    (2) Como já foi devidamente salientado, o condomínio não possui ambas as administrações em regulares funções, porem, no que à executiva se refere, a mesma tem-se obrigatoriamente exercida, a título provisório, pelo condómino titular da maior permilagem. Não assumindo este tal ónus e perante a complacência da assembleia (também ela um órgão de administração - cfr. artº 1430º, nº 1 do CC), têm-se os condóminos solidários nas responsabilidades, por actos ou omissões, do administrador (cfr. artº 164º, 165º e 500º do CC).

    (3) Esse desiderato, que se presume da maioria dos seus futuros consortes, independentemente de resultar de uma "deliberação" plenária ou não, infelizmente (para eles), esbarra na força da lei, porquanto, todos têm obrigatoriamente que comparticipar para com as despesas de fruição e conservação (cfr. artº 1424º, nº 1 do CC), não podendo aqueles "renunciar" da sua obrigação, desonerando-se das mesmas (cfr. artº 1420. nº 2 do CC).

    (4) Pese embora a sua contratação seja obrigatória (cfr. artº 1429º, nº 1 do CC), caso avance para a aquisição do imóvel, pode e deve subscrever um seguro (de preferência multi-riscos habitação) quer quanto à sua fracção autónoma, quer quanto à sua proporcionalidades nas partes comuns. Desta sorte, caso ocorra algum sinistro, tem-se você segurado. Dos consortes, quem não possuir seguro ou possuí-lo insuficiente, pela parte que lhes caiba, responde com o seu património pessoal.

    (5) O facto do promitente vendedor pretender sair do prédio pode desde logo indiciar problemas que importam desde logo evitar. A questão dos "juristas" que supostamente bloqueiam a regular administração colegial e/ou executiva do condomínio, tem-se irrelevante se esbarrarem aqueles com um condómino que de facto pretenda impor a regularização destas pastas...

    (6) Havendo-se o prédio sito em Lisboa, desejando avançar com a aquisição e pretendendo regularizar a pasta administrativa, terá você à sua disposição uma ferramenta muito simples (rápida e económica) para colocar a administração do condomínio nos eixos: o competente Julgado de Paz sito na Rua Professor Vieira de Almeida, nº 3 (Contacto: 217 542 350), que julgo com competência para este fim (sob pena de ter que recorrer a um tribunal).

    (7) Se de facto lhe interessar o imóvel, não deixe que os "problemas" ora havidos encontrados, sejam um entrave, porquanto, são os mesmos de fácil solução! Para tanto, só terá que tentar reunir a AGC em primeira e segunda convocação, para eleger administrador (cfr. artº 1432º do CC). Se a lograr reunir mas não eleger administrador, ou não logrando o quórum, pode então recorrer ao JP para requerer a nomeação judicial do administrador (cfr. artº 1435º, nº 2 do CC). Por indisponibilidade não me é de todo possível concretizar este ponto, porém, logo mais ou assim que possível serei de regressar para me debruçar sobre a mesma.
    Concordam com este comentário: MiguelReis
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  12.  # 12

    Caríssimos contribuidores,

    Muito obrigado pelas vossas avalizadas respostas. Fico sensibilizado com os esforço e sapiência com que se debruçaram sobre a minha questão.

    Como referi, aguardo apenas a visita do avaliador do banco ao imóvel para firmalizar contrato promessa, felizmente o vendedor tem sido paciente neste processo (até agora).

    Não tenho dúvidas que a lei estará do meu lado, e sei que os futuros vizinhos a conhecem, infelizmente também sabem que a execução das deliberaçoes, mesmo judiciais é facilmente adiável por anos e anos.

    Não consigo parar de pensar nos anteriores proprietários dos terceiros andares que viram os seus apartamentos profundamente danificados devido ao atraso nas obras do prédio provocado pela má vontade destes vizinhos. Recorreram ao tribunal, passados anos houve sentença a seu favor e mesmo assim ainda nao receberam qualquer indeminização.

    Infelizmente sinto aue no nosso país, com os tribunais sobrecarregados, a aplicação da lei consegue ser facilmente contornável e indefenidamente adiável.

    1. Como obrigar os vizinhos a cumprir a lei? As deliberações dos julgados de paz têm um carácter vinculativo e compulsório?
    2. Posso chamar alguma entidade com autoridade para fiscalizar e obrigar a aplicar a lei?
    3. Em relação ao processo anterior basta que o vendedor assine o contrato promessa com cláusula “livre de ónus e encargos.” para eu estar efectivamente a salvo de qualquer decisão de segunda instância que venha a recair sobre o anterior condomínio?
    4. É legal ter um painel solar a produzir energia para o prédio sem um contrato com a edp?
    5. Se houverem dívidas do prédio à EDP eu herdarei essas dívidas ou a cláusula isenta-me?

    Irei colocando aqui todos os desenvolvimentos, e continuo a alimentar a convicção que estes problemas com os futuros vizinhos nao podem colocar em causa um negócio fundamental para a minha família.

    Mais uma ve agradeço a vossa generosidade,

    Miguel Reis

  13.  # 13

    Miguel, eu tive apartamento em terceiro andar em predio de tres condôminos. Um condômino tinha três apartamentos e não tinha dinheiro nem para suportar o valor do condominio que era na época 15 euros...mas não vendia nenhum apartamento e achava que os outros condominos tinham que entender a situacao deles...que durou...cinco anos...

    As chuvas vieram, o telhado estava a ruir o meu apartamento inundou. Paguei eu o telhado, paguei tambem outras obras que teriam que ser feitas no meu apartamento provenientes das infiltrações. Eu paguei tudo, nunca recebi nada de volta.

    Pela minha expêriencia eu digo a vc CORRA deste prédio. Eles nunca terão vontade de fazer nada. Mas se o senhor é do tipo que não se importa com embates, brigas, chateacões desnecessárias aí vá em frente.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MiguelReis

  14.  # 14

    Faça constar no contrato promessa de compra e venda e também na escritura a clausula “livre de ónus e encargos e outras obrigações", como já aqui foi mencionado no forum.
    Concordam com este comentário: MiguelReis
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MiguelReis

  15.  # 15

    É realmente assustador Eugénia, mas ja vou pagar cerca de 1000 euros ao banco pela abertura do processo de empréstimo. Para além disso o valor do imóvel é muito bom tendo em conta a localização. Estou numa grande indecisão.

  16.  # 16

    Colocado por: MiguelReisÉ realmente assustador Eugénia, mas ja vou pagar cerca de 1000 euros ao banco pela abertura do processo de empréstimo. Para além disso o valor do imóvel é muito bom tendo em conta a localização. Estou numa grande indecisão.
    se o valor do imóvel mais as obras se tivesse de as suportar sozinho continuar abaixo do valor de mercado continua a ser um bom negócio a meu ver
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MiguelReis

  17.  # 17

    Colocado por: MiguelReisÉ realmente assustador Eugénia, mas ja vou pagar cerca de 1000 euros ao banco pela abertura do processo de empréstimo. Para além disso o valor do imóvel é muito bom tendo em conta a localização. Estou numa grande indecisão.


    Pense muito bem. Se ja viu que nao ha boa vontade e civismo no predio...ja sabe porque o preco esta fora do preco de mercado... o atual proprietario quer livrar-se do problema.... e agora o problema passara a ser seu... Infelizmente, quando recorremos seja ao julgado da paz ou ao Tribunal gastamos dinheiro, tempo, paciencia...E estressante. E viver em um predio onde as pessoas sao assim nao e nada agradavel...

    Pelo jeito vc vai mesmo adiante...parece que ja decidiu nao e...entao esteja ao menos preparado para os embates que virao.

  18.  # 18

    Não estou decidido, antes pelo contrário.
    Vou tentar falar com cada um dos vizinhos esta semana para tentar antever que problemas aí vêm.

    Lisboa está impossível, vários amigos meus tiveram que ir viver para a periferia, e esta é a única hipotese de me manter a viver no centro da cidade.

  19.  # 19

    E que mal tem viver na periferia?

  20.  # 20

    Nenhum mal, Pedro, arrendo casa na mesma zona do apartamento que quero comprar e para mim é importante manter-me por aqui. Estou perto do trabalho e da escola do miúdo, que ja tem os amiguinhos perto.
    Concordam com este comentário: Diogo999
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Diogo999

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