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Mais valias na venda de um terreno - Ajuda

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  1.  # 1

    Boa tarde estimados,

    Venho pela presente solicitar ajuda/esclarecimento numa questão sobre mais valias na venda de um terreno que foi adquirido em 1998 por 15 mil contos (75 mil euros).

    O VPT dele atualmente é de 160 mil euros.

    O valor da venda será de 170 mil euros.

    Gostaria de saber se terei algum valor de mais valia a entregar ao estado e como é feito o cálculo?

    Muito obrigado.

  2.  # 2

    170.000 - 75.000 dá 95.000

    metade deste valor 47.500 será considerado como rendimento na próxima declaração de IRS e pagará IRS sobre este valor.

    ainda vai dar uma pipa de massa. já que só o valor da mais valia a enquadra no 6º escalão e a este valor ainda terá que adicionar os restantes rendimentos.

    prepare cerca de 20.000 para entregar ao estado dessa venda.

  3.  # 3

    Colocado por: pauloagsantos170.000 - 75.000 dá 95.000

    metade deste valor 47.500 será considerado como rendimento na próxima declaração de IRS e pagará IRS sobre este valor.

    ainda vai dar uma pipa de massa. já que só o valor da mais valia a enquadra no 6º escalão e a este valor ainda terá que adicionar os restantes rendimentos.

    prepare cerca de 20.000 para entregar ao estado dessa venda.


    Será mesmo assim?

    É que os 75 mil euros que dei em 1998 não são os mesmos de hoje ... Não entrará aqui o coeficiente de correção monetária?

    Uma dúvida que também tenho surgiu quando andei a pesquisar ... e utilizei este simulador da deco (https://www.deco.proteste.pt/casa/comprar-vender-casa/simule-e-poupe/quanto-pago-ao-fisco-pela-venda-da-minha-casa) --> que penso não estar correto.

    Se preencher todos os campos ... isto é se considerar o terreno com o vpt a 160 mil euros ... e valor da venda de 170 mil euros ... dará mais valia de zero ... estará certo ou errado?

    Grato pela atenção.
    • tnjp
    • 19 junho 2018

     # 4

    Ao valor de compra tem que aplicar o coeficiente de desvalorização da moeda. No seu caso será 1,44.

    https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/flash/irc/pwc-flash-fiscal-coeficientes-de-desvalorizacao-da-moeda.html

    Ou seja 170000 - (75000x1,44)= 62000

    Paga mais valia sobre metade dos 62000,ou seja, sobre 31000
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Meg1986

  5.  # 5

    Colocado por: tnjpAo valor de compra tem que aplicar o coeficiente de desvalorização da moeda. No seu caso será 1,44.

    https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/flash/irc/pwc-flash-fiscal-coeficientes-de-desvalorizacao-da-moeda.html

    Ou seja 170000 - (75000x1,44)= 62000

    Paga mais valia sobre metade dos 62000,ou seja, sobre 31000


    Sinceramente era essa a ideia que tinha...

    Portanto, podemos deduzir que o simulador da deco está incorreto? e o VPT não interessa aqui para nada?

    Obrigado.

  6.  # 6

    Vendeu em 2017 ou vai vender em 2018?
    Para 2018 ainda não foi publicada a portaria com o coeficiente de correção monetária pelo que ainda deve ter mais 1 ou 2% de ajustamento a seu favor.

    O VPT é usado para imóveis sem escritura, autoconstrução, etc... Basicamente quando não se consegue comprovar o custo de aquisição/construção.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Meg1986

  7.  # 7

    Artigo 46.º
    Valor de aquisição a título oneroso de bens imóveis

    1 - No caso da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, se o bem imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT).

    2 - Não havendo lugar à liquidação de IMT, considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado de harmonia com as regras próprias daquele imposto.

    3 - O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

    4 - Para efeitos do número anterior, o valor do terreno será determinado pelas regras constantes dos n.os 1 e 2 deste artigo.

  8.  # 8

    Colocado por: NTORIONVendeu em 2017 ou vai vender em 2018?
    Para 2018 ainda não foi publicada a portaria com o coeficiente de correção monetária pelo que ainda deve ter mais 1 ou 2% de ajustamento a seu favor.

    O VPT é usado para imóveis sem escritura, autoconstrução, etc... Basicamente quando não se consegue comprovar o custo de aquisição/construção.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Meg1986


    Vou vender em 2018.

    Portanto só terá impacto no irs 2018 a ser feito em 2019, de acordo?

    Com efeito, o valor será:

    Valor da Venda (170.000) - (75000xquoficiente)= y

    Pago mais valia sobre metade dos y, estou certo?

    obrigado.

  9.  # 9

    Metade dos 'y' somam ao seu rendimento tributável, para o apuramento da matéria coletável e respetivo imposto.
    Caso não seja residente é tributado à TX de 28%.

    Quanto ao site da Deco, eles referem-se ao preço de compra ou o vpt (à data da compra tb), ou seja o valor que foi relevante para a liquidação de imt na altura da compra.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Meg1986

  10.  # 10

    Muito obrigado.

    Fiquei esclarecido.

  11.  # 11

    Meus caros,

    Vou voltar a este tema.

    Tive com um fiscalista que considero pessoa com conhecimentos sólidos sobre a matéria que me informou que as mais valias do terreno eram tão somente entre o valor da escritura (2018) imaginando 170 mil euros - os 160 mil euros (VPT).

    Será assim mesmo? Invoca que para efeitos fiscais o valor é mesmo sobre esse diferencial.

    Poderão novamente por favor esclarecer-me esta questão?

    Volto a agradecer a vossa especial amabilidade.

  12.  # 12

    Quem, por dentro destes casos, poderá esclarecer?

    Muito obrigado.

  13.  # 13

    Não, não é assim!

    A mais valia incide sobre a diferença entre o preço de venda e o valor de aquisição atualizado.
    Só se o preço de venda for inferior ao VPT é que é calculada da seguinte forma: VPT - valor de aquisição.

  14.  # 14

    Desloquei-me à repartição das finanças que me indicou que é o Valor escriturado (ou VPT se valor de escritura inferior) - vpt (daquela data que era superior ao valor escriturado * quoficiente de correcção monetária) ...

  15.  # 15

    Considerar-se-á 50% do montante acima (mais valia) a englobar nos rendimentos de 2018.

  16.  # 16

    Já lhe foi tudo explicado anteriormente, nada se alterou.
    Quanto a esse fiscalista, ou você não lhe explicou bem a situação, ou espero que ao menos não cobre pelas consultas (mesmo assim ficam caras demais).
    • ik
    • 25 junho 2018

     # 17

    Colocado por: Meg1986Desloquei-me à repartição das finanças que me indicou que é o Valor escriturado (ou VPT se valor de escritura inferior) - vpt (daquela data que era superior ao valor escriturado * quoficiente de correcção monetária) ...


    Cómo se pode saber qual o vpt da altura da compra? Imaginemos 10 anos atrás. Ao preencher o IRS é automático ou é necessário preencher o anexo respectivo, nesse caso como vamos fazer os cálculos se não soubermos o vpt da compra

  18.  # 18

    10 anos atrás são peanuts... É só ir a um SF questionar.
    De QQ forma A escritura de compra deve referir o valor da compra e esse será o que interessa para o caso.

    O problema poderá estar para ali entre 89 (entrada em vigor do cirs) a 2003 (entrada em vigor do cimt que substitui a Sisa)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ik
    • ik
    • 26 junho 2018

     # 19

    Colocado por: NTORION10 anos atrás são peanuts... É só ir a um SF questionar.
    De QQ forma A escritura de compra deve referir o valor da compra e esse será o que interessa para o caso.

    O problema poderá estar para ali entre 89 (entrada em vigor do cirs) a 2003 (entrada em vigor do cimt que substitui a Sisa)
    Estas pessoas agradeceram este comentário:ik


    SF são as finanças, certo?

    Mas então qual o valor que vale da compra? O vpt ou o da escritura?

  20.  # 20

    Valor que vale para a compra é o mais alto dos dois, mesmo que você escriture por 100, se o vpt era 150, vai pagar imt sobre os 150, e por isso se considera que o valor de compra foi 150, na prática ninguém escritura abaixo do vpt.

    Depois temos 2 casos particulares, imóveis adquiridos antes de 89, não existem mais valias portanto é indiferente a escritura.

    Depois temos os imóveis adquiridos após 89 e antes de 2003 onde vigorava a Sisa e não o imt (vpt), nestes imóveis é o que está na escritura.

    A partir de 2003, é fácil existe vpt portanto o maior dos dois, que normalmente está refletido na escritura.

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