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  1.  # 1

    Acabadinho de chegar a um novo condomínio após aquisição de um imóvel sou confrontado com um aumento da quota de condomínio superior a 100% em relação ao que o anterior proprietário pagava.

    Mas, para além do valor dessa quota ter mais do que duplicado com base numa decisão tomada na última assembleia de condóminos realizada em dezembro (onde não pude estar presente porque não era ainda oficialmente proprietário e o anterior não esteve porque já estava de saída), o que me causa alguma estranheza é que, olhando para as permilagens dos diversos condóminos e respetivas quotas para 2019, apercebo-me de que todos os valores são iguais para permilagens idênticas e só dois imóveis (duas garagens, uma delas a minha) é que pagam um valor bastante inflacionado em relação a todos os restantes com permilagens iguais.

    E parece-me que esses valores foram feitos à medida precisamente para os dois únicos imóveis cujos dois proprietários não habitam o prédio...

    Pergunto: faz sentido (ou é legal) no mesmo edifício haver quotas diferentes para permilagens iguais? Um sistema de descontos que beneficia os residentes no prédio e que por terem um pack apartamento + garagem box (que, neste prédio, são frações independentes) podem, por exemplo, pagar (muito) menos pela fração garagem?

    Confesso que já li e reli uma série de documentos online mas não consigo chegar a nenhuma conclusão pois embora se diga que a permilagem deve ser seguida por igual também se diz que "por lei, alguns condóminos têm direito a uma quota 'com desconto' e outros a uma quota 'agravada'”....
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  3.  # 2

    Alguém ajuda? Caso contrário não tenho outra alternativa senão recorrer ao serviço de um solicitador pois não tenho conhecimento e quanto mais leio mais na dúvida fico em relação a esta questão.
    • size
    • 24 Fevereiro 2019

     # 3

    Faltam elementos...
    O que comprou ?
    Apartamento ?
    Apartamento+garagem ?
    Só garagem ?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: LuisCarlos
  4.  # 4

    O que é que ficou registado na acta sobre esse assunto?
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
    • RCF
    • 24 Fevereiro 2019

     # 5

    Salvo acordo em sentido diferente, para permilagens iguais, quotas iguais.
    O que, por vezes, acontece é que apartamentos/frações iguais (em tamanho) têm permilagens diferentes e, por conseguinte, quotas diferentes.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
  5.  # 6

    Colocado por: LuisCarlosAlguém ajuda? Caso contrário não tenho outra alternativa senão recorrer ao serviço de um solicitador pois não tenho conhecimento e quanto mais leio mais na dúvida fico em relação a esta questão.


    As contas sao fáceis de se fazer.
    Cada uma das rubricas é dividida por quem pode fazer uso delas.

    Sem dados em concreto é dificil opinar.
  6.  # 7

    Colocado por: RCFSalvo acordo em sentido diferente, para permilagens iguais, quotas iguais

    Falso.
    As permilagens podem ser todas iguais e as quotas diferentes porque cada fração paga a rubrica de que pode usufruir.
  7.  # 8

    A permilagem não é definida na propriedade horizontal?
  8.  # 9

    Colocado por: manelvcA permilagem não é definida na propriedade horizontal?
    sim.
  9.  # 10

    O que ficou registado na ata da última reunião de dezembro foi um quadro de valores em que se nota um aumento sobretudo em duas garagens específicas (que são propriedade de duas pessoas que não vivem no prédio), que passou na assembleia com uma oposição (precisamente de uma dessas duas pessoas pois eu, oficialmente, ainda não era proprietário nessa altura). Mais a ata não diz.
    O que acontece é que para as mesmas áreas de garagem com a mesma permilagem há valores completamente díspares, de um euro, em alguns casos, para quase seis noutros, Estaremos a falar da criação de um valor diferente porque estes dois condóminos não têm apartamento no prédio? É possível? Pode ser criada uma regra específica para estes casos? No meu caso estamos a falar de um aumento de 130 por cento...
  10.  # 11

    Colocado por: sizeFaltam elementos...
    O que comprou ?
    Apartamento ?
    Apartamento+garagem ?
    Só garagem ?
    Estas pessoas agradeceram este comentário:LuisCarlos


    Adquiri apenas uma garagem.
    O valor que estou a comparar corresponde apenas a garagens, onde a principal diferença é que os condóminos que têm apartamento + garagem pagam (muito) menos na garagem mesmo tendo esta a mesma permilagem da minha.
    • size
    • 25 Fevereiro 2019 editado

     # 12

    As garagens podem ter áreas iguais e permilagens diferentes.
    Depois, com base nas permilagens estipuladas no TCPH, ainda pode haver imputação de despesas de diferente valor, por utilização/fruição distinta de uns e outros, que no caso das frações/garagem não é muito vulgar
    Cada condómino participa nas despesas de que usufrui.

    Em circunstâncias idênticas de utilização, o orçamento das despesas das garagens tem que ser distribuído pelos condóminos utilizadores, com base na permilagem de cada um.
    Tem que solicitar o devido esclarecimento ao Administrador do cálculo da sua quota.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: LuisCarlos
  11.  # 13

    Colocado por: sizeAs garagens podem ter áreas iguais e permilagens diferentes.
    Depois, com base nas permilagens estipuladas no TCPH, ainda pode haver imputação de despesas de diferente valor, por utilização/fruição distinta de uns e outros, que no caso das frações/garagem não é muito vulgar
    Cada condómino participa nas despesas de que usufrui.

    Em circunstâncias idênticas de utilização, o orçamento das despesas das garagens tem que ser distribuído pelos condóminos utilizadores, com base na permilagem de cada um.
    Tem que solicitar o devido esclarecimento ao Administrador do cálculo da sua quota.
    Concordam com este comentário:Pedro Barradas
    Estas pessoas agradeceram este comentário:LuisCarlos


    A minha comparação refere-se a garagens com quotas diferentes mas com permilagens precisamente iguais. Por saber que podem ter áreas iguais e permilagens diferentes é que nunca falei de áreas e nem vou a essas comparações.

    Uma permilagem de 0,8000% pode equivaler, para um condómino que também tenha apartamento, €0,70 euros de quota + €0,30 (FCR) e, no meu caso, que não habito o prédio, a... €5,10 + €0,30 (FCR)? Para mim não faz sentido.

    O esclarecimento está pedido mas tarda em vir e a paciência já me começa a faltar.
    • size
    • 25 Fevereiro 2019

     # 14

    Colocado por: LuisCarlos

    Uma permilagem de 0,8000% pode equivaler, para um condómino que também tenha apartamento, €0,70 euros de quota + €0,30 (FCR) e, no meu caso, que não habito o prédio, a... €5,10 + €0,30 (FCR)? Para mim não faz sentido.

    O esclarecimento está pedido mas tarda em vir e a paciência já me começa a faltar.


    Tem que enfrentar o administrador para que lhe explique o motivo dessa diferenciação, com a ameaça de interromper o pagamento da sua quota enquanto não conhecer a equidade do calculo das quotas em questão. Terá que haver alguma razão.
  12.  # 15

    Tanto quanto sei, para evitar organização dos condóminos, o condóminio ou :
    Todas as facções pagam o mesmo condóminio independentemente da permilagem
    Ou o condóminio é função da permilagem.
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  14.  # 16

    Colocado por: callinaso condóminio é função da permilagem

    Isso é o que diz a lei.
  15.  # 17

    Colocado por: size
    Tem que enfrentar o administrador para que lhe explique o motivo dessa diferenciação, com a ameaça de interromper o pagamento da sua quota enquanto não conhecer a equidade do calculo das quotas em questão. Terá que haver alguma razão.


    Meu estimado, com todo o devido respeito pelas suas opiniões, nesta ultima incorreu no que quero acreditar, um involuntário lapso, porquanto, um condómino, nunca, jamais, deve entrar em incumprimento como retaliação por uma qualquer acção, decisão ou omissão directa por parte do órgão executivo-administrativo, ou indirecta, quando em cumprimento de uma competente deliberação por parte do órgão administrativo-colegial, uma vez que, sujeitando-se o condómino faltoso a ser alvo de uma execução, qualquer argumento que apresente, não colhe em juízo.

    A lei trata esta situação nos arts. 777º e ss. do CC. Nas obrigações puras, o cumprimento pode ser realizado ou exigido a todo o tempo (cfr. nº 1 do art.777º CC), correspondendo à regra geral supletiva (se nada for dito em contrário ou resultar da natureza da obrigação, ela é pura e segue o regime do citado normativo, logo, o devedor só entra em mora depois de interpelado pelo credor – cfr. nº 1 art. 805º CC). Nas obrigações a prazo, ou seja, já constituídas, a exigibililidade do cumprimento ou possibilidade de realização são diferidas para momento posterior, porque a lei ou as partes fixaram prazo (obrigações de prazo certo – onde o devedor constitui-se em mora com o decurso do prazo - cfr. al. a) nº 2 art. 805º CC), pela natureza da prestação ou as circunstâncias que a determinaram ou os usos o impõem (na falta de acordo, o prazo é fixado pelo tribunal – cfr. nº 2 art.777º e 1456º e 1457º do CPC).

    Havendo-se estipulado o cumprimento, matéria esta inserida no capítulo do cumprimento das obrigações (cfr. artº 762º e ss. CC), resulta, desde logo, 4 princípios a observar: o da boa fé, o da pontualidade, o da integralidade do pagamento e o da concretização:

    O princípio da boa fé (cfr. nº 2 art. 762º CC), consubstancia-se como regra de conduta (boa fé objectiva), que vincula devedor e credor e permite encontrar regras objectivas para resolver dúvidas relacionadas com deveres de prestação (secundários) e deveres acessórios de conduta.

    O princípio da pontualidade (cfr. nº 1 artº 406º CC), refere-se aos contratos, mas vale para todas as obrigações, ressalva o cumprimento ponto por ponto, a proibição de alteração unilateral da prestação devida e onde o devedor não pode invocar situação precária em que o cumprimento o deixará.

    O princípio da integralidade (cfr. nº 1 artº 763º CC), corolário da regra da pontualidade, estabelece que a prestação debitória deve ser integralmente cumprida e não por partes; logo, o credor não pode ser obrigado a aceitar o cumprimento parcial.

    O princípio da concretização (cfr. nº 1 artº 762º CC), pelo qual, a vinculação do devedor deve ser concretizada numa conduta real e efectiva, transpondo a vinculação do plano deontológico, para o plano ontológico: passa-se do dever ser ao ser. Como? Pelos pressupostos do cumprimento, disciplina da forma de realização (tempo, lugar) e determinação dos efeitos concretos.
  16.  # 18

    Sim, bem sei que não posso interromper pagamento mas claramente não estou a ver é que explicação me possam dar que seja válida.
    Pela quantidade de pesquisas que já fiz no fórum fico com a ideia que ou a quota é igual para todos ou em função da permilagem. Ainda não consegui perceber é a possibilidade desta terceira hipótese: em função da permilagem mas com quotas diferentes para permilagens iguais...
  17.  # 19

    Colocado por: LuisCarlosSim, bem sei que não posso interromper pagamento mas claramente não estou a ver é que explicação me possam dar que seja válida.
    Pela quantidade de pesquisas que já fiz no fórum fico com a ideia que ou a quota é igual para todos ou em função da permilagem. Ainda não consegui perceber é a possibilidade desta terceira hipótese: em função da permilagem mas com quotas diferentes para permilagens iguais...


    Meu estimado, poder, pode... mas como fui já de aqui salientar profusamente de forma bem fundamentada, não deve! No mais, abstive-me de tecer quaisquer considerandos sobre a sua causa, não por desconsideração ou descortesia, mas porque não acompanho de todo a sua razão, se bem que esta me mereça toda a minha simpatia.

    Prontificar-me-ei a facultar-lhe todos os devidos e requeridos esclarecimentos, no exacto momento em que nos facultar os competentes dados para que possamos esmiuçar devidamente a situação inerente ao cálculo das comparticipações, nomeadamente quanto ao fixado valor de cada fracção autónoma, expresso em percentagem ou permilagem, e bem assim às evidentes afectações havidas.

    Atente que no regime de propriedade horizontal não podemos - nem devemos - incorrer no lapso de fazer comparações "a olho", porquanto, o princípio da proporcionalidade atribuído às fracções não está (nem tem que estar), necessariamente associado a um critério de áreas iguais ou sequer semelhantes, porquanto, duas fracções autonomizadas, perfeitamente iguais (em área, sublinhe-se), podem ter percentagens ou permilagens dissemelhantes - isto só para lhe exemplificar.

    Por outro lado, pela falta de elementos, desconhecemos se o orçamento aprovado em sede de assembleia, foi elaborado no estrito cumprimento das regras que dimanam do art. 1424º do CC, sem lapsos ou eventuais "erros" cometidos à medida de alguns privilegiados...

    Desta sorte, havendo-se um orçamento aprovado e caso já haja corrido o prazo para requerer a sua anulabilidade (cfr. art. 1433º do CC), tem-se aquele, mesmo ferido, legitimo e vinculativo, com os seus vícios sanados por falta da tempestiva oposição. E mesmo que não tendo sido por si aprovado, e mesmo que o anterior proprietário tivesse participado e votado contra, ou não participado, não tivesse manifestado a sua oposição, em bom rigor, o mesmo vincula-o a si em face do príncípio da ambulatoriedade das obrigações (cfr. nº 2, art. 1º do DL 268/94 de 25/10). Coisa diversa resulta se aquele, dentro dos prazos conferidos na lei, manifestou tal oposição.

    Assim, resta-lhe solicitar ao administrador a apresentação da documentação contabilística (não confundir com prestação de contas, porquanto o administrador não é obrigado a facultar-lhas a si - a lei só o obriga à AG, cfr. al. j) artº 1436º CC). Destarte, aquele pode negar a prestação de contas mas não pode negar a apresentação das mesmas (cfr. art. 573º, 574º, 575º e 576º do CC), podendo solicitar (ou fazer) cópias dos mesmos.

    Na posse das cópias destes documentos, a saber, último relatório de contas, orçamento para o corrente exercício administrativo e titulo constitutivo da propriedade horizontal, estará em condições de aferir da regularidade da situação. Caso detecte alguma irregularidade, só a poderá contestar aquando da aprovação do próximo documento orçamental, valendo então a correcção para futuro, nunca para as contas passadas.

    Finalmente, atente que, havendo eventualmente qualquer irregularidade na forma como se têm afectas as despesas e/ou calculadas, em sede de deliberação colegial para a aprovação do competente orçamento, tem-se por bastante um único voto contra para que o mesmo não se tenha aprovado (cfr. nº 1 art. 1424º do CC).

    Espero ter sido inteligível o bastante para que você possa defender os seus legítimos interesses. Não se limite a fazer "conversa de café", aja em conformidade com os direitos que lhe assistem!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zed
  18.  # 20

    Muito boa tarde e grato pelos esclarecimentos.
    As minhas dúvidas resultam precisamente do facto de ter tido acesso ao relatório de contas 2018, onde se pode constatar que o anterior proprietário pagava bem menos do que me é agora exigido.
    Tive ainda acesso à ata da última reunião onde é apresentada uma proposta de orçamento para 2019, aprovada com o registo de um voto contra, correspondendo esse voto ao proprietário de outra fração/garagem a quem, tal como eu, é exigido o pagamento de um montante bastante diferente em relação a outros condóminos com garagens com a mesma permilagem.
    Considerando todas as sugestões que me foram dadas, não vejo hipótese de as contas baterem certo e penso que não me restará outra alternativa senão recorrer à via judicial até porque a administração do edifício, pese embora a minha insistência, ainda não comunicou sobre a forma como chegou a estes montantes.
    E aqui estão três exemplos no mesmo edifício:

    fração X:
    PERMILAGEM
    0,8000%
    QUOTA
    0,70
    FCR
    0,30
    TOTAL
    1,00

    fração Y:
    PERMILAGEM
    0,8000%
    QUOTA
    5,10
    FCR
    0,30
    TOTAL
    5,40

    fração Z:
    PERMILAGEM
    1,1000%
    QUOTA
    1,0
    FCR
    0,40
    TOTAL
    1,40
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