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1. • Diogo Calado
   • 13 maio 2019

    # 1

   Colocado por: NTORIONVende 2, mas só de um pode beneficiar de do reinvestimento enquanto hpp.
   
   A outra casa o emprestimo não conta para nada, você apura a mais valia pelo diferença custo/proveito. Não pode deduzir custo + dívida ao banco ou estaria a duplicar o valor de aquisição.
   
   Mais uma vez repito reinvestimento é uma coisa, mais valia é outra.

   Concordam com este comentário:Diogo Calado

   
   
   É como disse o NTORION. Reinvestimento é uma coisa, mais valia é outra.
   
   Para efeitos de apurar o valor a reinvestir apenas se pode deduzir o valor do empréstimo e não qualquer outro valor (como é o caso de custos com imobiliárias que optaram contratar para vender a casa).
   
   Se depois tiverem de pagar imposto pelas mais-valias, aí sim, poder-se-á deduzir tais custos ao valor a pagar.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: luann
2. • luann
   • 13 maio 2019

    # 2

   Obrigada NTORION e Diogo Calado. Percebi a questão do crédito e a duplicação. No entanto, ao ler as vossas respostas às primeiras perguntas colocadas, fiquei com outra dúvida. Eu coloquei despesas com a HPP e intenção de reinvestir, e, claro, o valor liquidado a título de empréstimo. E como terei de recalcular as despesas porque houve algumas que não foram aceites, simulei. E percebi que ao mexer no valor das despesas, claro que vou pagar mais. Mesmo tendo intenção de reinvestir.
   Então, podemos ter as duas coisas, crédito e despesas.. certo?
3. •  
     NTORION
   • 13 maio 2019

    # 3

   O reinvestimento já foi feito? Podemos estar num caso em q se aplica o reinvestimento, e no caso em que este é insuficiente, tb as mais valias... Pq normalmente essas despesas n são consideradas.
   
   Art 10
   - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
   
   a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
4. • pedrosslp
   • 13 maio 2019

    # 4

   Colocado por: josem
   
   Também eu me estou a deparar com este problema em todos os simuladores online que encontro. Houve alguma novidade relativamente a este tema?
   Cumprimentos

   
   
   Liguei para as finanças e disseram-me para pôr a comissão imobiliária no item dos encargos e despesas. No valor a reinvestir deve pôr apenas o valor de realização menos o valor do empréstimo (mesmo que esse não seja o valor que tem efetivamente para reinvestir por causa da comissão imobiliária). Supostamente as finanças depois farão as contas com o item das despesas e encargos e esses valores serão deduzidos à mais valia.
5. • josem
   • 13 maio 2019

    # 5

   Colocado por: NTORIONClaro, mais tá tudo a confundir reinvestimento com mais valias.
   
   Se vão reinvestir, a única coisa que podem abater ao valor da venda é a amortização do empréstimo. Não há mais despesas dedutíveis.
   
   Se começam a colocar despesas, o simulador provalmente não aceita o reinvestimento, é passa ao cálculo pelas mais valias.

   Concordam com este comentário:Diogo Calado

   
   
   
   Não estamos a confundir. O ponto é que não faz sentido.
   Se vendemos uma casa por 100, temos de pagar à agencia 5 para vender - como podemos reinvestir 100 se não os temos? so ficamos com 95 para reinvestir..
   
   mas se so reinvestimos 95, os actuais calculos assumem que so estamos a reinvestir 95% do montante de venda, portanto ainda temos de pagar imposto sobre 5% das mais valias... o que nao faz sentido
   
   portanto, nao estamos a confundir. estamos é a perguntar se é mesmo assim ou se há alguma coisa que nos está a falhar, porque efectivamente não faz sentido
6. • josem
   • 13 maio 2019

    # 6

   Colocado por: pedrosslp
   
   Liguei para as finanças e disseram-me para pôr a comissão imobiliária no item dos encargos e despesas. No valor a reinvestir deve pôr apenas o valor de realização menos o valor do empréstimo (mesmo que esse não seja o valor que tem efetivamente para reinvestir por causa da comissão imobiliária). Supostamente as finanças depois farão as contas com o item das despesas e encargos e esses valores serão deduzidos à mais valia.

   
   
   Muito obrigado - mas espero que assim seja, porque efectivamente a forma de cálculo actual em todos os simuladores, o montante pago à imobiliária só entra para o cálculo de mais valias, não para o cálculo da % de reinvestimento. e no meu caso isso dá origem a pagamento de mais valias
7. •  
     NTORION
   • 13 maio 2019

    # 7

   Colocado por: josemportanto, nao estamos a confundir. estamos é a perguntar se é mesmo assim ou se há alguma coisa que nos está a falhar, porque efectivamente não faz sentido

   
   
   É mesmo assim. É o que está na lei. Art 10 n5.
8. •  
     NTORION
   • 13 maio 2019

    # 8

   Essa será provavelmente uma das razões pela qual se vê cada vez mais a 'comissão é por conta do adquirente', quem vende reduz o montante a reinvestir, e quem compra baixa o valor do imt.
9. • josem
   • 13 maio 2019

    # 9

   Colocado por: NTORIONEssa será provavelmente uma das razões pela qual se vê cada vez mais a 'comissão é por conta do adquirente', quem vende reduz o montante a reinvestir, e quem compra baixa o valor do imt.

   
   
   Interessante - nunca tinha ouvido falar...
10. • pedrosslp
    • 13 maio 2019

     # 10

    Colocado por: josem
    
    Muito obrigado - mas espero que assim seja, porque efectivamente a forma de cálculo actual em todos os simuladores, o montante pago à imobiliária só entra para o cálculo de mais valias, não para o cálculo da % de reinvestimento. e no meu caso isso dá origem a pagamento de mais valias

    
    
    Vou ser sincero consigo: eu para além de telefonar, também mandei a questão por escrito pelo site das finanças e a resposta que obtive por escrito foi a mesma, e mesmo assim não fiquei nada convencido.
    
    O que é certo é que se eu puser no simulador o valor que realmente tenho para reinvestir (ou seja se deduzir a despesa do CH e da imobiliária ao valor de realização) tenho cerca de 2000€ para pagar de IRS.
    
    Não ficou claro para mim se terei eventualmente que pagar mais valias sobre o valor que paguei à agência imobiliária, o que para mim é uma situação completamente ridícula. O que planeio fazer é reinvestir o dinheiro nos próximos 3 anos na construção da minha moradia, e deixar de lado esses 2000€ para o caso de realmente terem que ser pagos...
11. • josem
    • 13 maio 2019

     # 11

    Colocado por: pedrosslp
    
    Vou ser sincero consigo: eu para além de telefonar, também mandei a questão por escrito pelo site das finanças e a resposta que obtive por escrito foi a mesma, e mesmo assim não fiquei nada convencido.
    
    O que é certo é que se eu puser no simulador o valor que realmente tenho para reinvestir (ou seja se deduzir a despesa do CH e da imobiliária ao valor de realização) tenho cerca de 2000€ para pagar de IRS.
    
    Não ficou claro para mim se terei eventualmente que pagar mais valias sobre o valor que paguei à agência imobiliária, o que para mim é uma situação completamente ridícula. O que planeio fazer é reinvestir o dinheiro nos próximos 3 anos na construção da minha moradia, e deixar de lado esses 2000€ para o caso de realmente terem que ser pagos...

    
    
    
    Eu também coloquei por escrito, mas a meu ver, dois pontos:
    1) eles referem isso, mas dizem que a comissao e contada nas mais-valias. o que é verdade, mas não tem nada que ver com o que nos interessa, porque para nós, o que interessa é mesmo o tema do reinvestimento. Se reinvisto 100%, nao me interessa sequer como se calculam ou nao as mais valias... Ora o tema estranho é que as pessoas pagarem as despesas que têm de pagar, investirem todo o dinheiro que têm e ainda se depararem com uma conta larga para pagar de mais valias! porque aos olhos da lei, só investiram 94% do dinheiro...
    
    2) segundo ponto - eles referem sempre que as respostas não são vinculativas....
    
    
    O meu conselho - peça empréstimo só pelo montante necessário sem a comissão, para não ter de pagar impostos. Eu vou fazer isso, prefiro pedir menos empréstimo do que ter de pagar dinheiro ao estado por uma regra que não faz sentido...
12. •  
      NTORION
    • 13 maio 2019

     # 12

    Pois, mas não deixa de ser verdade que esta a beneficiar de não ser tributado em mais valias que teve. Simplesmente o estado diz que para ter esse benefício tem de investir o valor de realização. Tb não compreendo tanto admiração com isso.
    
    No caso exemplo que deu, vende por 100, paga 95 ao banco e 5 à agência. Qual era a sua mais valia? É que se n tem tb n precisa de se preocupar com o reinvestimento... Confesso que ainda n percebi o seu problema...
13. • dbamag
    • 13 maio 2019

     # 13

    Boa tarde.
    
    E no caso de construção, o valor a reinvestir basta que seja usado dentro dos 36 meses mesmo que a construção não esteja terminada e depois ainda temos mais 24 meses até à inscrição da matriz nas finanças ou temos de terminar a casa incluindo licença de habitação nos 36 meses após a realização ?
    
    Obrigado
    
    Dbamag
14. •  
      NTORION
    • 13 maio 2019

     # 14

    36 meses apresenta as despesas elegíveis para reinvestimento mais 2 anos para a licença/afectação a hpp
15. • josem
    • 13 maio 2019

     # 15

    Colocado por: NTORIONPois, mas não deixa de ser verdade que esta a beneficiar de não ser tributado em mais valias que teve. Simplesmente o estado diz que para ter esse benefício tem de investir o valor de realização. Tb não compreendo tanto admiração com isso.
    
    No caso exemplo que deu, vende por 100, paga 95 ao banco e 5 à agência. Qual era a sua mais valia? É que se n tem tb n precisa de se preocupar com o reinvestimento... Confesso que ainda n percebi o seu problema...

    
    
    
    Nao é verdade. A lei diz que no Âmbito de transacções de HPP há isenção, pelo que não há benefício sequer nenhum. Há uma isenção.
    
    A intenção por detrás da lei, na minha opinião, parece ser - uma pessoa que venda uma casa própria para comprar nova casa própria não está a investir, simplesmente a trocar de casa. Dessa forma, desde que da transacção não fique com dinheiro, aos olhos da lei não há benefícios a tributar.
    
    No entanto, o legislador não prevê gastos com a transacção, pelo que uma pessoa pode investir todo o dinheiro que provêm da transacção e ainda assim incorrer em custos.
    
    
    No meu caso, imagine:
    - comprei a casa por 60
    - Vendo por 100
    - Pago comissão à imobiliária de 6
    - Portanto fico liquido com 94
    
    - Compro nova casa por 150
    - Uso todos os 94 com que fiquei da venda
    - Peço ainda crédito da diferença para poder comprar a casa - neste caso 56
    - Pago o IMT do meu bolso
    
    
    depois de tudo isto, fico sem dinheiro mais nenhum - e a pensar "reinvesti todo o dinheiro que recebi da venda, por isso não há pagamento de mais valias"
    
    
    O Estado calcula:
    - vendeu por 100, nao interessa se teve despesas para realizar esses 100 - reinvestiu "apenas" 94 dos 100 - logo, só reinvestiu 94%!!! (quanto foi todo o dinheiro com que fiquei da transacção)
    - logo ha necessidade de tributar mais valia
    - aos 60 de preço inicial da casa aplica-lhe o coeficiente de tempo, vamos supor 1.4
    - calcula a mais valia - aqui sim, retirando a comissao de venda (100-60*1.4-6) = 10
    - A tributar seria 50% dessa mais valia, como supostamente reinvisto 94% - ha pagamento a realizar ao estado sobre a mais valia de 10*50%*(100%-94%)= 0.3
    
    
    
    Nao percebe o ponto aqui feito?
    ou seja, apesar de ter colocado todo (!) o dinheiro que tinha na nova casa e ainda ter pedido emprestimo, chega no fim uma conta para pagar de impostos... com que dinheiro se vai pagar?
    
    
    Estes números sao obviamente um exemplo, mas no caso real, estamos a falar de milhares de euros. Isto quando supostamente investiria todo o dinheiro que teria.
16. • dbamag
    • 13 maio 2019

     # 16

    Colocado por: NTORION36 meses apresenta as despesas elegíveis para reinvestimento mais 2 anos para a licença/afectação a hpp

    
    
    Acabei de consultar um contabilista que me disse que a obra tinha de estar terminada no prazo de 36 meses e infelizmente ainda está longe do fim. Entrei em pânico! Ainda por cima, o valor aplicado na compra do não terreno seria susceptivel de ser considerado para reinvestimento!
17. •  
      NTORION
    • 13 maio 2019

     # 17

    Colocado por: dbamag
    
    Acabei de consultar um contabilista que me disse que a obra tinha de estar terminada no prazo de 36 meses e infelizmente ainda está longe do fim. Entrei em pânico! Ainda por cima, o valor aplicado na compra do não terreno seria susceptivel de ser considerado para reinvestimento!

    
    
    Pagou-lhe?
    
    Já o terreno depende, já era seu? Há quantos anos?
    
    b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
    
    c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;
    
    d) (Revogada.)
    
    6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:
    
    a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;
    
    b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;
    
    
    A mim parece claro, tem 48 meses (no caso da construção) para registar o imóvel, 5 anos para o afetar a hpp. Mas mantém-se os 36 meses para o reinvestimento, o resto é para papelada...
18. • dbamag
    • 13 maio 2019

     # 18

    Colocado por: dbamag
    
    Acabei de consultar um contabilista que me disse que a obra tinha de estar terminada no prazo de 36 meses e infelizmente ainda está longe do fim. Entrei em pânico! Ainda por cima, o valor aplicado na compra do terreno não seria susceptivel de ser considerado para reinvestimento!
19. •  
      NTORION
    • 13 maio 2019

     # 19

    Colocado por: josemNao é verdade. A lei diz que no Âmbito de transacções de HPP há isenção, pelo que não há benefício sequer nenhum. Há uma isenção.

    
    
    Se não é verdade, diga-me então que o q diz é vdd, onde fala em isenção? Eu leio exclusão de tributação...
    E a lei diz...
    5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
    
    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
20. • dbamag
    • 13 maio 2019

     # 20

    Colocado por: NTORION
    
    Pagou-lhe?
    
    Já o terreno depende, já era seu? Há quantos anos?
    
    b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
    
    c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;
    
    d) (Revogada.)
    
    6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:
    
    a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;
    
    b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;
    
    
    A mim parece claro, tem 48 meses (no caso da construção) para registar o imóvel, 5 anos para o afetar a hpp. Mas mantém-se os 36 meses para o reinvestimento, o resto é para papelada...

    
    
    NTORION,o terreno comprámos no mês seguinte à data de realização. Estou tramado na mesma. Os 48 meses não são suficientes para a inscrição na matriz. Suponho que isso exija a licença de habitação? A conclusão da obra está prevista para Março do próximo ano o que me deixa 2 meses para apresentar telas finais e solicitar a licença de habitação. Na CM Cascais isso é tarefa impossível...