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  1.  # 1

    Boa noite
    Estou numa situação dificil é preciso de conselhos para resolver a minha situação.
    Em Março do ano passado celebrei um CPCV para a aquisição de um imóvel que iria ser construído durante o mesmo ano com prazo de escritura pública até 31/12/2018 com prolongamento de mais 90dias caso fosse necessário para terminar as obras.
    Acontece que a casa ainda continua em grosso e com muito trabalho pela frente é visto que já vamos a meio de Março e o prazo extra termina no fim deste mês sei que posso no final do mesmo pedir o sinal em dobro segundo o CPCV mas preferia ficar com a casa em vez do sinal.
    Para piorar a situação, o vendedor diz que não vai cumprir o caderno de encargos que assinou pois caso contrário vai perder dinheiro situaçao ridícula na minha opinião pois não pedi para baixar valores do imóvel aceitar o que me pediu mediante o caderno de encargos apresentado pelo mesmo.
    O que queria pedir é se me alguém pode ajudar a solucionar este problema pois gostaria de ficar com o imóvel mas com o caderno de encargos contratado. Há alguma coisa que possa fazer para obrigar o vendedor a cumprir o caderno de encargos?
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    • 15 Março 2019

     # 2

    São 2 coisas distintas, sobre as quais deve ponderar de forma individual.

    1 - Perante a situação que relata, de o construtor já ter decidido que não cumprir com o caderno de encargos que inicialmente estabeleceu, quem lhe vai garantir que , acordando um pagamento extra, o mesmo caderno de encargos vai ser cumprido ? Às tantas, esse construtor vai continuar a engonhar com a obra, pedindo mais dinheiro...

    2 - A devolução do sinal dependerá da sua decisão sobre o ponto anterior, se vai ou não aceitar o incumprimento grave do construtor. Tudo depende de uma boa avaliação da honestidade do construtor em causa.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AndreBaptista
  3.  # 3

    Com o cenário que indica, ou seja, forte atraso na obra e indicação que não vai cumprir o caderno de encargos como previamente acordado, se fosse comigo, abandonaria imediatamente o negócio.

    Do que refere, o atraso poderá chegar aos 3 meses decorridos e talvez mais 6 meses (?), originando 9 meses totais. Considere todos os prazos, como seja conclusão obra e obtenção da competente licença.

    A indicação que não vai cumprir o caderno de encargos porque irá ficar a perder dinheiro é um fortissimo indicador que vai ter problemas. Então porque acordou inicialmente se sabia que ia perder dinheiro?

    Aproveitaria a oportunidade de ficar como sinal em dobro, sabendo já de antemão que, provavelmente, vai ser um 31 para recuperar o valor.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AndreBaptista
  4.  # 4

    No cenário actual em que o valor do M2 duplicou de um ano para o outro,em certos casos,o valor perdido no incumprimento de um CPCV é amplamente compensado na realização de novo negócio.
    Aleivosia?
    Sim.Das grandes.
    Concordam com este comentário: zed
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AndreBaptista
  5.  # 5

    Colocado por: PalhavaNo cenário actual em que o valor do M2 duplicou de um ano para o outro,em certos casos,o valor perdido no incumprimento de um CPCV é amplamente compensado na realização de novo negócio.
    Aleivosia?
    Sim.Das grandes.
    Concordam com este comentário:zed


    Ora nem mais... quem tem disponibilidade para investir e aceitar o risco de pagar um sinal avultado no âmbito do CPCV é que consegue salvaguardar melhor a sua posição relativamente a estes construtores agiotas, porque de resto é como o Palhava disse.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AndreBaptista
  6.  # 6

    Colocado por: AndreBaptista
    O que queria pedir é se me alguém pode ajudar a solucionar este problema pois gostaria de ficar com o imóvel mas com o caderno de encargos contratado. Há alguma coisa que possa fazer para obrigar o vendedor a cumprir o caderno de encargos?


    Meu estimado, tem-se por demais evidente que o construtor-vendedor não tem especial interesse em cumprir com a promessa assumida, ao protelar propositadamente o termo da assumida empreitada, e bem assim, ao argumentar que tenciona não cumprir com as condições contratualizadas, mesmo tendo que devolver o sinal em dobro, porquanto, terá certamente aquele certezas quanto à recuperação do dinheiro...

    No mais, por se haver tido convencionado sinal, você não tem como obrigar o construtor-vendedor a concretizar o negócio, restando-lhe accionar a garantia estipulado para o incumprimento (cfr. art. 830º do CC). Segue-se a fundamentação legal...

    Ora, como é consabido, um contrato promessa é o contrato pelo qual as partes, ou uma delas, se obrigado a celebrar novo contrato – o contrato definitivo (cfr. art. 410º nº 1 do CC), e que toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor a título de antecipação do preço presume-se ter o carácter de sinal (cfr. art. 441º do CC).

    Destarte, se quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação, por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; se o incumprimento for assacável a quem recebeu o sinal, tem a contraparte a faculdade de exigir o dobro do que lhe prestou (cfr. art. 442º, nº 2 do CC). Assim, na ausência de convenção contrária, no caso de perda do sinal ou do seu pagamento em dobro, não há lugar, com fundamento no não cumprimento do contrato promessa, a qualquer outra indemnização (cfr. art. 442º, nº 4 do CC).

    Importa salientar que nos termos gerais, o incumprimento definitivo de uma obrigação ocorre quando, objectivamente, o credor perca o interesse na prestação e quando o devedor não cumpra num prazo razoavelmente fixado pelo credor – a chamada interpelação admonitória (cfr. art. 808º do CC). Porém, deve notar-se que o incumprimento definitivo surge não apenas quando por força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objectivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adopta uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento.

    Subsequentemente, quando tal ocorra, não se torna necessário que o credor lhe assine um prazo suplementar para haver incumprimento definitivo: a declaração do devedor é suficiente, por exemplo, no caso em que, sem fundamento, resolve o contrato, ou afirma de forma inequívoca que não realizará a sua prestação.

    O incumprimento definitivo traduz uma desistência, por parte do direito, de manter vivo o dever de prestar principal, na expectativa de que o devedor o cumpra, pelo que a resolução (contratual) é uma forma condicionada, vinculada e retroactiva de extinção dos contratos: condicionada por só ser possível quando fundada em lei ou convenção; vinculada por requerer que se alegue e demonstre determinado fundamento e retroactiva por operar desde o início do contrato (cfr. art. 433º do CC). Fala-se também por vezes em rescisão: esta equivale à resolução, sendo utilizada, preferencialmente, para designar a resolução fundada na lei.

    A resolução por incumprimento implica o chamado incumprimento definitivo (cfr. art. 801º, nº 1 do CC. O não cumprimento simples apenas levaria à mora; só quando fosse ultrapassado o prazo razoavelmente fixado pelo credor ou, quando objectivamente, desaparecesse o interesse deste na prestação, se poderiam transcender as consequências da mora. O credor poderia, então, resolver o contrato, entre outras medidas, com relevo para a indemnização.

    A regra estabelecida na lei é a de que a mora do devedor não faculta imediatamente ao credor a resolução do contrato do qual emerge a obrigação que não foi pontualmente cumprida. Tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bivinculante para que o credor possa resolvê-lo, libertando-se do seu dever de prestar, é necessário, em princípio, que a prestação da contraparte se tenha tornado impossível por causa imputável ao devedor (cfr. art. 801º, nº 1 do CC).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, AndreBaptista
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