- Boas pessoal!
Antes de abrir tópico com diário de obras da moradia que em principio vou construir, tenho esta dúvida. Li no fórum alguns tópicos sobre estes temas, mas nenhum corresponde minimamente ao que eu particularmente pretendo esclarecer e por isso abri um novo.
Quem me vendeu o terreno disse-me que a cave ficaria não ao nível da rua mas até inclusive ligeiramente acima, tipo uns 50cm. Pelo que vista "de fora" a casa até iria parecer rés-do-chão, mais 1º andar, mais 2º andar. Posto isto, até aqui tenho considerado não fazer cave, fazer uma rampa de acesso e aproveitar o traço existente para posicionar a casa no topo de uma pequena "colina" (com cerca de 3 metros), que existe no local. Os 218m2 repartidos por rés-do-chão e 1º andar são mais que suficientes e por isso assim tenho à partida decidido fazer.
Quem me vendeu o terreno é construtor e tinha o terreno para construir uma casa para a filha, mas a filha foi morar para longe e já não fazia sentido construir-lhe a casa.
Este senhor, tinha outros 2 sócios, numa empresa de construção. Um desses outros 2 sócios, também tinha um lote para venda nesta urbanização. Também falei com ele (quando estava a negociar) e no lote dele a conversa era semelhante. Ali não podia estar a cave 50cm acima da rua, mas era uns 20 ou 30cm abaixo da rua, pelo que o efeito era semelhante, ficaria a parecer uma casa com rés-do-chão mais 2 andares.
Porém, nos documentos que tenho em minha posse há um em que consta a informação sobre a Cércea, estando esta fixada em 7.50 metros.
Se a Cércea fosse a distância máxima entre o nível do chão da rua e o topo do edifício (que pelo que percebi, não o é), só sería possível que o chão da cave ficasse 50cm acima do nível do chão da rua caso a cave ficasse com 2 metros de altura, o 1º andar 2.50m e o 2º andar igualmente 2.50m, o que obviamente não faria qualquer sentido, pois penso que o normal sería uma cave com o máximo legal (que deverá ser de 2.30m) e depois 1º e 2º andares com cerca de 2.80-3.00m, o que já deixaria a cave "semi-enterrada".
Nestes termos, a minha principal pergunta é:
Em que medida a "Cota de soleira" altera este cenário, enquadrando-o naquilo em que estes dois construtores me disseram?
E, já agora...
Onde consta a informação sobre a Cota de soleira para este lote? No regulamento (alvará) da urbanização? Ou nem existe e sou "eu" que tenho que propor um juntamente com a proposta do projecto para aprovação?
Sendo a cércea a medida vertical da fachada desde a cota de soleira até à platibanda no confronto dessa fachada com um arruamento, a altura máxima da edificação vai ser maior que a cércea? Em que medida/proporção?
Obrigado e cumprimentos.
-Lembrei-me que talvez ajude colocar aqui uma imagem do projecto do vizinho. Ou seja, o lote imediatamente ao lado do meu, cujo terreno tem características praticamente iguais.
Será que com base no "perfil anterior à escavação existente no local" a cota de soleira se pode fixar mais acima do nível da rua?
Este projecto é bem diferente daquele que pretendo (e do das outras 3 moradias que já existem na urbanização), com um rés-do-chão de "2 patamares", assim como o 1º andar. Mas nestes termos, se considerarmos que o patamar mais alto do rés-do-chão é onde posso fixar o meu rés-do-chão, o espaço que sobra por baixo até ao nível da rua tem praticamente a altura de uma cave.
O terreno é um bocado "manhoso" a este nível, pois está longe de ser plano. É olhar-se bem para este desenho e para o "perfil anterior à escavação existente no local", para percebermos que sem escavações, mais de metade da casa ficaria "subterrânea", pois se repararem o próprio rés-do-chão está praticamente todo abaixo do chão.
-Já agora, entretanto consegui arranjar a Ficha do Lote. Deixo aqui abaixo.
Como se pode ver o terreno no local está marcado com uns 2 metros e tal de altitude (não sei com base em quê), mas a verdade é que é essa a altura a que o terreno está em relação ao arruamento. Ou seja, se o pavimento do rés-do-chão tiver que ficar ao nível do arruamento, o rés-do-chão é todo ele subterrâneo. E, se fizer cave, fico com cave + 1 piso subterrâneo e apenas o 1º andar fica à superfície do terreno. Além de que o lote que fica atrás do meu (Lote 1) ficará a casa uns 3 metros mais alta que a minha, apenas de ficarem as duas a apenas 12 metros de distância.
Também consegui o Alvará de Loteamento e nele nada consta sobre cérceas, altura de edificio ou cota de soleira.
Será que consigo mesmo fazer a cave ao nível do arruamento (ou até acima como me foi dito)? Será que não? Será que sim mas tenho que pedir especial aprovação?
O lote, desde a sua confrontação com a rua até ao seu final, tem 33,55 metros. Vi num video brasileiro, em que se explica como se calcula a cota de soleira, que fazemos 10% disto, ou seja, 33,5cm, mais 7cm. O que neste caso dá 40,5cm. Estes 40,5cm mais os 7.5m de cércea, da um total de 7,90m.
O vídeo é este: https://www.youtube.com/watch?v=IE9-gozq5kI
Ora, em 7.90m consigo fazer uma cave com 2.3m, um rés-do-chão com 2.8m e um 1º andar também com 2.8m. Começando a cave ao mesmo nível do arruamento. O que vai ao encontro daquilo que me foi transmitido pelo anterior proprietário do terreno. Ou, se eu decidir fazer apenas rés-do-chão e 1º andar, cada um com 3,0m, o rés-do-chão começa 1.9m acima do nível do arruamento.
Era bom que fosse assim. Acham que posso ter esta expectativa?
Obrigado.
-P_Lopez, isso tem aspecto de ser um loteamento. E se for, de certeza já tem uma cota de soleira definida. Consulte bem os documentos que deve ter em seu poder.Colocado por: ****Arranje lá um Arquiteto para ajudá-lo nas suas questões, a cércea está no alvará de loteamento .
Já está tratado e na terça-feira vou esclarecer tudo isto, apenas julguei que poderia desde já ter alguma opinião aqui que depois pudesse contrastar com aquilo que o arquiteto me vai dizer, para estar mais seguro que o que ele me diz é correcto.
Não, ainda não tenho projecto, muito menos aprovado ;)
CMLS265: Em que documento é que posso consultar a cota de soleira? Tenho o Alvará do Loteamento e nada consta sobre cota de soleira. Pode dar-se o caso de efectivamente nada constar sobre cota de soleira em nenhum dos documentos? Como se determina a mesma nesses casos?
A única coisa que consta do Alvará é a cércea (que agora já tem outro nome), sendo que a mesma no inicio era de 7.00m mas depois houve um aditamento que a aumentou para 7,50m. E também se informa que são 2 pisos acima da cota de soleira e um piso abaixo. Mas informação mais específica sobre a dita, nada.
Obrigado.
-se os documentos do loteamento não fazem referencia, tem de conjugar o numero de pisos e o que vem escrito no regulamento camarário em relação á cércea, cota de soleira em relação á via publica ( passeio).
de qualquer forma no seu caso uma boa solução é entrar na casa pelo piso da cave ( hall e garagem, arrumos etc...) no fundo para a estrada teria 3 pisos.
o seu arquiteto vai ter de esgrimir isso tendo em conta todas as condicionantes.P_Lopez, no processo de loteamento existem as partes escritas e as desenhadas. Na parte dos desenhos devem existir, para além de outros desenhos, uma folha que deve estar designada por planta de trabalhos. Na Câmara deve procurar consultar esse documento. Se estiver bem feito é onde se encontra definida a "cota de soleira".CMLS265: Ok, muito obrigado pela informação.Colocado por: marco1se os documentos do loteamento não fazem referencia, tem de conjugar o numero de pisos e o que vem escrito no regulamento camarário em relação á cércea, cota de soleira em relação á via publica ( passeio).
de qualquer forma no seu caso uma boa solução é entrar na casa pelo piso da cave ( hall e garagem, arrumos etc...) no fundo para a estrada teria 3 pisos.
o seu arquiteto vai ter de esgrimir isso tendo em conta todas as condicionantes.
Obrigado. Essa possibilidade de "entrar na casa pelo piso da cave" vai já ao encontro daquilo que o anterior proprietário me disse.
Nesse caso, além de fazer falta o arquiteto esgrimir isso tendo em conta todas as condicionantes, provavelmente não poderei fazer aquilo que tinha inicialmente pensado fazer, ou seja, não fazer cave, construindo apenas rés-do-chão e 1º andar, ficando o pavimento do rés-do-chão cerca de 2 metros acima do nível do arruamento (via pública / passeio). Certo? Ou nesses termos também continua aberta essa possibilidade?
Obrigado mais uma vez aos 3.
-CMLS265
muitos loteamentos tem pouca informação e são omissos em relação a estas questões, e ai para a camara o que conta é o seu regulamento camarário onde tem lá as definições e aplicações por vezes consoante as zonas.P_Lopez
anda a sofrer por antecipação, :)
teoricamente se o seu loteamento só falar em 2 pisos tinha que fazer um rc ao nível da rua e mais um 1ºandar apenas e para trás a coisa ficar meio enterrada.
portanto só mesmo na posse de toda a informação quer do loteamento quer dos regulamentos da camara e ainda das flexibilidades urbanísticas que se podem fazer nestes casos de grande declive, é que se poderá apurar a solução ideal.Ok, obrigado mais uma vez.
E tem razão. Eu era mais que nada para conseguir perceber se o que me foi dito pelos outros dois proprietários de lotes na linha inferior da mesma urbanização era ou não correcto.
Existe uma moradia construída na mesma linha inferior e para se entrar no rés-do-chão há uns 8 ou 10 degraus a subir, pelo que o rés-do-chão está algo acima do passeio público e a cave semi-enterrada. Mais ou menos como na imagem que coloquei no meu segundo post deste tópico, que é do projecto do lote ao lado do meu, que nunca avançou (está caducado) e que por ter essa orientação estranha (cada piso com 2 patamares) fica difícil de interpretar mas, ainda assim, a cave também é "apenas" semi-enterrada.
Cumprimentos.
--
ADROatelier
- 2 junho 2019
Há muitos loteamentos, sobretudo os mais antigos, que não fazem referencia à cota de soleira.
Veja se encontra perfis das ruas.Obrigado.
O loteamento é de 2005, data em que foi emitido o Alvará, apesar de só se ter começado a construir em 2009, sendo que dos 16 lotes apenas 2 estão construídos e 1 está agora a entrar na fase de acabamentos.
Estando o Alvará omisso no que à cota de soleira diz respeito, penso que se aplica aquilo que se pode ler no Projecto de Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação do respectivo municipio. Que é isto:
Artigo 59.º
Cotas de soleira
Sem prejuízo do disposto na legislação específica em vigor sobre acessibilidades, as cotas de soleira dos edifícios devem localizar-se a menos de 0,5 metros acima da cota do arruamento ou passeio confinante, admitindo-se, pontualmente, outras soluções, desde que devidamente justificadas e que decorram de acentuados desníveis e/ou acidentes topográficos do local a intervir.
Conclusões a que chego (por favor digam-me se são correctas)
1 - Se eu não apresentar justificações para que este valor seja aumentado, posso sempre e "automáticamente" acrescentar 0,5m aos 7,5m de cércea que constam do Alvará, pelo que a altura máxima total do edifício desde o nível do passeio até ao tecto do 1º piso é de 8,0m. Com 8,0m tenho margem para uma cave de 2m e dois pisos de 3m. Porém, como se fala em [cave] + [2 pisos acima da cota de soleira], não sei se isto se enquadra nessa realidade, pois não sei se 8m para cave mais 2 pisos acima da cota de soleira, sendo esta de 0,5m, significa que basta ter os 2 pisos acima da cota de soleira e o chão da cave abaixo da dita, ou se o próprio tecto da cave também tem que estar abaixo da cota de soleira.
2 - Para tentar outras soluções devidamente justificadas e decorrendo de acentuado desnível e/ou acidente topográfico do local a intervir, tenho que fazer uma exposição e proposta à Câmara e ficar pendente da sua aprovação. Caso seja aprovado, posso aumentar a altura cota de soleira numa proporção adequada ao desnível do terreno. Não sei até que ponto pois não consigo encontrar nenhum website onde se explique como se calcula uma cota de soleira nestes casos mais específicos.
Entretanto, através de um intermediário, vou também tentar conseguir esclarecer com o anterior proprietário quais são exactamente os termos em que é possível fazer-se a casa nos termos que ele me transmitiu, ou seja, com o chão da cave uns 40cm acima do nível do passeio público. Isto porque (confiando na sua palavra) ele sabe que pode ser assim, só não percebi é se pode sê-lo automaticamente sem pedidos especiais ou se é preciso seguir certas formalidades burocráticas para que assim seja.
Em anexo imagem da única parte do Alvará onde há referências que podem interessar para aquilo que estamos aqui a debater. Este é o Aditamento ao Alvará original. No original apenas referia: Nº de Pisos: 2+cave. No Aditamento é que já faz referência a 1 piso abaixo da cota de soleira e 2 pisos acima da cota de soleira.
Também consta isto do Projecto de Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação:
"k) Cave – o piso localizado imediatamente abaixo da cota de soleira, total ou parcialmente enterrado. No caso de no mesmo edifício haver mais do que uma cave, designar-se-á cada uma delas por 1.ª cave, 2.ª cave, e assim sucessivamente, a contar do piso onde se situa a entrada principal do edifício para baixo;"
O "parcialmente enterrado" é muito vago. Será que, de tão vago que é, dá margem a que se inclua na classificação de "Cave" um piso que relativamente à cota de soleira esteja apenas 10cm enterrado?
Obrigado e cumprimentos.
-Lopez
enfim consulte um arquiteto e vejam quais as hipoteses de a cave apresentar-se como o piso de entradaObrigado marco1,
Sendo uma "não-resposta" a verdade é que acaba por me servir, e por isso lhe agradeço, pois dá-me a indicação de que você considera que em traços gerais seja efectivamente possível que a cave se apresente como piso de entrada. Resta saber em que termos e isso já descobrirei com o arquiteto. Ainda assim se mais alguém quiser ir deixando opinião, agradece-se sempre.
Depois dou noticias. Obrigado mais uma vez.
--
antonylemos
- 3 junho 2019
Colocado por: CMLS265P_Lopez, isso tem aspecto de ser um loteamento. E se for, de certeza já tem uma cota de soleira definida. Consulte bem os documentos que deve ter em seu poder.
podem estar definidos, mas não quer dizer que não possam ser alterados... ele deve consultar um arqºEm momento algum disse que não podiam ser alterados. A duvida do P_Lopez tem a ver com a definição da cota da soleira e eu disse-lhe que devia estar já nos documentos do loteamento.-
Gabinete OP
- 3 junho 2019
O que há mais por aí são loteamentos com cotas de soleira definidas por lote e se fossem cumpridas as moradias ficavam abaixo da cota do lancil.
Muitas vezes faz-se o projecto de loteamento e depois no fim das obras de urbanização as telas finais são cópias do projecto inicial e não tiveram em conta a subida dos arruamentos. Nesses casos, no projecto da moradia, deverá ser feita uma justificação para essa subida da CS acima do definido no loteamento.
www.gabineteop.comObrigado.
O arruamento não tem declive (ou se tem, é mínimo). O declive está "dentro do lote". Vamos ver se o arquiteto sabe como se calcula a cota de soleira nestes casos, já que nem aqui nem em qualquer site da internet consigo esclarecer tal coisa.
Quanto a isto:
"k) Cave – o piso localizado imediatamente abaixo da cota de soleira, total ou parcialmente enterrado. No caso de no mesmo edifício haver mais do que uma cave, designar-se-á cada uma delas por 1.ª cave, 2.ª cave, e assim sucessivamente, a contar do piso onde se situa a entrada principal do edifício para baixo;"
O "parcialmente enterrado" é muito vago. Será que, de tão vago que é, dá margem a que se inclua na classificação de "Cave" um piso que relativamente à cota de soleira esteja apenas 10cm enterrado?
Alguém tem uma resposta?
Obrigado mais uma vez.
-P_lopez
a cota de soleira é 50 cm acima da via publica segundo o regulamento do PDM, qual é a duvida, o que é que isso tem de calculo?
agora no seu caso em face das condições especificas desse enorme declive pode ser que o deixem fazer a cava ao nível da rua, pois mesmo assim já vai ter de escavar então para fazer uma cave apenas 50 cm acima ainda teria que cavar muito mais.
sinceramente não consigo perceber esta sua dor de antecipação sendo isto questões especificas de cada lote e a ser geridas em sede camarária, não há uma tabela geral para todos os casos.0.0216 seg. NEW
