Iniciar sessão ou registar-se
  1.  # 1

    Bom dia,

    Estou interessado numa propriedade que consiste num terreno urbano com uma construção principal (para habitação) e uma arrecadação. A compra será feita através de uma imobiliária.

    - Construção principal: o prédio original foi construído antes de 1951, pelo que está isento da licença de habitação. Essa construção original foi demolida e no seu lugar foi construído (e ampliado) o prédio corrente. Está registado na caderneta predial como "outros", mas já com a área de implantação actual.
    - Arrecadação: é um palheiro dos antigos que foi minimamente restaurado e ao qual se anexou uma garagem. Nada disso não consta na caderneta.
    - Terreno: originalmente, era agrícola, mas foi transformado em urbano.

    É verdade que a construção principal pode ser habitada sem licença, visto que foi construída antes de 1951? Depois da compra, será preferível iniciar o processo de licenciamento? Ou não se ganhará nada, para além do IMI mais elevado?

    A arrecadação é ilegal, por não constar na caderneta? Como e onde posso investigar isso?

    Agradeço desde já a ajuda!
  2. Ícone informação Anunciar aqui?

  3.  # 2

    Está aí muita coisa mal contada. Se o edifício anterior a 1951 foi demolido acabou a isenção.
    Nesse caso esta tudo ilegal.

    Fuja ou verifique junto da Câmara se é possível legalizar (e compre só se for muito barato porque vai dar trabalho, chatices, despesa)
    Concordam com este comentário: antonylemos
    Estas pessoas agradeceram este comentário: desassossegado
  4.  # 3

    A habitação que estava 'isenta' já foi demolida... logo o que lá tem não está isento de nada
    Estas pessoas agradeceram este comentário: desassossegado

  5.  # 4

    Obrigado pelas respostas!

    Estou a ver que passa-se algo duvidoso com este imóvel, vou confirmar a situação na CM. Ou será que no registo predial também me possam dar informações relevantes?

    Já agora, que documentos devo levar, para não faltar nada?
  6.  # 5

    Verifique se existe concordância de registos entre o descrito na Conservatória do Registo Predial e a Caderneta predial Urbana.

    A construção só está isenta se obtiver declaração camarária que confirme isto mesmo - o que parece improvável.
    O prédio só pode ser vendido se tiver Licença de Utilização ou esta declaração municipal.

    Reuna o seguinte, para uma primeira fase:
    - Caderneta Predial Urbana
    - Certidão Predial Permanente
    - Licença de Utilização, se existir
    - Declaração Camarária atestando que a construção é anterior a 1951
    Estas pessoas agradeceram este comentário: desassossegado
  7.  # 6

    A "declaração camarária atestando que a construção é anterior a 1951" é capaz de existir, pois o agente imobiliário tinha-me apresentado um documento (agora não me estou a lembrar qual foi, penso que foi a escritura) que referenciava uma declaração dessas, que de momento se encontra no Arquivo Municipal. Não sei é se essa declaração se referia ao prédio original ou ao recentemente construído.
  8.  # 7

    Verifique muito bem, pois pelo que refere, actualmente não dispõe dessa declaração e pode estar a comprar "um molho de bróculos".

    Analise bem tudo, com rigor.
    Pode ser um negócio que valha a pena. Porém, compre ciente do contexto actual - incluindo eventuais das despesas e contra-tempos.

    Colocado por: desassossegadoA "declaração camarária atestando que a construção é anterior a 1951" é capaz de existir, pois o agente imobiliário tinha-me apresentado um documento (agora não me estou a lembrar qual foi, penso que foi a escritura) que referenciava uma declaração dessas, que de momento se encontra no Arquivo Municipal. Não sei é se essa declaração se referia ao prédio original ou ao recentemente construído.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: desassossegado
  9.  # 8

    Colocado por: desassossegadoNão sei é se essa declaração se referia ao prédio original ou ao recentemente construído.


    Colocado por: desassossegadoEssa construção original foi demolida e no seu lugar foi construído (e ampliado) o prédio corrente.


    Colocado por: desassossegadoo agente imobiliário tinha-me apresentado um documento
    pois... analise isso bem na CM, explique-lhes tudo direitinho e veja o que eles dizem

    Colocado por: ADROateliercompre ciente do contexto actual - incluindo eventuais das despesas e contra-tempos.
    ... pois.. pode ser que vá comprar um 31 dos diabos... um neg´cio baratinho cheio de despesas (e outros problemas ) futuras.. a famosa batata quente
    Estas pessoas agradeceram este comentário: desassossegado
  10.  # 9

    Já arranjei as cópias dos documentos: a caderneta predial, o registo predial e a certidão da CM a comprovar a construção antes de 1951. A licença de utilização não existe por causa dessa tal certidão da CM.

    Tanto no registo predial quanto na certidão, o anexo é mencionado sem a área especificada, apenas diz "prédio composto por rés-do-chão destinado a habitação" "com palheira anexa e quintal". Reitero que essa palheira já foi expandida. Na caderneta predial, o anexo não é mencionado de todo ("área bruta dependente: 0 m2").

    O agente imobiliário explica que:
    - "apesar de terem existido obras, a certidão continua válida uma vez que uma habitação já existia no local"
    - "para incluir o anexo na matriz, tem de se pedir a licença de habitação para o prédio principal" (a partir daí, o IMI será calculado de outra forma)
    - "não conseguimos vender o imóvel, pois o notário não faz a escritura se o imóvel estiver ilegal".

    No entanto, eu gostaria de ter a certeza de que está tudo nos conformes com esta propriedade, de preferência dada por quem não faz parte desta possível venda. Se eu for à CM ou ao Registo Predial com os documentos acima mencionados, será que lá conseguem dar uma resposta definitiva? Ou devo recorrer a um consultor legal?
  11.  # 10

    Colocado por: desassossegadoO agente imobiliário explica que:
    - "apesar de terem existido obras, a certidão continua válida uma vez que uma habitação já existia no local"
    isso não tem lógica nenhuma...

    o prédio original foi construído antes de 1951, pelo que está isento da licença de habitação. Essa construção original foi demolida e no seu lugar foi construído (e ampliado) o prédio corrente.


    Colocado por: desassossegadoá arranjei as cópias dos documentos:e a certidão da CM a comprovar a construção antes de 1951.


    eles na CM passaram-lhe esse documento?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: desassossegado
  12.  # 11

    Esqueci-me de mencionar que a ampliação do prédio reconstruído foi menor de 15%.

    A certidão da CM foi passada em 2001, ao senhor que no Registo Predial consta como o primeiro comprador da propriedade em questão.
  13.  # 12

    Colocado por: desassossegadoEsqueci-me de mencionar que a ampliação do prédio reconstruído foi menor de 15%.

    Isso é irrelevante...

    Desde que não tenham havido obras posteriores a 2001 que alterassem o imóvel ( exterior/ aumento de areas/ volumetria), está ok,
    Estas pessoas agradeceram este comentário: desassossegado
  14.  # 13

    Obrigado pelo esclarecimento! Faz sentido e está de acordo com o que o antonylemos disse.

    No entanto, houve obras de demolição e de reconstrução completa, em 2006 ou 2007. Mas será que há maneira de comprovar isso? A área do prédio original demolido não aparece em nenhum documento, também não existem levantamentos topográficos da propriedade. Talvez o prédio original apareça num mapa qualquer, da mesma forma como aparece o prédio actual reconstruído. De cima, só se vê o telhado que pode ter sido substituído.
  15.  # 14

    Colocado por: desassossegado
    No entanto, houve obras de demolição e de reconstrução completa, em 2006 ou 2007. Mas será que há maneira de comprovar isso? A área do prédio original demolido não aparece em nenhum documento, também não existem levantamentos topográficos da propriedade. Talvez o prédio original apareça num mapa qualquer, da mesma forma como aparece o prédio actual reconstruído. De cima, só se vê o telhado que pode ter sido substituído.


    Cartas militares, levantamentos aerofotográficos militares, https://www.igeoe.pt/index.php?id=40
    Estas pessoas agradeceram este comentário: desassossegado
  16.  # 15

    Eu pensei nisso, mas afinal a situação é diferente daquilo que me foi contado. Fui hoje à CM desvendar o mistério:
    - a construção anunciada como "prédio de habitação" nunca esteve lá, é totalmente nova e completamente ilegal
    - a "arrecadação" era suposto ser a habitação principal. Ou seja, a certidão da CM refere-se a esse prédio como construído antes de 1951. O único projecto de obras que existe na CM, procura ampliar/renovar esse prédio
    - o "palheiro anexo" está mesmo anexado a essa "arrecadação", não é uma construção separada.

    Ninguém sabe o porquê do projecto de ampliação não ter sido concretizado. No entanto, a ampliação ocorreu na mesma, feita pelo dono actual e sem projecto nenhum (bem como a construção da moradia).

    Legalizar essa salganhada toda vai ser uma grande dor de cabeça: será preciso o projecto para a moradia, o projecto para a arrecadação e a licença de habitação ou utilização. É possível que a última não seja sequer emitida devido às condições de habitabilidade serem dificilmente concretizáveis (é um imóvel isolado) e à nova legislação dos incêndios (a moradia está construída muito perto do limite do terreno).

    Portanto, vou seguir o conselho do SMBS e "fugir". A procura continua...
    Concordam com este comentário: SMBS
  17. Ícone informação Anunciar aqui?

  18.  # 16

    Fez bem em informar-se. Se há coisa que o pessoal das vendas faz é dizer que é tudo fácil... Depois é que säo elas. Boa sorte com a procura.
    Concordam com este comentário: antonylemos, desassossegado, ADROatelier
  19.  # 17

    Colocado por: desassossegadoNinguém sabe o porquê do projecto de ampliação não ter sido concretizado. No entanto, a ampliação ocorreu na mesma, feita pelo dono actual e sem projecto nenhum (bem como a construção da moradia)
    fuja disso então..
    Concordam com este comentário: desassossegado
  20.  # 18

    Fez muito bem. Até se pode optar pela aquisição, mas sempre ciente dos encargos e dificuldades.
    Normalmente, cabe ao actual proprietário fazer essas diligencias, caso um dia pretenda vender.

    Colocado por: ADROatelierVerifique muito bem, pois pelo que refere, actualmente não dispõe dessa declaração e pode estar a comprar "um molho de bróculos".

    Analise bem tudo, com rigor.
    Pode ser um negócio que valha a pena. Porém, compre ciente do contexto actual - incluindo eventuais das despesas e contra-tempos.

    Estas pessoas agradeceram este comentário:desassossegado



    Colocado por: desassossegadoEu pensei nisso, mas afinal a situação é diferente daquilo que me foi contado. Fui hoje à CM desvendar o mistério:
    - a construção anunciada como "prédio de habitação" nunca esteve lá, é totalmente nova e completamente ilegal
    - a "arrecadação" era suposto ser a habitação principal. Ou seja, a certidão da CM refere-se a esse prédio como construído antes de 1951. O único projecto de obras que existe na CM, procura ampliar/renovar esse prédio
    - o "palheiro anexo" está mesmo anexado a essa "arrecadação", não é uma construção separada.

    Ninguém sabe o porquê do projecto de ampliação não ter sido concretizado. No entanto, a ampliação ocorreu na mesma, feita pelo dono actual e sem projecto nenhum (bem como a construção da moradia).

    Legalizar essa salganhada toda vai ser uma grande dor de cabeça: será preciso o projecto para a moradia, o projecto para a arrecadação e a licença de habitação ou utilização. É possível que a última não seja sequer emitida devido às condições de habitabilidade serem dificilmente concretizáveis (é um imóvel isolado) e à nova legislação dos incêndios (a moradia está construída muito perto do limite do terreno).

    Portanto, vou seguir o conselho do SMBS e "fugir". A procura continua...
    Concordam com este comentário:SMBS
    Concordam com este comentário: desassossegado
  21.  # 19

    É mesmo.

    Colocado por: SMBSFez bem em informar-se. Se há coisa que o pessoal das vendas faz é dizer que é tudo fácil... Depois é que säo elas. Boa sorte com a procura.
    Concordam com este comentário:antonylemos,desassossegado,ADROatelier
data-ad-format="auto" data_ad_region="test">