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Planeamento e orcamento para a construcao

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  1.  # 1

    Boa tarde,


    Estou neste momento a pedir orcamentos para iniciar a construcao da minha casa na zona de Braga. O projeto de arquitetura esta quase concluido e estou a prever ter a licenca de construcao em finais de Setembro.

    No entanto, nao vai ser possivel comecar a construcao ainda este ano porque os empreiteiros que contactei so tem disponibilidade para o primeiro semestre do proximo ano.

    Gostava de aprender com a vossa experiencia no que diz respeito aos cuidados que devo ter nas negociacoes com empreiteiros e com o planeamento da construcao.

    Para tentar evitar surpresas e/ou dissabores pedi ao arquiteto um mapa detalhado com descricao detalhada de todos os materiais e respetivas quantidades. E com base neste documento que tenho vindo a pedir orcamentos.

    Neste momento as possibilidades que tenho em aberto sao:

    1 - Entregar a construcao a um construtor na modalidade chave na mao. Ou seja, a obra seria entregue a uma empresa que ficaria responsavel pela execucao de toda a obra.

    2- Entregar apenas o grosso da construcao a um empreiteiro e adjudicando as especialidades e acabamentos por gestao direta. Ou seja, nesta modalidade, ficaria por minha conta a contratacao de eletricistas, canalizadores (...).


    Gostava de saber da vossa experiencia. Com que modalidade e que construiram as vossas casas?


    Qual o metodo que voces usam para controlar as quantidades de materiais que entram na obra?


    Antes do inicio da obra o empreiteiro informa-vos sobre a percentagem do lucro que ele vai ganhar com a vossa obra? Pergunto isto, porque e legitimo que o empreiteiro ganhe o seu lucro - caso contrario nao valeria a pena trabalhar :-)


    Agora por uma questao de transparencia, na minha importancia e importante saber o lucro que o empreiteiro vai ter para programar melhor a obra.


    Gostava de ter a vossa opiniao sobre este assunto.


    Cumprimentos a todos.

  2.  # 2

    Colocado por: LionnAntes do inicio da obra o empreiteiro informa-vos sobre a percentagem do lucro que ele vai ganhar com a vossa obra?

    Todos dizem que vão perder dinheiro :-))
    Você costuma perguntar a margem de lucro, quando compra alguma coisa ou contrata um serviço?
    Concordam com este comentário: JonyCosta

  3.  # 3

    Sr Picareta,


    Quando quero comprar umas calcas ou uma camisa por norma nao pergunto ao vendedor a margem de lucro que ele ira ter.

    Mas como deve calcular, financiar uma casa nao e a mesma coisa que comprar umas calcas ou uma camisa :-)

    Por exemplo, nos Estados Unidos e comum, as pessoas perguntarem aos vendedores e/ou prestadores de servico quanto e que eles vao ter de lucro.

    Eu concordo com isso, na medida, em que isso contribui para uma maior transparencia.

    Um empreiteiro que me venha dizer que vai perder dinheiro com o meu projeto eu elimino-o logo. Isto porque das duas uma: ou nao e um bom gestor, o que de antemao indicia que existem grandes probabilidades de a obra derrapar. Ou entao, nao e honesto.

    Eu sou a favor que haja uma relacao de transparencia logo desde o inicio.

    Afinal tanto o cliente como o empreiteiro sairao a ganhar se tudo ficar bem definido desde o inicio.

  4.  # 4

    Colocado por: LionnEu concordo com isso, na medida, em que isso contribui para uma maior transparencia.

    Para a transparência ser total, você também tem que dizer qual o seu ordenado, mostrar um estrato bancário, e dizer qual o seu património, isto porque o empreiteiro precisa de saber se tem condições financeiras para lhe pagar.
    Concordam com este comentário: PedroGomes, jorgealves, desofiapedro, JotaP

  5.  # 5

    Se ainda está a terminar o projecto de arquitectura, esqueça ter licença de construção lá para Setembro, pense lá mais para Dezembro...
    Se o arquitecto lhe preparou um mapa detalhado das actividades e quantidades, o primeiro a fazer é contratar um fiscal, com esse técnico pode retirar todas as dúvidas, ajudá-lo a analisar os orçamentos e ajudar a elaborar um contrato com construtor.

    Esse técnico, vai também acompanhar a obra em seu nome e garantir que a obra cumpre os requisitos e os requisitos legais.

  6.  # 6

    Colocado por: LionnCom que modalidade e que construiram as vossas casas?

    Fiz por especialidades.
    Se fizesse agora, SEM QQ DUVIDA faria chave na mão.

    Colocado por: LionnQual o metodo que voces usam para controlar as quantidades de materiais que entram na obra?

    Que lhe interessa isso?

    Colocado por: LionnAntes do inicio da obra o empreiteiro informa-vos sobre a percentagem do lucro que ele vai ganhar com a vossa obra?

    Que tem o DO a ver com isso?
    O empreiteiro apresenta um orçamento. Vc aceita ou não. Que tem vc a ver com Qt ele ganha?

  7.  # 7

    Bom dia,


    Qualquer Dono de Obra (DO) tem o direito de saber como esta a ser gasto o seu dinheiro, por isso , e legitimo que esteja por dentro de tudo que diga respeito a sua obra.

    No meu caso pretendo pagar o valor justo e pagar bem ao empreiteiro que construir a minha nova casa.


    Saber a margem de lucro que o empreiteiro pretende ter na minha obra e importante por duas razoes:


    - Para eu avaliar a melhor relacao qualidade-preco dos diferentes empreiteiros;

    - Para evitar que o empreiteiro recorra a materiais mais baratos do que aqueles que foram orcamentados para poder tirar o seu lucro - prejudicando assim o meu projeto.

    Alias, vou pagar a um fiscal para controlar a obra e vou controlar de forma muito minuciosa toda a entrada de materiais na obra. Afinal sou eu o dono da obra e o empreiteiro, como qualquer prestador de servicos, tem que reportar ao seu cliente.

    Respondendo ao Sr. Picareta, sim estou disposto a provar ao empreiteiro que ficar com a minha obra que possuo rendimentos para lhe pagar, nao vejo qualquer problema nisso. Alias, o empreiteiro que eu contratar tambem me tera que mostrar que tem os impostos em dia, seguros, alvara de construcao ativo e suficiente fundo de maneio para levar a obra ate ao fim.


    Infelizmente, ha por ai muitos empreiteiros que para ganhar obras promotem mundos e fundos, depois quando a obra comeca, comecam a sobrefacturar em demasia o valor dos materais para obterem o seu lucro (o que e legitimo).

    O problema e que isso faz o valor da obra derrapar significativamente com prejuizo directo para os Donos de Obra.

    Por isso e que quando me enviam orcamentos muito baratos, eu desconfio.

    Quando me enviam orcamentos muito caros, tambem desconfio.

    Por isso, tirem agora voces as vossas conclusoes :-)

    Cumrimentos,

    Lionn

  8.  # 8

    O amigo não tem nada a haver com o lucro do seu prestador de serviço...
    Como já lhe disseram, ou concorda, ou não concorda com o preço e condições propostas.

    PS: Era só o que faltava...

  9.  # 9

    Se pretende ter um controlo efectivo do que vai ser gasto tem que definir os materiais que vai aplicar e vai aos fornecedores pedir preços, ou então compra você os materiais e o construtor apenas dá um valor do trabalho.

    Quanto é que acha que é o justo ele ganhar 20%, 30% ou 50%? Ninguém lhe vai dizer quanto é que ganha com a obra, posso entender o seu ponto de vista, mas a realidade ninguém o vai dizer. Opte por comprar os materiais e depois já sabe qual a margem

  10.  # 10

    Colocado por: Lionn- Para eu avaliar a melhor relacao qualidade-preco dos diferentes empreiteiros;

    E como vai aferir a qualidade da mão de obra.... dos sub-mepreiteiros e outros parametros!? Não está a compara/ comparar a aquisição de um produto acabado, cada casa é uma situação potencialemnte complicada, é um prototipo.. entende?

    Colocado por: Lionn- Para evitar que o empreiteiro recorra a materiais mais baratos do que aqueles que foram orcamentados para poder tirar o seu lucro - prejudicando assim o meu projeto.

    se cumprirem os projectos com o especificado em projecto não precisa disto... né!!? depois pode haver é maior ou menor valias face a soluções alternativas que no decorrer da obra sejam pertinentes...
    •  
      damned
    • 22 julho 2019 editado

     # 11

    Comece por encomendar à sua equipa projectista:
    - Mapa de quantidades (Tudo definido, inclusive modelos e marcas de materiais que pretende)
    - Projecto de execução

    Mande fazer os orçamentos todos baseados nesses dados.. Sem excepções.

    Desta forma pode com facilidade ver onde estão as diferenças entre empreiteiros, custos associados à mão de obra e afins, porque tem um projecto que vai definir tudo, sem grandes margens para invenções ou.. Muito menor margem para tal.

    Depois paga uma fiscalização à medida, com visitas regulares e tem o contrato definido com o empreiteiro desta forma, onde os pagamentos são executados consoante as medições e satisfação da fiscalização.

    Defina no contrato timings e consequências para quem falhar, você e ou empreiteiro.

    É um projecto e fiscalização que lhe vão sair caros, mas, se quer um controlo apertado, não estou a ver outra forma.
    Concordam com este comentário: Jpires76

  12.  # 12

    Caro Pedro Barradas,


    Obrigado pelo seu comentario.

    Voce tem toda a razao. Em relacao a avaliacao da qualidade dos recursos humanos das empresas em questao, vou fazer algumas visitas com os responsaveis das mesmas para verificar outras casas e outros projectos que eles ja executaram. Isto tambem se aplica as empresas que sao sub-contratadas por esses empreiteiros.

    Em relacao a solucoes alternativas que sejam pertinentes, isso podera acontecer e existira uma margem para isso. Mas, idealmente, nunca devera inflacionar significativamente o preco da obra.


    Cumprimentos,

    Lionn

  13.  # 13

    Colocado por: LionnIsto tambem se aplica as empresas que sao sub-contratadas por esses empreiteiros.

    Atenção que isto tem que ficar muito bem explicito em fase de caderno de encargos e/ou contrato.
    Não ficando, o empreiteiro pode subcontratar quem quiser.
    • Kruz
    • 22 julho 2019

     # 14

    Li de relance as suas observações e vou dar-lhe a solução (sem custos, é de borla)... Abra uma empresa de construção, meta pessoal, pague impostos, ordenados, e o que mais deverá existir. Depois ponha a sua obra em execução, faça um bom preço a si mesmo. Acabando a obra, mande o pessoal para o desemprego e feche a empresa. Assim tem total controlo dos gastos e lucros na sua "grande obra". Escusa de me agradecer... Como eu frisei de inicio, foi de borla, por isso aproveite!
    Concordam com este comentário: Ruipsm, NS123EL
    Estas pessoas agradeceram este comentário: paulo_pereira, Ruipsm

  15.  # 15

    Colocado por: Kruzmeta pessoal

    Colocado por: KruzAcabando a obra, mande o pessoal para o desemprego

    Não precisa, subcontrata todas as tarefas.
    Concordam com este comentário: Kruz

  16.  # 16

    Lionn, eu percebo as suas preocupações, mas ou tem muitoooo tempo disponível e ainda mais paciência ou vai dar em maluco com a obra.
    Concordam com este comentário: zinna, Jota5

  17.  # 17

    Colocado por: Lionn- Para evitar que o empreiteiro recorra a materiais mais baratos do que aqueles que foram orcamentados para poder tirar o seu lucro - prejudicando assim o meu projeto.

    Se está orçamentado, tem de colocar o que está orçamentado. Não pode alterar.

    Colocado por: LionnAlias, vou pagar a um fiscal para controlar a obra e vou controlar de forma muito minuciosa toda a entrada de materiais na obra. Afinal sou eu o dono da obra e o empreiteiro, como qualquer prestador de servicos, tem que reportar ao seu cliente.

    Mais uma vez, que lhe importa isso? Contratou um trabalho por um valor. Desde que o trabalho seja feito por esse mesmo valor que tem vc a ver com qt cimento ou tijolos ou tijoleiras o empreiteiro colocou em obra??!! Nem percebo o interesse...

    Colocado por: LionnInfelizmente, ha por ai muitos empreiteiros que para ganhar obras promotem mundos e fundos, depois quando a obra comeca, comecam a sobrefacturar em demasia o valor dos materais para obterem o seu lucro (o que e legitimo).

    Mais uma vez isso não faz sentido se tiver um bom projecto, bem orçamentado.
    Voce vai pagar o produto final pelo preço acordado! Que sobrefacturação de materiais é essa? A não ser que sejam os trabalhos extra ou alterações...

  18.  # 18

    Colocado por: LionnAntes do inicio da obra o empreiteiro informa-vos sobre a percentagem do lucro que ele vai ganhar com a vossa obra?


    Nunca ouvi tal coisa.



    Colocado por: LionnSaber a margem de lucro que o empreiteiro pretende ter na minha obra e importante por duas razoes:


    - Para eu avaliar a melhor relacao qualidade-preco dos diferentes empreiteiros;


    Nunca ouvi tal coisa - parte 2



    Colocado por: LionnUm empreiteiro que me venha dizer que vai perder dinheiro com o meu projeto eu elimino-o logo. Isto porque das duas uma: ou nao e um bom gestor, o que de antemao indicia que existem grandes probabilidades de a obra derrapar. Ou entao, nao e honesto.


    Eu pensei que isso dizia respeito ao dono da empresa , não ao cliente.
    Se que quiser ter uma empresa todos os anos a perder dinheiro, desde que cumpra com as minhas obrigações, que raio tem o cliente haver com isso?
    Mas o cliente é que define se sou bom ou mau gestor?
    Eu posso ser o pior gestor do mundo, desde que cumpra com o voçe acordou comigo e comprou .



    Colocado por: Pedro BarradasPS: Era só o que faltava...


    Só falta mesmo o cliente exigir ao prestador de serviços o relatório e contas da sociedade, sócios, património, relatório de recursos humanos e no fim fechar a empresa porque não é bom patrão.
    Concordam com este comentário: Kruz

  19.  # 19

    Nao tarda e os saonos DO a decidir quanto devem pagar ao empreiteiro... :S
    • Nelhas
    • 22 julho 2019 editado

     # 20

    Colocado por: DR1982Nao tarda e os saonos DO a decidir quanto devem pagar ao empreiteiro... :S


    Excelente ideia.

    Portanto
    Senhor Construtor
    T5
    470 m\2
    Piscina Dupla no R\C
    Tudo em Soalho de Madeira Maciça - Só aceito Pau Santo.
    70 Janelas
    Mármore Italiano.

    70 000, tá fechado, começa na Quarta-feira , hoje é segunda dá mais que tempo.
    Estamos em Julho, Feche isso em finais de Agosto que eu venho de férias e quero ir lá viver no dia 1 de Setembro
    Atenção, se a margem de lucro exceder os 25 % , no fim não se esqueça das contas todas detalhadas em excel com os sheets e os descritivos.
    Se exceder, transfira para o meu NIB.
    Concordam com este comentário: desofiapedro

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